Законы об урегулировании земель
 | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( февраль 2020 г. ) |
Законы о заселенных землях представляли собой серию законодательных актов английского земельного права, касающихся ограничений на создание поселений, механизма передачи собственности, используемого владельцем собственности , который хочет обеспечить это обеспечение будущих поколений своей семьи.
Два основных типа поселения
[ редактировать ]- В рамках траста на продажу имущество, которое может быть реальным или личным (земля или товары), передается владельцем по акту или завещанию доверительным управляющим, которые обязаны продать имущество и удерживать доходы от продажи для бенефициаров.
- Строгое поселение может быть создано только на земле, и это был механизм, который землевладелец использовал, чтобы сохранить землю в собственности своей семьи.
С помощью устройства строгого поселения собственность на имущество была разделена с течением времени путем использования ограниченных поместий без права собственности .
Ограниченное право собственности
[ редактировать ]- « Фоновой хвост» представляет собой ограниченное поместье, правопреемство которого ограничивается прямыми потомками первоначального владельца поместья – потомка, определяемого в соответствии с древними правилами наследования, которые склонялись в пользу старшего сына.
- Пожизненное имущество — это имущество, которое будет длиться всю жизнь человека, либо жизнь получателя гранта, либо жизнь кого-либо другого — пожизненное имущество pur autre vie. Эти имения использовались при создании строгого поселения.
Наиболее распространенным примером строгого урегулирования является случай, когда землевладелец в своем завещании предусматривает, что земля должна перейти к его старшему сыну пожизненно, а затем оставшаяся часть должна перейти к старшему сыну его сына в виде гонорара.
Урегулирование часто предусматривает выплату ренты вдове (союз). Младших детей помещика можно было предусмотреть путем выплаты им капитальной суммы по достижении определенного возраста или при вступлении в брак (порциями). Это были капитальные суммы, предназначенные для обеспечения их жизни на всю жизнь. Их обезопасили, зарядив их на земле.
Строгое урегулирование означало, что земля была фактически неотчуждаемой.
Недостатки строгих расчетов
[ редактировать ]- Старший сын не смог продать землю.
- Сдать недвижимость в долгосрочную аренду было невозможно.
- Часто он даже не мог сам открыть и эксплуатировать какие-либо шахты на этой земле, поскольку законы о растратах применяются к пожизненному имуществу и предусматривают, что вы не можете открывать новые шахты, если вы не безупречны за растраты. Даже если бы он был безупречен за растрату, у него часто не было денег, чтобы их открыть. Это означало, что от земли невозможно было получить оптимальную выгоду, и многие землевладельцы обеднели.
- Пожизненный арендатор должен будет выплачивать вдове ее ренту , а другим детям - их доли.
- Заложить землю было сложно.
- Земля может быть неправильно использована и прийти в серьезный упадок.
- Эти трудности усугублялись тем фактом, что очень часто поселение продолжалось до бесконечности в процессе переселения. Старший сын сына, имевший право на хвостовую часть гонорара, мог, запретив право на получение наследства, создать простую комиссию и прекратить урегулирование. Он не имел права на владение имуществом до тех пор, пока не умер его отец. Пока его отец был жив, он не мог отказаться от наследства, если его отец не дал на это согласия. Его отец не хотел бы давать свое согласие, поскольку это означало бы, что земля перейдет за пределы семьи. Очевидно, что сыну понадобятся деньги, чтобы содержать его до тех пор, пока он не получит право владения. Будет достигнут компромисс, который позволит земле остаться в семье, но в то же время удовлетворит потребность сына в деньгах. Отец и сын запретили бы право наследства, но произошло бы переселение земли, которое обычно принимало форму передачи отцу на всю жизнь, старшему сыну на всю жизнь, оставшуюся часть старшему сыну в хвосте; хвост платы был передан другому поколению. В рамках урегулирования старшему сыну будет предоставлена немедленная рента на землю или единовременная выплата. Если для семьи настали тяжелые времена, то эти переселения означали, что ухудшение земель и обнищание помещиков продолжалось из поколения в поколение.
