Тарифы в Гонконге

Налог на недвижимость, известный как « ставки », взимается в Гонконге с 1845 года. Налог применяется ко всей домашней и коммерческой недвижимости, если не освобожден от налога, и основан на арендной стоимости недвижимости, переоцениваемой каждый год. Раньше часть доходов шла Городскому совету , а с 1986 года — Региональному совету , но с 2000 года вся сумма поступает правительству Гонконга .

За процесс оценки отвечает Комиссар по рейтингу и оценке, которому могут быть поданы апелляции или возражения. Результаты различных судебных дел прояснили некоторые аспекты рейтингового законодательства.

История ставок в Гонконге

Введение

Если иное не предусмотрено Постановлением о рейтингах (глава 116 Законов Гонконга ), все объекты недвижимости в Гонконге подлежат рейтинговой оценке, причем ставки уплачиваются в размере определенного процента от облагаемой налогом стоимости , начисленной на недвижимость. По сути, облагаемая стоимость представляет собой расчетную рыночную стоимость аренды недвижимости на определенную дату.

Происхождение и раннее развитие рейтинга

Рейтинговая система Гонконга имеет более чем 160-летнюю историю. Первый Постановление о рейтинге, Постановление № 2 от 1845 года, было принято в том же году и касалось полицейской ставки, которая взималась для покрытия расходов на содержание и содержание полиции в Гонконге. В течение следующих тридцати лет услуги, финансируемые по рейтингам, таким как «Тариф на освещение», «Тариф на воду» и «Тариф на пожарную бригаду», были расширены несколькими последующими постановлениями. Термины « квартира », «облагаемая налогом стоимость» и «промежуточная оценка», которые были повторно приняты или введены в Постановление о рейтингах 1888 года, с тех пор остаются центральными в рейтинговом законе Гонконга.

Консолидация ставок

До 1931 года в зависимости от округа взимались разные процентные ставки. В 1931 году правительство признало неудовлетворительный характер большого количества различных ставок сборов. Отсутствие или наличие удобств в определенных населенных пунктах должно было отражаться в облагаемой стоимости имущества. Следовательно, после принятия Постановления № 16 от 1931 года во всех рейтинговых областях за услуги, предоставляемые правительством, взимался единый процентный сбор в размере 17% от облагаемой стоимости. Однако по-прежнему считалось, что вода оправдывает раздельную очистку с фиксированным снижением процентной ставки в размере 1% для помещений с нефильтрованным водоснабжением и 2% для помещений без снабжения пресной водой. В 1984 году база расчета сокращений воды была изменена. Снижения в зависимости от состояния водоснабжения должны были рассчитываться в процентах, предусмотренных постановлением Законодательного совета от суммы подлежащих уплате ставок. С 1 апреля 1984 года скидки были установлены на уровне 7,5% и 15% для нефильтрованного водоснабжения и отсутствия водоснабжения соответственно.

Тарифы городских и региональных советов

После воссоздания Городского совета в 1973 году ставки в городских районах были разделены на две части: «Общие ставки», подлежащие выплате в общий доход, и «Ставки городского совета», подлежащие выплате Городскому совету. Все ставки, подлежащие уплате на Новых территориях, назывались «общими ставками» и выплачивались в общий доход до 1986 года, когда был создан Региональный совет .

С 1 апреля 1986 года были введены «тарифы региональных советов», которые заменили общие ставки и стали основным источником финансирования вновь созданного регионального совета и подлежали уплате на территории регионального совета (т.е. на Новых территориях). Однако Постановление о предоставлении муниципальных услуг (реорганизация) упразднило два муниципальных совета с 1 января 2000 года, и с тех пор все доходы от ставок стали частью общего дохода правительства.

Ежегодная переоценка

Самый ранний Постановление о рейтингах, принятое в 1845 году, предусматривало, что «упомянутый губернатор и совет могут распорядиться о новой оценки проведении ежегодно». Однако ограниченность ресурсов затруднила проведение ежегодных переоценок, и Постановление о внесении изменений в 1851 году ввело концепцию «принятия» существующего оценочного списка, что позволило избежать необходимости в ежегодных переоценках. Положение о «принятии» оставалось характерной чертой рейтинговой системы Гонконга до 1973 года, когда требование о ежегодной оценке было отменено. Отныне оценочный список будет оставаться в силе до тех пор, пока не будет объявлен новый.

Однако длительный промежуток времени между переоценками привел к значительному увеличению облагаемой стоимости. В ноябре 1998 года правительство объявило, что новые оценочные листы будут подготовлены, которые вступят в силу с 1 апреля 1999 года, и после этого переоценки будут проводиться на ежегодной основе.

Распространение рейтинга на Новые территории

Рейтинг не применялся к Новым территориям до 1935 года, когда модифицированная форма рейтинга, основанная на капитальной стоимости зданий, была введена для определенных районов ( Юэнь Лонг и Тай По в 1935 году и Тай По в 1937 году) на Новых территориях, где были предоставлены определенные льготы в области уличного освещения , канализации , водоснабжения и т. д.

Эта специальная рейтинговая система для Новых территорий была заменена в 1955 году расширением городской рейтинговой системы. Постановление о рейтинге (поправка) 1954 года, посредством которого было осуществлено это изменение, ввело более низкую процентную ставку для Новых территорий, чтобы отразить меньший объем услуг, предоставляемых региону. Сельскохозяйственные земли и здания также были освобождены от налога в соответствии с Постановлением 1954 года. Новые оценочные списки, включающие Цуэн Ван , Квай Чунг и полосу вдоль Касл-Пик-роуд, были объявлены в 1956 году.

Оценочный лист 1956/57 года для этой небольшой части земли на западе Новых территорий должен был стать первым этапом поэтапной программы, которая довольно быстро распространит городские рейтинговые системы на другие районы Новых территорий. Однако дальнейшего продления не происходило до 1974 года, главным образом из-за ранее принятого правительством обязательства не проводить оценку традиционных деревенских домов, а также из-за трудностей в согласовании удовлетворительного определения деревенского дома.

Темпы расширения Новых территорий позже были ускорены после принятия в 1975 году Постановления о поправках , предусматривающего освобождение от налогов на сельскохозяйственные и деревенские дома на Новых территориях с 1 апреля 1976 года. в» была создана для новых рейтинговых зон. В первый год ставки будут взиматься в размере 50% от стандартной ставки для Новых территорий, а затем ежегодно повышаться на 10%, пока на шестой год не будет достигнуто 100%.

Расширение на остальные территории (1988 г.)

Приказ о рейтинге (районы Гонконга) (поправка) 1987 года, наконец, распространил рейтинг на все оставшиеся районы территории, вступив в силу с 1 апреля 1988 года. С тех пор вся территория Гонконга облагается ставками. Начиная с 1990 года списки готовились только для территорий городских советов (UC) и региональных советов (RC) вместо отдельных оценочных списков для прежних 47 рейтинговых территорий. После роспуска городских и региональных советов в 2000 году для всей территории Гонконга был подготовлен единый оценочный список, поскольку не было различия между районами UC и RC.

