Крупная ипотека
В Соединенных Штатах крупная ипотека — это ипотечный кредит , который может иметь высокое кредитное качество, но его сумма превышает обычные соответствующие лимиты кредита . [1] Этот стандарт установлен двумя спонсируемыми государством предприятиями (GSE), Fannie Mae и Freddie Mac , и устанавливает предел максимальной стоимости любой индивидуальной ипотеки, которую они приобретут у кредитора. Fannie Mae (FNMA) и Freddie Mac (FHLMC) — крупные агентства, которые покупают большую часть ипотечных кредитов на жилье в США у банков и других кредиторов, что позволяет им высвободить ликвидность для выдачи большего количества ипотечных кредитов. Когда лимиты FNMA и FHLMC не покрывают полную сумму кредита, кредит называется «крупной ипотекой». Традиционно процентные ставки по крупным ипотечным кредитам выше, чем по соответствующим ипотечным кредитам, однако с увеличением комиссий GSE в последнее время процентные ставки по крупным кредитам стали ниже, чем по соответствующим кредитам. [1]
История
[ редактировать ]13 февраля 2008 года президент Джордж Буш подписал Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики 2008 года ( Pub. L. 110–289 (текст) (PDF) , 122 Stat. 2654 , вступил в силу 30 июля . , 2008 ), что временно увеличило соответствующий лимит в США. Предел был повышен до 729 750 долларов США, или 125% средней стоимости дома в столичном статистическом районе , в зависимости от того, что меньше. [2] Срок действия новых лимитов первоначально истекал в декабре 2008 года, но был продлен до 2010 года. [3] Ипотечные кредиторы не приняли эти новые лимиты добровольно, что сделало их по сути «теоретическими», поскольку ипотечные кредиты, превышающие старый соответствующий лимит в 417 000 долларов, по-прежнему привлекали более высокие процентные ставки. [ нужна ссылка ]
По состоянию на 2010 год [update]лимит соответствующего кредита в «общих» регионах составлял 417 000 долларов США для большей части территории США, за исключением Аляски, Гавайев, Гуама и Виргинских островов США, где лимит составлял 625 500 долларов США. Лимит в зонах «высокой стоимости» составлял 729 750 и 938 250 долларов США соответственно. [3]
1 октября 2011 г. соответствующий гигантский лимит в размере 729 750 долларов США в регионах с «высокой стоимостью» был снижен до 625 500 долларов США. [4]
28 ноября 2017 года Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) объявило, что максимальный лимит кредита для одноквартирной недвижимости в большинстве районов с высокой стоимостью составит 679 650 долларов США — или 150 процентов от 453 100 долларов США. [5]
Риск
[ редактировать ]Ипотечный брокер – это посредник между кредитором и заемщиком. Крупные ипотечные кредиты представляют собой более высокий риск для кредиторов, главным образом из-за их большего размера, а не кредитного качества. [1] Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств по крупному ипотечному кредиту может быть труднее быстро продать роскошное жилье за полную стоимость. В некоторых случаях цены на предметы роскоши более уязвимы к рыночным максимумам и минимумам. Это одна из причин, по которой кредиторы предпочитают получать более высокий первоначальный взнос от крупных соискателей кредита. Цены на крупные дома могут быть более субъективными, и их не так легко продать массовому заемщику, поэтому многие кредиторы могут потребовать две оценки крупного ипотечного кредита.
Затраты
[ редактировать ]Процентная ставка, взимаемая по крупным ипотечным кредитам, как правило, выше, чем по соответствующим кредитам, из-за более высокого риска для кредитора. Спред или разница между двумя ставками зависит от текущей рыночной цены риска. Хотя обычно спред колеблется от 0,25 до 0,5%, в периоды высокого беспокойства инвесторов, например, в августе 2007 года, он может превышать полтора процентных пункта. может оказаться дороже Рефинансирование крупного кредита из-за затрат на закрытие . Некоторые кредиторы предложат услугу заключения соглашения о продлении и консолидации, чтобы крупному рефинансирующему агентству не приходилось снова платить налог на ипотеку с того же основного баланса. В других случаях компании по страхованию титула предлагают скидку до 50%, которая часто требуется по закону для тех, кто рефинансирует в течение периода от 1 года до 10 лет. Наибольшая скидка предоставляется при рефинансировании в течение одного года.
Роль в жилищном пузыре в США
[ редактировать ]Поскольку цены на жилье выросли в рамках жилищного пузыря в Соединенных Штатах , число претендентов на крупные кредиты резко возросло. Из-за роста цен многим потребителям пришлось брать крупные ипотечные кредиты, чтобы купить скромные дома в крупных городах; [ нужна ссылка ] этот вариант больше не ограничивался роскошными резиденциями высокого класса.
Многие из этих новых кредитов имели срок погашения 40 или 50 лет или имели возможность выплаты только процентов, как и субстандартные кредиты. Это означало, что крупный заемщик кредита погасит кредит в течение более длительного периода времени или может отложить погашение основной суммы долга на несколько лет (тем самым также увеличивая общую сумму, подлежащую выплате). Однако с 2007 года, когда цены упали, а количество случаев потери права выкупа выкупа возросло, кредиторы отказались от предоставления крупных ипотечных кредитов. [6] Кредиторы, которые остались на рынке крупных кредитов, резко увеличили ставки, причем ставки были на 1,5 процентных пункта выше, чем для соответствующих кредитов. [7] Этот уход с рынка привел к отсутствию кредитов для финансирования покупки дорогих домов, что привело к дальнейшему снижению цен на жилье и замыканию порочного круга . [8]
Уровень просрочек по крупным ипотечным кредитам резко вырос, утроившись за 2009 год, и к февралю 2010 года почти каждая десятая крупная ипотека была «серьезно просроченной» (т.е. имела просрочку не менее 60 дней). [9]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , Глава 3 (Thomson West, ред. 2013 г.).
- ^ Полный текст Закона о жилищном строительстве и восстановлении экономики 2008 г.
- ^ Jump up to: а б Подтверждение соответствия лимитов кредита на 2010 г. - Fannie Mae, 12 ноября 2009 г.
- ^ Саид, Кэролайн (26 августа 2011 г.). «Большие изменения в ипотеке по мере снижения «огромных» лимитов» . СФГейт . Проверено 3 апреля 2019 г.
- ^ «FHFA объявляет соответствующие максимальные лимиты кредитов на 2018 год — Федеральное агентство жилищного финансирования» . www.fhfa.gov . Проверено 3 апреля 2019 г.
- ↑ Покупателям жилья труднее получить крупные кредиты в условиях кредитного кризиса San Francisco Chronicle, 17 августа 2007 г.
- ↑ Продажи домов в Калифорнии упали в январе Forbes.com, 14 февраля 2008 г.
- ^ Многие кредиторы, выдающие крупные ссуды, потребовали более высоких ставок Gainesville Sun, 6 сентября 2007 г.
- ↑ «Серьезные просрочки» по крупной ипотеке выросли до 9,6% - Bloomberg.com, 8 февраля 2010 г.
