Конверсия мельницы

Преобразование мельницы или реабилитация мельницы — это форма адаптивного повторного использования , при которой историческое здание мельницы или промышленного завода восстанавливается или реабилитируется для другого использования, например, в качестве жилого дома , розничных магазинов , офиса или сочетания этих непромышленных элементов ( смешанное использование). использовать ).

Историческая справка

В Соединенных Штатах развитие промышленности в 19 и начале 20 века привело к строительству тысяч мельниц и фабричных зданий, обычно из кирпича или каменной кладки, по всей стране, с высокой концентрацией на северо-востоке . К 1920 году по всему региону были построены сотни фабричных городов для производства текстиля и других товаров, таких как обувь, машины и другие товары. Однако начиная с начала 1920-х годов текстильная промышленность Севера сильно пострадает из-за банкротства многих из этих компаний и усиления конкуренции со стороны южных фабрик. За этим последовали и другие отрасли, особенно во второй половине 20-го века, когда глобализация изменила экономику и целые отрасли начали перемещаться за границу, в развивающиеся страны. На протяжении 20-го века многие мельницы использовались в различных промышленных целях, помимо первоначального использования. Многие использовались под склады или другие мелкие предприятия. Тем не менее, многие другие оставались пустующими и недостаточно используемыми в середине 20-го века и даже сегодня. Многие пустующие здания мельниц стали объектом вандализма. поджогов и способствуют разрушению городов во многих общинах.

Похожий сценарий разыгрался в Великобритании и других странах Европы в тот же период.

Движение за историческую осведомленность

возник большой общественный резонанс Начиная с 1960-х годов по всей территории Соединенных Штатов в пользу увеличения сохранения исторического наследия , чтобы остановить потерю исторических построек, которая началась в 1950-х годах с проектов обновления городов в больших и малых городах по всей стране. Аналогичное движение произошло в Великобритании десятилетиями ранее.

Одним из результатов этого протеста стало создание Национального реестра исторических мест в 1966 году федеральным правительством . С тех пор в Национальный реестр было добавлено более миллиона объявлений о многих типах структур и мест по всей стране. Хотя это не является определенной гарантией того, что здание никогда не будет снесено, Национальный реестр предоставляет владельцам инструмент для получения налоговых льгот на национальном и государственном уровне, грантов и другой помощи, которая может позволить восстановить здание.

С 1960-х годов общины по всей стране создали исторические районы и специальные подзаконные акты в попытке сохранить и предотвратить разрушение объектов собственности, считающихся важными в контексте истории.

Преобразование мельницы в музей

Первой успешной текстильной фабрикой в Соединенных Штатах была Slater Mill , основанная Сэмюэлем Слейтером в Потакете, штат Род-Айленд, в 1793 году. Учитывая ее значительную историческую ценность, усилия по восстановлению Slater Mill в публичном музее начались в середине 20 века.

В 1971 году Художественный музей реки Брендивайн открылся в Чаддс Форд , штат Пенсильвания, в переоборудованной времен Гражданской войны мельнице . Мельница (и еще 8 1/2 акров земли) была куплена на аукционе недавно созданной компанией Brandywine Conservancy. Ремонт начался в 1970 году, а музей открылся в 1971 году. Ремонт проводила компания James R. Grives Associates, Inc. из Балтимора. Гривс был единственным профессиональным консультантом, который хотел сохранить 19-е сооружение нетронутым. Другие архитекторы рекомендовали снести его и начать все заново. В музее выставлены выставки Уайета и американского искусства, а галереи посвящены работам Н. К., Эндрю и Джейми Уайетов.

В 1976 году государственный парк «Наследие Лоуэлла» , был основан в Лоуэлле, штат Массачусетс . В 1978 году Конгресс США учредил Национальный исторический парк Лоуэлла и Комиссию по сохранению исторического наследия Лоуэлла. Законодательство о создании парка было поддержано сенатором США и уроженцем Лоуэлла Полом Тсонгасом . Реставрация набрала обороты в 1980-х годах, включая преобразование каналов и бывших мельниц в музеи, а также строительство набережной.

В 1980-х годах, по примеру создания Национального исторического парка Лоуэлла, Содружество Массачусетс создало серию государственных парков наследия по всему штату, чтобы прославить и сохранить ценную историческую (в основном промышленную) историю штата. Государственный парк «Наследие Лоуренса» , занимающий бывший пансион при мельнице в районе промышленных каналов города, является отличным примером.

В 1999 году бывшая фабрика Arnold Print Works в Норт-Адамсе, штат Массачусетс, была преобразована в Массачусетский музей современного искусства (MassMOCA).

Однако не все исторические мельницы могут быть успешно превращены в музеи, и только с немногими, наиболее историческими, это стало возможным.

Переоборудование мельницы в жилой дом

Поскольку большинство заводов изначально были зонированы как «промышленные» с появлением постановлений о зонировании в середине и конце 20-го века, первым препятствием для многих проектировщиков и застройщиков в преобразовании этих пустующих или недостаточно используемых производственных площадей в жилые дома было убеждение местных чиновников в том, что польза мельниц для продолжающейся промышленности была ограничена. Деловая практика менялась, и старые здания мельниц больше не были эффективными и практичными для промышленности. Даже сегодня в большинстве юрисдикций для проведения преобразований требуется какое-то специальное разрешение или изменение зонирования.

Одним из первых известных преобразований исторической текстильной фабрики в жилые апартаменты является южная фабрика Valley Falls Company, расположенная в Сентрал-Фолс, штат Род-Айленд . Этот проект был завершен в 1979 году и сейчас включает в себя 133 единицы жилья для престарелых. ^{[ 1 ]}

Апартаменты Border City Mill, Фолл-Ривер

Другие проекты по переоборудованию фабрик в 1980-х годах включают апартаменты Border City Mill в Фолл-Ривер, штат Массачусетс , расположенные на территории исторической кирпичной хлопчатобумажной фабрики 1870-х годов.

