Долевое участие
Долевое участие — это еще одно название долевой собственности или совместного владения . Он берет одну собственность , более чем одного владельца, и объединяет их, чтобы максимизировать прибыль и налоговые вычеты . Обычно стороны находят дом и покупают его вместе как совладельцы, но иногда они объединяются, чтобы совместно владеть недвижимостью, которой уже владеет одна из них. По истечении оговоренного срока они выкупают друг друга или продают недвижимость и делят капитал . В Англии участие в акционерном капитале и долевая собственность — это не одно и то же (см. разделы о Соединенном Королевстве и Англии ниже).
Долевое участие в разных странах
[ редактировать ]Соединенные Штаты
[ редактировать ]Долевое участие стало желательным в Соединенных Штатах, когда в 1981 году раздел 280A Налогового кодекса впервые разрешил смешанное налогообложение одного объекта недвижимости, что позволило арендатору требовать основному налогу на проживание вычеты по , а инвестору - требовать вычеты по налогу на инвестиционную недвижимость. Поскольку долевая собственность предусмотрена федеральным налоговым кодексом, этот механизм владения может использоваться в любом штате.
В число компаний в США входят Unison Homeownership Investors, Landed и OwnHome Mortgage & Finance. [1]
Великобритания
[ редактировать ]В Великобритании существует множество применений термина «Долевое участие», который часто применяется к различным формам схем недорогого домовладения . К ним относятся ссуды на участие в акционерном капитале , иногда называемые ссудами с долевым участием, а также некоторые формы схем совместного владения (частичная покупка/частичная сдача в аренду), которые называются арендой с долевым участием. Некоторые местные органы власти могут также ссылаться на ограничения по цене перепродажи в документации по планированию как на соглашения о долевом участии. Однако использование долевого капитала в отношении долевой собственности является неточным, поскольку долевая собственность не является собственностью, а фактически является гарантированной арендой в соответствии с положениями Закона о жилье 1988 года. [2] [3] При схеме долевого участия вы владеете всем имуществом, хотя у вас есть кредит на часть вашего депозита, тогда как при схеме долевого владения вы не владеете приобретенной долей, а вместо этого имеете возможность купить полную аренду у арендодателю в будущем, если вы можете себе это позволить. [4]
Англия
[ редактировать ]Правительство Великобритании содействует долевому акционерному капиталу главным образом через Агентство по жилищному и коммунальному хозяйству . По состоянию на 2009 год [update] это было под лозунгом HomeBuy . Его цель – помочь семьям, зарабатывающим до 60 000 фунтов стерлингов в год. [5]
New Build HomeBuy – это когда покупатели покупают не менее 25% недавно построенного дома и платят арендную плату за оставшуюся часть. HCA обычно субсидирует жилищные ассоциации или других поставщиков, чтобы сохранить оставшуюся долю. Арендная плата ограничена 3% от стоимости непроданной доли, но обычно устанавливается на уровне 2,75%. Покупатели могут покупать дополнительные акции, когда они могут себе это позволить; это известно как «лестница». [6]
HomeBuy Direct был введен в 2009 году, согласно которому правительство и застройщик совместно финансируют кредит в размере 30% от стоимости, так что покупателю нужно заплатить ипотеку только на 70% от стоимости. Если покупатель покупает дополнительную акцию, все три стороны участвуют в любом увеличении стоимости. HCA выделило на эту схему 300 миллионов фунтов стерлингов на 2009–2011 годы, и по этой инициативе доступно 10 000 домов. [5]
Homebuy на открытом рынке позволял покупателям покупать не менее 25% недвижимости на открытом рынке с использованием обычной ипотеки на эту часть и кредита под низкие проценты на оставшуюся часть. В настоящее время такой возможности нет, поскольку финансирование на 2009-10 годы уже полностью выделено. [7]
Social Homebuy позволяет арендаторам участвующих советов и жилищных ассоциаций покупать арендованный дом на условиях долевого владения с определенной долей обычной скидки на право приобретения . [8]
FirstBuy — это схема для покупателей, впервые покупающих товары, о которой было объявлено в бюджете на 2011 год. По нему покупатели, впервые покупающие недвижимость, могут получить помощь в покрытии разницы между 5%-ным депозитом и 75%-ной ипотекой. Он был доступен только на некоторых схемах новостроек. Дополнительный капитал был предоставлен в равных долях HCA и застройщиком. [9]
Акционерный капитал частного сектора в Англии
[ редактировать ]Акционерный капитал частного сектора или, как его иногда называют, акционерный капитал инвестора работает совершенно по-другому, поскольку в нем нет элемента субсидии налогоплательщиков. Вместо этого сторонние инвесторы предоставляют разницу между депозитом покупателя и (обычно) 75% ипотекой в обмен на долю в собственности и арендную плату. Эти схемы действуют в течение 5 или 10 лет (иногда с «трудным» продлением), что означает, что в конце соответствующего периода владелец должен выкупить долю акций за соответствующий процент от рыночной стоимости на тот момент. Как правило, штраф за досрочное погашение или частичный выкуп не взимается. Таким образом, участие в долевом капитале можно рассматривать как шаг к полному владению имуществом.
