Контракт на строительство

Контракт на строительство – это взаимное или юридически обязательное соглашение между двумя сторонами, основанное на политике и условиях, зафиксированных в форме документа. Двумя участвующими сторонами являются один или несколько владельцев недвижимости и один или несколько подрядчиков . Владелец, которого часто называют «работодателем» или «клиентом», ^{[ 1 ]} имеет все полномочия решать, какой тип контракта следует использовать для конкретного объекта строительства, а также устанавливать юридически обязательные условия в договорном соглашении . ^{[ 2 ]} Контракт на строительство является важным документом, поскольку в нем описываются объем работ, риски, продолжительность, обязанности, результаты и законные права как подрядчика, так и владельца.

Типы

Существует три основных типа договора строительного подряда, определяемые в соответствии с механизмом расчета суммы, подлежащей уплате работодателем: договоры с единовременной оплатой , договоры переобмера и договоры с возмещением затрат. Различные типы различаются в первую очередь в зависимости от того, кто берет на себя связанные с этим риски, какая сторона должна платить за превышение затрат и какая сторона может сохранить экономию, если затраты на проект меньше сметных затрат. ^{[ 3 ]}

Другие типы контрактов и описания целей контракта включают:

Коммерческий контракт
Договор на строительство дома ^{[ 4 ]}
Контракт с процентной ставкой
Контракт на ставку товара или контракт на цену за единицу
Единовременная выплата и плановый контракт ^{[ 5 ]}
Контракт «стоимость плюс фиксированная плата»
Стоимость плюс процент от стоимости контракта
Договор субподряда ^{[ 6 ]}
Специальные контракты ^{[ 7 ]}

Паушальный договор

По контракту с единовременной выплатой заказчик соглашается выплатить подрядчику определенную единовременную сумму после завершения работ без разбивки затрат. ^{[ 8 ]}^{[ 9 ]} После завершения работ детальных замеров не требуется.

Единовременная выплата и плановый контракт

При подряде с единовременной оплатой весь объем работ согласно плану и спецификациям выполняется подрядчиком за определенную фиксированную сумму в соответствии с договором. Владелец предоставляет необходимую информацию, а подрядчик взимает определенную сумму. Этот контракт подходит, когда количество позиций ограничено или когда можно определить точное количество работ, которые необходимо выполнить. В договор включены подробные спецификации всех объектов работ, планы и рабочие чертежи, залог, неустойка, ход работ и другие условия договора. Несмотря на то, что это единовременная выплата и плановый контракт, оплата подрядчику будет осуществляться через регулярные промежутки времени в 2–3 месяца по мере выполнения работ на основании сертификата, выданного ответственным инженером. В договор включена стоимость оплаты дополнительных товаров.

В рамках контракта с паушальной суммой «фиксированная цена» за выполняемую работу согласовывается клиентом и подрядчиком до начала работ. Этот контракт также может применяться как к жилищному строительству, так и к коммерческим контрактам. Это может представлять больший риск для подрядчика, поскольку у него меньше механизмов, позволяющих изменять цену.

Коммерческие контракты

Коммерческий контракт – это договор, содержащий все работы, которые должны быть выполнены для строительства коммерческого здания или нежилого здания. Умело составленный коммерческий контракт способен защитить интересы обеих сторон, минимизировать риски и повысить прибыльность подрядчика.

Внутренние строительные контракты

Контракт на внутреннее строительство — это соглашение, содержащее все работы, которые должны быть выполнены для строительства коммерческого или жилого здания, существующего или происходящего на территории определенной страны; не иностранный или международный.

Контракт с процентной ставкой

Если самая низкая ставка и сравнительная позиция среди подрядчиков уже указаны до открытия тендера, используется контракт с процентной ставкой. Процентный контракт — это тип контракта, в котором отсутствует возможность несбалансированного предложения.

Контракт «стоимость плюс фиксированная плата»

В виде себестоимости плюс фиксированное вознаграждение владелец выплачивает подрядчику согласованную сумму сверх документально подтвержденной стоимости работ. ^{[ 10 ]}

Это договорной тип контракта, в котором оплачиваются фактические и прямые затраты, а также взимается дополнительная плата за накладные расходы, а прибыль обычно обсуждается между сторонами. Владелец имеет больший контроль над проектом; однако риски переходят на владельца. ^{[ 11 ]}

Контракт «затраты плюс» гласит, что клиент соглашается возместить строительной компании расходы на строительство, такие как затраты на рабочую силу, материалы и другие затраты, а также дополнительную оплату, обычно указываемую в процентах от полной стоимости контракта.