Законодательство
[ редактировать ]| Закон о заселенных землях 1882 года |
|---|
| Закон о заселенных землях 1884 г. |
|---|
| Закон о заселенных землях (поправка) 1887 года |
|---|
| Закон о заселенных землях 1889 г. |
|---|
| Закон о заселенных землях 1890 г. |
|---|
- Закон о горной аренде 1723 г. (10 Geo. 1. c. 6 (I.))
- Закон о перегруженных поместьях (Ирландия) 1849 г. ( 12 и 13 победы, около 77 г.)
- Закон о заселенных землях 1882 г. ( 45 и 46 Победа, ок. 38)
- Закон о заселенных землях 1884 г. ( 47 и 48 Победа, ок. 18)
- Закон о заселенных землях (поправка) 1887 года ( 50 и 51 победа, ок. 30)
- Закон о заселенных землях 1889 г. ( 52 и 53 Победа, ок. 36)
- Закон о заселенных землях 1890 г. ( 53 и 54 Победа, ок. 69)
- Закон о заселенных землях 1925 года ( 15 и 16 Geo. 5. c. 18)
- Закон о собственности 1925 года ( 15 и 16 Geo. 5. C. 20)
- Закон о земельных трастах и назначении попечителей 1996 г. (ок. 47)
Основная цель Законов о заселенных землях 1882–1890 годов заключалась в том, как лорд Холсбери заявил в деле Брюс против Эйлсбери : [ 1 ] «освободить землю от пут поселения – сделать ее товарным предметом, несмотря на поселение».
Законодательство достигло этого, предоставив арендатору пожизненные законные полномочия распоряжаться землей, которые намного превосходили полномочия, которые он имел ранее в соответствии с общим правом. Самым важным из этих полномочий было право пожизненного арендатора продавать за плату простые проценты от земли, а не просто пожизненное имущество pur autre vie .
Вторая цель закона заключалась в защите интересов бенефициаров мирового соглашения. Их интересы были превышены, т.е. они отделились от земли и вместо этого привязались к доходам от продажи, их интересы сместились к деньгам – т.е. урегулирование теперь распространялось на доходы от продажи.
Эти акты применяются всякий раз, когда происходит урегулирование.
Поселение определяется статьей 2 (1) закона 1882 года как «любая земля или любое имущество или земельный интерес, который на какое-то время ограничен или находится в доверительном управлении любых лиц в порядке правопреемства».
По сути, всякий раз, когда документ создает последовательность интересов в земле, Законы о заселенных землях применяются .
Обычно должен быть элемент преемственности. Раздел 59 создает ситуацию с заселенной землей, где нет элемента правопреемства – когда младенец имеет право владеть землей, она считается заселенной землей, даже если она не может быть ограничена в порядке наследования, т.е. он может иметь право на плата простая. Это было сделано для того, чтобы обеспечить коммерциализацию земли, принадлежащей несовершеннолетнему, поскольку покупатель не хотел бы подписывать с ним контракт, учитывая, что он мог быть признан недействительным после достижения несовершеннолетним совершеннолетия.
Как правило, пожизненный арендатор осуществляет полномочия, созданные актами.
Законы гарантируют, что созданные полномочия будут доступны при любом урегулировании, назначая в каждом возможном случае одного человека пожизненным арендатором.
Раздел 25 Закона 1882 года определяет пожизненного арендатора как «человека, который на данный момент, в соответствии с соглашением, имеет бенефициарное право на владение заселенной землей на всю свою жизнь…» – обычно лицо, имеющее право на пожизненное владение имуществом. или имеете право на получение гонорара за владение.
Коллективное название
[ редактировать ]Законы о заселенных землях 1882–1890 годов — это собирательное название следующих законов: [ 2 ]
- Закон о заселенных землях 1882 г. ( 45 и 46 Победа, ок. 38)
- Закон о заселенных землях 1884 г. ( 47 и 48 Победа, ок. 18)
- Закон о заселенных землях (поправка) 1887 года ( 50 и 51 победа, ок. 30)
- Закон о заселенных землях 1889 г. ( 52 и 53 победы, около 36 г.)
- Закон о заселенных землях 1890 г. ( 53 и 54 победы, около 69 г.)
Когда предоставленные полномочия не применяются
[ редактировать ]Существует два сценария, когда пожизненный арендатор не пользуется полномочиями, предоставленными Законом.