Ответственность за тарифы

Определение многоквартирного дома

Ставки представляют собой форму налога, взимаемого с владения земельной собственностью . В Гонконге единицей оценки для целей рейтинга является «многоквартирный дом», определенный в Постановлении о рейтингах как

«любая земля (включая землю, покрытую водой) или любое здание, сооружение или их часть, которая находится в собственности или занята в качестве отдельной или отдельной аренды или владения или на основании какой-либо лицензии».

Определение «квартирного дома» было подробно рассмотрено Земельным трибуналом в рейтинговой апелляции Yiu Lian Machinery Repairing Works Ltd & Ors против Комиссара по рейтингу и оценке [1982] HKDCLR 32 . Трибунал отметил, что это определение состоит из двух частей, заявив, что:

(a) «Первая часть касается объекта оценки, а именно земли, зданий и сооружений» и
(b) «Вторая часть делает даже эти три вида собственности подлежащими налогообложению только в том случае, если они владеются или используются в качестве отдельной или отдельной аренды, владения или лицензии».

«Оккупированный» буквально означает, что кто-то или что-то физически использует или занимает землю. «Удерживается» подразумевает владение. «Отдельный или отдельный» определяет условия, при которых может быть образован многоквартирный дом. «Аренда» в определении включает аренду и краткосрочную аренду. Занятия по любой лицензии также облагаются оплатой.

Оцениваемость машин и оборудования

Раздел 8 Постановления о рейтинге «многоквартирных домов, содержащих оборудование » был введен в действие в 1973 году. Он определяет, какие типы машин считаются частью многоквартирного дома. Раздел 8А был добавлен в Постановление о рейтингах в 1991 году, чтобы признать определенные объекты оборудования, подлежащими налогообложению сами по себе. Он предусматривал, что если какая-либо земля, здание или сооружение было занято каким-либо лицом посредством какого-либо предприятия, такая земля, здание или сооружение должны рассматриваться для целей оценки как отдельный многоквартирный дом, независимо от того, является ли такая земля, здание или сооружение иным образом многоквартирный дом. «Завод», как указано в разделе 8А, включал кабели, воздуховоды, трубопроводы, железнодорожные пути , трамвайные пути, нефтяные резервуары, установки и опоры для оборудования или оборудования.

Оцениваемость рекламных вывесок

Облагаемость рекламных вывесок была предусмотрена в разделе 9 Постановления о рейтингах, впервые введенном в действие в 1973 году. Суть этого раздела заключается в том, чтобы рассматривать право использования земли для размещения рекламы как отдельное жилое помещение (и, следовательно, облагать налогом) и включать стоимость рекламная станция в оценочной стоимости земельного участка. Таким образом, все рекламные вывески оцениваются либо как отдельные многоквартирные дома, либо путем добавления их стоимости к «основным» многоквартирным домам, в которых они расположены.

Ответственность за оплату

И владелец, и арендатор несут ответственность за оплату тарифов. На практике это будет зависеть от условий соглашения между владельцем и арендатором недвижимости. При отсутствии какого-либо соглашения об ином ответственность по ставкам лежит на арендаторе.

Распределение облагаемой стоимости и подлежащих уплате ставок

Владелец или арендатор может обратиться к Уполномоченному по рейтингу и оценке (Уполномоченному) о распределении облагаемой стоимости одного многоквартирного дома, который состоит из нескольких многоквартирных домов, оцененных вместе в соответствии с разделом 10, и Комиссар должен уведомить о распределении в установленной форме. . Это положение о пропорциональном распределении может помочь плательщикам налогов или владельцам определить соответствующую долю ставок для каждого из владельцев или арендаторов отдельного многоквартирного дома.

Распределение облагаемой стоимости не представляет собой отдельную рейтинговую оценку, проводимую в соответствии с Положением о рейтингах. Отдельный многоквартирный дом и его облагаемая стоимость остаются в списке оценок как записи. Таким образом, возражение может быть выдвинуто только против облагаемой стоимости отдельного многоквартирного дома.

Снижение ставок и льготы

Схемы снижения ставок и льгот были введены в прошлом, чтобы смягчить краткосрочные последствия повышения ставок, сохраняя при этом долгосрочную справедливость и целостность рейтинговой системы.

Например, до проведения ежегодных переоценок в 1999 году длительные периоды между общими переоценками приводили к значительному увеличению облагаемой стоимости, что приводило к очень значительному увеличению налогового бремени и создавало трудности для налогоплательщиков. Чтобы смягчить последствия этого повышения, в марте 1977 года был издан Приказ о защите (рейтинге) государственных доходов, ограничивающий увеличение суммы ставок, подлежащих уплате за 1977/78 и 1978/79 годы, не более чем одной третью суммы. ставок, подлежащих уплате за предыдущий год. Эта мера также была известна как «Схема снижения ставок».

На основе обоснования предыдущей схемы льгот в раздел 19 Постановления были внесены поправки в 1984 году, чтобы обеспечить механизм поэтапного эффекта нечастой переоценки. Размер повышения ставок, подлежащих уплате в любом году, ограничивался не более чем определенным процентом, как это предписано постановлением Законодательного совета, от суммы ставок, подлежащих уплате в предыдущем году. Увеличение было ограничено не более чем 20% за каждый из 1984/85, 1985/86 и 1986/87 годов в отношении переоценки 1984/85 года. Аналогичная договоренность была достигнута и в последующие годы, при этом увеличение ставок к оплате было ограничено 25% в 1991/92 году и 20% в каждом из 1994/95, 1995/96, 1997/98 и 1998/99 годов.

Мера по освобождению в соответствии с разделом 19 не применялась повторно с начала ежегодных переоценок в 1999 году, хотя она остается в Постановлении. Альтернативой положениям Раздела 19 являются полномочия по возмещению и освобождению от уплаты налогов в Разделах 35 и 36 соответственно. В последние годы эти полномочия использовались для предоставления разовых скидок и льгот в ряде случаев при особых обстоятельствах. Ставки, уплаченные за квартал с апреля по июнь 1998 года, были возвращены плательщикам налогов, а платежи по ставкам за квартал с июля по сентябрь 1999 года были сокращены вдвое. Плательщикам налогов были предоставлены льготы по ставкам в порядке освобождения от уплаты в размере до 2000 долларов США за каждый взнос на период с 1 января 2002 г. по 31 декабря 2002 г., с последующим повышением верхнего предела до 5000 долларов США за каждый взнос, начиная с 1 апреля 2002 г. В 2003 г. эквивалент льготных ставок был к ставкам, подлежащим уплате за квартал с июля по сентябрь, при условии, что максимальная сумма в размере 1250 долларов США за каждую жилую недвижимость внутри страны и 5000 долларов США за каждую недвижимость вне дома была передана плательщикам налогов. Аналогичные льготы по ставкам были предоставлены в 2007/08, 2008/09, 2009/10, 2010/11 и 2011/12 годах с различными потолками освобожденной суммы, чтобы обеспечить облегчение или разделить экономическое процветание с населением.

Сбор и взыскание ставок

Сборщик ставок

1 июля 1995 года комиссар по рейтингу и оценке принял на себя обязанности сборщика налогов от директора бухгалтерской службы (главы казначейства) с целью предоставления улучшенного комплексного обслуживания налогоплательщикам . В функции Сборщика ставок входит выдача требований по ставкам, ведение счетов по ставкам и сведений о налогоплательщиках, а также взыскание задолженности по ставкам .