Этот тип строительного подряда является альтернативой договорам с единовременной выплатой. Это обеспечивает гибкость и прозрачность для домовладельца и снижает риск для подрядчика, поскольку контракт на строительство Cost Plus гарантирует им прибыль.

Разница между этим типом контракта, который представляет собой контракт на основе затрат, и контракт с паушальной суммой, заключается в том, что в гарантированной максимальной цене (GMP) если есть какая-либо экономия в результате затрат при невыполнении заказов, то это будет оговариваться в контракте по цене, а Подрядчики оставят себе экономию, полученную от реализации проекта, и не обязаны возвращать их владельцам. Тем не менее, эту экономию могут разделить как подрядчик, так и собственник. ^{[ 12 ]} Еще одно отличие касается статуса планов. Контракт с паушальной суммой может использоваться, когда у владельца есть полный набор строительных планов, спецификаций и т. д., в противном случае предпочтительно включать гарантированную максимальную цену (GMP), чтобы компенсировать этот недостаток. При использовании метода «Затраты плюс» владельцу лучше определить гарантированную максимальную цену, чтобы предотвратить любые дальнейшие затраты, и подрядчику необходимо предоставить владельцу основную информацию о стоимости проекта. ^{[ 13 ]}

Дьюк и Кармен заявили: «Затраты плюс с GMP обеспечивают верхний предел общих затрат на строительство и сборов, за которые несет ответственность владелец. Если сторона, выполняющая работу по этому методу ценообразования, превышает GMP, она несет ответственность за такой перерасход… Стоимость- Плюс GMP и соглашение о совместном сокращении затрат могут стимулировать обе стороны строительного контракта работать вместе максимально эффективно». ^{[ 14 ]}

В этом типе контракта владелец имеет больше полномочий по периодическому мониторингу, проверке и аудиту проекта перед окончательным платежом. Таким образом, риск будет передан от владельца к подрядчику, и это будет привлекательно для заказчика. ^{[ 12 ]}

Стоимость плюс процент от стоимости контракта

В расчете на стоимость плюс процент владелец платит более 100 процентов документально подтвержденной стоимости, что обычно требует подробного учета расходов. ^{[ 15 ]} В этом типе контракта подрядчику выплачивается фактическая стоимость работы плюс определенный процент в качестве прибыли. Различные договорные документы, чертежи, спецификации на момент подписания договора не нужны. Подрядчик должен вести все записи о стоимости материалов и труда, и подрядчик будет получать соответствующую оплату ответственному инженеру. Этот тип контракта подходит для экстренных работ, таких как трудности с состоянием фундамента, строительство дорогостоящей конструкции и т. д. Федеральные правила закупок США прямо запрещают использование этого типа для контрактов федерального правительства США . ^{[ 16 ]}

Договор на перезамер

По контракту на повторный обмер (или переобмер) цена, подлежащая уплате за всю работу, должна быть определена путем детального измерения различных частей работы и оценки выполненной работы со ссылкой на таблицу цен, включенную в нее. в контракте. ^{[ 3 ]} Красная книга FIDIC, 4-е издание. ^{[ 17 ]} (предшественник Красной книги 1999 г.) используется в некоторых частях мира в качестве контракта на повторные обмеры строительных работ. ^{[ 18 ]}

Договор субподряда

Договор субподряда — это договор, заключаемый главным образом между строителем или генеральным подрядчиком и субподрядчиком. В нем очерчены периметры специальных работ, которые необходимо выполнить в рамках строительного проекта. ^{[ 6 ]}

Контракт с удельной стоимостью

Этот контракт основан на установленных единицах, а не на единой цене. Оплата рассчитывается по определенной ставке для каждого предмета, например, кубического ярда за определенное количество установленного времени. «Подрядчик называет заказчику цену за конкретную задачу или объем работ, хотя на момент заключения контракта стороны могут не знать фактическое количество единиц работ, которые необходимо выполнить». ^{[ 14 ]} Следовательно, у владельца нет точной окончательной цены до завершения проекта. ^{[ 19 ]} Этот тип контракта обычно используется в тех случаях, когда объем работ не может быть установлен, например, в проектах гражданского строительства, где предусмотрены раскопки грунта и горных пород. Подрядчик получает оплату на основе единиц, которые были установлены и проверены владельцем. ^{[ 20 ]}

