Немецкий доходный подход

Немецкий доходный подход (нем. Ertragswertverfahren , сокр. EWV) — это стандартный доходный подход , используемый в Германии для оценки собственности , которая производит поток будущих денежных потоков.

Основные принципы и положения

EWV — один из трех методов оценки, кодифицированных законодательством Германии. Vergleichswertverfahren . (метод сравнения продаж) в основном используется для определения стоимости зданий, занимаемых владельцами (частных домов, кондоминиумов) и земли Sachwertverfahren . (затратный подход) используется только для объектов недвижимости специального назначения, которые не приносят измеримого будущего денежного потока Впоследствии EWV используется для подавляющего большинства оценок.

Несмотря на то, что EWV в основном соответствует международной практике, есть некоторые важные различия:

Земля и улучшения рассматриваются отдельно. Немецкие общепринятые принципы оценки (GAVP) предполагают, что земля может использоваться бесконечно, но здания имеют ограниченный срок службы; Это совпадает с балансировкой активов. Стоимость земли определяется методом сравнения продаж как в доходном, так и в затратном подходе с использованием данных, накопленных Gutachterausschuss (местными оценочными комитетами, букв. «Экспертные комитеты»), которые затем добавляются к стоимости здания.
Для учета использования земли занимающими ее зданиями чистый операционный доход уменьшается на Liegenschaftszins (проценты, выплачиваемые землевладельцу владельцем здания, т.е. земельная рента). Liegenschaftszins представляет собой произведение стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентной ставки за землепользование). Liegenschaftszinssatz является эквивалентом урожайности – с некоторыми важными отличиями – и определяется Gutachterausschuss .
В отличие от доходности от всех рисков (ARY) в практике Великобритании, Liegenschaftszinssatz (LZ) не включает резерв на случай дефолта (не путать со структурной вакансией), и поэтому его следует вычитать из валового операционного дохода . В результате Liegenschaftszinssatz обычно будет ниже, чем доходность по всем рискам.
Исходя из предположения, что экономическая продолжительность улучшений ограничена, доходность и оставшийся экономический срок определяют стоимость здания через чистый операционный доход.
Следует дополнительно отметить, что контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую долю расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию, чем его коллеги в США и Великобритании.

Оценка недвижимости в Германии регулируется федеральным Baugesetzbuch (сокр. BauGB, Немецким законом о строительстве). ^[1] Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «положение об определении стоимости»). ^[2] WertV определяет кодифицированные подходы к оценке и общую технику оценки. Общие правила WertV дополнительно поддерживаются Wertermittlungsrichtlinie ( сокр. WertR, «директива по определению стоимости»). ^[3] WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблицы (например, экономическая амортизация) и рекомендации по учету различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценок для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как передовую практику или немецкую практику профессиональной оценки (PAP).

Определение факторов стоимости

Состояние здания и срок полезного использования

Состояние здания напрямую влияет на оценку. Прежде всего необходимо определить, есть ли у здания отставание в обслуживании. Если это так, то стоимость решения этой проблемы (обычно называемая капвложениями ) должна быть рассчитана и позже будет вычтена из стоимости. Этот расчет должен производиться исходя из предположения, что он коррелирует с предполагаемым доходом от аренды, а также должен учитывать возраст здания. Во-вторых, необходимо учитывать капитальный ремонт или модернизацию, поскольку они могут продлить срок службы здания.

Немецкая литература и полуофициальный Normalherstellungskosten 2000 (сокр. NHK 2000, «Нормальные производственные затраты») ^[4] предоставить подробную информацию о сроке полезного использования, который обычно оценивается в 60–80 лет для многоквартирных жилых домов и 50–80 лет для офисных зданий. Следует подчеркнуть, что срок полезного использования должен применяться с должным учетом экономической ситуации, тогда как технический срок службы может быть неопределенным. Предполагается, что к концу срока полезного использования стоимость здания резко снизится, поскольку для получения дохода от аренды в долгосрочной перспективе потребуется либо новое здание, либо капитальный ремонт.

Поэтому недавний капитальный ремонт (внешняя оболочка, арендуемые площади, ^[5] HVACR и т. д.) могут значительно увеличить оставшийся срок службы здания, в зависимости от объема реконструкции и при условии, что другие соображения, такие как планировка и энергопотребление, не помешают усилиям.

