Метод сравнения продаж

Подход сравнения продаж ( SCA ) — это метод оценки недвижимости , который основан на предположении, что матрица атрибутов или существенных характеристик объекта недвижимости определяет его стоимость. Например, в случае проживания одной семьи такими атрибутами могут быть площадь, виды, местоположение, количество ванных комнат, размер участка, возраст и состояние имущества. Этот метод отличается от двух других основных методов ценообразования на недвижимость, а именно затратного подхода и доходного подхода .

Экономическая основа

Метод сравнения продаж основан на принципах спроса и предложения , а также на принципе замещения . Спрос и предложение определяют стоимость посредством типичного рыночного поведения как покупателей, так и продавцов. Замена означает, что покупатель не будет приобретать улучшенную недвижимость за любую стоимость, превышающую ту, на которую она могла бы быть заменена на участке с эквивалентной полезностью , при условии отсутствия необоснованных задержек в строительстве.

Примеры методов

На практике наиболее распространенным методом SCA, используемым агентами по недвижимости и оценщиками недвижимости, является сетка корректировки продаж. Он использует небольшое количество недавно проданных объектов недвижимости в непосредственной близости от объекта недвижимости для оценки стоимости его атрибутов. Корректировки сопоставимых товаров могут быть определены с помощью анализа тенденций, анализа сопоставленных пар или простого исследования рынка.

Более продвинутые исследователи и оценщики обычно используют статистические методы, основанные на методах множественной регрессии, которые обычно сравнивают большее количество более географически разбросанных сделок с недвижимостью, чтобы определить значимость и величину влияния различных атрибутов на стоимость недвижимости. Исследования показали, что сетка корректировки продаж и модель множественной регрессии теоретически одинаковы: в первой используются более эвристические методы, а во второй - статистические методы. ^[1]

Пространственная авторегрессия мешает этим статистическим методам, поскольку дорогая недвижимость имеет тенденцию группироваться вместе, и, следовательно, цена одной недвижимости не является независимой от цены соседней недвижимости. Учитывая инфляцию недвижимости и циклы цен , оба метода сравнения могут стать ненадежными, если временной интервал между выбранными транзакциями будет чрезмерным. Другим фактором, подрывающим упрощенное использование SCA, является развивающийся характер городских кварталов, хотя на самом деле эволюция городов происходит достаточно постепенно, чтобы свести к минимуму ее влияние на этот подход к стоимости.

В более сложных ситуациях, таких как судебные разбирательства или оценка загрязненного имущества, оценщики разрабатывают корректировки SCA, используя широко распространенные передовые методы, такие как модели повторных продаж (для измерения повышения цен на жилье с течением времени), опросные исследования (например, условная оценка ), тематические исследования. (для разработки корректировок в сложных ситуациях) или другие методы, основанные на статистике. ^[2]

См. также

Дальнейшее чтение

«Оценка недвижимости», 12-е издание , подготовленное Институтом оценки, является признанным в отрасли учебником.
«Единые стандарты практики профессиональной оценки» , разработанные The Appraisal Foundation, обновляемые и публикуемые ежегодно в выпуске 2006 года; отныне обновленные издания будут выходить раз в два года.
Метод сравнения продаж , Ллойд Д. Хэнфорд-младший, MAI

Ссылки

^ см., например, Ленц и Ван, Журнал исследований недвижимости , 1997 г.
^ см., например, Килпатрик, Трупп, Манди и Списс, Оценка поврежденной собственности, Когда с хорошей собственностью случаются плохие вещи , Роберт Саймонс, изд., 2006 г.

[1] см., например, Ленц и Ван, Журнал исследований недвижимости , 1997 г.

[2] см., например, Килпатрик, Трупп, Манди и Списс, Оценка поврежденной собственности, Когда с хорошей собственностью случаются плохие вещи , Роберт Саймонс, изд., 2006 г.

[1]

[2]