Дом в многоквартирном доме

Дом в многоквартирном доме ( ЖМО ), ^{[ 1 ]} или дом с несколькими жильцами — это британский английский термин, обозначающий жилую недвижимость, в которой существуют «общие помещения», которые используются несколькими семьями .

Большинство больничных касс были разделены на более крупные дома, спроектированные для одной семьи и проживавшие там. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, сдаваемыми в основном в долгосрочную аренду, и теми, в которых большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.

Определение больничной кассы берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии широко разрекламированных предотвратимых смертей в переполненных зданиях.

Дизайн

В больничных кассах ванные комнаты и кухни/ кухни обычно обозначаются как помещения общего пользования, используемые всеми жильцами, но по договору общие помещения могут также включать лестничные клетки, сады и лестничные площадки. Дома могут быть разделены на отдельные квартиры , спальни или простые жилые помещения. ^{[ 2 ]}

Соответствующие законодательству больничные кассы характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права на ночлег, в период с 1985 по 1991 год в результате пожаров в многоквартирных домах (HMO) погибало три человека в неделю. ^{[ 3 ]}

История

ОПЗ были в основном определены Законом о жилье 1985 года как «...дом, в котором проживают лица, не составляющие единого домохозяйства». ^{[ 4 ]} Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года расширил это определение, включив в него любую часть здания, которая:

«[обычно] не будет рассматриваться как дом» и
«изначально был построен или впоследствии приспособлен для проживания одного домохозяйства» ^{[ 5 ]}

Законы 1985 и 1989 годов были заменены Законом о жилье 2004 года . ^{[ 6 ]} который установил более полное и сложное определение ^{[ 7 ]} а также ввело требование о обязательном лицензировании некоторых больничных касс (см. ниже).

Закон о жилье 1985 года был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 взято из раздела 129 (1) Закона о жилье 1974 года .

Закон о жилье 2004 года ввел обязательное лицензирование для крупных больничных касс, которые были определены в Законе как объекты недвижимости с пятью или более арендаторами, образующими более одного домохозяйства, которые совместно используют такие помещения, как кухня, ванная комната и/или туалет, расположенные на трех или более этажах.

1 октября 2018 г. Приказ 2018 г. о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия). ^{[ 8 ]} внесла поправки в определение крупной больничной кассы в Законе 2004 года, отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, из измененной классификации были исключены специально построенные квартиры в блоке из трех и более таких квартир.

Помимо законодательного определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают в себя более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они рассчитаны на трех или более арендаторов, образующих более одного домохозяйства.

Раздел 257 ОПЗ

Закон о жилье 2004 года (HA) ввел классификацию ОПЗ в соответствии со статьей 257 этого Закона, которая включает в себя автономные квартиры в переоборудованном многоквартирном доме, где:

переоборудование не соответствовало строительным нормам 1991 года.
менее двух третей автономных квартир проживают собственники

Эта классификация помогает поставить здания с неадекватными правилами пожарной безопасности и безопасности под контроль режимов проверки местных органов власти (LA). ОПЗ согласно Разделу 257 часто прямо включаются в схемы дополнительного лицензирования ОПЗ штата Лос-Анджелес. ^{[ 9 ]}

Муниципальный налог

Положения о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года дают другое определение HMO, которое используется исключительно для определения муниципальных налоговых обязательств. Обычно арендодатель обязан платить муниципальный налог от имени арендаторов. ^{[ 10 ]}

Стоимость для арендаторов

Жилые помещения в HMO часто меньше, но обычно дешевле, чем квартира с одной спальней. Договоры HMO часто включают в себя большую часть счетов за коммунальные услуги вместе с арендной платой. Это связано с тем, что арендодателям сложно справедливо распределить стоимость счетов между каждым арендатором, и это также более привлекательно для потенциальных арендаторов. ^{[ 11 ]}

Лицензирование

Лицензирование HMO было впервые введено в Шотландии в 2000 году. ^{[ 12 ]} Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. ^{[ 13 ]} Эти положения были включены в ответ на фатальный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, предотвращающих побег через окно. ^{[ 14 ]}

Впоследствии схемы ОПЗ были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что представляет собой ОПЗ, различается в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.

Как правило, в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:

там проживают не менее трех арендаторов, образующих более одного домохозяйства и
Туалет, ванная комната или кухня являются общими для жильцов.