Загрязнение здания асбестом или другими вредными материалами также может повлиять на общую стоимость; Обычно это учитывается путем вычитания затрат на дезактивацию из стоимости здания.

Стоимость земли

Чтобы отдельно определить стоимость земли, оценщик в Германии обычно использует информацию, собранную Gutachterausschuss ( GA) . Большинство ГА публикуют отчеты о рынке каждые два года, в том числе Bodenrichtwertkarten (карты оценки стоимости земли). Также можно напрямую связаться с местным ГА и запросить данные о стоимости земли на конкретном земельном участке.

При использовании данного сопоставимого объекта необходимо учитывать следующее:

Сопоставимый объект должен находиться поблизости или, если речь идет о зоне стоимости земли, объект оценки должен находиться в пределах или вблизи соответствующей зоны;
Тип использования (жилое, офисное, торговое, промышленное и т.п.) должен соответствовать виду объекта оценки;
Степень использования, измеряемая в общей площади или общей площади, должна быть сопоставима путем использования соответствующих коэффициентов пересчета;
Необходимо учитывать размер земельного участка.

Далее оценщику необходимо проверить, есть ли дополнительные факторы, влияющие на стоимость земли. Это могут быть затраты на разработку участка, загрязнение, право проезда или другие права и т. д. Их необходимо принимать во внимание соответствующим образом.

Урожай

Доходность, которая в немецкой практике оценки известна как Liegenschaftszinssatz , является решающим фактором стоимости, поскольку она будет использоваться для определения Liegenschaftszins (условная арендная плата, вычитаемая из чистого операционного дохода здания для учета использования экономического дохода). хорошая «земля»). Более того, вместе с остаточным сроком службы он математически определяет множитель, который используется для расчета стоимости здания.

Опять же, Gutachterausschüsse предоставит информацию об урожайности. Путем эмпирического анализа базы данных о закупочных ценах ГА определяет местную доходность по типу использования. Увы, широко распространенной проблемой является то, что некоторые ГА в небольших муниципалитетах не проводят такой анализ и, следовательно, не публикуют данные об урожайности. В этом случае оценщик должен опираться на сочетание общенациональных данных об урожайности, исследований рынка и опыта.

В течение последних нескольких лет доходность жилых активов (многоквартирных домов) обычно находилась в диапазоне от четырех до пяти процентов, в зависимости от условий местного рынка. Доходность офисных зданий в основном должна находиться в пределах пяти-шести процентов, тогда как доходность торговых и логистических зданий будет соответственно выше.

Определенную базовую доходность (по типу использования и муниципалитету) всегда следует анализировать дополнительно, поскольку ликвидность ниже или выше средней, расположение земли или планы этажей должны учитываться путем вычета или премии в размере 25 или 50. базисных пунктов для каждого соответствующего фактора.

Валовой доход

Излишне говорить, что Rohertrag (валовой доход) является наиболее важным фактором стоимости недвижимости, который генерирует будущие денежные потоки. EWV, по сути, представляет собой статическую модель, означающую, что устойчивый доход рассматривается как стабильный в будущем. Оценщик сформирует свое мнение на основе существующих договоров аренды, а также примет во внимание рыночную арендную плату.

В коммерческой недвижимости, такой как офисные или торговые здания, существующие договоры аренды обычно определяют устойчивый доход, при условии, что договоры аренды являются долгосрочными и арендатор имеет хороший кредитный рейтинг. Если это не так, то оценщик должен полагаться на свое знание рынка, а также на свой опыт в отношении будущих договоров аренды. Необходимо также учитывать возможные стимулы.

В отличие от коммерческой недвижимости, договоры аренды жилых помещений строго кодифицированы Bürgerliches Gesetzbuch (сокр. BGB, «Гражданский кодекс Германии»). Одной из центральных идей в отношении недвижимости является Ortsübliche Vergleichsmiete (местная обычная сопоставимая арендная плата). Новые договоры аренды не должны быть более чем на 20 процентов (точно не указано BGB, в зависимости от юрисдикции) выше обычной сопоставимой арендной платы, иначе договоры аренды могут быть признаны недействительными. В рамках существующих договоров аренды повышение арендной платы (i) не должно превышать обычную сопоставимую арендную плату в местном масштабе, (ii) допускается только в том случае, если арендная плата не увеличивалась в течение последних 15 месяцев, и (iii) не должно превышать общее увеличение на 20 процентов в течение трех лет. ^[6] В заключение отметим, что определение устойчивой арендной платы за жилые активы должно производиться на консервативных основаниях и в тесной корреляции с текущей арендной платой. Опыт показывает, что иностранные инвесторы в прошлом были склонны недооценивать последствия такого законодательства.