Однако Казначейство продолжало осуществлять физический сбор ставок через свои филиалы Казначейства, расположенные по всему Гонконгу. Эти услуги по сбору платежей были переданы в октябре 2001 года компании Hongkong Post , как и все платежи по тарифам посредством почтовых переводов с апреля 2003 года. Департамент рейтинга и оценки несет прямую ответственность за администрирование различных способов электронных платежей, доступных плательщикам пошлин.

Требования и платежи

Ставки подлежат оплате ежеквартально авансом в первый месяц каждого квартала, т.е. в январе, апреле, июле и октябре каждого года. Постановление о рейтингах также предусматривает оплату с другой частотой, которая может быть определена Комиссаром. Помимо выдачи ежеквартальных требований по ставкам всем налогоплательщикам, Комиссар обязан ежеквартально размещать в «Правительственном вестнике» уведомление, уведомляя о дате и порядке оплаты ставок.

Плательщикам тарифов доступны различные способы оплаты, в том числе банковская услуга автоматической оплаты, оплата по телефону (PPS), банкомат (ATM), станция электронных платежей или Интернет , а также по почте или лично в 126 почтовых отделениях (кроме мобильные почтовые отделения). В 2010/11 году около 56% платежей по тарифам были произведены электронными средствами (включая автоплатежи), 40% - лично и 4% - по почте.

Распределение и зачет

Требование о распределении и зачете ставок по тарифам возникает в ряде обстоятельств, и Уполномоченный уполномочен принимать такие меры для эффективного сбора ставок и удобства налогоплательщиков. Некоторые примеры таких механизмов приведены ниже:

• Распределение ответственности по ставкам между продавцом и покупателем недвижимости;
• Распределение облагаемой стоимости многоквартирного дома, который оценивается вместе с другими многоквартирными домами в соответствии с разделом 10 Постановления; или
• Если произойдут структурные изменения или любое разделение или объединение существующих многоквартирных домов, это потребует удаления существующих оценок и повышения новых оценок (т.е. удаления и промежуточной оценки). Если такие действия будут иметь ретроспективный эффект, они будут включать возврат уже уплаченных ставок, и плательщику будет предложено выбрать механизм зачета.

Доплаты и взыскание задолженности

За любые ставки, не оплаченные в установленный срок, может взиматься надбавка в размере 5%. Если ставки по-прежнему не оплачены по истечении 6 месяцев с даты, когда они были признаны невыполненными, может быть добавлена ​​дополнительная надбавка в размере 10% от общей суммы задолженности. Прежде чем предпринимать какие-либо юридические действия по взысканию задолженности по ставкам, неплательщику будет направлено письмо с предупреждением с требованием немедленной выплаты. Судебный иск о взыскании ставок подается в Трибунале по мелким искам, если сумма задолженности по ставкам не превышает 50 000 долларов США, или в окружном суде, если задолженность превышает 50 000 долларов США. Если непогашенные ставки остаются неурегулированными после вынесения решения суда, Комиссар может, в качестве крайней меры, наложить арест на имущество, чтобы запретить его переход из рук в руки до тех пор, пока залог не будет снят.

Возврат стоимости в связи с вакансией

До 1973 года незанятая недвижимость имела право на полное возмещение уплаченных ставок. Начиная с 1973 года, за пустующую недвижимость можно было возместить только 50% ставки. В конце 1973 года возмещение пустующих помещений за жилую недвижимость было отменено. Возврат стоимости вакантной недвижимости, не являющейся домом, в конечном итоге был отменен 1 июля 1995 года. После этого возмещение ставок за пустующую недвижимость не допускается, если только она не освобождена в результате постановления суда, инициированного правительством. Возврат допускается также за пустующую открытую землю при условии, что она не используется для стоянки автотранспорта .

Возврат переплаты по тарифам

Комиссар возмещает любую сумму, уплаченную в отношении тарифов (включая надбавки), если он убежден, что:

(a) ставки были начислены иначе, чем в соответствии с оценочным листом, например, облагаемая стоимость многоквартирного дома была уменьшена в результате рассмотрения возражения или предложения;

(b) квартира была освобождена от налога в течение любого периода;

(c) многоквартирный дом стал незаселенным или непригодным для проживания в результате любого постановления суда по заявлению Правительства;

(d) ставки были выплачены за период, следующий за датой вступления в силу удаления начисления; или

(e) лицо, осуществившее платеж по ставкам, не было обязано производить этот платеж.

Возврат тарифов по приказу генерального директора

Генеральный директор может распорядиться о возврате любой суммы уплаченных ставок, включая любые дополнительные сборы, возникшие в связи с неуплатой, несмотря на любые другие положения Постановления. В 1998 году в качестве одной из специальных мер по смягчению последствий азиатского финансового кризиса того времени генеральный директор распорядился вернуть всем налогоплательщикам ставки, уплаченные за квартал с апреля по июнь 1998 года.

Обжалование отказа в возврате средств

Любое лицо, недовольное отказом Комиссара в возмещении ставок, может обжаловать такой отказ в районном суде. Окружной суд обладает юрисдикцией рассматривать и выносить решения по любому иску о взыскании любой суммы, которая объявлена ​​в любом законодательном акте подлежащей взысканию в качестве гражданского долга, если заявленная сумма не превышает 1 000 000 долларов США. Окружной суд уполномочен вынести решение по апелляции, даже если требуемая сумма возмещения превышает юрисдикцию Окружного суда.

Основа рейтинговой оценки

Принцип оценки

Облагаемая стоимость, являющаяся основой оценки, определяется в разделе 7(2) Постановления о рейтингах как: «...сумма, равная арендной плате, по которой можно разумно ожидать сдачи в аренду за многоквартирный дом из года в год, если —

(a) арендатор обязался оплатить все обычные арендаторские ставки и налоги; и

(b) домовладелец обязался оплатить государству арендную плату, расходы на ремонт и страхование, а также любые другие расходы, необходимые для поддержания многоквартирного дома в состоянии, позволяющем контролировать эту арендную плату».

Облагаемая стоимость фактически представляет собой расчетную годовую стоимость аренды на открытом рынке. Обычной практикой, подтвержденной принятыми решениями, является принятие гипотетической аренды, а облагаемая стоимость представляет собой расчетную годовую арендную плату, которая была бы согласована между гипотетическим арендодателем и гипотетическим арендатором при условии, что недвижимость в ее фактическом физическом состоянии была свободной. и сдавать. нести Обязанность арендодателя «расходы на ремонт и другие расходы, необходимые для поддержания квартиры в состоянии, позволяющем получать арендную плату», подразумевает, что обычный ветхий ремонт не принимается во внимание при определении облагаемой стоимости. Однако следует принимать во внимание серьезные неисправности, которые невозможно устранить или устранить только с неэкономичными затратами.

Тон списка

«Тон списка» был введен в закон о рейтингах Гонконга в 1973 году. Этот закон был основан на концепции, согласно которой облагаемая стоимость, полученная в результате промежуточной оценки, не должна превышать уровень облагаемой стоимости в оценочном списке. Эта концепция позволяла определять облагаемую стоимость на уровне ниже «тона», если в период с даты вступления оценочного списка в силу до момента проведения промежуточной оценки наблюдалось снижение уровня арендной платы.