- Если лицом, имеющим право владения, является младенец, и в этом случае в соответствии со статьей 60 полномочия осуществляют попечители поселения.
- Другим исключением является случай, когда арендатор желает реализовать свое право на продажу, но он хочет просто купить плату (поэтому он желает купить ее у себя) - в соответствии со статьей 12 Закона 1890 года попечители поселения вступают в его обязанности и осуществляют право продажи от его имени.
В соответствии со статьей 50(1) полномочия пожизненного арендатора не могут быть переданы другому лицу, а статья 50(2) делает недействительным любой договор, в соответствии с которым пожизненный арендатор соглашается не осуществлять свои законные полномочия. Кроме того, учредитель не может посредством положений мирового соглашения прямо или косвенно ограничивать полномочия пожизненного арендатора в соответствии с Законами. Любое положение, пытающееся сделать это, будет недействительным в соответствии со статьей 51 Закона 1882 года.
Пример косвенной попытки ограничить осуществление полномочий можно найти в деле Фицджеральда 1902 IR 162.
Раздел 56(1) предусматривает, что в случае конфликта между положениями мирового соглашения и положениями Закона в отношении его полномочий, когда мировое соглашение носит более ограничительный характер, положения Закона будут иметь преимущественную силу.
Примечание раздела 57 предусматривает, что ничто в Законах не препятствует учредителю наделять арендатора пожизненно какими-либо полномочиями, дополнительными к тем, которые предоставляются законом.
Элементы управления
[ редактировать ]В законодательство были включены три меры контроля, призванные не допустить пожизненного злоупотребления арендатором своими полномочиями:
Учет интересов других сторон
[ редактировать ]Пожизненный арендатор должен «уважать интересы всех сторон, имеющих на это право». Он обязан учитывать интересы бенефициаров, но он не то же самое, что обычный доверительный управляющий, поскольку он всегда является одним из бенефициаров. В книге «О графе Стэмфорде и Уоррингтоне» (1916) 1 Ч. Янгер Дж. описал пожизненного арендатора как «очень заинтересованного» попечителя.
«Он может законно осуществлять свои полномочия с некоторым, но, конечно, не исключительным учетом своих личных интересов» – согласно Вейси Дж. в Re Boston's Will Trusts 1956 Ch 395.
Он имеет право на определенную степень усмотрения, Уилрайт против Уокера [1883] 23 Ch. 752 и Уилрайт против Уокера [1883] Weekly Reporter 912.
В соответствии со статьей 37 Закона 1882 года пожизненный арендатор имеет право продавать семейные реликвии при условии получения постановления суда – Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402.
Когда речь идет о земле, суд будет вмешиваться только в том случае, если осуществление полномочий может финансово повлиять на бенефициаров, например, Re Earl Somers 1895 11 TLR 567.
Однако если финансовые потери являются лишь спекулятивными, суд не будет вмешиваться, как в деле Томас против Уильямса , 1883 г., 24 Ch D 558.
Еще одна ситуация, в которую может вмешаться суд, — это ситуация, когда сделка не является добросовестной или содержит элемент мошенничества, дело «Миддлмас против Стивенса» (1901) 1 Ch.
Роль попечителей
[ редактировать ]Эту роль играют попечители поселения.
Полномочия, не эквивалентные владению
[ редактировать ]Полномочия не эквивалентны полномочиям абсолютного собственника. Пределы и ограничения налагаются на них законодательством.
Конкретные полномочия
[ редактировать ]Продам/обменяю
[ редактировать ]В соответствии со статьей 3 Закона 1882 года пожизненный арендатор имеет право продавать или обменивать землю или любую ее часть, а также любые процентные права или привилегии любого рода над ней или в отношении нее. Ограничение налагается статьей 4, которая предусматривает, что при продаже «он должен получить наилучшую цену, которую можно разумно получить».
Также необходимо соблюдать определенные процедуры. После соблюдения этих процедур при продаже пожизненным арендатором покупатель получает простую абсолютную плату за землю, освобожденную от всех интересов, связанных с ней в соответствии с соглашением. Интересы по мировому соглашению завышены, т.е. перенесены на выручку от продажи.
