Жилищное товарищество

В Ирландии и Великобритании жилищные ассоциации — это частные некоммерческие организации, которые предоставляют недорогое « социальное жилье » людям, нуждающимся в жилье. Любой профицит бюджета используется для поддержания существующего жилья и финансирования строительства новых домов и не может быть использован для личной выгоды директоров или акционеров. ^[1] Несмотря на свою независимость, они регулируются государством и обычно получают государственное финансирование . в Соединенном Королевстве В настоящее время они являются основными поставщиками нового жилья в аренду , хотя многие из них также реализуют схемы долевого владения , чтобы помочь тем, кто не может позволить себе купить дом сразу. ^[2]

Жилищные ассоциации предоставляют широкий выбор жилья, некоторые из них управляют крупными жилыми комплексами для семей, тогда как самые мелкие, возможно, могут управлять единой схемой жилья для пожилых людей. Большая часть поддерживаемого жилья в Великобритании также предоставляется жилищными ассоциациями со специализированными проектами для людей с проблемами психического здоровья или ограниченными возможностями обучения , злоупотребляющими психоактивными веществами ( алкоголем или запрещенными наркотиками ), бывшими бездомными , молодыми людьми , бывшими правонарушителями , просители убежища и люди, спасающиеся от домашнего насилия .

В Австралии термин «жилищная ассоциация» относится к более крупным, ориентированным на рост поставщикам общественного жилья «не ради дивидендов». В число более мелких поставщиков общественного жилья могут входить трасты, кооперативы и т. д. Государственное жилье, принадлежащее штатам и территориям, составляет около 80% социального жилья в Австралии. На протяжении многих лет эти государственные жилищные организации имели разные названия, в том числе: «жилищные комиссии» и «жилищные фонды».

История

Жилищные ассоциации впервые появились во второй половине девятнадцатого века как часть роста филантропических и добровольных организаций, вызванного ростом среднего класса после промышленной революции . Первыми примерами являются Guinness Trust , Peabody Trust и Столичная ассоциация по улучшению жилищ трудолюбивых классов .

Их значение возросло в последние десятилетия двадцатого века из-за изменений в муниципальном жилье, внесенных правительством Тэтчер , когда были введены правила, запрещающие советам субсидировать свое жилье за счет местных налогов, направляя гранты на строительство нового социального жилья жилищным ассоциациям. и разрешил муниципальным арендаторам покупать свои дома с большой скидкой. Это, в сочетании с инициативами по сокращению расходов в местных органах власти и схемой жилищных льгот, которая была более щедрой для жилищных ассоциаций, чем для местных властей, привело к тому, что многие советы передали свой жилищный фонд жилищным ассоциациям. Эти организации часто называют крупномасштабными организациями добровольного перемещения или местными жилищными компаниями.

Законы о жилье 1985 и 1988 годов облегчили передачу муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям. Закон 1988 года по-новому определил жилищные ассоциации как негосударственные организации, разрешив доступ к частному финансированию, что послужило сильным мотивом для передачи, поскольку заимствования государственного сектора были серьезно ограничены. Эти новые жилищные ассоциации также предоставляли большую часть нового государственного жилья. К 2003 году 36,5% фонда социального арендованного жилья принадлежало жилищным товариществам. ^[3] В настоящее время крупнейшими жилищными ассоциациями Великобритании являются Clarion Housing Group , Sanctuary Housing , L&Q и Peabody Trust , и это лишь некоторые из них. Некоторые жилищные ассоциации имеют партнерские отношения с инвестиционными фондами недвижимости : Civitas Social Housing — крупнейший инвестиционный фонд социального жилья , работающий с 15 жилищными ассоциациями. ^[4]

Юридический статус

Жилищные товарищества могут создаваться с использованием различных форм юридического лица . Многие из них представляют собой промышленные и сберегательные общества , но есть также тресты , кооперативы и компании. Они могут быть или не быть зарегистрированными благотворительными организациями .

Зарегистрированный социальный арендодатель (RSL) — это техническое название социальных арендодателей, которые в Англии ранее были зарегистрированы Жилищной корпорацией , а в Уэльсе — правительством Уэльса. С 2010 по 2012 год ассоциации назывались зарегистрированными поставщиками услуг в соответствии с Законом о жилье и регенерации 2008 года , независимо от статуса (частные, государственные, коммерческие или некоммерческие). По состоянию на 2012 год ^[update], термины «зарегистрированный социальный арендодатель» и «частный зарегистрированный поставщик социального жилья» используются в качестве альтернативных названий жилищной ассоциации. ^[5]

Жилищные ассоциации обычно считаются частными организациями, поскольку они не принадлежат государству и не контролируются им напрямую. Однако этот статус был оспорен рядом юридических постановлений. В 2004 году британское правительство приняло постановление ЕС, согласно которому жилищные ассоциации рассматривались как государственные органы для целей закупок.

