Супер-супер ипотека

В Соединенных Штатах супер-большая ипотека — это крупная ипотека , которая намного превышает соответствующие лимиты кредита. Обычно это в 4 раза превышает максимальную сумму кредита, установленную Fannie Mae или Freddie Mac , которая по состоянию на 2024 год составил 766 551 доллар. Супер-крупная ипотека будет представлять собой ипотеку на сумму более 3 миллионов долларов, хотя кредиторы расходятся во мнениях относительно того, что представляет собой супер-крупная ипотека с учетом их собственных внутренних инвестиционных критериев.

В отличие от лимитов крупных кредитов, категория супер-крупных ипотечных кредитов напрямую не определяется, не контролируется и не регулируется ни одним из этих вышеупомянутых агентств. Вместо этого ипотечные кредиторы внутренне и независимо определяют свои собственные параметры и критерии того, что определяет ипотеку Super Jumbo. Это может зависеть от местоположения в США и типа дома и обычно относится к роскошным домам.

Риски для кредитора

Ипотека Super Jumbo представляет собой повышенный риск для кредитора в прямой зависимости от размера кредита, значительно больший, чем соответствующие ипотечные кредиты. Повышенный риск ипотечных кредитов Super Jumbo обусловлен, во-первых, отсутствием «агентской» поддержки этих кредитов, что фактически сокращает количество доступных инвесторов и страховщиков для всех крупных ипотечных кредитов на порядок.

Ипотечные кредиты на сумму более 1 миллиона долларов имеют еще меньший вторичный рынок инвесторов, а супер-огромные ипотечные кредиты на сумму более 2 миллионов долларов часто требуют обширного «поиска» частных инвесторов до финансирования из-за минимального охвата институциональных инвесторов. Сложный характер финансирования этих кредитов требует привлечения специалистов по ипотечным кредитам Super Jumbo, чьи компенсационные требования, как правило, слишком непомерно высоки для розничных банков и кредиторов массового рынка, чтобы они могли работать за пределами нишевых географических регионов, оставляя большую часть бизнеса частным компаниям. Частные ипотечные банкиры обычно сосредотачиваются в первую очередь на заключении меньшего количества, но более крупных сделок и, таким образом, знают, как и где выдавать эти более крупные кредиты. Секьюритизация ипотечных кредитов Super Jumbo не имела такого же успеха, как обычные ипотечные кредиты Super Jumbo. Основная нехватка ликвидности для ценных бумаг Super Jumbo Mortgage усугубляется сокращением кредитных возможностей учреждений, которые должны обслуживать эти более крупные кредиты; поскольку у них нет готового рынка для вторичной продажи, кредиты остаются «на балансе» кредитора, связывая капитал с обслуживанием, который в противном случае был бы инвестирован снова. Активы, под которые выдаются крупные ипотечные кредиты, в основном классифицируются как «роскошная» жилая недвижимость, сегмент, который очень подвержен волатильности рынка в валовом долларовом выражении. Роскошные дома также требуют значительно больше времени для выхода на рынок в случае потери права выкупа.

Смягчающие меры

В ответ на многоуровневый риск выдачи ипотечных кредитов Super Jumbo кредиторы используют несколько распространенных способов снижения рисков при выдаче ипотечных кредитов Super Jumbo , чтобы уменьшить риск убытков. Ключевые меры по смягчению последствий ипотеки Super Jumbo включают в себя:

Кредит до пределов стоимости

Заемщики могут рассчитывать на значительно более низкие лимиты Loan To Value или LTV по ипотечным кредитам Super Jumbo, особенно выше 1 500 000 долларов США. Типичная максимальная LTV по ипотеке Super Jumbo варьируется от 80% до 50% в зависимости от суммы кредита и кредитного рейтинга. Хотя на момент написания этой статьи 100% финансирование или финансирование «без внесения денег» было доступно на сумму до 2 000 000 долларов США до февраля 2007 года от нескольких ведущих ипотечных кредиторов Super Jumbo. никто в настоящее время не может финансировать коэффициенты LTV выше 90% для кредитов на сумму более 1 500 000 долларов США, независимо от кредитного скоринга.