В соответствии со статьей 45(3) покупатель, если он добросовестно сотрудничает с пожизненным арендатором, не обязан убеждаться в том, что необходимое уведомление было направлено доверенным лицам. Превышение полномочий будет по-прежнему применяться до тех пор, пока покупатель действует добросовестно, даже если это процедурное требование не соблюдается. В деле Хьюз против Фанагана (1891) 30 LR IR суд постановил, что, когда арендатор по 35-летнему договору аренды, предоставленному арендатором пожизненно, знал, что в поселении нет попечителей, ему не была предоставлена защита S45(3) . Еще одним процессуальным требованием является то, что выручка от продажи или основной капитал должны быть выплачены попечителям поселений или переданы в суд – статья 22 Закона 1882 года.
В соответствии со статьей 54 о продаже, обмене, аренде или ипотеке добросовестный покупатель/арендатор/ипотекодержатель, если он добросовестно ведет дела с пожизненным арендатором, должен быть окончательно признан, по сравнению с бенефициарами мирового соглашения, как заплативший лучшую цену. цену, которую можно было разумно получить, и выполнить все требования, предусмотренные актами.
См . комментарии Блэка Дж. в деле Гилмор против О'Конора Дона , 1947 г., IR 462.
Сдать землю в аренду
[ редактировать ]Раздел 6 позволяет арендатору пожизненно арендовать землю или любую ее часть. Договор аренды будет действовать в течение всего срока, даже если пожизненный арендатор умрет до его прекращения.
Существуют определенные условия и ограничения –
- Существуют максимальные ограничения на продолжительность такой аренды.
- Аренда зданий могла предоставляться только на срок 99 лет.
- Горнодобывающую аренду можно было предоставлять только на 60 лет.
- Другие виды аренды могли быть предоставлены только на срок 35 лет.
- В разделе 7 изложены определенные требования: договор аренды должен быть заключен на основании договора и вступить в силу во владении в течение 12 месяцев с даты его заключения.
- Каждая аренда должна предусматривать наилучшую арендную плату, которую можно разумно получить.
- Каждый договор аренды должен содержать обязательство арендатора об уплате арендной платы и условие повторного вступления в силу в случае, если арендная плата остается невыплаченной в течение периода, не превышающего 30 дней.
- Экземпляр договора аренды должен был быть оформлен арендатором и передан арендатору на всю жизнь.
- Уведомление должно быть направлено попечителям поселения до предоставления аренды – ст.45. Однако в соответствии со статьей 7 Закона 1890 года пожизненный арендатор может предоставить аренду на срок до 21 года при условии, что штраф не подлежит уплате, арендатор не освобождается от ответственности за отходы и оставляет за собой лучшую арендную плату, которую можно разумно получить без предварительного уведомления и несмотря на то, что попечителей поселения нет.
Общее правило, установленное в Re Wix 1916 1Ch, заключается в том, что арендная плата, зарезервированная при аренде, должна рассматриваться как часть дохода арендатора от земли. Он никогда не капитализируется, т.е. не откладывается для других бенефициаров.
Закон 1882 года делает исключение в случае аренды горнодобывающих предприятий, поскольку капитальная стоимость земли будет уменьшаться в результате добычи полезных ископаемых: Статья 11 предусматривает, что, если при расчете не выражено иное намерение, часть арендной платы должна быть отложена в качестве капитальных денег, а остальная часть поступает арендатору в качестве дохода. Если пожизненный арендатор подлежит импичменту за растрату, капитализируется ¾ арендной платы, если он безупречен, капитализируется ¼ арендной платы.
Заложить
[ редактировать ]Законы о заселенных землях радикально не изменили пожизненное право арендатора на ипотеку.
Согласно статье 18 он может заложить землю, если деньги необходимы для равенства обмена, для выкупа земельной ренты или для сбора денег для погашения обременений постоянного характера. Любые деньги, полученные по ипотеке, рассматриваются как капитальные деньги и согласно разделу 22 должны быть выплачены попечителям или в суд. Даже в этих случаях применяется статья 53.
См.: Хэмпден против графа Бакингемшира , 1893 г., CH 53.
Для проведения улучшений
[ редактировать ]Улучшения — это расходы сверх повседневных расходов, например, ремонта, которые он должен оплатить сам. См. раздел 25 Закона 1882 года и раздел 13 Закона 1890 года.