Базовая дата оценки

В 1981 году в положение о перечне были внесены поправки, предусматривающие, что облагаемая стоимость должна определяться на основе стоимости на определенную дату, известную как «соответствующая дата». Общие изменения стоимости после соответствующей даты не являются существенными, поэтому любое увеличение или уменьшение стоимости с этой даты не повлияет на облагаемую стоимость. В последние годы соответствующая дата была установлена ​​на 1 октября, чтобы Оценочный список вступил в силу 1 апреля следующего года, т.е. соответствующей датой для Оценочного списка на 2011/12 год будет 1 октября 2010 года.

Принцип «как есть»

Гонконг принял один из основных принципов рейтингового законодательства Великобритании — правило rebus sic stantibus , латинской фразы, означающей «при нынешних обстоятельствах». Это воплощено в Разделе 7A(2) и (3) Постановления о рейтингах. Для этого необходимо, чтобы стоимость квартиры оценивалась исходя из предположения, что на соответствующую дату

• физическое состояние и фактическое использование многоквартирного дома,
• любые соответствующие факторы, влияющие на способ или характер занятий,
• занятие и использование других помещений населенного пункта, транспортное обслуживание и другие объекты и удобства населенного пункта

были такими же, какими они были на вторую установленную законом дату, то есть:
(a) для целей общей переоценки - дату вступления в силу оценочного списка (1 апреля того же года);
(b) для целей промежуточной оценки – дату вручения Уведомления о промежуточной оценке.

Методы оценки

Следующие три подхода к оценке, получившие четкое судебное признание, обычно используются для оценки недвижимости в целях рейтингования.

Оценка на основе арендной платы (метод сравнения арендной платы)

Подавляющее большинство объектов недвижимости оценивается по арендной плате. Если существуют доказательства аренды на открытом рынке рассматриваемого имущества или аналогичного имущества и эти доказательства соответствуют установленному законом определению облагаемой стоимости или могут быть сделаны без таких существенных корректировок, которые могут повлиять на его надежность, оценка, основанная на таких доказательствах, будет всегда быть предпочтительным методом.

Оценка на основе доходов и расходов (метод доходов и расходов)

При отсутствии доказательств аренды можно прибегнуть к обмену квитанций и расходов в качестве показателя арендной платы , которую арендатор, как можно разумно ожидать, будет платить, если бы он сдавал недвижимость в аренду. У арендатора оцениваемого помещения должен быть мотив получения прибыли , и существует предположение, что такая деятельность не может осуществляться в альтернативных помещениях. Этот метод оценки может быть применим к таким объектам недвижимости, как коммунальные предприятия, гостиницы, кинотеатры и т. д.

Этот метод включает в себя получение валовой выручки, которая должна быть определена с учетом справедливых, пригодных для поддержания доходов, полученных от владения имуществом, и вычета соответствующей стоимости покупок для получения валовой прибыли . Из валовой прибыли следует вычесть операционные расходы для определения делимого баланса. Делимый баланс — это сумма, которую можно разделить между арендодателем и арендатором. Он состоит из двух основных элементов: доли арендатора и доли арендодателя, т.е. арендной платы, подлежащей уплате за недвижимость. При таком подходе доля арендатора может рассматриваться как первое требование по делимому остатку, хотя необходимо учитывать положение как арендодателя, так и арендатора. Эта доля должна быть достаточной, чтобы побудить арендатора взять недвижимость в аренду и обеспечить надлежащее вознаграждение для получения прибыли, скидку на риск и возврат капитала арендатора.

Оценка на основе затрат (метод подрядчика)

Этот метод оценки может быть принят для многоквартирных домов, которые редко сдаются в аренду, поэтому данные об аренде обычно отсутствуют и в отношении которых метод доходов и расходов считается неприемлемым. Этот метод оценки может быть применим к таким объектам недвижимости, как нефтебазы, поля для гольфа , клубы отдыха и другие подобные многоквартирные дома.

Метод подрядчика предполагает строительство гипотетической альтернативы, эквивалентной оцениваемому жилому дому, со всеми затратами, включая затраты на приобретение земли и сборы, взятыми по состоянию на отчетную дату оценки с соответствующими поправками на возраст и моральное устаревание. Предполагается, что гипотетический арендатор будет готов платить за аренду декапитализированную эквивалентную стоимость предоставления этой гипотетической альтернативы. В Гонконге практика применения Основы Подрядчика заключается в использовании ставки финансового рынка или доходности рынка недвижимости для декапитализации эффективной стоимости капитала и получения годовой стоимости, как это определено в Разделе 7(2) Постановления о рейтингах.

Выбор метода оценки

Выбор метода оценки не всегда будет однозначным, и зачастую для проверки результатов первоначальной оценки будет использоваться второй метод, если для этой цели имеются соответствующие данные. Принимая метод доходов и расходов или метод подрядчика, важным заключительным шагом оценки для оценщика всегда должно быть отстранение и изучение результата, чтобы убедиться в его разумности в качестве стоимости многоквартирного дома в его нынешнем виде, с учетом точек зрения оценщика. как гипотетический арендодатель, так и гипотетический арендатор.

Общие переоценки

Уровни арендной платы для разных типов недвижимости и недвижимости в разных местах могут меняться с течением времени в разной степени из-за многих факторов, включая экономические, социальные и демографические изменения, которые влияют на стоимость недвижимости. Важно, чтобы облагаемая стоимость, по которой взимаются ставки, регулярно обновлялась с учетом изменений рыночной стоимости аренды, чтобы обеспечить надежную и справедливую налоговую базу . Общая переоценка предназначена для справедливого перераспределения общей суммы обязательств по ставкам между налогоплательщиками в соответствии с преобладающими уровнями арендной платы за недвижимость, которую они занимают.

До 1999 года переоценка обычно проводилась каждые три года или чаще. С 1999 года общие переоценки проводятся ежегодно для обеспечения того, чтобы все облагаемые стоимости в оценочном списке были актуальными, а ставки взимались справедливо в соответствии с преобладающими рыночными арендными ставками.

Назначенная базовая дата оценки

Все многоквартирные дома в новом оценочном списке, включая те, которые впоследствии будут оценены посредством промежуточной оценки, будут оцениваться со ссылкой на контрольную дату оценки, чтобы обеспечить единообразие уровней оценки и справедливость для всех налогоплательщиков. Эта базовая дата оценки назначается Генеральным директором.

С 1999 года базисной датой оценки является определение 1 октября года, предшествующего дате вступления в силу нового оценочного списка.

Подготовка нового оценочного списка

Выделяют четыре основных этапа проведения генеральной переоценки:

Сбор информации об аренде

В целях переоценки налогоплательщикам рассылается большое количество форм заявок (Формы R1A) для сбора информации об аренде для всех типов недвижимости в районе назначенной контрольной даты оценки. Плательщики налога обязаны заполнить и вернуть эти формы в Департамент рейтинга и оценки в течение 21 дня. Любое лицо, которое сознательно дает ложные сведения или отказывается предоставить запрошенные сведения, виновен в совершении правонарушения и может быть привлечено к ответственности.

