Затратный подход

Затратный подход – это метод оценки недвижимости, используемый для определения цены отдельного объекта недвижимости. Это один из трех методов, остальные — рыночный подход, или метод сравнения продаж , и доходный подход . Фундаментальная предпосылка затратного подхода заключается в том, что потенциальный пользователь недвижимости не будет или не должен платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить ее эквивалент. Таким образом, стоимость строительства за вычетом амортизации плюс земля является пределом или, по крайней мере, показателем рыночной стоимости.

Методология

В этот подход заложено несколько довольно серьезных допущений. Одной из основ является наличие достаточного количества земли, пригодной для застройки, поэтому строительство является жизнеспособной альтернативой покупке существующей недвижимости. Сегодня в некоторых частях мира, в том числе в США, есть районы, которые либо настолько полностью застроены, либо настолько ограничены в разрешении на планирование, что новое строительство невозможно из-за нехватки земли. Связанный с этим вопрос заключается в том, является ли рассматриваемое здание чем-то, что действительно будет построено снова на этом рынке. Если тенденция развития благоприятствует, скажем, складированию больших объемов, станет ли кто-нибудь рассматривать возможность строительства многоэтажного производственного объекта? Если тенденция заключается в строительстве кондоминиумов с высокой плотностью застройки, станет ли кто-нибудь рассматривать возможность строительства отдельно стоящего дома? Стоимость строительства устаревшего здания не считается соответствующей рыночной стоимости.

Есть и другие методологические вопросы, которые могут быть проблематичными. Как вы оцениваете стоимость? Основано ли оно на воспроизведении точной копии или на чем-то, что считается функционально эквивалентным? Можете ли вы хотя бы точно оценить стоимость? Когда проект выставляется на торги, разве обычно не предлагается диапазон цен для одних и тех же планов и спецификаций? Соответствует ли окончательная стоимость проекта первоначальной ставке? Как следует относиться к прибыли? Некоторые утверждают, что затратный подход обычно будет самым высоким из трех подходов. В то же время общеизвестно , что проект осуществим только в том случае, если его прогнозируемая стоимость меньше его завершенной стоимости.

Между новыми и полностью устаревшими будут накапливаться различные негативные элементы, связанные с возрастом, модой и переменами (обесцениванием). Их можно разделить на физические (износ, разрушение), функциональные (внешний вид, ощущение, форма и стиль) и географические (влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости).

Обычно считается, что затратный подход дает наилучшее представление о рыночной стоимости, когда рассматриваемое имущество является новым и используется надлежащим образом (наилучшим и наилучшим образом).

См. также

• Доходный подход
• Метод сравнения продаж
• Немецкий доходный подход
• Цены
• Бизнес в сфере недвижимости