Улучшения могут быть осуществлены только за счет капитальных денег и не могут стать расходами по урегулированию – Стэндинг против Грея , 1903 г., 1 IR 49.
Другие разные полномочия
[ редактировать ]Другие различные полномочия, предоставленные арендатору, являются более ограничительными, например, в соответствии со статьей 10 (2) Закона 1890 года главный особняк и его территория не могут быть проданы, обменяны или сданы в аренду арендатором на всю жизнь без согласия попечителей поселения. или постановление суда. Согласно статье 37 Закона 1882 года, такие семейные реликвии, как семейные фотографии, антиквариат не могут продаваться без постановления суда.
Попечители поселения
[ редактировать ]Роль попечителей в основном надзорная. У них, как правило, нет полномочий активно распоряжаться землей, поскольку эти полномочия предоставляются арендатору на всю жизнь. Попечители поселения играют более активную роль в двух сценариях:
- Если пожизненным арендатором является младенец, в этом случае попечители могут выполнять эту роль за него, пока он не достигнет совершеннолетия - ст.60, 1882 г., актер.
- Если пожизненный арендатор желает просто купить плату, попечители должны встать на его место и осуществить за него право продажи - статья 12 Закона 1890 г.
Раздел 2(8) Закона 1882 г., дополненный статьей 16 Закона 1890 г., определяет 5 категорий лиц, которые могут считаться попечителями поселения:
- Попечители, имеющие право продажи или право давать согласие на продажу заселенной земли.
- Лица, указанные в поселении в качестве попечителей поселения «для целей Закона о заселенных землях 1882–1890 годов» - раздел 2 (8)
Категории, предусмотренные статьей 16 Закона 1890 года:
- Раздел 16(1) – попечителями будут попечители с правом продажи другой земли, на которую распространяются те же ограничения, что и на заселенную землю, о которой идет речь, например, если поселение включает в себя две фермы, но попечителям дано право продать только одну тогда они будут попечителями поселения по отношению к другой ферме.
- Раздел 16(2) – доверительные управляющие, имеющие право продажи в будущем.
- Суд может назначить попечителей урегулирования в соответствии со статьей 38 (1) Закона 1882 года.
Полномочия управляющих поселением
[ редактировать ]Роль попечителей мирового соглашения была создана для того, чтобы пожизненный арендатор при осуществлении своих законных полномочий не наносил ущерба интересам других выгодоприобретателей по мировому соглашению. Хьюз против Фанагана, 1891 г. 30 LR IR: основная цель попечителей мирового соглашения — защитить интересы тех, кто имеет на это право.
Чтобы дать им возможность достичь этой цели, законодательство наложило 3 установленных законом требования: они должны получить основной капитал, они должны получить уведомление и дать согласие.
- В соответствии с разделом 22 (2) капитальные деньги, выплачиваемые попечителям, должны быть инвестированы или использованы ими в соответствии с указаниями арендатора на всю жизнь или, если указание не дано по их собственному усмотрению.
- S21 перечисляет различные способы инвестирования или использования денег. Суд вмешается только в том случае, если инвестиционный план явно наносит ущерб финансовым интересам других бенефициаров по мировому соглашению – Re Hunt's Settled Estates 1906 2 Ch 11. Примечание – согласно статье 45 основные полномочия, предоставленные актами арендатору на всю жизнь, могут быть реализованы только им, если он уведомит попечителей за один месяц. Обычно его отправляют заказным письмом.
- Обратите внимание, что попечители не обязаны подавать иск. В соответствии со статьей S42 они не могут быть привлечены к ответственности за отказ дать согласие или не подать иск.
Согласия – некоторые сделки, такие как продажа основного особняка, потребуют согласия попечителей – продажа особняка, раздел 10 (2). Это можно сделать неофициально, без необходимости письменной форме, как это предусмотрено в Гилби против Раша , 1, глава 11.
См. также
[ редактировать ]Примечания
[ редактировать ]- ^ [1892] AC 356
- ^ Закон о кратких названиях 1896 г. , раздел 2 (1) и Приложение 2.
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Мэнби, Гарри Линдси (1882). Закон об оседлых поместьях : документ, прочитанный перед Конституционным союзом 23 октября 1882 года . Лондон: Конституционный союз.
- Барбара Инглиш и Джон Сэвилл
.