Устойчивая рента, определенная, как описано выше, будет считаться стабильной и составит основу невозвратной ренты. Однако в краткосрочной перспективе можно допустить завышение или занижение арендной платы. Разницу между этой суммой и устойчивой арендной платой следует вычесть, а полученную стоимость следует прибавить или вычесть к стоимости здания (этот подход в некотором смысле сравним с методом жесткого ядра/слоя, используемым в практике Великобритании).

Особым случаем является существование структуреллера Leerstand (долгосрочной или структурной вакансии), возникшей в результате дисбаланса на рынке или неблагоприятных характеристик объекта недвижимости. В этом случае определение устойчивой арендной платы не будет предполагать, что недвижимость полностью сдается в аренду, а вместо этого будет учитывать определенный уровень постоянных вакансий.

Дополнительный доход, например, от антенн мобильных телефонов, также должен быть включен в валовой доход.

Затраты

Немецкий GAVP (особенно WertV) делит Bewirtschaftungskosten (операционные расходы) на четыре типа. Следует отметить, что контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую долю расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию, чем его коллеги в США и Великобритании.

Heiz- , Betriebs- und Nebunksten («стоимость отопления и эксплуатационные расходы»): в зависимости от соответствующих договоров аренды в коммерческих объектах все расходы могут перекладываться и обычно перекладываются на арендатора. В жилых объектах все по-другому, потому что Betriebskostenverordnung (сокр. BetrKV, «регулирование текущих расходов») определяет, какие расходы можно, а какие нельзя перекладывать на плечи. ^[7] Хотя расходы на воду, отопление, услуги смотрителя и т. д. могут быть переложены на плечи арендатора (энергетические компании обычно выставляют счета за электроэнергию непосредственно арендатору), другие расходы, такие как налог на имущество и страхование, не могут быть возмещены. Поэтому при оценке жилой недвижимости следует учитывать определенную сумму (от 20 до 50 евроцентов за квадратный метр в месяц).
Verwaltungskosten . («административные расходы»): они могут передаваться при коммерческой аренде, но не при аренде жилья Затраты на управление обычно составляют от двух до пяти процентов валового дохода для коммерческой недвижимости и от 15 до 20 евро в месяц на жилую единицу в жилой недвижимости. Если здание находится в кооперативной собственности, административные расходы значительно выше.
Instandhaltungskosten (расходы на техническое обслуживание): при коммерческой аренде они могут быть возмещены, если договор составлен соответствующим образом. Однако в большинстве контрактов затраты на техническое обслуживание внешней оболочки возлагаются на владельца. В случае жилой недвижимости владелец должен учитывать расходы на ее содержание. Чтобы определить точные цифры, при оценке следует также учитывать, насколько велики колебания и согласован ли косметический ремонт. Стандартные прогнозы затрат на техническое обслуживание варьируются в широких пределах: от четырех до 20 евро за квадратный метр в год.
Mietausfallwagnis (вычет на убытки от аренды): Как описано во введении, в немецком GAVP убыток от аренды (доход от существующих договоров аренды, который теряется из-за плохого экономического положения арендатора) учитывается в качестве расходов. Это может показаться странным по сравнению с практикой США или Великобритании, но у этого есть то преимущество, что потери могут быть учтены весьма точным образом. Обычно он рассчитывается на основе существующих цифр. В хорошо управляемых жилых объектах он не должен превышать двух процентов, в коммерческих — от трех до четырех процентов (в зависимости от состава арендаторов).

Процедуры расчета

После определения факторов стоимости сама процедура расчета довольно проста.

Расчет стоимости земли

Стоимость земли рассчитывается путем умножения стоимости земли (после корректировок) на размер земли. Избыточную землю следует рассматривать отдельно, поскольку это особый случай. Потенциальные затраты на дезактивацию или другие эффекты, влияющие на стоимость, учитываются посредством соответствующей надбавки или вычета.