Впоследствии Высокий суд Англии в деле Уивер против Лондона и Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin) постановил, что жилищные ассоциации являются государственными органами и, как следствие, могут подлежать судебному пересмотру при определенных обстоятельствах. ^[6] Суд заявил, что сектор жилищных ассоциаций «пронизан государственным контролем и влиянием с целью достижения целей правительства в области доступного жилья, и в котором RSL работают бок о бок и в самом реальном смысле можно сказать, что берут на себя место, местные власти».

Этот вопрос имел более широкое политическое значение после займов жилищных ассоциаций (которые в 2006 году составили примерно 30 миллиардов фунтов стерлингов). ^[7] не способствует выполнению требований британского государственного сектора по заимствованиям, контроль над которыми является одновременно заявленной целью правительства и частью критериев ЕС для членства в единой европейской валюте.

Управление

Особенностью жилищных ассоциаций является то, что, хотя более крупные жилищные ассоциации обычно имеют оплачиваемый персонал, общую ответственность за работу организации несет комитет или правление, состоящее из добровольцев или оплачиваемых неисполнительных членов. В совет могут входить жители, представители местных властей и общественных групп, бизнесмены и политики. насчитывается более 30 000 добровольных членов советов жилищных ассоциаций По всей Англии .

Финансирование и регулирование

Повседневная деятельность жилищных ассоциаций финансируется за счет арендной платы и платежей за обслуживание, вносимых теми, кто проживает в их собственности, или от их имени. В этом смысле жилищные ассоциации управляются как коммерческие организации, и большинство из них не зависят от пожертвований в своей общей деятельности.

Новое жилье обычно получает экономические субсидии, источник которых будет зависеть от того, где находится ассоциация:

В Англии жилищные ассоциации финансируются и регулируются Агентством жилищного строительства и сообществ (HCA), за исключением финансирования в Лондоне, за которое с апреля 2012 года отвечает администрация Большого Лондона . ^[8] Предшественником HCA до 2008 года была Жилищная корпорация . Регулирующая роль Жилищной корпорации была выделена в отдельный орган с 2010 года, Управление по обслуживанию арендаторов (TSA), но с апреля 2012 года снова слилась с HCA.
В Северной Ирландии ту же роль выполняет Управление жилищного строительства Северной Ирландии .
В Шотландии эту функцию выполняет правительство Шотландии .
В Уэльсе регулирование и финансирование жилищных ассоциаций осуществляется правительством Уэльса .

Субсидии на строительство новых домов (часто называемые «грантами на социальное жилье») представляют собой значительные государственные инвестиции. В своем проспекте на 2008–2011 годы Жилищная корпорация заявила, что за трехлетний период до 2011 года инвестиции составят «не менее 8 миллиардов фунтов стерлингов». ^[9] Большая часть этой суммы пойдет жилищным ассоциациям для использования в проектах развития. С 2003 года, стремясь обеспечить более эффективное соотношение цены и качества, большая часть финансирования Жилищной корпорацией строительства нового жилья была направлена менее чем 80 «развивающимся жилищным ассоциациям», которые получили «партнерский статус» через соглашения о партнерских программах. Долгосрочные кредиты с опционами кредитора и заемщика (LOBO) в прошлом брались жилищными ассоциациями. ^[10]^[11]

Жилищные ассоциации занимают деньги для оплаты новых домов и улучшений. После принятия Закона о жилье 1988 года доля стоимости новых домов, покрываемая капитальными грантами, была сокращена правительством, поэтому заимствования стали основным источником финансирования инвестиций. Большая часть этих средств была просто заимствована у банков и строительных обществ , но после финансового кризиса конца 2000-х годов эти учреждения перестали предлагать долгосрочные кредиты, поэтому развивающиеся ассоциации все чаще обращаются к корпоративным облигациям для сбора средств для расширения. ^[12]