С июля 2005 года плательщики налогов также могут заполнять и отправлять эти формы в электронном виде (форма e-R1A). Электронная подача форм обеспечивает эффективную, удобную и понятную для пользователя услугу в качестве альтернативы традиционному методу подачи форм по почте или лично.

Анализ информации об аренде

Арендная плата, сообщаемая плательщиками налога, должна быть скорректирована в соответствии с определением облагаемой стоимости согласно Разделу 7 (2) Постановления о рейтингах. Чистая арендная плата, полученная таким образом, не должна включать тарифы, плату за управление и плату за кондиционирование воздуха. Арендная плата также будет скорректирована с учетом разницы во времени между датой начала аренды и контрольной датой оценки, чтобы отразить любые периоды без арендной платы и вычесть любые другие расходы, такие как аренда мебели в течение срока аренды. Эта скорректированная информация об аренде будет тщательно изучена и проанализирована специалистами по оценке.

Обзор облагаемых ценностей

В дополнение к требованию оценивать многоквартирные дома на отчетную дату оценки, Постановление о рейтингах предусматривает, что облагаемая стоимость определяется на основе допущений, что

(a) жилое помещение находилось в том же состоянии, что и на момент вступления списка в силу;

(b) любые соответствующие факторы, влияющие на способ или характер оккупации, существовали на момент вступления списка в силу; и

(c) местность, в которой находится многоквартирное жилье, находилась в том же состоянии в отношении других помещений, расположенных в этой местности, занятия и использования этих помещений, транспортных услуг и других объектов, имеющихся в данной местности, а также других вопросов, влияющих на удобства местности на момент вступления списка в силу.

Таким образом, если базисной датой оценки является 1 октября, а датой вступления списка в силу является 1 апреля следующего года, оценщик должен оценить облагаемую стоимость по состоянию на 1 октября, предполагая то же физическое состояние многоквартирного дома, что и на момент его заключения. следующего 1 апреля. Общие изменения стоимости аренды после назначенной контрольной даты оценки не будут приниматься во внимание.

Большинство объектов недвижимости, таких как жилые помещения, офисы и производственные помещения, оцениваются методом сравнения арендной платы. Определенные типы многоквартирных домов, такие как гостиницы, кинотеатры, школы, коммунальные предприятия и т. д., которые имеют особый характер, проверяются и оцениваются вручную с использованием других методов оценки, таких как метод приходов и расходов и метод подрядчика.

Декларирование и общественная проверка оценочного списка

По завершении переоценки Комиссар подготовит оценочный список, содержащий описания и новую облагаемую стоимость всех оцениваемых жилых помещений. Комиссар обязан подписать заявление о том, что, насколько ей известно и убеждено, список содержит правдивую информацию об адресе, описании и облагаемой стоимости каждого включенного в него многоквартирного дома. Заявление обычно делается в марте, чтобы новый список вступил в силу 1 апреля. После объявления оценочный лист доступен для публичного ознакомления до конца мая года, в котором он вступает в силу. С 2005 года оценочный лист составляется только в цифровом формате. Общественность может просмотреть записи в новом оценочном списке на английском и китайском языках на веб-сайте Департамента < http://www.rvd.gov.hk >. Оценочный список, в который время от времени вносятся поправки, остается в силе до тех пор, пока не вступит в силу новый список.

Ведение оценочного списка

Обновление списка оценок

Оценочный лист содержит описания и облагаемую стоимость всех многоквартирных домов, которые были оценены по ставкам. Комиссар по рейтингу и оценке обязан поддерживать и обновлять список посредством удалений, промежуточных оценок и исправлений.

Удаление

Уполномоченный может в любое время исключить из оценочного списка любое жилое помещение по следующим основаниям:

а) в квартире были произведены структурные изменения;

(b) многоквартирный дом состоит из двух или более многоквартирных домов, которые –

• (i) ранее оценивались вместе как один многоквартирный дом; и
• (ii) по мнению Комиссара, должны оцениваться как отдельные многоквартирные дома;

(c) многоквартирный дом –

• (i) ранее оценивался как отдельный многоквартирный дом; и
• (ii) по мнению Комиссара, следует оценивать вместе с другим жилым помещением как единый жилой дом;

(d) квартира или ее часть перестают облагаться ставками.

Промежуточные оценки

Комиссар может в любое время произвести промежуточную оценку многоквартирного дома, который не включен в оценочный список и подлежит оценке по ставкам. В основном это касается недавно построенных многоквартирных домов или многоквартирных домов, подвергшихся структурным изменениям.

Исправления

Уполномоченный может изменить действующий оценочный лист путем исправления:
(a) неправильное описание, техническая или арифметическая ошибка; или
(b) неправильное описание, возникшее в результате изменения номера здания или названия улицы, указанного в Бюллетене, или присвоения номеров зданиям в соответствии с разделом 32 Постановления о зданиях.

Уведомления об удалении, промежуточной оценке и исправлении

Комиссар вручит уведомление в установленной форме владельцу или жильцу многоквартирного дома, подлежащего удалению, промежуточной оценке или исправлению. В случае промежуточной оценки или корректировки Комиссар не может взыскивать никакие ставки в отношении многоквартирного дома до тех пор, пока не будет вручено уведомление о промежуточной оценке или уведомление об исправлении. Если исправление внесено для исправления неправильного описания, вызванного изменением номера здания или названия улицы или присвоением номера здания в соответствии с Постановлением о зданиях, право возражения против исправления отсутствует, и ставки продолжают подлежать оплате.

Даты вступления в силу

В уведомлениях об удалении, временной оценке или исправлении должна быть указана дата вступления в силу соответствующего действия.

Дата вступления в силу удаления

Датой удаления является дата, с которой ставки перестают взиматься, например, дата сноса здания.

Дата вступления в силу промежуточной оценки

Существуют положения, регулирующие определение даты вступления в силу промежуточной оценки. Датой вступления в силу ставок за любую квартиру является:

(a) если квартира подпадает под действие Положения о рейтинге (дата вступления в силу промежуточной оценки), дата, указанная в Положении;

(b) в случае любого другого многоквартирного дома - дату, когда этот многоквартирный дом был впервые заселен; или

(c) другую дату, которую может определить Комиссар в каждом конкретном случае.

Положение о рейтинге (дате вступления в силу промежуточной оценки) применяется к недавно построенным зданиям со ссылкой на соответствующие документы, разрешающие использование объекта недвижимости. Если многоквартирный дом используется полностью или преимущественно для проживания, срок вступления в силу составляет 90 дней со дня выдачи соответствующего документа. Если многоквартирный дом используется в нежилых целях, срок вступления в силу составляет 180 дней с даты выдачи документа или даты первого заселения многоквартирного дома, в зависимости от того, что наступит раньше. Однако если нежилое помещение было заселено до выдачи соответствующего документа, датой вступления в силу считается дата заселения. В этом контексте соответствующий документ означает Разрешение на занятие, выданное Управлением строительства, Сертификат соответствия, выданный Директором земельных участков, или документ, подписанный Директором жилищного строительства, удостоверяющий завершение строительства здания, возведенного Жилищным управлением Гонконга.