Контракты на единицу стоимости обеспечивают большую гибкость в отношении расхождений в количествах на местах, и по этой причине они всегда используются в контрактах на строительство тяжелых грузов и шоссе. ^{[ 19 ]} Ассоциация генеральных подрядчиков Америки (AGC) заявляет, что этот тип контракта практически не используется для всего проекта и в основном применяется при заключении контрактов с субподрядчиками, для которых идентификация различных количеств имеет важное значение, и они обычно используются для работ по ремонту и техническому обслуживанию. . По этой причине он «не особенно полезен для большинства частных строительных проектов, за исключением случаев, когда речь идет о контракте с единовременной оплатой или контракте с оплатой затрат, применяемом для выбора компонентов рабочих элементов, таких как удаление или засыпка грязи, отделка оборудования и т. д.». ^{[ 14 ]}

Специальные контракты

Специальные контракты подразделяются на пять типов:

Договор под ключ

Владелец осуществляет управление подрядчиком. Подрядчик осуществляет управление внутренними подразделениями и субпоставщиками.

Договорный контракт
Пакетный договор
Продолжающийся контракт
Текущий контракт ^{[ 21 ]}

Особенности договоров строительного подряда

Базовая дата

«Базовая дата» — это базовая дата, по которой можно оценить изменения условий. В контракте на строительство включение базовой даты обычно используется как механизм распределения рисков между владельцем и подрядчиком в случае изменений, которые могут произойти в период между определением подрядчиком цены тендера и подписанием контракта. Этот период потенциально может быть очень длительным, и происходящие изменения могут оказать существенное влияние на стоимость работ. ^{[ 22 ]}

Базовая дата устанавливает исходную дату, начиная с которой условия, на которых было подготовлено тендерное предложение, считаются известными подрядчику и поэтому должным образом отражаются в их цене. Если указанные условия изменяются до того, как контракт будет реализован, то контракт может быть скорректирован с учетом этого.

В очень небольших проектах с короткими временными рамками это может не считаться необходимым. В более крупных проектах базовую дату можно использовать для внесения изменений в сумму контракта, иногда для продления срока или даже для определения того, какие правила будут применяться к контракту (например, какая редакция арбитражного регламента).

Конкретные положения будут зависеть от конкретной формы принимаемого контракта. Например, в Контракте на проектирование и строительство Совместного трибунала по контрактам (JCT) базовая дата определяет распределение рисков в отношении изменений в законодательных положениях, изменений в освобождении от НДС и изменений в определениях поденных работ. В соответствии со Стандартным строительным контрактом JCT, издание 2011 г., если в «Законодательные требования» вносятся изменения после базовой даты контракта, подрядчик должен изменить объем работ для обеспечения соответствия. Изменение будет считаться изменением, за которое подрядчик имеет право на оплату, даже если не было дано никаких официальных инструкций. ^{[ 23 ]}

Практическое завершение

Практическое завершение происходит, когда подрядчик возвращает право собственности на объект владельцу, обычно в тот момент, когда работа завершена и принята клиентом. Сертификат о прохождении практики обычно подтверждает это принятие. Обычно половина удержанной суммы выплачивается, потенциальная ответственность подрядчика за заранее оцененные убытки прекращается и начинается период устранения дефектов. ^{[ 24 ]}

Удержание

Удержание — это денежная сумма, удерживаемая владельцем по контракту в качестве обеспечения от незавершенных или дефектных работ. ^{[ 25 ]} Это может быть процент от выполненной работы, но он не может быть незаконным. ^{[ нужны разъяснения ]}

Секционное завершение

Секционное завершение относится к положению в контракте на строительство, которое допускает разные даты завершения для разных разделов работ. Это характерно для более крупных проектов, которые выполняются поэтапно, что позволяет клиенту завладеть завершенными частями, пока строительство других продолжается. ^{[ 26 ]}

Зацепка

Под фиксацией понимается процесс, при котором владелец или агент владельца проверяют наличие каких-либо дефектов, которые подрядчик должен устранить до того, как будет произведен окончательный платеж. Британская организация потребителей Which? заявляет, что наиболее распространенные проблемы, выявленные в ходе обследований жилой недвижимости, как правило, связаны с завершением штукатурки , облицовки плиткой, плинтусов и внешней кирпичной кладки . ^{[ 27 ]}

