Улучшение
В сфере недвижимости улучшение — это увеличение стоимости недвижимости по причинам, не связанным с инвестициями владельца недвижимости. [ 1 ] Поэтому его обычно называют незаработанным приростом или непредвиденным доходом.
Когда, например, собственность перераспределяется для более выгодного использования или близлежащие общественные улучшения повышают стоимость участка частной земли, владелец собственности «получает улучшение» благодаря действиям других. По этой причине получение выгоды от улучшения для общества посредством налогообложения или других средств является распространенным политическим подходом.
Улучшение с точки зрения прав собственности и модели остаточной стоимости.
[ редактировать ]Права собственности и остаточная стоимость
[ редактировать ]Обладатель прав собственности имеет остаточное право на доход, полученный в пространстве, на которое он имеет исключительные права («заплатите за использование этого пространства, или я исключим вас из него»). Но эти права представляют собой ограниченный пакет прав . Они развиваются по мере развития законодательства, включая законы о зонировании и планировании.
Стоимость прав частной собственности в первую очередь определяется тем, какой доход может быть получен сверх затрат (исключая затраты на права собственности) на участке в определенном месте; эта стоимость прав собственности является остаточной стоимостью, как и в случае других активов, таких как акции в собственности компании, которые представляют собой требование на остаточный доход. Какое бы использование сайта ни приносило наибольший остаточный доход, оно является его самым высоким и лучшим использованием .
На стоимость прав частной собственности влияют рыночные условия, особенности местоположения, фиксированные улучшения, а также характер или объем права собственности. Инвестиции в новые постоянные улучшения, такие как здания и земляные работы, могут увеличить стоимость недвижимости, поскольку они устраняют затраты на получение дохода (помните, что стоимость недвижимости — это доход минус затраты, необходимые для получения этого дохода в этом месте). Их ценность становится «привязанной» к собственности, поскольку они не могут быть отделены физически или юридически от права собственности на место.
Однако стоимость прав частной собственности также может увеличиться из-за внешних факторов, а не из-за инвестиций владельцев прав собственности. Это улучшение. Например, когда закон изменяет характер или объем прав собственности, например, изменяет зонирование, чтобы предоставить владельцам собственности дополнительные права на застройку, это создает ценность для владельца собственности.
Откуда приходит улучшение
[ редактировать ]На изображении ниже показано, как концептуально возникает улучшение, а также как налог на улучшение передает эту ценность, которая в противном случае досталась бы владельцам частной собственности, обществу. [ 2 ]
В левом столбце показана стоимость прав собственности на участок, например сельскохозяйственную или промышленную землю. Эта стоимость определяется доходом, который можно получить от исключительного использования этого сайта, за вычетом затрат, связанных с его использованием. Стоимость участка является остаточной.
Если рыночная стоимость производимой продукции увеличивается, например, стоимость сельскохозяйственных культур или стоимость промышленной продукции, но все затраты на вводимые ресурсы остаются прежними, то стоимость участка возрастает, отражая более высокую остаточную стоимость продукции на этом участке.
Это показано во втором столбце. Например, если арендная плата за жилое жилье повышается, но затраты на эксплуатацию этого жилья остаются постоянными, стоимость жилого участка увеличивается. Это изменение можно считать непредвиденной выгодой, и часть этой прибыли делится с общественностью там, где существует система налогообложения стоимости земли или недвижимости.
В третьем столбце показано, что произойдет, если в результате изменения зонирования произойдет изменение характера или объема прав собственности. Например, если предыдущее наиболее эффективное и наиболее эффективное использование участка было промышленным только потому, что законы о зонировании предотвращали более активное остаточное использование, например, в жилых или коммерческих целях в этом месте, то изменение зонирования изменит наиболее эффективное и наилучшее использование участка и, следовательно, его ценность. Разница между ценностью сайта «до» (V1) и ценностью нового сайта «после» (V2) – это улучшение.
Влияние налога на улучшение ситуации в результате изменения зонирования показано в четвертом столбце. Часть стоимости улучшений передается от частного владельца собственности государству, что снижает частную выгоду от решений о изменении зонирования и увеличивает долю государственных выгод.

Публичный захват улучшений
[ редактировать ]Существует три распространенных способа добиться улучшения для общественности от изменения зонирования.
- Сбор за улучшение или налог может отвлечь владельца собственности от улучшения из-за изменений в планировании и зонировании.
- Использование государственного агентства для покупки незонированных и неосвоенных земель, а затем изменения зонирования и инвестиций в местную инфраструктуру может гарантировать, что все улучшения от изменения зонирования и инвестиций в инфраструктуру будут доставлены общественности.
- Проведение аукциона или продажа прав на разработку более ценных целей.
Австралия
[ редактировать ]Австралийская столичная территория (ACT)
[ редактировать ]С 1971 года в ACT в той или иной форме действует налог на улучшение условий. Его воплощением является плата за изменение арендной платы (LVC), которая уплачивается по утвержденной заявке на разработку (хотя сроки оплаты могут быть отложены на определенный период). В 2018–2019 годах выручка составила 53 миллиона долларов. [ 3 ]
ACT также предусматривает улучшение зонирования для сообщества за счет привлечения государственного агентства к осуществлению всей застройки новых земель. Это означает, что общественность получает 100% выгод от преобразования сельской местности в городскую. В 2019–2020 годах благодаря этому подходу было получено 100 миллионов долларов дохода. [ 4 ]
Сидней
[ редактировать ]В 1969 году взимался 30-процентный сбор за улучшение зонирования. В Сиднее в период с 1970 по 1974 год взимался 30-процентный налог за изменение зонирования, который применялся при переводе земли из сельской местности в городскую. Уплата налога была вызвана одобрением продажи или строительства. За 4,5 года работы он собрал 17 миллионов долларов. [ 1 ] Опыт Сиднея 1970-х годов был недолгим только из-за организованного политического давления со стороны землевладельцев, которые больше не получали непредвиденных доходов по мере роста города.
