Ставка отсрочки
При оценке имущества ставка отсрочки — это ставка дисконтирования, применяемая к текущей цене имущества для оценки текущей стоимости права на свободное владение жилой недвижимостью в конце срока аренды , которому право собственности . подлежит [ 1 ]
Ставка является ключевым компонентом расчета, используемого для определения стоимости предоставления права аренды . [ 2 ]
Фон
[ редактировать ]Арендодатель владеет «реверсией», то есть в конце срока аренды он будет иметь исключительное право собственности на недвижимость, которую затем сможет продать или сдать в аренду. Если арендатор получит право голоса, то есть получит абсолютное и бессрочное владение имуществом, арендодатель потеряет реверсивную стоимость. Закон о реформе аренды 1967 года (дома) и Закон о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года (для квартир) направлены на то, чтобы обеспечить домовладельцу справедливую компенсацию за эту потерю стоимости. [ 3 ]
Для расчета суммы компенсации необходимо оценить стоимость отсроченного владения имуществом – стоимость имущества на данный момент за вычетом потерянного дохода или использования за период аренды («варенье сегодня стоит дороже, чем варенье завтра »). Стоимость отсроченного владения определяется ставкой отсрочки или нормой прибыли, которую арендодатель получил бы за вычетом расходов на управление, недействительность и расходы на техническое обслуживание в течение периода аренды. Арендаторы обычно предпочитают высокую ставку отсрочки, арендодатели обычно хотят низкую ставку отсрочки.
Счетчики методов
[ редактировать ]По делу Спортелли [ 4 ] Земельный трибунал принял так называемую формулу Спортелли для определения ставки следующим образом.
- q = r* + P – g*
Где q – ставка отсрочки, [ 5 ] r* реальная безрисковая ставка , P премия за риск для рынка жилой недвижимости и g* реальный долгосрочный рост цен на жилье. [ 6 ]
Метод гедонической регрессии
[ редактировать ]Альтернатива методу Спортелли была предложена Брэке и др. в октябре 2016 года. [ 7 ] Авторы собрали рыночные данные по аренде в период с 1987 по 1991 год, стремясь изолировать влияние на стоимость неистекшего срока аренды в каждом таком случае с помощью статистического метода, известного как гедоническая регрессия . Однако этот метод был отклонен Верховным трибуналом в январе 2018 года. [ 8 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Юридическая комиссия (Англия и Уэльс) CP 238 стр.xii и раздел 14.47. См. также Управление пруденциального регулирования CP 13/18 стр. 19, сноска 2, а также Методы оценки имущества , Дэвид Исаак, Джон О'Лири, Macmillan International Higher Education, 14 июня 2013 г., раздел 11.4
- ^ Ставки отсрочки при предоставлении права аренды , Cluttons, пересмотр ставки отсрочки , Танфилд Чемберс
- ^ За исключением случаев, когда у арендаторов есть гарантия владения в конце срока аренды в соответствии с приложением 10 Закона о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года .
- ^ Кадоган против Спортелли и других [2007] 1 EGLR 153
- ^ «q» — это термин, используемый для обозначения дивидендной доходности по акциям, введенный Джоном К. Халлом в «Опционах, фьючерсах и других производных инструментах» http://www.rotman.utoronto.ca/~hull/ofod/ , но используется в оценке недвижимости для представления чистого дохода от аренды
- ^ «Консультанты по недвижимости | Агенты по недвижимости и агенты по сдаче в аренду в Великобритании | Клаттоны» .
- ^ Филипп Брак, Эдвард Пинчбек и Джеймс Вятт, «Временная стоимость жилья: исторические данные о ставках дисконтирования», Рабочий документ персонала Банка Англии № 621 , 2016 г.
- ↑ Попечители поместья Слоан Стэнли против Адриана Ховарда Манди, январь 2018 г.