См. также

Ссылки

^ Боуман, Руководство по строительным контрактам , стр. 5, по состоянию на 2 сентября 2020 г.
^ «Основные виды договоров» . Проверено 23 октября 2014 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Хогос Т. и Шевангзо М. (2009 г.), Строительное право: учебные материалы , спонсируется Исследовательским институтом юстиции и правовой системы, по состоянию на 29 августа 2020 г.
^ «Строительные подряды» . Проверено 23 октября 2014 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}
^ «Распространенные виды строительных договоров» . Архивировано из оригинала 21 октября 2014 года . Проверено 23 октября 2014 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Строительные подряды» . Проверено 20 октября 2014 г.
^ Доктор BC Пунмиа (2014). Учебник планирования и управления производством .
^ «Деловой словарь» . Архивировано из оригинала 17 октября 2014 года . Проверено 17 октября 2014 г.
^ «Паушальный договор» . Архивировано из оригинала 21 октября 2014 года . Проверено 17 октября 2014 г.
^ «Индийский учебный канал» . Овайс Хуршид . Проверено 17 октября 2014 г.
^ Барри, Дональд С. (1992). Профессиональное управление строительством: включая проектирование, проектирование и генподряд . Полсон, Бойд С. младший (3-е изд.). Нью-Йорк: МакГроу-Хилл. ISBN 0070038899 . ОСЛК 24219336 .
^ Перейти обратно: ^а ^б Бургер, Рэйчел. «Что нужно знать о контрактах с гарантированной максимальной ценой (GMP)» . Баланс малого бизнеса . Проверено 4 июля 2019 г.
^ «АИА» . www.aia.org . Проверено 4 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с «Плюсы и минусы вариантов ценообразования в строительных контрактах» . Белл Дэвис Питт . 20 июня 2017 г. Проверено 4 июля 2019 г.
^ «Стоимость плюс процент от стоимости контракта» . Овайс Хуршид . Проверено 20 октября 2014 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}
^ ФАР Часть 16.102
^ FIDIC, Условия контракта на строительные работы , четвертое издание, 1987 г.
^ Ричардс, Г., Великобритания: Методы закупок в строительной отрасли , Pinsent Masons LLP, опубликовано 14 марта 2006 г., доступ 1 сентября 2020 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Халпин, Дэниел В. (2006). Управление строительством (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси: Уайли. ISBN 0471661732 . OCLC 61425134 .
^ Руководство по ресурсам проекта: Практическое руководство CSI . Институт строительных норм. Нью-Йорк: МакГроу-Хилл. 2005. ISBN 0071370048 . OCLC 56191871 . {{cite book}}: CS1 maint: другие ( ссылка )
^ Доктор BC Punmia (17 октября 2014 г.). Планирование и управление производством .
↑ Wiki Designing Buildings, Базовая дата в строительных контрактах , обновлено 5 июля 2019 г., по состоянию на 24 августа 2020 г.
^ JCT, Стандартный строительный контракт , издание 2011 г. (SBC/2011), ссылка на него содержится в книге Сержант М., Предполагаемые изменения в рамках строительного контракта , опубликовано 11 ноября 2015 г., по состоянию на 24 августа 2020 г.
^ Кемпторн, В., Значение термина «практическое завершение» , Clarks Legal, опубликовано 11 января 2019 г., по состоянию на 3 сентября 2020 г.
^ «Типовая форма соглашения между Заказчиком и Подрядчиком, в которой основой оплаты является стоимость работ плюс вознаграждение с гарантированной минимальной ценой, документ А102-2017, раздел 12.1.8» (PDF) . aia.org . АИА. Архивировано из оригинала (PDF) 1 ноября 2019 года . Проверено 3 июля 2024 г.
^ Designing Buildings Wiki, Завершение секций строительных контрактов , обновлено 14 января 2019 г., по состоянию на 29 августа 2020 г.
^ Что?, Опросы , по состоянию на 3 сентября 2020 г.

[1] Боуман, Руководство по строительным контрактам , стр. 5, по состоянию на 2 сентября 2020 г.

[Contracts-2] «Основные виды договоров» . Проверено 23 октября 2014 г.

