Специальный налог

Информацию о сборе, который должны платить федеральные правонарушители США, см. в разделе « Специальные выплаты осужденным» .

В Соединенных Штатах специальная оценка представляет собой сбор, который государственные органы могут взимать с участков недвижимости для определенных государственных проектов. Этот сбор взимается в определенной географической зоне, известной как округ специальной оценки (SAD). Специальная оценка может взиматься только с участков недвижимости, которые были идентифицированы как получившие прямую и уникальную «выгоду» от государственного проекта.

Примеры

Наиболее общеизвестными специальными налогами являются сборы, взимаемые с земель при для питьевого водоснабжения прокладке водопроводов ; при канализационных прокладке сетей; или когда улицы вымощены бетоном или другим непроницаемым покрытием . Тем не менее, специальные налоговые сборы могут взиматься для других целей, включая охрану полиции или пожарной охраны , парковку , уличное освещение и многие другие цели, разрешенные законами штата и местных органов власти.

Хотя вариации концепции специальных взносов существовали в ряде стран мира с 1600-х годов, в США специальная оценка более формально определяется в судебном порядке как вознаграждение, которое правительственная единица может потребовать от владельцев недвижимости для финансирования общественного проекта, который создает «выгоду» от недвижимости, расположенной в особой географической зоне, известной как район специальной оценки.

Некоторые утверждают, что этот налог способствовал постоянно увеличивающемуся разрыву между уровнем жизни богатых и бедных.

Район специальной оценки

Округ специальной оценки (SAD) — это географическая территория, в которой рыночная стоимость недвижимости увеличивается из-за влияния общественных улучшений и в которой налог для возмещения затрат на общественные улучшения. распределяется

Индивидуальные специальные сборы могут взиматься только в SAD, который является одним из двух типов географических территорий, обычно связанных с специальным сбором.

Другой вид географической зоны - это «район обслуживания». Обстоятельства различаются в зависимости от законов разных штатов, но существенная отличительная черта между этими двумя типами округов заключается в следующем: служебный округ состоит из всех отдельных земельных участков, так или иначе связанных с общественным благоустройством, для которого должна быть произведена специальная оценка. взимается. В состав района специальной оценки входят только те объекты недвижимости, которые согласно действующему законодательству обозначены как получившие конкретную и уникальную «выгоду» от общественного благоустройства.

Примерами объектов недвижимости, которые могут быть каким-либо образом связаны с общественным благоустройством и, следовательно, включены в служебный район, но могут быть исключены из района специальной оценки, являются объекты недвижимости, связанные с плотиной , и объекты недвижимости, связанные со структурой бизнес-стоянки .

В случае с плотиной... все объекты недвижимости, расположенные в пределах научно определенного « водораздела », и все объекты недвижимости, находящиеся в пойме плотины , связаны между собой тем, как вода стекает со всего водораздела в озеро и как вода в озере может затопить конкретные территории ниже по течению. Поскольку площадь водораздела и площадь поймы часто очень и очень велики по сравнению с площадью озера, некоторые части водораздела и поймы могут быть физически расположены в какой-либо государственной единице, отличной от озера. . Также возможно, что правительственное учреждение, санкционирующее взимание специального сбора, не имеет юрисдикции для включения всех земель в пределах водораздела и поймы. В этом примере район обслуживания будет достаточно большим, чтобы включать в себя все объекты недвижимости, связанные с озером по течению воды. Округ специальной оценки будет меньшей территорией, в пределах которой правительственное подразделение, предлагающее специальную оценку, будет иметь право взимать налог на специальную оценку.

В случае проекта экономического развития (например, парковка для делового района) обстоятельства, которые могут привести к тому, что служебный район и ЮАР будут иметь разные географические границы, связаны с существующим и разрешенным использованием собственности, а не с политическими подразделениями. То есть экономические силы на рынке будут ключом к включению или исключению конкретного объекта недвижимости.

Район обслуживания парковки обычно ограничивается географической зоной, из которой пешеходы могут ходить между предприятиями и парковкой. Примером может служить то, что пользователи парковочной конструкции будут пересекать территорию, определенную как находящуюся в пределах шести кварталов или менее от парковочной конструкции. В этом примере район обслуживания будет состоять из всех объектов недвижимости, находящихся в пределах шести кварталов от парковочной структуры.