Определения того, что представляет собой ОПЗ и домашнее хозяйство, изложены в законе каждой правовой юрисдикции. ^{[ 15 ]}^{[ 16 ]}^{[ 17 ]}

Англия и Уэльс

Дом является крупной ОПЗ, если применимы все следующие условия: ^{[ 18 ]}

там проживают не менее пяти жильцов, образующих более одного домохозяйства
туалет, ванная комната или кухня являются общими для жильцов.

До 1 октября 2018 года действовал дополнительный критерий, согласно которому здание должно быть трехэтажным и более. ^{[ 1 ]} Владельцы крупных больничных касс должны подать заявку на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства. ^{[ 15 ]}^{[ 19 ]}

Больничным кассам не требуется лицензия, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дальнейшего образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной охраны. ^{[ 19 ]}

Если указание статьи 4 местные органы власти применили , требуется разрешение на планировку для изменения использования жилого дома на размещение ОПЗ в обозначенной зоне. Обычно это делается для защиты жилищного состава в определенных районах города; например, в Ньюкасле-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях Хитона, Джесмонда, Южного Госфорта, Сэндифорда и Спитал-Тангес. ^{[ 20 ]}^{[ 21 ]}

Местные власти

В Англии и Уэльсе местные власти управляют и обеспечивают лицензирование больничных касс.

В зависимости от региона власти они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий:

минимальный размер недвижимости, требующей лицензии ^{[ 19 ]}^{[ 22 ]}
лицензионный сбор и
условия лицензии. ^{[ 19 ]}

Штрафы в Англии и Уэльсе

Неподача заявления на получение или соблюдение условий лицензии для больничной кассы является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность получить до 12 месяцев арендной платы от нелицензионного арендодателя HMO. Начиная с Закона о жилищном строительстве и планировании 2016 года (HaPA), арендаторы могут подать заявление о погашении арендной платы (RRO) непосредственно против арендодателя, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация согласно Закону о жилье 2004 (HA)). ^{[ 23 ]} Некоторым арендаторам удалось получить арендную плату от владельцев нелицензированных больничных касс. ^{[ 24 ]}

Северная Ирландия

Северная Ирландия является отдельной юридической юрисдикцией в Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соблюдать определенные стандарты и обязательства. ^{[ 25 ]} В Северной Ирландии недвижимость считается ОПЗ, если в ней проживают три или более человека, эти люди образуют как минимум три отдельные семьи или домохозяйства и по крайней мере один человек платит определенную арендную плату за проживание в собственности. ^{[ 26 ]} Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила схему централизованной регистрации. ^{[ 27 ]} Арендодатели должны пройти проверку на пригодность и порядочность, введены фиксированные штрафы. Менеджеры больничных касс должны соблюдать Кодекс практики. ^{[ 27 ]}

Шотландия

Шотландия является отдельной юридической юрисдикцией в составе Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соответствовать определенным стандартам и обязательствам. ^{[ 28 ]} HMO в Шотландии — это недвижимость, которой пользуются три или более арендаторов, не являющихся членами одной семьи или домохозяйства. ^{[ 29 ]} Арендодатель должен быть «подходящим и надлежащим человеком», и для проверки собственности проводятся ежегодные проверки (Закон 2006 года). ^{[ 17 ]} Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются в Шотландии ОПЗ, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения ОПЗ. ^{[ 29 ]}^{[ 30 ]} По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий на HMO в Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, аренды жилья для туристов и совместного использования молодых специалистов. ^{[ 31 ]}

инвестиции в ОПЗ

ОПЗ популярны среди инвесторов, сдающих в аренду , поскольку считается, что они имеют более высокий потенциал получения дохода, чем обычная или «ванильная» недвижимость, сдаваемая в аренду. Разделив один объект недвижимости на несколько квартир, каждое из которых сдается в аренду по отдельным договорам аренды , арендодатели также могут снизить риск потери доходов из-за задолженности по арендной плате или аннулирования аренды. Хотя ОПЗ могут приносить более высокий доход, инвестиции в ОПЗ, по крайней мере, в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие первоначальные затраты по сравнению с обычной недвижимостью, сдаваемой в аренду, из-за значительных затрат на лицензирование, проверки безопасности и сертификаты, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые восстановительные работы. ^{[ 32 ]}

Споры

Некоторые утверждают, что инвестиции в ОПЗ необходимы из-за недостаточного предложения жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они эксплуатируют это. ^{[ 33 ]}

