Права на освоение сельскохозяйственных угодий в округе Саффолк, штат Нью-Йорк

Права на застройку сельскохозяйственных угодий в округе Саффолк, штат Нью-Йорк, начались в 1975 году в округе Саффолк , когда штат Нью-Йорк начал программу приобретения прав на застройку сельскохозяйственных угодий, чтобы гарантировать, что они останутся фермами и открытым пространством, а не будут застроены под жилье.

Расположение

Округ Саффолк , штат Нью-Йорк , включает восточную часть Лонг-Айленда и граничит с округом Нассау на западе. Оставшуюся часть Лонг-Айленда занимают округа Куинс и Кингс , которые являются частью Нью-Йорка . Округ Саффолк имеет длину более 80 миль (130 км), ширину 20 миль (30 км) и занимает площадь 922 квадратных миль (2388 км2). ² ). Благодаря непосредственной близости к Нью-Йорку и удобствам, которые ценятся застройщиками, округ Саффолк созрел для интенсивного развития.

Обзор

Программа предполагает покупку у землевладельцев того, что округ определил как «права на застройку». Права на застройку — это все права, право собственности и интересы владельца собственности, за исключением права собственности на сырье, права владения и права использования собственности для сельского хозяйства. Программа предполагает сбор округом заявок на добровольной основе от владельцев недвижимости, заинтересованных в продаже прав на застройку своей собственности округу. Если предложение участника торгов принято, округ выплачивает участнику тендера денежную сумму, равную оценочной рыночной стоимости прав на застройку сертифицированным чеком, при условии, что после проверки права собственности за счет округа будет установлено, что участник торгов может передать хороший и рыночный титул, свободный от каких-либо обременений, принадлежащий округу в целях его развития.

Программа не требует от участника торгов предлагать права на застройку всей своей собственности. Он может предложить такие права на всю или часть своей собственности. Эта концепция предоставляет исключительную возможность для творческих и инновационных методов консервации с минимальным риском. Например, возможно, что фермер тот, кто владеет и управляет своей фермой, может легко продать свои права на застройку округу, сохранив за собой сельскохозяйственное право собственности на свою собственную землю, в то же время используя доходы от продажи своих прав на застройку для приобретения сельскохозяйственного права на прилегающую землю или землю в разумной близости, подходящей для этого. для расширения своей фермерской деятельности.

Преимущества

Эта концепция привлекательна для фермеров, стремящихся остаться в сельскохозяйственной отрасли округа Саффолк, но испытывающих трудности из-за периодической нехватки денежных средств и постоянно растущих налогов на недвижимость , а также угрозы серьезных осложнений и проблем ликвидации в случае смерти фермера. .

Путем продажи прав на застройку он ликвидирует большую часть своей общей доли в стоимости своей недвижимости и конвертирует ее в наличные, которые, в свою очередь, могут обеспечить его оборотным капиталом, инвестиционным капиталом или инвестициями, приносящими доход. Преобразование прав на застройку из недвижимости в наличные деньги также ставит семью в положение, позволяющее избежать принудительной ликвидации за счет жертвенной цены в момент смерти фермера. также Картина налога на недвижимость улучшается для такого участвующего фермера, поскольку оценка недвижимости должна производиться с полным учетом фактической стоимости. Продажа прав на застройку, таким образом, исключающая бессрочное использование собственности для чего-либо, кроме сельского хозяйства, снижает рыночную стоимость собственности в силу этого ограничения.

Хотя покупка прав на застройку приносит большую выгоду фермеру, она также приносит пользу жителям округа Саффолк сейчас и в будущем благодаря сохранению жизненно важной промышленности и обширных открытых пространств . Кроме того, концепция прав на застройку предусматривает сохранение права собственности и владения, а также содержание собственности за землевладельцем, который, благодаря гордости за владение и владение, может гораздо эффективнее поддерживать физическое состояние собственности, чем округ.