могут существовать не только структуры розничного бизнеса Однако на территории шести кварталов . Можно разумно ожидать, что все классы объектов недвижимости, находящиеся на расстоянии, по которому покупатели могут добираться до торговых точек и обратно, могут включать жилые дома или промышленные объекты. Коммерческая недвижимость будет оцениваться, поскольку исследования покажут, что розничные продажи зависят от наличия достаточной парковки для клиентов. Также можно было бы продемонстрировать, что жилая недвижимость (дома) будет исключена, поскольку нельзя разумно ожидать, что пользователи этой недвижимости получат «выгоду» от структуры парковки. В зависимости от различных сценариев промышленные объекты могут аналогичным образом, а не «выгоду» от парковки.

Выгода

В правительствах штатов существуют различия в отношении того, что представляет собой «пособие» в соответствии с законами о специальной оценке.

В общем, «выгода» должна быть получена непосредственно, однозначно и конкретно от общественного проекта. Например, когда государственные учреждения прокладывают водопровод и канализацию, стоимость близлежащей земли часто увеличивается. Наличие безопасной питьевой воды и канализационных сетей означает, что дорогостоящие колодцы и септические системы владельцам пострадавшей собственности не придется устанавливать возможность загрязнения грунтовых вод и поверхностных территорий неправильно очищенными сточными водами . Это также означает , что будет устранена . Земля, которая раньше могла быть «непригодной для застройки», может стать «пригодной для застройки», как только станут доступны государственные услуги по водоснабжению и канализации. Обеспечение водоснабжения и канализации – это ситуации, которые могут привести к приспособлению ранее непригодной для использования земли для жилого или коммерческого использования. , Ливневая канализация плотина или дамба могут смягчить наводнение, и, следовательно, канализационная система, дамба или плотина облегчают нагрузку, вызывающую наводнение.

Термин «выгода» чаще всего означает увеличение рыночной стоимости имущества, полученного в результате выгоды. Однако в некоторых штатах исторически термин «выгода» определялся как нечто большее, чем просто увеличение рыночной стоимости. Например, выгода может означать особую приспособляемость земли или освобождение от какого-либо бремени.

Налог ограничивается недвижимостью

Только определенное имущество может быть подвергнуто специальной оценке. «Собственность», подлежащая оценке, должна быть недвижимостью, а не «личностью». Личность – это налоговый термин, который означает личную собственность . Примеры личной собственности включают машины, оборудование, мебель и приспособления, которыми может владеть физическое или юридическое лицо.

Краткое изложение компонентов специальной оценки

Таким образом, когда правительственная единица финансирует государственный проект, который напрямую, однозначно и конкретно «приносит пользу» (увеличивает) стоимость определенных участков недвижимости, она может взимать сбор с каждого конкретного объекта недвижимости в качестве компенсации за выгоду. Недвижимость, предназначенная для специальной оценки, объединяется в географическую зону с четко определенными границами. Эта географическая зона называется районом специальной оценки.

Уникальный аспект

В некоторых штатах иногда одно правительственное подразделение может взимать специальную плату с другого. Это справедливо в тех случаях, когда проект способствует здоровью, безопасности и благополучию населения (например, ремонт плотины). Подробную информацию можно найти в законодательстве конкретного штата.

Специальный налог не является адвалорным налогом на имущество.

Налог на имущество, о котором знают большинство граждан, известен как адвалорный налог. Этот налог используется для финансирования общих или повседневных операций правительства. Адвалорный . налог обычно взимается как с недвижимого, так и с движимого имущества Налог на недвижимость основан на рыночной стоимости недвижимости. Налог на адвалорную стоимость основан на ставке проката , которая никогда не меняется от партии к посылке. Основополагающие принципы адвалорных налогов заключаются в том, что каждое имущество оценивается в соответствии с его рыночной стоимостью ( капиталом ) и что каждое имущество облагается налогом на основе единой ставки налога, которая применяется ко всем (единообразность).