Финансы

Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к владельцам больничных касс, многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать недвижимость больничных касс. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка HMO, обслуживаемого меньшим количеством кредиторов. Поскольку выбор продуктов уже, к ипотечным заемщикам HMO часто применяются более строгие критерии. Часто им нужны более крупные денежные депозиты, поскольку среднее соотношение кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки с возможностью сдачи в аренду, а минимальная стоимость недвижимости, как правило, выше. От заемщиков, финансирующих нелицензированные ОПЗ, также могут потребовать доказать, что их местные органы власти не намерены лицензировать недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы HMO также обычно взимают оговорки в отношении различных аспектов собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях. ^{[ 34 ]}

См. также

Общежития (они могут иметь схожие характеристики с больничными кассами)
Ночлег для больниц в других странах
Групповой дом , ОПЗ или жилье в стиле пансиона для взрослых с особыми потребностями или детей, чьи семьи больше не могут с ними справиться.
Студенческое жилье

Ссылки

^ Jump up to: ^а ^б «Руководство по HMO от GetRentBack.org» . Помощь арендаторам в возврате арендной платы .
^ «Низшая ступенька жилищной лестницы?» . Новости Би-би-си . Новости Би-би-си. 20 октября 2015 г. Проверено 20 октября 2015 г.
^ «Из архива...» Внутри жилья . Проверено 28 октября 2019 г.
^ Закон о жилье 1985 г., с. 345 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
^ Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165(1)(c) , Sch. 9 пункт. 44 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
^ Закон о жилье 2004 г., с. 266 , Щ. 16 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
^ Закон о жилье 2004 г., сс. 254–260 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
^ «Приказ 2018 года о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия)» .
^ «С257 ОПЗ: руководство для арендодателей» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
^ «Несете ли вы ответственность за уплату муниципального налога?» . Голос арендаторов . Проверено 28 октября 2019 г.
^ Шепперсон, Тесса (9 января 2014 г.). «Соглашения об аренде Тессы - по которым арендодатель оплачивает счета» . Блог по арендному праву . Проверено 22 октября 2015 г.
^ «Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 года (лицензирование многоквартирных домов) Приказ 2000 года» . Управление информации государственного сектора . Проверено 10 января 2010 г.
^ «Многоквартирные дома: Руководство для арендаторов» . Правительство Шотландии . Проверено 10 января 2010 г.
^ «Студенты приветствуют ужесточение контроля над арендодателями» . Новости Би-би-си . 30 сентября 1999 г.
^ Jump up to: ^а ^б «Дома в многоквартирном доме» .
^ «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии – определение больничной кассы» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ Jump up to: ^а ^б «Лицензирование многоквартирного жилья: законодательное руководство для местных властей Шотландии» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ «Приказ о прописанном описании 2018 года» .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д «Права и обязанности в совместном доме» .
^ «Дома в многоквартирном доме» . Городской совет Ньюкасла . Проверено 9 февраля 2018 г.
^ «Хитон (больницы и квартиры в Тайнсайде)» . Жилые районы Ньюкасла . 28 декабря 2012 г. Проверено 9 февраля 2018 г.
^ «Новые правила защищают арендаторов больничной кассы в Саутгемптоне, проживающих несколько человек» .
^ «Верните арендную плату» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
^ О'Нил, Лорен (2 апреля 2019 г.). «Мы поговорили с легендами, которые подали в суд на своего домовладельца и выиграли» . Порок . Проверено 4 ноября 2019 г.
^ «Зарегистрировать дом по совместительству (Северная Ирландия)» .
^ «Новое определение ОПЗ» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ Jump up to: ^а ^б «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ «Дом в многоквартирном доме (Шотландия)» .
^ Jump up to: ^а ^б «Дома в многоквартирном доме (ЖМК)» . Приют Шотландия . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ «Многоквартирные дома (ЖМК): консультации по добавлению новых категорий в определение ЖОК» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ «Жилищная статистика 2019: краткий обзор основных тенденций» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
^ «Общая стоимость инвестиций в ОПЗ в Эдинбурге | Эдинбургский центр сдачи в аренду | Агенты по сдаче в аренду в Эдинбурге | Управление недвижимостью | Специалисты по ОПЗ» . Проверено 13 января 2021 г.
^ Дайсон, Р. Покупка для сдачи в аренду: создание кроватей с доходом в 20 процентов — это всего лишь реакция на рынок . Телеграф. 25 июля 2014 г.
^ . Коммерческий траст. 18 марта 2015 г.