Огромные Massachusetts Mills в Лоуэлле, штат Массачусетс, были преобразованы в жилой комплекс на 445 квартир, начиная с 1990 года, а в близлежащих апартаментах Market Mills насчитывается 230 квартир. В последние годы в рамках Массачусетса программы исторических налоговых льгот Бутт-Миллс и Лоуренс-Миллс также были преобразованы в жилые дома в рамках продолжающейся работы Лоуэлла по возрождению исторической прибрежной зоны.

Переоборудование фабрик также произошло в других частях Соединенных Штатов , например, в кондоминиумах Cotton Mill в Новом Орлеане , завершенных в 1997 году.

В последние годы наблюдается тенденция к созданию лофт в стиле квартир или кондоминиумов с высокими потолками, кирпичной кладкой, высокими окнами, деревянными полами и выступающими балками или конструктивными элементами.

Одним из самых амбициозных проектов по переоборудованию мельниц за последние годы является преобразование огромной лесопилки в Лоуренсе, штат Массачусетс . Построенная в 1906 году, это была крупнейшая текстильная фабрика в мире того времени. Проект известен как «Монарх на Мерримаке» .

Преобразование мельницы в многофункциональное использование

Одновременно с переходом к восстановлению бывших промышленных заводов в жилые дома произошло преобразование некоторых объектов в комплекс розничных магазинов, офисов, ресторанов и других непромышленных объектов. В 1980-е годы многие исторические хлопчатобумажные фабрики в Фолл-Ривер, штат Массачусетс, были преобразованы в фабричные магазины, хотя и с минимальными физическими изменениями, за исключением некоторых перегородок и коврового покрытия. Аутлеты при фабриках в Фолл-Ривер были очень успешными в течение многих лет, но в последние годы пришли в упадок, став жертвой открытия новых торговых центров «премиум-аутлетов» в близлежащих пригородных районах, таких как Рентхэм, Массачусетс и других.

Одним из прекрасных примеров переоборудования мельницы в многофункциональное использование в Новой Англии является Clocktower Place , расположенная в небольшом городке Мейнард, штат Массачусетс . Огромный мельничный комплекс изначально представлял собой производственную компанию Асабет, которая в 19 веке выросла в одну из крупнейших текстильных компаний в штате, специализирующуюся на шерстяных изделиях. Позже он был приобретен American Woolen Company , а затем Digital Equipment Corporation , пока окончательно не освободил это место в 2001 году. С тех пор весь комплекс был преобразован в офисный парк. Сейчас здесь расположено множество компаний на разных рынках. Самый известный его арендатор, пожалуй, Monster.com .

Однако крупнейшую фабрику, переоборудованную в многофункциональную, в Новой Англии , можно найти в Манчестере, штат Нью-Гэмпшир , где была успешно отремонтирована и преобразована фабрика Amoskeag Millyard , когда-то крупнейшая текстильная компания в мире. Amoskeag Millyard является центральной частью набережной Манчестера и включает в себя офисы, рестораны, музей, жилые дома и университет. ^{[ 2 ]}

Исторические налоговые льготы

Royal Mills, Вест-Уорик, Род-Айленд, пример недавней реконструкции завода, ставшей возможной благодаря использованию исторических налоговых льгот.

Часто в процессе переоборудования завода необходимо модернизировать парковку, коммунальные услуги и другую инфраструктуру. Многие из старых промышленных объектов имеют уровень загрязнения, устранение которого может оказаться очень дорогостоящим для застройщиков.

В последние годы многие штаты приняли программы исторических налоговых льгот, пытаясь обеспечить восстановление старых построек, считающихся «исторически значимыми». Как правило, основным критерием для такого определения является внесение в Национальный реестр исторических мест , за которым обычно следует проверка со стороны государственных и местных агентств. Девелоперские компании обычно используют налоговые льготы, чтобы компенсировать обычно дорогостоящий процесс реконструкции и очистки территории.

Примером переоборудования мельниц с использованием государственной программы налогообложения исторических объектов является Royal Mills в Уэст-Уорвике, штат Род-Айленд , реконструированная SBER , компанией из Балтимора с долгой историей проектов по сохранению исторического наследия. Эта мельница пустовала много лет и находилась под серьезной угрозой сноса. С тех пор этот участок был успешно преобразован в жилые апартаменты, расположенные на берегу реки Потуксет, рядом с пешеходной и велосипедной дорожкой.

которая недавно была приостановлена из-за бюджетного кризиса штата, Род-Айленда , Программа исторических налоговых льгот считалась одной из самых успешных в стране, что позволило сохранить сотни исторических сооружений по всему штату за последние несколько лет с момента ее принятия. .

Преимущества исторических программ налоговых льгот для государственных бюджетов часто вызывают споры, но существует множество косвенных экономических выгод для местных сообществ. ^{[ 3 ]}

Стоимость налога на имущество восстановленной мельницы обычно примерно в десять раз превышает стоимость существующего малоиспользуемого здания мельницы, а также существует дополнительная выгода от множества строительных работ и других услуг в процессе реконструкции. Нематериальную ценность сохранения исторического здания фабрики для будущих поколений, а также выгоды для общества зачастую труднее подсчитать. Отреставрированные здания мельницы часто становятся центром внимания общества.

См. также

Ссылки

Внешние ссылки

[1] Портфолио Bruner / Cott & Associates. Архивировано 6 января 2009 г. в Wayback Machine.

[2] Свойства Брэди Салливана

[3] Программа исторических налоговых льгот Род-Айленда

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]