Специальные сборы не являются адвалорными налогами на имущество, даже если они могут взиматься в счете по налогу на имущество. Специальная оценка строится строго на понятиях «потребность» и «выгода». Специальная оценка требует установления того, что общественное улучшение «необходимо» по причине, соответствующей закону, который разрешает специальную оценку, и что каждый объект, прошедший специальную оценку, получает уникальную, измеримую и прямую выгоду от необходимого общественного улучшения. Основная идея заключается в том, что если государственные средства повышают ценность собственности, правительство имеет право вернуть деньги от владельца собственности. Это существенно контрастирует с адвалорным налогом, который взимается для финансирования государственных операций, призванных принести пользу всем гражданам.

Адвалорный налог основан на правовых принципах справедливости и единообразия. То есть ко всем нужно относиться справедливо и одинаково. В специальных оценках ключевым элементом является пропорциональность. Специальная оценка основана на необходимости общественного улучшения, и налагаемое налоговое бремя должно быть разумно пропорционально полученной выгоде. В отличие от адвалорных налогов, специальные сборы не будут взиматься единообразно (одна и та же ставка провоза для каждой посылки). Налоговое бремя распределяется только между теми объектами недвижимости, которые находятся в округе специальной оценки, и распределяется между каждым объектом недвижимости на основе уникальной, конкретной и прямой выгоды, полученной объектом недвижимости в результате общественного благоустройства. Таким образом, свободный участок может облагаться той же комиссией, что и соседний участок, на котором стоит дом стоимостью в миллион долларов. Например, как пустырь, так и недвижимость, улучшенная домом стоимостью миллион долларов, могут быть оценены в пять тысяч долларов (5 000 долларов США) за подключение к канализации. Таким образом, хотя оба объекта недвижимости имеют одинаковые обязательства по специальной оценке в размере 5000 долларов США, поскольку канализационные установки прошли специальную оценку, будет огромная разница в их обязательствах по специальной оценке. адвалорные налоговые сборы; один адвалорный сбор будет основан на стоимости пустующего участка, а другой — на стоимости участка плюс дом в миллион долларов.

Сложность

Среди уникальных характеристик специальной оценки есть одна, которая делает специальную оценку особенно обременительной для обычных граждан. Специальный сбор имеет юридическую выгоду , известную как «презумпция действительности». Это означает, что подать апелляцию гораздо сложнее и, как правило, намного дороже, чем обжаловать адвалорный налог на недвижимость, с которым знакомо большинство граждан. Это происходит потому, что обычному гражданину трудно признать, что произошла ошибка в процедуре или методологии специальной оценки, а ресурсы, которые налогоплательщик должен использовать для борьбы со сбором специальной оценки, являются более дорогостоящими и дорогостоящими, чем ресурсы для борьбы с неправомерной адвалорной ставкой. налог на свою недвижимость.

Например, большинство налогоплательщиков на недвижимость интуитивно понимают рыночные силы, связанные со стоимостью их домов или другой собственности. Следовательно, если налоговая оценка кажется несоответствующей, они обычно могут быстро это признать. В случае специальных взносов даже профессионалам сложно уловить сложные нюансы, связанные с понятиями необходимости и выгоды, которые лежат в основе специального сбора.

Как только налогоплательщик признает существование проблемы, разница в процедурах обжалования налога на имущество и специального сбора значительно усложняет апелляцию по специальному налогу. В то время как апелляции по адвалорному налогу часто могут быть поданы на местном уровне без какой-либо профессиональной помощи, апелляции по специальной оценке часто требуют помощи адвокатов , инженеров и других консультантов. Кроме того, у налогоплательщика часто есть возможность ежегодно опротестовать оценку налога на имущество. В случае большинства специальных оценок обычно существует очень короткий период времени для подачи апелляции, и если этот период будет упущен, возможностей для обжалования будет мало.

Наибольшее значение для любого владельца недвижимости, который чувствует себя обиженным специальным налогом, имеет юридическое понятие, известное как «презумпция действительности». Это означает, что суды относятся к действиям органов местного самоуправления с уважением и исходят из того, что орган власти все сделал правильно. Как минимум, любое оспаривание специальной оценки должно доказывать, что правительство действовало неправомерно. Эта задача имеет большое значение.

По всем этим причинам для любого лица, которому грозит специальный налог, крайне важно участвовать в публичных слушаниях и контролировать процесс специальной оценки с самых ранних этапов.

См. также

• Получение стоимости

Внешние ссылки

• «Специальная оценка» . Новая международная энциклопедия . 1905.