Район наложения морского промышленного зонирования

Район наложения морского промышленного зонирования (MIZOD) был создан в Балтиморе, штат Мэриленд, в 2004 году для сохранения глубоководного доступа для портов и морских промышленных предприятий. набережной Поскольку жилая и коммерческая застройка вторгалась в морскую промышленность города, прибрежным предприятиям стало труднее получать кредиты от банков для модернизации и расширения своей деятельности. МИЗОД — это район зонирования , наложенный на существующие промышленные зоны вдоль воды, чтобы разрешить только предприятиям, которые используют или нуждаются в доступе к глубокой воде. Срок действия округа Оверлей должен был истечь в 2014 году, но недавно срок его действия был продлен до 2024 года.

История и постановление

Порт Балтимора, штат Мэриленд, оказался под угрозой исчезновения из-за практически неограниченного развития набережной коммерческими и жилыми застройщиками. Развитие Харбор-Плейс на набережной в центре Балтимора в 1980 году рядом с тогда пустующими пароходными доками Внутренней гавани стало предвестником развития коммерческой и жилой набережной на промышленных землях Балтимора. 1990-е и 2000-е годы привели к быстрому развитию и повторному использованию промышленных зданий, в том числе Tide Point , повторного использования завода по производству мыла в офисах и Silo Point , который превратил неиспользуемый зернохранилище в высотный кондоминиум. Эти проекты сыграли важную роль в развитии Морской промышленный район (МИЗОД) в 2004 году, чтобы ограничить использование земель в округе использованиями, обслуживаемыми глубоководными портами. Это включало запрет на плановую застройку единиц (PUD), повторное использование промышленных объектов в застройках смешанного назначения , а также запрет офисов и отелей в на условное использование законы о зонировании . Городские власти Балтимора написали следующее в законодательном документе, введшем в действие МИЗОД:

«Морской промышленный район предназначен для обеспечения сохранения ограниченного глубоководного фасада порта Балтимора для морского использования. Цель состоит в том, чтобы очертить территорию, где морские перевозки могут осуществляться без вмешательства в непромышленные виды использования и где инвестиции в морскую инфраструктуру поощряются ».

Балтимор переживал быстрый рост набережной, и проектировщики опасались, что большая часть инфраструктуры, поддерживающей порт Балтимора, будет удалена, чтобы обеспечить дальнейшую джентрификацию набережной . Как только эта инфраструктура будет удалена, ее замена будет либо невозможна, либо очень дорогостояща, включая как собственность с глубоким доступом к воде, так и железнодорожные и автомобильные маршруты, которые ее поддерживают. Хотя MIZOD был создан для защиты промышленности вокруг гавани и портовых сооружений, зависящих от доступа к глубокой воде, предполагаемый эффект заключался в стимулировании роста производства во всем городе и регионе. Многие производственные фирмы за пределами МИЗОД полагаются на близость к международным и национальным транспортным узлам. Балтимор находится в уникальном положении, позволяющем воспользоваться преимуществами международных событий: расширение Панамского канала , которое должно быть завершено в 2014 году, откроет восточное побережье для гораздо более крупных кораблей, называемых «мега-шипами» или кораблями «панамакс » . Канал позволит судам длиной в четверть мили, способным вместить 14 000 морских контейнеров, в отличие от судов, перевозящих 4500 контейнеров, которые в настоящее время могут проходить через канал. Балтимор в настоящее время может воспользоваться большей частью этого нового трафика из-за отсутствия инфраструктуры в крупных портах Восточного побережья. Каналы, которые обслуживают Саванна и Чарльстон слишком мелкие, чтобы вместить корабли с более глубокой осадкой, а мост Байонна блокирует доступ в Ньюарк этих более крупных кораблей . Это даст Балтимору возможность разделить возможность трафика «Мега-кораблей» лишь с несколькими другими портами Восточного побережья.

Промышленная защита необходима как для защиты отраслей промышленности от посягательств на несовместимые виды использования, так и для сохранения высокооплачиваемых рабочих мест с низким уровнем образования. Посягательство на коммерческое и жилое использование промышленных земель заставляет банки очень осторожно относиться к кредитованию морских и промышленных компаний в районах, где в прилегающих районах развиваются несовместимые виды использования. Банки понимают, какую власть и политические убеждения имеют жители, переехавшие в промышленную зону или рядом с ней. Движение транспорта и шум, создаваемые ранними утренними и поздними ночными сменами и судоходством, приводят к жалобам в город, и в конечном итоге лоббистские усилия жителей приводят к ограничениям на промышленную собственность и деятельность, что ставит под угрозу производительность, прибыль и жизнеспособность промышленной компании. В отчете Университета Висконсина о запланированных промышленных районах использовалась фраза « промышленное перемещение » для описания процесса несовместимого использования, вытесняющего промышленность из районов, особенно из тех, которые расположены вокруг центрального ядра города.