Дата вступления исправления в силу

Датой вступления в силу исправления, в случае исправления неправильного описания, технической или арифметической ошибки, является дата, указанная в уведомлении, а в случае исправления, вызванного изменением номера здания или названия улицы, должна быть дата, указанная в уведомлении. дата вступления изменения в силу.

Предложения, возражения и апелляции

Любое потерпевшее лицо может подать Уполномоченному по рейтингу и оценке «предложение» об изменении записи в новом оценочном списке или «возражение» против исправления, удаления или дополнения существующего оценочного списка. Если это лицо не удовлетворено решением комиссара, вытекающим из предложения или возражения, оно может подать апелляцию в Земельный трибунал Гонконга. Решение Земельного трибунала по вопросам оценки является окончательным, но дальнейшая апелляция по любым вопросам права может быть подана в суд.

Предложения

Любое лицо, которого не устраивает запись в оценочном листе, может подать Уполномоченному предложение по установленной форме об изменении оценочного листа с 1 апреля того же года. Хотя Постановление требует, чтобы предложение было вручено в течение апреля и мая, существует положение, позволяющее Комиссару принимать поданные ему предложения в любое время после объявления списка в марте и до 1 июня того же года. Лицо, внесшее предложение, должно быть оскорблено по одному из следующих оснований:

(a) что квартира, за которую он обязан платить по ставкам, была оценена выше ее надлежащей облагаемой стоимости;

(b) что многоквартирный дом, включенный в оценочный лист, должен быть исключен из него;

(c) что многоквартирный дом, который должен был быть включен в оценочный лист, был исключен из него; или

(d) что многоквартирный дом, включенный в оценочный лист, был оценен ниже его надлежащей облагаемой стоимости.

Если лицо, подающее предложение, не является ни владельцем, ни жильцом многоквартирного дома, оно также должно вручить копии предложения как владельцу, так и жильцу, а также уведомить комиссара о таком вручении в течение апреля и мая того же года. . В течение 14 дней с момента оказания услуги владелец или арендатор может отправить комментарии по предложению Уполномоченному и лицу, подающему предложение.

После получения действительного предложения Комиссар рассмотрит оценку и может подтвердить или изменить запись в списке оценок. Решение должно быть принято до 1 декабря, сразу после внесения предложения о году переоценки, или в течение другого времени, которое может указать Генеральный директор.

Возражения

Всякий раз, когда Комиссар вручает уведомление об изменении оценочного списка путем исправления, удаления или промежуточной оценки, потерпевший владелец или арендатор может в течение 28 дней направить Комиссару уведомление о возражении в установленной форме, в котором указывается полностью обоснованы основания для возражения, т.е. (а) предлагаемое исправление неверно; или (b) многоквартирный дом, подлежащий удалению, не следует удалять; или (c) жилой дом, подлежащий промежуточной оценке, оценивается выше его надлежащей облагаемой стоимости или не подлежит обложению по ставкам.

После рассмотрения обоснованного возражения Уполномоченный подтверждает, изменяет или отменяет промежуточную оценку, удаление или исправление списка оценок. Он обязан вынести решение по возражению в течение шести месяцев после истечения 28-дневного периода возражения.

Выход и соглашение

В любое время до того, как Комиссар вынесет уведомление о решении, лицо, внесшее предложение или возражение, может отозвать его в письменной форме. Альтернативно, такое лицо и любое лицо, получившее копию предложения, могут договориться с Комиссаром об изменении списка оценок или о подтверждении, изменении или отмене промежуточной оценки, удалении или исправлении. Соглашение или уведомление о решении, выданное Уполномоченным в таких случаях, должно быть составлено по установленной форме.

Комиссар не имеет права изменять оценку многоквартирного дома, если не имеется действительного предложения или возражения. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда аналогичные оценки в здании, которые не оспариваются, могут быть оценены на разных уровнях после рассмотрения предложений или возражений в отношении других оценок в том же здании. Такие несоответствия будут устранены в ходе последующей общей переоценки.

Апелляции

Лицо, недовольное решением Комиссара по предложению или возражению, может подать апелляцию в Земельный трибунал. Апелляция должна быть подана в Трибунал в течение 28 дней с момента вручения уведомления о решении. Копия уведомления об апелляции также должна быть вручена Уполномоченному в течение того же периода. Если заявитель не является ни владельцем, ни жильцом многоквартирного дома, он также должен вручить копии уведомления об апелляции владельцу и жильцу, оба из которых могут быть заслушаны во время слушания апелляции. Основания для апелляции ограничиваются теми, которые указаны в предложении или возражении. Однако Земельный трибунал может разрешить выдвижение новых фактов на слушании при условии, что они соответствуют заявленным основаниям предложения или возражения. Обязанность доказывания того, что облагаемая налогом стоимость является неверной, лежит на апеллянте.

Решение Трибунала является окончательным по вопросам оценки и установления фактов. Дальнейшие апелляции могут подаваться только по вопросам права в Апелляционный суд и, в конечном итоге, в Высший апелляционный суд.

Ставки к оплате

Несмотря на любое невыполненное предложение, возражение или апелляцию, ставки должны продолжать выплачиваться в соответствии с требованиями. Любая переплата, возникшая в результате уменьшения облагаемой стоимости, будет скорректирована в последующих требованиях по ставкам.

Освобождение от ставок

Введение

Раздел 36 Постановления о рейтингах разрешает освобождение от ответственности за тарифы. Раздел 36(1) освобождает определенные классы многоквартирных домов от обложения ставками, тогда как разделы 36(2) и 36(3) дают Губернатору в Совете и Губернатору, соответственно, право освобождать классы многоквартирных домов или районов, а также отдельные многоквартирных домов от уплаты ставок. Если жилой дом освобожден от обложения ставками, он не будет включен в оценочный список, тогда как если он освобожден от уплаты ставок, он будет включен в список, но ставки не будут взиматься.

Освобождение от оценки

Законодательные положения, согласно которым многоквартирные дома освобождаются от обложения ставками, содержатся в разделе 36(1) Постановления о рейтингах. К объектам недвижимости, освобожденным от обложения ставками, относятся:

• Сельскохозяйственные земли и постройки (раздел 36(1)(a))
• Жилые дома на Новых территориях, занимаемые в связи с сельскохозяйственными угодьями или сельскохозяйственными операциями (раздел 36(1)(b))
• Деревенские дома Новых территорий на отведенных территориях, соответствующие установленным критериям размера, высоты и типа (раздел 36(1)(c))
• Многоквартирные дома, построенные с целью публичного религиозного богослужения и используемые полностью или главным образом для этой цели (раздел 36(1)(d))
• Кладбища и крематории (раздел 36(1)(e))
• Недвижимость, принадлежащая и используемая для общественных целей Правительством, Комиссией Законодательного совета или Финансовым секретарем (раздел 36(1)(f))
• Недвижимость, принадлежащая государству и занятая в качестве жилья государственными служащими в силу их занятости (раздел 36(1)(g))
• Недвижимость, принадлежащая Жилищному управлению и занятая правительством для общественных целей (раздел 36(1)(h))
• Военная земля (раздел 36(1)(i))
• Некоторые переселенные деревенские дома на Новых территориях (раздел 36(1)(j))
• Недвижимость, занятая для бытовых целей в коттеджных поселках или зонах временного жилья (раздел 36(1)(k))
• Имущество, облагаемая стоимость которого не превысит установленную сумму (3000 долларов США с 1 апреля 1997 г.) (раздел 36(1)(l))

Освобождение от оплаты

Освобождение от уплаты ставок предусмотрено разделом 36(2) и (3) Постановления о рейтингах.