История

История развития недвижимости Лонг-Айленда следовала классическому пути от центра города к пригородным районам графств Нассау и Саффолк. Наибольшее развитие произошло вскоре после Второй мировой войны . В 1970 году перепись населения округа Саффолк превысила отметку в один миллион. Казалось, этой волне развития не будет конца и что округу Саффолк уготована та же участь, что постигла округ Нассау. В конце Второй мировой войны в округе Нассау было много жизнеспособных работающих ферм, выращивающих продовольственные культуры и производящих молочные продукты для Нью-Йорка. К 1970 году фермы округа Нассау исчезли из-за разрастания городов .

В начале 1972 года Джон В. Н. Кляйн , недавно избранный исполнительный директор округа , задумал идею покупки прав на освоение сельскохозяйственных угодий. Округ Саффолк является ведущим сельскохозяйственным округом штата Нью-Йорк по объему выращиваемой сельскохозяйственной продукции в долларах. Он считал, что сельскохозяйственная промышленность является жизненно важным экономическим, экологическим и социальным ресурсом, который стоит сохранить. Восточная часть округа Саффолк поддерживает процветающую туристическую индустрию благодаря своим многокилометровым песчаным пляжам, а также открытым пространствам и сельской атмосфере.

После многих лет встреч, конференций, дискуссий и выпуска различных отчетов комитетов от фермеров, экологических групп, групп граждан и Законодательного собрания округа Саффолк, в 1973 году, наконец, был принят местный закон, спонсируемый Кляйном, который создал программу сохранения ферм.

Выполнение

В начале 1975 года Законодательное собрание округа одобрило наем оценщиков, и впоследствии в Законодательное собрание были представлены оценки на основе даты оценки в июле 1975 года. В то время муниципальное правительство Нью-Йорка переживало финансовый крах, который, как следствие, повлиял на рынок муниципальных облигаций и вынудил процентные ставки по займам вырасти до непомерно высокого уровня. Это привело к тому, что Законодательное собрание отклонило одобрение приобретения прав на застройку из-за непомерных расходов на обеспечение облигаций.

В сентябре 1976 года Законодательное собрание полностью изменило свою позицию и одобрило приобретение прав на развитие 60 ферм на основе первоначальной оценки в 21 миллион долларов. Резолюции, принятые Законодательным собранием, включали стоимость предложений, предложенных фермерами, а также оценочную стоимость, представленную в предыдущем году. В октябре 1976 года весь проект был передан Уильяму Р. Локвуду из Департамента землепользования для рассмотрения и утверждения оценок, чтобы оправдать расходы в 21 миллион долларов на приобретение прав на застройку. Именно тогда он впервые занялся этим проектом.

Процесс рассмотрения оценки

При предварительном рассмотрении оценок земли было признано, что ее необходимо обновить и переоценить из-за решительного снижения рыночной стоимости земли в восточной части округа Саффолк. В январе 1977 года графство Саффолк наняло новых консультантов по оценке для оказания помощи в определении стоимости прав на застройку 60 ферм. Первоначальные концепции оценки, разработанные консультантами, были обоснованными и использовались для повторной оценки всего проекта.

Был нанят оценщик недвижимости, который проанализировал рынок недвижимости в трех оцениваемых поселках. Были собраны данные обо всех сопоставимых продажах, произошедших в недавнем прошлом, а также текущие списки аналогичного сопоставимого имущества, а также анализ недавно изъятой земли. Эта информация была проверена и подробно проанализирована оценщиком и отправлена. Содержащаяся в них информация впоследствии использовалась оценщиком для документирования и подтверждения его оценочной стоимости объекта недвижимости до того, как были приобретены права на застройку.