HCA реализовало новую государственную политику «доступной арендной платы» в раунде финансирования 2011–2015 годов, требуя от ассоциаций устанавливать арендную плату на уровне до 80% от рыночной арендной платы, чтобы требовалось меньше авансовых капитальных субсидий. В сентябре 2013 года группа районов Лондона инициировала судебную проверку, чтобы оспорить эту политику. ^[13]

Обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя изложены в нескольких законодательных актах, в том числе в Законе о арендодателях и арендаторах 1985 года , который применяется к договорам аренды, заключенным после 1961 года. Вкратце, раздел 11 предусматривает, что арендодатель должен:

содержать в ремонте конструкцию и внешний вид жилища, включая водостоки, желоба и наружные трубы;
содержать в ремонте и исправном состоянии расположенные в жилом помещении устройства для водоснабжения, газа, электричества и канализации (в том числе умывальники, раковины, ванны и санитарно-технические помещения, но не другие приспособления, арматуру и приборы для пользования снабжения водой, газом или электричеством), содержать в ремонте и исправном состоянии установку в жилом помещении для отопления помещений и подогрева воды.

Если арендодатель отказывается от ремонта арендованного помещения, арендатор может принять меры и потребовать от него проведения необходимых работ и потребовать компенсацию.

Отраслевые органы

В Великобритании работают четыре отраслевые организации, представляющие жилищные ассоциации, каждая из которых охватывает соответствующую страну. Они есть:

Англия – Национальная жилищная федерация (NHF)
Шотландия – Шотландская федерация жилищных ассоциаций (SFHA)
Уэльс – Общественное жилищное строительство Cymru
Северная Ирландия – Федерация жилищных ассоциаций Северной Ирландии (NIFHA) ^[14]

NHF . (ранее Национальная федерация жилищных ассоциаций) заявила, что в начале 2003 года в ее состав входило около 1400 некоммерческих жилищных организаций, владеющих или управляющих примерно 1,8 миллионами домов по всей Англии

В 2000-х годах некоторые более крупные ассоциации сформировали региональные группы, в том числе для лоббирования государственных органов. Группа G15 крупнейших ассоциаций Лондона ^[15] за ним последовал East Seven в Восточной Англии. ^[16]

См. также

Ссылки

^ Малпасс, Питер (2000). Жилищные ассоциации и жилищная политика: историческая перспектива . Нью-Йорк: Macmillan Press. ISBN 0-333-65558-3 .
^ «Жилищные ассоциации в Англии – последствия для Северной Ирландии» (PDF) . 2016.
^ Хэл Поусон, Кэти Фэнси (10 сентября 2003 г.). Эволюция жилищных ассоциаций по передаче акций (Отчет). Фонд Джозефа Раунтри. ISBN 1-86134-545-3 . Проверено 3 марта 2017 г.
^ «REIT переезжает в Шотландию, используя жилищную ассоциацию, зарегистрированную только в Англии» . Внутри жилья. 20 мая 2019 года. Архивировано из оригинала 9 июля 2021 года . Проверено 20 мая 2019 г.
^ «Дома Жилищного товарищества» . GOV.UK. Проверено 19 декабря 2012 г.
^ «Местное самоуправление: окружной суд решает, что RSL является органом государственной власти» (PDF) . Pinsentmasons.com. Архивировано из оригинала (PDF) 24 сентября 2015 года . Проверено 9 июля 2015 г.
^ «Управление по обслуживанию арендаторов и Жилищная корпорация» . www.housingcorp.gov.uk . Архивировано из оригинала 2 июня 2011 года . Проверено 2 февраля 2022 г.
^ «Руководство по капитальному финансированию доступного жилья на 2014–2015 годы» . Агентство домов и сообществ. Архивировано из оригинала 18 октября 2014 года . Проверено 9 июля 2015 г.
^ «Национальная программа доступного жилья на 2008–2011 годы» (PDF) . Жилищная корпорация. Архивировано из оригинала (PDF) 1 октября 2012 года . Проверено 1 октября 2012 года .
^ «ЛОБО объяснили» . Внутри жилья . 9 января 2009 г. Архивировано из оригинала 11 июля 2015 г.
^ Мэйхью, Фредди (6 июля 2015 г.). «В центре внимания Совета Ньюхэма по поводу кредитов «ЛОБО» под высокие проценты» . Регистратор Ньюхэма .
^ Холландер, Гавриэль (11 ноября 2011 г.). «Конец очереди для долгосрочного кредитования» . Внутри жилья . Архивировано из оригинала 4 августа 2012 года . Проверено 19 января 2012 г.
^ Шарман, Лаура (23 сентября 2013 г.). «Районы Лондона призывают к судебному пересмотру политики доступной арендной платы» . LocalGov.co.uk. Архивировано из оригинала 17 октября 2015 года.
^ «NIFHA »Благотворительный фонд жилищных ассоциаций Северной Ирландии (NIHACT)» . www.nifha.org . Проверено 8 июня 2017 г.
^ Даулер, Криспин. «Модель сломана, говорят мегаассоциации | Новости» . Внутри жилья. Архивировано из оригинала 4 сентября 2012 года . Проверено 9 июля 2015 г.
^ «Суперсемерка объединяет усилия ради восточного обещания | Новости» . Внутри жилья. Архивировано из оригинала 4 августа 2012 года . Проверено 9 июля 2015 г.