Устойчивость к МИЗОД

Наложение морских промышленных зон встретило сопротивление и вызвало множество опасений по поводу попыток защитить промышленные земли. В Балтиморе наблюдался спад производства и портового движения. Одной из причин, по которой промышленные объекты испытывали такое давление со стороны джентрификации, было то, что было много пустующих зданий, которые нужно было переоборудовать для других целей. Многие утверждали, что сохранение промышленности не является «наилучшим и лучшим вариантом использования» земли, жилая и коммерческая застройка может превратить малоиспользуемую недвижимость с низкой налоговой стоимостью в приносящую налогообложение застройку. Беспокойство о том, что пустующие здания останутся неиспользованными, приведет к дальнейшему ухудшению состояния кварталов: тридцать процентов всей земли в Балтиморе используется для промышленности, из них 13,5% остаются вакантными. В МИЗОДе по-прежнему относительно высокий уровень вакантных площадей, и владельцы этой земли теперь не могут продать ее жилым, коммерческим или даже некоторым промышленным застройщикам. Эта земля, скорее всего, останется вакантной без возмещения упущенных возможностей, а невозможность продать или застроить землю снижает стоимость имущества этих лотов. Девелоперы в Балтиморе особенно сопротивлялись MIZOD, поскольку проекты реконструкции и адаптивного повторного использования, такие как Silo Point и Tide Point, имели такой успех. Многие владельцы производственных компаний были против создания МИЗОД, утверждая, что, если их здания станут слишком маленькими, старыми или устаревшими, их будет трудно продать, если им потребуется переехать в более крупный или более современный объект.

Эффекты МИЗОДа

Балтимор осознал, что потеря морских промышленных земель ограничит их способность привлекать портовые перевозки. Создание МИЗОД и безопасность, которую он обеспечил морской отрасли , продолжающееся углубление морских путей и предстоящее расширение Панамского канала стимулировали приток большого количества частных инвестиций. Банкам теперь удобнее кредитовать промышленные предприятия в районах, охваченных МИЗОД, и в течение двух лет после внедрения МИЗОД были потрачены миллионы долларов на модернизацию причалов и добавление производственных линий в морских отраслях. Согласно Балтиморской корпорации развития годовому отчету за 2007 год; Среди крупных компаний в порту Балтимора, находящихся под защитой MIZOD, которые расширили или планируют расширить свою деятельность, можно назвать: CSX Railroads , которая управляет причалами для угля и сырья, потратила 19 миллионов долларов на ремонт причалов и модернизацию цехов; Domino Sugar перенесла угрожаемые предприятия в Нью-Йорк и Луизиану в Балтимор добавляют сотрудников, дополнительную производственную линию стоимостью 1,5 миллиона долларов и рассматривают возможность добавления дополнительных производственных линий, складов и научно-исследовательского центра; Администрация порта Мэриленд , которая добавила круизный терминал стоимостью 26,4 миллиона долларов и завершила строительство Североамериканского бумажного терминала, и корпорацию Rukert Terminals Corporation , которая только что построила новый «современный» пирс длиной 1000 футов и глубиной 50 футов за 25 миллионов долларов. В ноябре 2009 года штат Мэриленд согласился сдать в аренду принадлежащий государству контейнерный комплекс Seagirt частной компании сроком на 50 лет. Компания инвестирует 105 миллионов долларов в строительство причала глубиной 50 футов для размещения «мегакораблей». Это создаст еще 2700 постоянных рабочих мест, связанных с портом, и 3000 рабочих мест в строительстве, 1000 рабочих мест для строительства причала и 2000 государственных и городских подрядчиков для улучшения инфраструктуры вокруг терминала, включая дороги и мосты. Ожидается, что за 50 лет арендаторы порта инвестируют 500 миллионов долларов (Дрессер, 20 ноября 2009 г.). Этот Неолиберальный подход к приватизации государственных объектов позволит сократить объем капиталовложений, необходимых государству, одновременно модифицируя портовые сооружения для притока более крупных судов.

Ссылки

Корпорация развития Балтимора. 2007. «Годовой отчет Морского округа за 2006 год».

Сдерживание промышленного спада или предотвращение реконструкции: оценка планируемых производственных районов Клайборн-коридора, Гусь-Айленда и Элстонского коридора в Чикаго. (2005, ноябрь) Центр экономического развития Университета Висконсина-Милуоки.

Танцуй Скотт. 2009. «Мэр Диксон подписывает законопроект, защищающий морское зонирование порта Балтимора до 2012 года», Baltimore Business Journal. 12.05.09

Дрессер, Майкл. 2009. «Порт Балтимора получит модернизацию на несколько миллионов долларов». Балтимор Сан. 20.11.09.

Фридман, Джон. 1987. «Теория планирования». Планирование в общественном достоянии. Принстон, Нью-Джерси. Издательство Принстонского университета

Хентшель, Джон Дж. 2009. «Составление карты будущего промышленной набережной Балтимора» Балтимор: Фонд Аббеля.

Краул, Крис. 2009. «Расширение Панамского канала идет полным ходом», Los Angeles Times, 1 июня 2009 г.

Проект резюме и оценка морского промышленного зонирования (MIZOD) (2010 г.), Департамент планирования штата Мэриленд.

Внешние ссылки

• Исследование района с наложением морского промышленного зонирования . сентябрь 2008 г.