Расчет стоимости здания

Jahresreinertrag («чистый годовой операционный доход» ( NOI )) определяется путем вычитания годовых расходов из валового дохода. На следующем этапе учитывается условная арендная плата за землю. Эта так называемая Liegenschaftszins («аренда за землепользование») определяется путем умножения стоимости земли на урожайность (после корректировок). Полученная годовая сумма вычитается из результата предыдущего шага.

Чтобы преобразовать годовой NOI в стоимость здания, множитель математически (или с использованием таблиц, предоставленных WertR) определяется на основе остаточного периода использования и доходности (после корректировок). Произведение множителя и NOI определяет стоимость здания.

Эта стоимость здания может быть скорректирована за счет надбавок или вычетов за невыполненные ремонтные работы, вредные материалы, завышенную или недостаточную арендную плату и т. д. Полученная цифра представляет собой скорректированную стоимость здания.

Консолидация

Сложение стоимости земли и стоимости зданий (улучшений) дает стоимость недвижимости. Статья 19 WertV предлагает возможность внесения окончательных корректировок в случае любых обстоятельств, не учтенных на предыдущих шагах. Однако любые дополнительные корректировки должны быть четко указаны.

Формальные аспекты

Хороший отчет об оценке должен быть прозрачным и понятным. Определение факторов стоимости должно быть хорошо документировано и снабжено ссылками, чтобы опытный читатель мог быстро оценить качество отчета.

Большинство отчетов об оценке структурированы следующим образом:

Введение, дата оценки, заказчик и цель оценки;
Документация земельной книги и других правовых факторов;
Описание земельного участка и благоустройств;
Анализ ситуации на рынке и договоров аренды;
Документация по определению факторов стоимости;
Расчет и ведомость стоимости;
Приложение с фотодокументацией.

Заключение

С теоретической точки зрения, немецкий доходный подход содержит некоторые интересные особенности: хотя при определении валового дохода от аренды он очень похож на доходный подход в США, в его распределении дохода между землей и улучшениями, что позволяет учитывать стоимость здания. Учитывая ограниченный срок полезного использования, он также содержит элементы подхода дисконтированных денежных потоков .

Немецкий PAP обычно советует полагаться на существующие цифры, но позволяет при необходимости опираться на эмпирические значения и опыт. Будучи высоко стандартизированным, Ertragswertverfahren – при профессиональном применении – предлагает читателю отчета возможность быстро изучить и оценить лежащие в его основе предположения.

См. также

Ссылки

^ Определение рыночной стоимости на немецком языке.
^ «Немецкий текст WertV» . Архивировано из оригинала 26 августа 2007 г. Проверено 21 сентября 2007 г.
^ «Немецкий текст WertR» . Архивировано из оригинала 9 августа 2007 г. Проверено 21 сентября 2007 г.
^ «НХК 2000» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 21 декабря 2008 г. Проверено 21 сентября 2007 г. (293 КиБ )
^ Ох, доктор Брейт. «Статистика рынка аренды квартир в Саарбрюккене» . Доктор Брейт ОХГ . Проверено 28 января 2022 г.
^ Статьи BGB 557 и далее. о повышении арендной платы
^ БертКВ

Внешние ссылки

Кросби, Н. (2007) «Немецкие открытые фонды: была ли проблема с оценкой?» (PDF) . (98,9 КиБ ) Рабочие документы по недвижимости и планированию , Университет Рединга. Содержит критику немецкого доходного подхода.
Шульц, Р. (2002) Шульц, Райнер (2005). Оценка недвижимости по стандартизированным методам: эмпирический анализ (PDF) . Берлинский университет имени Гумбольдта, экономический факультет. дои : 10.18452/3501 . (411 КиБ ) Исследование теоретической обоснованности и эмпирической точности немецкого доходного подхода (включая уравнения оценки для метода стоимости прибыли ).

[1] Определение рыночной стоимости на немецком языке.

[2] «Немецкий текст WertV» . Архивировано из оригинала 26 августа 2007 г. Проверено 21 сентября 2007 г.

[3] «Немецкий текст WertR» . Архивировано из оригинала 9 августа 2007 г. Проверено 21 сентября 2007 г.

[4] «НХК 2000» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 21 декабря 2008 г. Проверено 21 сентября 2007 г. (293 КиБ )

[5] Ох, доктор Брейт. «Статистика рынка аренды квартир в Саарбрюккене» . Доктор Брейт ОХГ . Проверено 28 января 2022 г.

[6] Статьи BGB 557 и далее. о повышении арендной платы

[7] БертКВ

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]