Было решено провести оценку по методике «до» и «после». Последующая стоимость будет отражать стоимость недвижимости после приобретения прав на застройку. Это был основной комплекс теории прав: покупалось только право на развитие; следовательно, конечная стоимость теоретически была чистой фермой. Эксперт по сельскому хозяйству, который специализировался на оценке ферм в штате Нью-Йорк и соседних штатах, был нанят. Было установлено, что на Лонг-Айленде нет чистых ферм. Эксперт по сельскому хозяйству пришел к выводу, что обработка земли в округе Саффолк представляла собой холдинговую операцию, поскольку все сельскохозяйственные угодья имели потенциал для развития не только для сельскохозяйственных угодий, и этот потенциал был отражен в ценах, уплачиваемых за сельскохозяйственные земли на Лонг-Айленде. Это произошло не недавно, как всегда было на Лонг-Айленде. В результате развития фермеры были вытеснены из округа Кингс в округ Куинс , в округ Нассау и, наконец, в округ Саффолк.

Чистые фермерские ценности

Эксперт по фермам сообщил, что ему придется отправиться на другие сопоставимые фермерские территории, чтобы определить чистую стоимость фермы. Он обеспечил продажу ферм в районах, развитие которых в обозримом будущем было маловероятно. Он исследовал сопоставимые продажи по всему штату Нью-Йорк, включая бесплодные земли округа Ориндж и долины реки Мохок, штаты Нью-Джерси, Коннектикут и Массачусетс. Он обеспечил и классифицировал сопоставимые продажи во всех этих областях и представил их нам. в брошюре, которая была объемной. Он отбросил многие районы как несопоставимые и, наконец, выбрал продажи в северном Массачусетсе, в долине реки Коннектикут , навозных землях округа Ориндж и обширных сельскохозяйственных угодьях Южного Джерси. Все объекты недвижимости, выбранные как сопоставимые, имели схожие характеристики почвы, проблемы с ирригацией , способы транспортировки и вегетационные периоды. Если были какие-либо различия, эти статьи были отмечены и скорректированы, когда оценщик представил свою оценку ферм после приобретения прав на застройку.

Дополнительной функцией оценщика в этом проекте была координация и руководство. Ежемесячные встречи проводились для обеспечения прогресса проекта. Накопленная информация была настолько объемной и ошеломляющей, что было решено вместо этого использовать визуальные дисплеи, чтобы помочь нам представить программу фермерам. В результате был нанят консультант-эксперт по дисплеям для разработки карт аэрофотосъемки всего города, на которых все рыночные данные отображались в простой форме, которую можно было легко увидеть и понять. не только сопоставимые продажи, объекты недвижимости, списки, права выкупа На картах были отмечены и подразделения, но и другие важные данные, такие как зонирование, водные районы, школьные округа, названия основных улиц и т. д. Этот консультант также подготовил индивидуальный опрос. -типовые эскизы приобретаемой недвижимости. Они были нарисованы на воспроизводимых аэрофотоснимках. Их использовали все консультанты. Копии были переданы владельцу недвижимости и в конечном итоге использованы при подготовке контрактов на покупку при условии подтверждения результатами обследования, проведенного графством Саффолк.

Рыночные условия

Первоначальное накопление рыночных данных, собранных нашими консультанты по оценке указали, что чистая стоимость ферм в столичном регионе остается стабильной; однако недвижимость, подходящая для жилищного строительства или, по крайней мере, имеющая потенциал для развития, явно сократилась. В сентябре 1973 года произошел экономический спад. Сопоставимые данные о продажах в 1974 году показали, что рынок недвижимости все еще был активен, а цены все еще были высокими. Однако эти данные не отражали современные тенденции, и в 1975 году продаж было мало. за это время была произведена первоначальная оценка имущества фермы. Дальнейший анализ рынка показал, что цены были явно низкими в 1976 году и снова снизились в 1977 году.