Внешние ссылки

Национальная жилищная федерация (охватывает только Англию)
Шотландская федерация жилищных ассоциаций
Общественное жилье Камри
Федерация жилищных ассоциаций Северной Ирландии
Жилищная сеть
Ассоциация социального жилищного права
Сертифицированный институт жилищного строительства
«Возникновение жилищной ассоциации» . Архивировано из оригинала 14 июля 2009 года.

[1] Малпасс, Питер (2000). Жилищные ассоциации и жилищная политика: историческая перспектива . Нью-Йорк: Macmillan Press. ISBN 0-333-65558-3 .

[2] «Жилищные ассоциации в Англии – последствия для Северной Ирландии» (PDF) . 2016.

[jrf-20030910-3] Хэл Поусон, Кэти Фэнси (10 сентября 2003 г.). Эволюция жилищных ассоциаций по передаче акций (Отчет). Фонд Джозефа Раунтри. ISBN 1-86134-545-3 . Проверено 3 марта 2017 г.

[4] «REIT переезжает в Шотландию, используя жилищную ассоциацию, зарегистрированную только в Англии» . Внутри жилья. 20 мая 2019 года. Архивировано из оригинала 9 июля 2021 года . Проверено 20 мая 2019 г.

[5] «Дома Жилищного товарищества» . GOV.UK. Проверено 19 декабря 2012 г.

[6] «Местное самоуправление: окружной суд решает, что RSL является органом государственной власти» (PDF) . Pinsentmasons.com. Архивировано из оригинала (PDF) 24 сентября 2015 года . Проверено 9 июля 2015 г.

[7] «Управление по обслуживанию арендаторов и Жилищная корпорация» . www.housingcorp.gov.uk . Архивировано из оригинала 2 июня 2011 года . Проверено 2 февраля 2022 г.

[8] «Руководство по капитальному финансированию доступного жилья на 2014–2015 годы» . Агентство домов и сообществ. Архивировано из оригинала 18 октября 2014 года . Проверено 9 июля 2015 г.

[9] «Национальная программа доступного жилья на 2008–2011 годы» (PDF) . Жилищная корпорация. Архивировано из оригинала (PDF) 1 октября 2012 года . Проверено 1 октября 2012 года .

[10] «ЛОБО объяснили» . Внутри жилья . 9 января 2009 г. Архивировано из оригинала 11 июля 2015 г.

[11] Мэйхью, Фредди (6 июля 2015 г.). «В центре внимания Совета Ньюхэма по поводу кредитов «ЛОБО» под высокие проценты» . Регистратор Ньюхэма .

[12] Холландер, Гавриэль (11 ноября 2011 г.). «Конец очереди для долгосрочного кредитования» . Внутри жилья . Архивировано из оригинала 4 августа 2012 года . Проверено 19 января 2012 г.

[13] Шарман, Лаура (23 сентября 2013 г.). «Районы Лондона призывают к судебному пересмотру политики доступной арендной платы» . LocalGov.co.uk. Архивировано из оригинала 17 октября 2015 года.

[14] «NIFHA »Благотворительный фонд жилищных ассоциаций Северной Ирландии (NIHACT)» . www.nifha.org . Проверено 8 июня 2017 г.

[15] Даулер, Криспин. «Модель сломана, говорят мегаассоциации | Новости» . Внутри жилья. Архивировано из оригинала 4 сентября 2012 года . Проверено 9 июля 2015 г.

[16] «Суперсемерка объединяет усилия ради восточного обещания | Новости» . Внутри жилья. Архивировано из оригинала 4 августа 2012 года . Проверено 9 июля 2015 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]