В соответствии со статьей 36(2) глава совета может своим приказом объявить любой класс многоквартирных домов или их части или любую часть Гонконга полностью или частично освобожденными от уплаты налогов. Приказ о рейтинге (различные исключения) 1981 года, принятый в соответствии со статьей 36(2), расширил положения об освобождении, уже предусмотренные в основном постановлении, освободив от уплаты ставок следующие классы многоквартирных домов:

(a) все многоквартирные дома или их части, используемые полностью или в основном для публичного религиозного богослужения, за исключением тех, которые освобождены от обложения налогом в соответствии с Разделом 36(1). (Это положение освобождает от налога помещения, построенные не специально.)

(b) все многоквартирные дома или их части, занятые для общественных целей Правительством или Корпорацией финансового секретаря (FSI) или от их имени, за исключением тех, которые освобождены от обложения налогом в соответствии с Разделом 36(1). (Это положение освобождает от налога помещения, которые заняты, но не принадлежат правительству или FSI.)

(c) все многоквартирные дома или их части, находящиеся в собственности Правительства и занятые или будут использоваться в качестве жилых помещений государственными служащими в силу их занятости, за исключением тех, которые освобождены от обложения налогом в соответствии с Разделом 36(1). (Это положение освобождает от налога помещения, не находящиеся в государственной собственности и используемые в качестве правительственных помещений.)

Приказы о рейтинге (освобождении), сделанные в 2003, 2007, 2008, 2009, 2010 и 2011 годах в соответствии со статьей 36(2), легли в основу льгот по ставкам, предоставленных в те годы.

Раздел 36(3) далее уполномочивает генерального директора полностью или частично освободить любую квартиру или часть любой квартиры от уплаты налогов. Это положение об освобождении ограничивается конкретными многоквартирными домами, а не классами многоквартирных домов. Это положение используется для исключения консульских помещений и резиденций аккредитованных консульских должностных лиц, а также некоторых деревенских домов, расположенных за пределами определенных деревенских территорий на Новых территориях и занимаемых коренными сельскими жителями. В соответствии с этим подразделом также были предоставлены льготы по ставкам для всех многоквартирных домов в Гонконге на период с 1 января 2002 г. по 31 декабря 2002 г. и дополнительная льгота на период с 1 апреля 2002 г. по 31 декабря 2002 г.

Краткое изложение рейтинговой практики

Допустимые факты
Чунг Фат-Фан и Фу А-кум против CRV [1977] HKLTLR 218
Основания для апелляции ограничиваются основаниями предложения или возражения. Однако на слушании допускаются новые факты, подтверждающие изложенные основания.

Бремя доказательства
United Theaters Corp. Ltd. против CRV [1978] HKLTLR 298
Kader Industrial Co. Ltd. v CRV [1958] DCLR 207
Ответственность за доказывание неправоты комиссара лежит на апеллянте.

Тест подрядчика – уровень декапитализации
Mobil Oil Hong Kong Ltd. против CRV [1991] HKDCLR 77
Доходность рынка недвижимости была принята для определения ставки декапитализации.

Контролируемая арендная плата
Комитет по оценке тополя против Робертса [1922] 2 AC 93
Палата лордов большинством голосов постановила, что действие и последствия Закона об ограничении арендной платы 1920 года не должны приниматься во внимание при определении стоимости помещений.

Хои Фук Чунг и Хои Фук Хонг против CRV DC MP 94/73
Wei Che-Yan v CRV [1977] HKLTLR 192
Контролируемая арендная плата игнорировалась при оценке многоквартирного дома для целей рейтинга. Это последовало за решением Палаты лордов Великобритании по делу Комитет по оценке тополя против Робертса.

Элементальный подход
Верфь Квонг Фат Лунг против CRV [1990] HKDCLR 5
Суд принял элементарный подход ответчика к оценке, разделив многоквартирный дом на четыре элемента и применив сравнительный метод для оценки трех из этих элементов и метод подрядчика для оставшегося эллинга.

Государственные ограничения по аренде
Lee King v CRV RA130/77
CRV против Лай Кит Лау, Комитет взаимной помощи и другие [1986] HKLR 93
Государственные ограничения по аренде и условия, отличные от законодательных ограничений, следует игнорировать при рейтинговых оценках.

Незаконные расширения
Чунг Ман Йи v CRV RA 41/84
Стоимость незаконного расширения была включена в оценку облагаемой стоимости, но эта стоимость должна отражать рассчитанные риски, понесенные гипотетическим арендодателем и гипотетическим арендатором.

Юрисдикция Земельного трибунала
Ю Лиан Machinery Repairing Works Ltd. и другие против Генерального прокурора HC MP 179-181/80
Земельный трибунал обладает юрисдикцией выносить решения по апелляциям. Попытка подать апелляцию непосредственно в Высокий суд не удалась.

Оцениваемость хижины подрядчика
Совет графства Лондон против Уилкинса (В.О.) [1957] AC 362
Хижины строителей, которые намеревались оставаться на месте в течение 12–18 месяцев, имели достаточную долговечность и не носили слишком временный характер, были признаны Палатой лордов подлежащими налогообложению.

Оцениваемая профессия
Городской совет Вестминстера против компании Southern Railway Co., Railway Assessment Authority и WH Smith & Son Ltd. [1936] AC 511
Книжные киоски, аптека, киоски и т. д. на территории железнодорожной станции, сданные в аренду или по лицензии, считались подлежащими отдельной оценке и, следовательно, не являющимися частью железнодорожного наследия.

Hing Hon Road Landlord and Tenant Association Ltd. против CRV [1978] HKLTLR 1
Земельный трибунал постановил, что присутствовали все четыре компонента облагаемого налогом владения, и что истец занимал облагаемое налогом место для парковки на Хинг Хон Роуд, частном тупике.

Принцип вещей в их нынешнем виде
Fir Mill Ltd. против Ройтона UDC и Джонса (В.О.) [1960] 7 RRC 171
В связи с оценкой хлопкопрядильных фабрик и ткацких цехов Земельный трибунал постановил, что помещения должны оцениваться как пригодные для любого промышленного использования, а не только для использования в качестве прядильных или ткацких цехов. Трибунал сказал:
«Жилой дом должен оцениваться как жилой дом, магазин как магазин, а не как какой-то особый вид магазина; фабрика как фабрика, а не как какая-то фабрика определенного типа».

Докинз (В.О.) против Ash Brothers & Heaton, Ltd. [1969] AC 366
Палата лордов постановила, что при вынесении оценки следует принять во внимание будущее событие, такое как приказ о сносе в рассматриваемом деле, поскольку оно является фактом и является существенным для самого наследства, а не случайным для него.