Попытка установить стоимость этой недвижимости оказалась трудной на падающем рынке. Ситуацию осложняли предложения, сделанные всем владельцам на основе первоначальной оценочной стоимости. Эти ценности необходимо было твердо поддерживать, чтобы презентации были убедительными и приемлемыми для фермеров и спекулянтов. Поскольку было очевидно, что произошло явное изменение стоимости, был нанят дополнительный консультант по недвижимости и землеустроитель для дальнейшего изучения факторов, которые привели к падению рынка. В результате было подготовлено «Исследование экономического и земельного развития», которое включало в себя полный анализ всех подразделений, зарегистрированных в поселках за последние 10 лет, а также подробные исследования развития аэропортов, дорог, строительства моста в Коннектикут, демографические исследования и любой другой фактор, который помог бы нам определить, когда эта земля в конечном итоге может быть освоена.

Проверка данных

Получив эти данные, оценщики решили, что будут не только полагаться на консультантов, но и сами проверять эту информацию на местах. Рыночные данные были представлены и обсуждены со многими брокерами по недвижимости в городе, оценщиками , представителями службы кредитования ферм, агентами по распространению кооперативов, строителями, землеустроителями, владельцами виноградников и представителями банков. Этот обмен информацией не только проверял и сообщал подробности и факты о каждой транзакции, но и позволял выявить упущенные факты. Этот опрос в конечном итоге был использован в нашей презентация фермеру.

Неожиданным результатом стало то, что эксперты по недвижимости были убеждены в том, что оценщики полны решимости добиться справедливой компенсации и справедливой рыночной стоимости прав на застройку. Оценщик недвижимости использовал всю информацию, полученную от экспертов, и в конечном итоге свел эту информацию в один оценочный отчет. Отчет включал стоимость до, оценочную стоимость недвижимости, стоимость после, которая представляла собой чистую оценку фермы (оценивалась так, как если бы права на застройку были закреплены за округом), а затем, в конечном итоге, разница между этими двумя значениями привела к стоимости застройки. права. В ходе презентации данные показали, что цветение картофеля в июне на фермах в Северном Массачусетсе и в долине реки Коннектикут было такого же размера, как и в Саффолке, и, кроме того, они собирали клубнику в то же время. Эта информация была собрана путем физического осмотра аналогичных ферм в Нью-Йорке и соседних штатах.

Презентация оценки фермерам

Вместо того, чтобы давать фермеру копию оценки, было решено предоставить все рыночные данные в сжатой форме, и была составлена ​​брошюра, которая включала рыночные данные о продажах, правах выкупа, листингах и обзоре брокера. Эта информация представляла собой краткое изложение того, что было сказано в презентации. Этот буклет с аэрофотоснимком объекта недвижимости, письмом с указанием стоимости до и после, а также стоимости прав на застройку был передан фермеру для использования при принятии решений.

Фаза I Программы сельскохозяйственных угодий заключалась в приобретении прав на застройку 60 ферм. Законодательное собрание выделило на этот этап программы 21 миллион долларов. Утвержденная оценочная стоимость прав на застройку 60 ферм составила 10 175 000 долларов, что значительно ниже первоначальной стоимости, сделанной владельцам. Фермеру Натаниэлю Талмаджу, первому подписавшемуся на программу, первоначально было предложено 4525 долларов за акр за его права на застройку; он согласился на 2725 долларов за акр. Его заявление для прессы довольно хорошо отражает чувства большинства фермеров. «Я вполне убежден, что они (новые оценки) были справедливыми. Я бы не сказал, что был доволен». Пятьдесят два одобренных участника согласились продать округу права на застройку своих ферм.

См. также

• Заповедник сельскохозяйственных земель , Британская Колумбия
• Закон о сохранении и развитии сельского хозяйства , Нью-Джерси
• Закон об оценке сельскохозяйственных угодий 1964 года , Нью-Джерси
• Развитие недвижимости
• Инвестирование в недвижимость

Внешние ссылки

• Веб-сайт правительства округа Саффолк
• Чабан, Мэтт А.В. (4 августа 2014 г.). «В рамках усилий по сохранению сельскохозяйственные угодья в Хэмптоне используются для других целей» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 5 августа 2014 г.