Кредитный скоринг

Требования к кредитному рейтингу для ипотеки Super Jumbo с 2002 года становятся все более смягченными, но стандарты кредитного рейтинга по-прежнему несколько более строгие для заемщиков Super Jumbo, чем для их соответствующих коллег. Самым большим отличием для заемщиков по ипотеке Super Jumbo является отсутствие субстандартных ипотечных программ Super Jumbo. Это означает, что для заемщиков с кредитным рейтингом ниже 620, которые хотят рефинансировать ипотеку Super Jumbo, единственным вариантом могут быть кредиторы «Super Jumbo Hard Money», категория частного кредитования, специально предназначенная для нужд состоятельных людей с временно испорченным кредитным рейтингом, проблемами банкротства или проблемами потери права выкупа.

Рекомендации по назначению кредита

Вообще говоря, кредиторы разрешают заемщикам рефинансировать или покупать дом с использованием ипотеки Super Jumbo, но рекомендации по рефинансированию этих кредитов обычно требуют более низкого LTV, чем деньги на покупку.

Заемщики, желающие «обналичить» при крупномасштабном рефинансировании ипотеки, могут рассчитывать на ограничения не только на LTV, но и на валовую денежную выручку от транзакции. Рефинансирование с выплатой наличными является очень популярным использованием ипотечных кредитов Super Jumbo, поскольку оно позволяет физическим лицам «извлекать прибыль» от оцененной недвижимости с минимальными налоговыми последствиями. Некоторые кредиторы разрешают неограниченное получение наличных средств по операциям рефинансирования ипотеки Super Jumbo, но их число сокращается вместе с более широкими ипотечными рынками.

Процентная ставка

Хотя процентные ставки редко являются центральным элементом списка покупок типичного ипотечного заемщика Super Jumbo (большинство из них сосредоточены на движении денежных средств и налоговых льготах), кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки по ипотечным продуктам Super Jumbo, чем для заемщиков с аналогичными квалификационными критериями в обычный крупный кредит, в значительной степени для учета их риска и снижения ликвидности. Ставки по супер-крупным ипотечным кредитам ниже 1 000 000 долларов обычно находятся в пределах 50 базисных пунктов (половины процента) от эквивалентной процентной ставки по крупной ипотеке, но ставки выше 2 000 000 долларов могут быть на 1–2% выше или более.

Множественные оценки и обзоры

Из-за сложности определения рыночной стоимости роскошных домов для крупных ипотечных кредиторов нередко требуются как минимум две полные оценки для недвижимости стоимостью 1 500 000 долларов и более. Если рассматриваемое имущество является уникальным или если его сопоставимые продажи трудно осуществить с целью определения стоимости, для обоснования стоимости имущества могут быть заказаны дополнительные оценки на местах, кабинетные оценки и заключения брокеров о ценах. Это является серьезной проблемой для кредитора, поскольку актив, в котором он получает залог, должен иметь разумную стоимость, чтобы оправдать его риск и связанные с ним премии.

Виды амортизации

В то время как исторически супер-крупные ипотечные кредиты представляли собой в основном краткосрочные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой и процентными ставками, в начале 1980-х годов в эту категорию были введены опционы только на проценты и лимит выплат или кредиты с отрицательной амортизацией (так называемые ипотечные кредиты «Option ARM»), чтобы противодействовать типичным 12% ставкам по кредитам. время. Хотя 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой доступны в супер-крупной категории, они не представляют собой большинство супер-крупных ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM и 10/1 ARM с регулируемой процентной ставкой более популярны среди претендентов на ипотеку с супер-крупными размерами, чем среди широкой публики, но наибольший рост числа ипотечных кредитов как категории пришелся на так называемую " экзотические» супер-джамбо-ипотеки. Предлагая только проценты и отрицательную амортизацию, эти кредиты позволяют заемщикам выбрать более низкий вариант оплаты, чем обычная ипотека с основной суммой и процентами, часто на 10–20% ниже в случае амортизации только процентов и на 50% ниже или более в этом случае. отсроченных процентных опционов.