Хотя акционерный капитал инвестора, на первый взгляд, дороже, чем схемы государственного сектора, из-за необходимости платить арендную плату за часть, не находящуюся в собственности, он, тем не менее, имеет значительные преимущества:
- Во-первых, это не ограничивается новостройками или каким-либо конкретным поставщиком жилья. Вместо этого покупатель может исследовать весь рынок в поисках лучшей сделки. Кто-то скажет, что это позволяет избежать опасности платить застройщику дома завышенную цену. [10]
- Во-вторых, стало меньше заполнения форм и списков ожидания. Поскольку акционерный капитал инвестора по сути является механизмом финансирования, он так же прост, как и подача заявки на ипотеку.
- В-третьих, у него меньше шансов исчерпать финансирование, чем у схем государственного сектора. Пока инвесторы достигают желаемой прибыли, ресурсы теоретически безграничны.
- В-четвертых, покупатель оказывается в положении покупателя за наличные и, таким образом, имеет право вести переговоры с продавцом о наилучшей сделке.
- Наконец, конечно, вливание наличных денег дает покупателю возможность получить доступ к лучшим процентным ставкам и более легким проверкам кредитоспособности, связанным с 75% ипотекой.
Экономическая теория
[ редактировать ]В экономической теории собственность изучается в области теории контрактов . В частности, Оливер Харт (1995) утверждал, что право собственности имеет значение в контексте незавершенных контрактов . [11] Если некоторые будущие непредвиденные обстоятельства не могут быть учтены в контракте сегодня, тогда переговоры пройдут завтра. Право собственности улучшает переговорную позицию на этих переговорах. В результате сегодня у владельца есть более сильные стимулы делать инвестиции, ориентированные на отношения (т. е. проблема задержек смягчается). В этом контексте Шмитц (2017) показал, что совместное владение активом может быть желательным сегодня, хотя завтра оптимально передать актив той стороне, которая ценит его больше всего. [12] Причина в том, что долевая собственность обеспечивает более сбалансированные инвестиционные стимулы участвующих сторон. Оптимальные доли собственности зависят от того, воплощены ли инвестиции в физическом капитале (чтобы владелец всегда мог получить прибыль) или в человеческом капитале сторон.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Бернард, Тара Сигел (1 июня 2018 г.). «Получение помощи по первоначальному взносу сейчас. Разделение прибыли (или убытка) дома позже» – через NYTimes.com.
- ^ «Аренда долевой собственности — это гарантированная краткосрочная аренда? Это просто еще одна форма аренды?» . Национальная жилищная федерация . Проверено 30 августа 2021 г.
- ^ См. Ричардсон против Мидленд Харт (2007). Обсуждается в: Пикер, Джайлз (3 сентября 2013 г.). «Скрытые опасности долевой собственности» . Хранитель . Проверено 7 апреля 2021 г.
- ^ «Объяснение акционерного капитала» . ДеньгиСуперМаркет . 05.07.2019.
- ^ Jump up to: а б HomeBuy Direct. Архивировано 14 июля 2009 г. в Wayback Machine на DCLG . веб-сайте
- ^ New Build HomeBuy. Архивировано 14 июля 2009 г. в Wayback Machine на веб-сайте DCLG.
- ^ HomeBuy на открытом рынке. Архивировано 26 июля 2009 г. в Wayback Machine на веб-сайте CLG.
- ^ Social HomeBuy. Архивировано 5 декабря 2010 г. на сайте Wayback Machine на веб-сайте HCA.
- ^ агентов HomeBuy на сайте HCA. Список
- ^ «Новый доступный способ купить дом» . www.strideup.co . Проверено 29 марта 2019 г.
- ^ Харт, Оливер (1995). Фирмы, контракты и финансовая структура . Кларендон Пресс.
- ^ Шмитц, Патрик В. (2017). «Неполные контракты, долевая собственность и инвестиционные стимулы» . Журнал экономического поведения и организации . 144 : 153–165. дои : 10.1016/j.jebo.2017.09.021 .
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Гельтнер, Дэвид М., Норман Г. Миллер и Джин Снавли. 1995. Нам нужен четвертый класс активов: HEIT. Финансирование недвижимости: 71-81.
- Кэплин, Эндрю (1997). Жилищные партнерства: новый подход к рынку на перепутье . МТИ Пресс. ISBN 0-262-03243-0 .