Midland Bank Ltd. против Лэнхема (В.О.) [1978] РА 1
Судя по всему, Земельный трибунал придал словам «способ или категория занятия» гораздо более широкое значение, чем это было указано в деле « Фир Милл Лтд.» . Там было сказано:
«Наконец, все альтернативные случаи, к которым наследственное право в его существующем состоянии могло бы быть отнесено к реальному миру и которые были бы в умах конкурирующих участников торгов на рынке, должны рассматриваться как относящиеся к одному и тому же модусу или категории. когда существование такой конкуренции может быть установлено доказательствами».

Хо Тан Фат в CRV RA 12/78
Трибунал рассмотрел британские дела Fir Mill Ltd. против Royton UDC и Jones (VO) и Midland Bank Ltd. против Lanham (VO) и постановил, что использование фабрики не соответствовало режиму или категории рассматриваемого многоквартирного дома, который представлял собой общественный зал.

CRV против Лай Кит Лау, Комитет взаимной помощи и другие [1986] HKLR 93
Вслед за Midland Bank Ltd. было решено, что должны быть приняты во внимание все возможные альтернативные варианты использования помещений, как это установлено доказательствами.

Уильямс (В.О.) против Scottish & Newcastle Retail Ltd. и др. [2001] RA 41
Апелляционный суд постановил, что Земельный трибунал был прав, постановив, что два трактира должны быть оценены, несмотря на их потенциал для использования в магазинах и ресторанах, поскольку работы, необходимые для этих целей, были более чем незначительными, и поскольку эти виды использования не были одинаковыми и категория использования в общественных местах. Подход в деле Midland Bank Ltd. («все альтернативные варианты использования наследственного имущества в его существующем состоянии могут быть применены в реальном мире и которые могут быть в сознании конкурирующих участников торгов на рынке должны рассматриваться как находящиеся в пределах того же режима или категории...») было отклонено.

Метод доходов и расходов
против CRV [1978] HKLTLR 144
China Light & Power Co. Ltd. против CRV RA 180-185/91, CA 83, 101 и 167/94
По этим делам установлено, что приходно-расходный метод является приемлемым при определении облагаемой стоимости отдельных видов специализированного имущества, а также утверждены различные методы определения доли арендатора в делимом остатке. В случае с туннелем Кросс-Харбор с относительно небольшим размером капитала арендатора было уместно принять во внимание валовую выручку. В случае с China Light and Power доходность активов арендатора определялась с учетом модели ценообразования капитальных активов (CAPM) и средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Клубы отдыха
Королевский гольф-клуб Гонконга против CRV [1977] HKLTLR 236
Гонконгский загородный клуб против CRV [1978] HKLTLR 67
Королевский яхт-клуб Гонконга против CRV [1987] HKLTLR 1
В этих делах было установлено, что клубы отдыха в Гонконге должны оцениваться на основе принципа «Тест подрядчика», при этом стоимость земли отражает ценность для отдыха или использования в сельском хозяйстве. Ставка декапитализации оценочной стоимости капитала должна определяться на основе ставок финансового рынка.

Состояние местности
Clement (VO) v Addis Ltd. [1988] 1 All ER 593
Палата лордов постановила, что следует принять во внимание такой нематериальный фактор, как наличие поблизости предпринимательской зоны, поскольку он повлиял на местоположение помещений. Действие этого решения было позже ограничено принятием Закона о финансах местного самоуправления 1988 года, который предусматривал, что вопросы, влияющие на физическое состояние наследственного имущества и физическое состояние местности, в которой оно находится, должны быть приняты во внимание.

Состояние ремонта и перепланировки, перспектива
Векслер против Плейла (В.О.) [1960] 1 QB 217, [1960] 1 Все ER 338, 5 RRC 359, Калифорния
Апелляционный суд постановил, что Земельный трибунал был прав, проигнорировав дефекты в квартире, которые можно было легко устранить, при определении валовой стоимости квартиры в соответствии со статьей 2 (2) Закона об оценке 1953 года. Обязанность арендодателя ремонт включал в себя обязательство привести квартиру в ремонт, а дефекты, подлежащие устранению, были таковы, что гипотетический арендатор потребовал бы от него их устранения.

Сондерс против Малтби (В.О.) [1976] 19 RRC 33, Калифорния
Апелляционный суд сформулировал принцип в деле Векслер против Плейла, согласно которому, если стоимость ремонта будет непропорциональна стоимости дома, настолько, что гипотетический домовладелец не выполнит все работы, то нельзя предполагать, что он их сделает.

Уоррен Чоу против CRV [1977] HKLTLR 277
Ман Сай Чеонг Инвестмент Ко. Лтд против CRV [1978] RA 205/77
Вонг Так Вун v CRV RA 120/84 CA 127/86
Оценка должна производиться на основе того, что арендодатель устранит легкоустранимые дефекты ( Уоррен Чоу ). Помещения, находящиеся в очень ветхом состоянии, следует оценивать на основе отремонтированных, поскольку их стоимость не превышала стоимость имущества ( Ман Сай Чеонг ). Следует учитывать очень плохое состояние, если ремонт окажется нерентабельным. Однако намерение арендодателя перепланировать собственность следует игнорировать ( Вонг Так Ун ).

Аренда из года в год
Стейли против Каслтона Надзирателей [1864] 33 LJMC 178
Гипотетическая аренда должна осуществляться из года в год и не должна быть арендой на разумный срок в несколько лет.

Р. против компании South Staffordshire Waterworks Co. [1885] 16 QBD 359
Было установлено, что «арендатор из года в год не является арендатором на один, два, три или четыре года, а должен рассматриваться как арендатор, способный пользоваться имуществом в течение неопределенного времени, имеющий договор аренды, который Ожидается, что оно будет продолжаться более года, но может быть прекращено путем уведомления».

Consett Iron Co. Ltd. против Оценочного комитета Северо-Западного Дарема [1931] AC 396
Палата лордов постановила, что рассмотрение не должно ограничиваться фактами текущего года. Следует рассмотреть перспективу разумного продолжения аренды.

China Light & Power Co. Ltd. против CRV [1994/95] CPR 618, 626
Аренда из года в год подразумевает разумное ожидание ее продолжения.

Многоквартирный дом
Ю Лиан Machinery Repairing Works Ltd. и другие против CRV [1982] HKLTLR32
Сделано различие между определением «квартирный дом» в Гонконге и «наследство» в Великобритании.

Тон списка
Ladies' Hosiery and Underwear Ltd. против Оценочного комитета Миддлсекса [1932] 2 КБ 679
Было установлено, что наследство апеллянта было внесено в оценочную ведомость в надлежащей цифре. Тот факт, что семь других наследственных наследств были оценены по более низкой цифре, не имел значения и не мог быть использован для оправдания снижения оценки апеллянта. Правило заключалось в том, что правильность не должна приноситься в жертву ради единообразия.

Ссылки

• Департамент рейтинга и оценки правительства Специального административного района Гонконг
• Постановление о рейтингах (глава 116)
• История ставок в Гонконге , Департамент рейтинга и оценки, Правительство специального административного района Гонконг, Гонконг, Китай
• Цены на недвижимость в Гонконге, оценка, сбор и управление , Департамент рейтинга и оценки, Правительство специального административного района Гонконг, Гонконг, Китай