Тенденции

Из-за нетрадиционных требований многих претендентов на ипотеку, популярность нетрадиционных ипотечных программ среди богатых понятна. Популярность, в частности, кредитов ARM с вариантом денежного потока среди крупных претендентов на ипотеку, во многом объясняется разницей в восприятии отрицательной амортизации в контексте их основного места жительства, которая является не активом, а обязательством. Когда собственный капитал значителен, как того требуют более строгие требования LTV при андеррайтинге сверхкрупных ипотечных кредитов, отрицательная амортизация позволяет заемщику извлечь больше денежных средств, заблокированных в собственном капитале дома, чем это было бы возможно в противном случае, за исключением продажи недвижимости, из-за возможность отсрочить проценты сверх суммы кредита, указанной в векселе. В обычной ипотеке с амортизацией основной суммы долга и процентов или только процентов заемщику потребуется взять вторую ипотеку или кредитную линию для достижения той же цели, но рекомендации CLTV большинства крупных кредиторов исключают использование большинства этих продуктов. для этой цели. Это не означает, что вторые ипотечные кредиты и кредитные линии являются редкостью при супер-крупном кредитовании, на самом деле верно как раз обратное, но операции «контейнерные перевозки» или «80/20», которые являются обычными при финансировании соответствующих и крупных кредитов, не так уж и эффективны. распространенный. Еще одно популярное применение кредитов с отрицательной амортизацией крупными ипотечными заемщиками заключается в том, чтобы переместить как можно большую часть их налогооблагаемого дохода на долгосрочный прирост капитала, воспользовавшись преимуществами более низких ежемесячных затрат на содержание и возможностью производить единовременные выплаты ежегодно. или полугодовые интервалы. Ипотечные кредиты Super Jumbo Option ARM также доступны в гибридной форме с фиксированной ставкой и фиксированным периодом выплаты в 3, 5, 7 или 10 лет, хотя они являются относительно новыми на рынке ипотечных кредитов Super Jumbo и не обязательно доступны для 8-значных сумм кредита. (10 миллионов долларов и выше).

Ипотечное кредитование Super Jumbo — это нишевая деятельность, которой непосредственно не занимаются большинство банков, ориентированных на потребителя. Преобладание кредитования Super Jumbo организуют ипотечные компании, специализирующиеся на финансировании этих многомиллионных сделок с помощью инвестиционных банков и частных источников ипотечного капитала.

Последствия недавних событий

Недавние события, ограничивающие ликвидность, секьюритизацию и спрос на структурированные долговые ценные бумаги на рынках капитала, серьезно повлияли на способность традиционных кредиторов выдавать кредиты, превышающие лимит кредита, соответствующий требованиям Fannie Mae (417 000 долларов США для проживания на одну семью в большинстве штатов). Это связано, прежде всего, с неспособностью большинства инициаторов ипотеки продавать или иным образом предоставлять инвесторам крупные кредиты. Не имея возможности продать, первоначальный кредитор должен затем сохранить и обслуживать кредит, используя свой существующий капитал. Конечным результатом стало общее снижение стоимости кредита, допустимое для традиционной супер-крупной ипотеки, и увеличение уровня документации о доходах, необходимой для таких крупных ипотечных кредитов, по сравнению с периодом с 2003 по июнь 2007 года, в течение которого капитал рынки были готовы и могли покупать эти ценные бумаги. Текущие ограничения вынуждают залогодателей (домовладельцев, желающих получить супер-крупные ипотечные кредиты) производить более крупные первоначальные взносы наличными, чтобы компенсировать сокращение кредитного плеча, которое в настоящее время предоставляется, а также возобновить использование ипотечных кредитов от частных банков и других нетрадиционных и нетрадиционных кредитов. MBS-кредиторы.

В ответ на ужесточение правил кредиторов для кредитов на сумму более 1 000 000 долларов США многие заемщики используют специализированных ипотечных брокеров для помощи с этими уникальными кредитами.