[HS-3] Перейти обратно: ^а ^б Хогос Т. и Шевангзо М. (2009 г.), Строительное право: учебные материалы , спонсируется Исследовательским институтом юстиции и правовой системы, по состоянию на 29 августа 2020 г.

[Building_Contracts-4] «Строительные подряды» . Проверено 23 октября 2014 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}

[Common_types_of_construction_contracts-5] «Распространенные виды строительных договоров» . Архивировано из оригинала 21 октября 2014 года . Проверено 23 октября 2014 г.

[Construction_Contracts-6] Перейти обратно: ^а ^б «Строительные подряды» . Проверено 20 октября 2014 г.

[A_text_book_of_Production_Planning_and_Management-7] Доктор BC Пунмиа (2014). Учебник планирования и управления производством .

[Business_dictionary1-8] «Деловой словарь» . Архивировано из оригинала 17 октября 2014 года . Проверено 17 октября 2014 г.

[Lump_sum_contract-9] «Паушальный договор» . Архивировано из оригинала 21 октября 2014 года . Проверено 17 октября 2014 г.

[India_study-10] «Индийский учебный канал» . Овайс Хуршид . Проверено 17 октября 2014 г.

[11] Барри, Дональд С. (1992). Профессиональное управление строительством: включая проектирование, проектирование и генподряд . Полсон, Бойд С. младший (3-е изд.). Нью-Йорк: МакГроу-Хилл. ISBN 0070038899 . ОСЛК 24219336 .

[:0-12] Перейти обратно: ^а ^б Бургер, Рэйчел. «Что нужно знать о контрактах с гарантированной максимальной ценой (GMP)» . Баланс малого бизнеса . Проверено 4 июля 2019 г.

[13] «АИА» . www.aia.org . Проверено 4 июля 2019 г.

[:1-14] Перейти обратно: ^а ^б ^с «Плюсы и минусы вариантов ценообразования в строительных контрактах» . Белл Дэвис Питт . 20 июня 2017 г. Проверено 4 июля 2019 г.

[Business_dictionary2-15] «Стоимость плюс процент от стоимости контракта» . Овайс Хуршид . Проверено 20 октября 2014 г. ^{[ постоянная мертвая ссылка ]}

[16] ФАР Часть 16.102

[17] FIDIC, Условия контракта на строительные работы , четвертое издание, 1987 г.

[18] Ричардс, Г., Великобритания: Методы закупок в строительной отрасли , Pinsent Masons LLP, опубликовано 14 марта 2006 г., доступ 1 сентября 2020 г.

[Halpin,_Daniel_W._2006-19] Перейти обратно: ^а ^б Халпин, Дэниел В. (2006). Управление строительством (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси: Уайли. ISBN 0471661732 . OCLC 61425134 .

[20] Руководство по ресурсам проекта: Практическое руководство CSI . Институт строительных норм. Нью-Йорк: МакГроу-Хилл. 2005. ISBN 0071370048 . OCLC 56191871 . {{cite book}}: CS1 maint: другие ( ссылка )

[21] Доктор BC Punmia (17 октября 2014 г.). Планирование и управление производством .

[22] Wiki Designing Buildings, Базовая дата в строительных контрактах , обновлено 5 июля 2019 г., по состоянию на 24 августа 2020 г.

[23] JCT, Стандартный строительный контракт , издание 2011 г. (SBC/2011), ссылка на него содержится в книге Сержант М., Предполагаемые изменения в рамках строительного контракта , опубликовано 11 ноября 2015 г., по состоянию на 24 августа 2020 г.

[24] Кемпторн, В., Значение термина «практическое завершение» , Clarks Legal, опубликовано 11 января 2019 г., по состоянию на 3 сентября 2020 г.

[25] «Типовая форма соглашения между Заказчиком и Подрядчиком, в которой основой оплаты является стоимость работ плюс вознаграждение с гарантированной минимальной ценой, документ А102-2017, раздел 12.1.8» (PDF) . aia.org . АИА. Архивировано из оригинала (PDF) 1 ноября 2019 года . Проверено 3 июля 2024 г.

[26] Designing Buildings Wiki, Завершение секций строительных контрактов , обновлено 14 января 2019 г., по состоянию на 29 августа 2020 г.

[27] Что?, Опросы , по состоянию на 3 сентября 2020 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]