Доходный подход

Доходный подход – это метод оценки недвижимости . Это одна из трех основных групп методологий, называемых подходами к оценке , используемых оценщиками. Это особенно распространено при оценке коммерческой недвижимости и бизнеса. Фундаментальная математика аналогична методам, используемым для финансовой оценки , анализа ценных бумаг или ценообразования облигаций. Тем не менее, есть некоторые существенные и важные изменения при использовании в оценке недвижимости или бизнеса .

Хотя в рамках доходного подхода существует довольно много приемлемых методов, большинство из них делятся на три категории: прямая капитализация, дисконтированный денежный поток и мультипликатор валового дохода.

Прямая капитализация

Это просто частное деления годового чистого операционного дохода (NOI) на соответствующую ставку капитализации (ставка CAP). Для приносящей доход недвижимости NOI представляет собой чистый доход от недвижимости (но не проценты от бизнеса) плюс любые процентные расходы и неденежные статьи (например, амортизация) минус резерв на замену. Ставка CAP может быть определена одним из нескольких способов, включая рыночное извлечение, диапазон инвестиций или метод наращивания. При оценке сложного имущества или имущества, которое имеет корректировку на риск из-за необычных факторов (например, загрязнения), уместна предельная ставка с поправкой на риск. ^[1] Неявным допущением прямой капитализации является то, что денежный поток является бессрочным, а ставка капитализации является постоянной. Если ожидается, что денежные потоки или уровни риска изменятся, то прямая капитализация невозможна и необходимо использовать метод дисконтированных денежных потоков.

В британской практике чистая прибыль капитализируется с использованием рыночных доходностей. Если недвижимость сдается в аренду , то будет использован доход от всех рисков. Однако, если проходящая арендная плата отличается от расчетной стоимости аренды (ERV), то будут использоваться методы «Срок и возврат», «Слоистый» или «Эквивалентная доходность». По сути, это влечет за собой дисконтирование различных потоков доходов – текущей или преходящей арендной платы и возврата к полной стоимости аренды – по разным скорректированным доходностям.

Однако ставка капитализации по своей сути включает премию за риск, специфичный для инвестиций. Каждый инвестор может иметь разное представление о риске и, следовательно, прийти к разной ставке капитализации для конкретной инвестиции. Взаимосвязь становится ясной, когда ставка капитализации выводится из ставки дисконтирования с использованием модели стоимости создания капитала. Они идентичны, если темп роста прибыли равен 0. ^[2]

Дисконтированный денежный поток

Модель дисконтированных денежных потоков аналогична оценке чистой приведенной стоимости в финансах. Однако оценщики часто ошибочно используют рыночную ставку капитализации и NOI в качестве замены ставки дисконтирования и/или годового денежного потока. Ставка верхнего предела равна ставке дисконтирования плюс-минус коэффициент ожидаемого роста. NOI можно использовать, если целью является рыночная стоимость, но если целью является инвестиционная стоимость, тогда подойдет какой-либо другой показатель денежного потока. ^[3]

Мультипликатор валовой арендной платы

GRM — это просто отношение ежемесячной (или годовой) арендной платы к продажной цене. Если недавно на рынке было продано несколько аналогичных объектов недвижимости, то GRM можно рассчитать для них и применить к ожидаемой ежемесячной арендной плате за рассматриваемую недвижимость. GRM полезен для сдаваемых в аренду домов, дуплексов и простой коммерческой недвижимости, когда используется в качестве дополнения к другим, более развитым методам.

Сокращенный DCF

Укороченный метод DCF основан на модели, разработанной профессором Нилом Кросби из Университета Рединга (и, в конечном итоге, на основе более ранней работы Вуда и Гривза). RICS . поощряет использование этого метода в соответствующих обстоятельствах ^[4] Укороченный метод DCF представляет собой адаптацию к оценке имущества метода DCF, который широко используется в финансах. ^{[ нужна ссылка ]}

В сокращенном методе DCF преходящая арендная плата, которая является постоянной (в номинальном или реальном выражении) на протяжении всего периода аренды, дисконтируется по соответствующей норме доходности (возможно, полученной путем ссылки на безрисковую норму доходности). полученных по государственным облигациям, к которым добавляется резерв по риску и резерв по неликвидности имущественных активов). Возврат дисконтируется по полученной рынком доходности по всем рискам (ARY), что правильно подразумевает рост потока возвратного дохода. Возвратный доход представляет собой текущую расчетную стоимость аренды (ERV), завышенную на соответствующий годовой коэффициент роста (или CAGR — совокупный годовой темп роста). Суть модели Кросби-Вуда и то, что отличает ее от обычного DCF, заключается в том, что фактор роста рассчитывается с помощью формулы как функция нормы доходности и доходности по всем рискам. Например, если норма доходности составляет 10% годовых, ARY составляет 8% годовых и арендная плата пересматривается ежегодно, то коэффициент роста составит 2%. (Это простое вычитание работает только тогда, когда арендная плата пересматривается ежегодно; во всех остальных ситуациях коэффициент роста рассчитывается с использованием формулы Кросби.) Таким образом, сокращенный метод DCF дает математически последовательную оценку и определение страны.

См. также

Дальнейшее чтение

Баум А. и Макмин Д. (1989) Доходный подход к оценке недвижимости (третье издание), Routledge, Лондон.
Баум А. и Кросби Н. (1988) Оценка инвестиций в недвижимость (второе издание), Routledge, Лондон.
Хавард, Т. (2004) Оценка инвестиционной недвижимости сегодня , Estates Gazette, Лондон.
Оценка недвижимости (12-е издание), Институт оценки, Чикаго.
Килпатрик, Джон А., (2007) Оценка старых месторождений, глава 29 в Законе и практике старых месторождений ( Lexis-Nexis Мэтью Бендер)

Ссылки

^ Доктор Билл Манди, Влияние опасных материалов на стоимость, The Appraisal Journal , 1992.
^ Эквивалентность методов прямой капитализации и дисконтирования.
^ Доктор Джон А. Килпатрик , Рыночная стоимость, презентация Институту оценки, 2000 г., http://www.greenfieldadvisors.com/publications/marketvalues.pdf. Архивировано 13 апреля 2007 г. в Wayback Machine ,
^ См. RICS (1997) Коммерческая инвестиционная недвижимость: методы оценки - информационный документ.

[1] Доктор Билл Манди, Влияние опасных материалов на стоимость, The Appraisal Journal , 1992.

[2] Эквивалентность методов прямой капитализации и дисконтирования.

[3] Доктор Джон А. Килпатрик , Рыночная стоимость, презентация Институту оценки, 2000 г., http://www.greenfieldadvisors.com/publications/marketvalues.pdf. Архивировано 13 апреля 2007 г. в Wayback Machine ,

[4] См. RICS (1997) Коммерческая инвестиционная недвижимость: методы оценки - информационный документ.

[1]

[2]

[3]

[4]