Внешние ссылки

Лицензирование HMO в Англии и Уэльсе в Департаменте по делам сообществ и местного самоуправления
Лицензирование HMO в Северной Ирландии Жилищные права Северной Ирландии
Многоквартирные дома при правительстве Шотландии.
Многоквартирные дома в Shelter England.
Многоквартирные дома (HMO) в Shelter Scotland.

[HMO_guide-_post_2018-1] Jump up to: ^а ^б «Руководство по HMO от GetRentBack.org» . Помощь арендаторам в возврате арендной платы .

[BBC-2] «Низшая ступенька жилищной лестницы?» . Новости Би-би-си . Новости Би-би-си. 20 октября 2015 г. Проверено 20 октября 2015 г.

[3] «Из архива...» Внутри жилья . Проверено 28 октября 2019 г.

[4] Закон о жилье 1985 г., с. 345 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.

[5] Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165(1)(c) , Sch. 9 пункт. 44 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.

[6] Закон о жилье 2004 г., с. 266 , Щ. 16 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.

[7] Закон о жилье 2004 г., сс. 254–260 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.

[8] «Приказ 2018 года о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия)» .

[9] «С257 ОПЗ: руководство для арендодателей» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .

[10] «Несете ли вы ответственность за уплату муниципального налога?» . Голос арендаторов . Проверено 28 октября 2019 г.

[11] Шепперсон, Тесса (9 января 2014 г.). «Соглашения об аренде Тессы - по которым арендодатель оплачивает счета» . Блог по арендному праву . Проверено 22 октября 2015 г.

[12] «Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 года (лицензирование многоквартирных домов) Приказ 2000 года» . Управление информации государственного сектора . Проверено 10 января 2010 г.

[13] «Многоквартирные дома: Руководство для арендаторов» . Правительство Шотландии . Проверено 10 января 2010 г.

[14] «Студенты приветствуют ужесточение контроля над арендодателями» . Новости Би-би-си . 30 сентября 1999 г.

[PRHMO-15] Jump up to: ^а ^б «Дома в многоквартирном доме» .

[16] «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии – определение больничной кассы» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.

[gov.scot-17] Jump up to: ^а ^б «Лицензирование многоквартирного жилья: законодательное руководство для местных властей Шотландии» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.

[Prescribed_Description_Order_2018-18] «Приказ о прописанном описании 2018 года» .

[ESO-19] Jump up to: ^а ^б ^с ^д «Права и обязанности в совместном доме» .

[20] «Дома в многоквартирном доме» . Городской совет Ньюкасла . Проверено 9 февраля 2018 г.

[21] «Хитон (больницы и квартиры в Тайнсайде)» . Жилые районы Ньюкасла . 28 декабря 2012 г. Проверено 9 февраля 2018 г.

[22] «Новые правила защищают арендаторов больничной кассы в Саутгемптоне, проживающих несколько человек» .

[23] «Верните арендную плату» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .

[24] О'Нил, Лорен (2 апреля 2019 г.). «Мы поговорили с легендами, которые подали в суд на своего домовладельца и выиграли» . Порок . Проверено 4 ноября 2019 г.

[25] «Зарегистрировать дом по совместительству (Северная Ирландия)» .

[26] «Новое определение ОПЗ» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.

[:0-27] Jump up to: ^а ^б «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.

[28] «Дом в многоквартирном доме (Шотландия)» .

[scotland.shelter.org.uk-29] Jump up to: ^а ^б «Дома в многоквартирном доме (ЖМК)» . Приют Шотландия . Проверено 14 ноября 2019 г.

[30] «Многоквартирные дома (ЖМК): консультации по добавлению новых категорий в определение ЖОК» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.

[31] «Жилищная статистика 2019: краткий обзор основных тенденций» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.

[32] «Общая стоимость инвестиций в ОПЗ в Эдинбурге | Эдинбургский центр сдачи в аренду | Агенты по сдаче в аренду в Эдинбурге | Управление недвижимостью | Специалисты по ОПЗ» . Проверено 13 января 2021 г.

[33] Дайсон, Р. Покупка для сдачи в аренду: создание кроватей с доходом в 20 процентов — это всего лишь реакция на рынок . Телеграф. 25 июля 2014 г.

[34] . Коммерческий траст. 18 марта 2015 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]

[ 28 ]

[ 29 ]

[ 30 ]

[ 31 ]

[ 32 ]

[ 33 ]

[ 34 ]