Виктория
[ редактировать ]В своем бюджете на 2021 год правительство штата Виктория предложило ввести непредвиденный налог на изменение зонирования в размере 50% для преобразования промышленных объектов в жилые с высокой плотностью застройки. [ 5 ]
Англия
[ редактировать ]В сфере жилищного строительства Закон о городском планировании 1909 года предоставил местным властям возможность, но не обязанность, получать улучшения и компенсировать «ухудшения» из-за изменений в планировании. Было предложено, чтобы весь прирост стоимости, обусловленный схемой, собирался при ее принятии, с расчетом на эту дату, но в качестве компромисса было принято произвольное 50%, хотя некоторые «схемы потомства» в соответствии с Законом 1909 года подняли до 80%.
В 1932 году этот процент был увеличен до допустимых 75%, подлежащих требованию в течение 12 месяцев с момента изменения, с отсрочкой платежа до изменения использования или распоряжения имуществом (включая передачу или аренду на срок более 3 лет), когда оно подлежало оплате с интерес.
Положения об улучшении были исключены в результате внесения изменений в законодательство в 1948 году. [ 6 ] Они были снова введены в Законе о Земельной комиссии 1967 года по ставке 40%, но были отменены в 1970 году. [ 7 ]
Колумбия
[ редактировать ]В Колумбии сбор за благоустройство (называемый contribución de valorización) применяется с 1921 года. Применяемая модель зависит от города. « Боготская модель » сбора за благоустройство отражает скорее общий налог для покрытия затрат на конкретные общественные работы. В « медельинской модели » это скорее участие в прибавочной стоимости, создаваемой общественными работами. [ 8 ]
Бразилия
[ редактировать ]С 1990-х годов в Сан-Паулу были обязательства перед застройщиками вносить минимум 50 процентов от созданной дополнительной стоимости, хотя в UO Agua Branca этот минимум был установлен на уровне 60 процентов.
Проблемы с практическим определением стоимости улучшений привели к внедрению облигаций сертификата дополнительного строительного потенциала (CEPAC), которые выпускаются городом и продаются на аукционе на фондовой бирже Сан-Паулу (Bovespa).
« Они дают владельцу дополнительные права на строительство, такие как увеличение площади и занимаемой площади, а также возможность изменять использование участка. С финансовой точки зрения CEPAC представляют собой экономическую компенсацию, которую застройщик предоставляет государственной администрации в обмен на новые права на строительство » . [ 9 ]
Нидерланды
[ редактировать ]Во многих других городах есть варианты подхода « государственная закупка и перезонирование ». Государственные учреждения приобретают крупные незастроенные и недостаточно застроенные участки перед изменением зонирования и генеральным планированием городского использования, а затем продают большую часть зонированной собственности с новыми дорогами и инфраструктурой для частной застройки. Это позволяет государственным учреждениям координировать общественную инфраструктуру без приобретения частной собственности с дорогостоящими правами на зонирование и получать 100% выгод от изменений зонирования. [ 10 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б свободном доступе : Чисхолм, Хью , изд. (1911). « Улучшение ». Британская энциклопедия . Том. 03 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. стр. 831–832. Одно или несколько предыдущих предложений включают текст из публикации, которая сейчас находится в
- ^ Кэмерон К. Мюррей. «Объяснитель: налогообложение непредвиденных доходов от перезонирования (улучшение)» . Открытый научный фонд . Проверено 31 мая 2021 г.
- ^ «Годовой отчет за 2018–2019 гг.» (PDF) . Управление окружающей среды, планирования и устойчивого развития . Проверено 28 мая 2021 г.
- ^ «Годовой отчет за 2019–2020 годы» (PDF) . Агентство пригородных земель, Правительство ACT . Проверено 28 мая 2021 г.
- ^ «Вклад справедливой доли в укрепление Виктории» . Премьер Виктории, достопочтенный Дэниел Эндрюс . Проверено 28 мая 2021 г.
- ^ «Улучшение и ухудшение: баланс общественных и частных интересов» (PDF) . Юридический факультет Университета Квинсленда . Проверено 28 мая 2021 г.
- ^ «Налогообложение стоимости земли: улучшение налогообложения в Англии и возможности изменений» (PDF) . Архивировано (PDF) из оригинала 20 июля 2021 г. Проверено 21 июля 2021 г.
- ^ «Оценка оценочного вклада в Колумбии» . Линкольнский институт земельной политики . Проверено 3 апреля 2021 г.
- ^ «CEPACS: Сертификаты дополнительного строительного потенциала» . Пауло Сандрони . Проверено 28 мая 2021 г.
- ^ Нидэм, Барри (1997). «Земельная политика в Нидерландах» . Журнал экономической и социальной географии . 88 (3): 291–296. дои : 10.1111/j.1467-9663.1997.tb01606.x . Проверено 28 мая 2021 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]Словарное определение улучшения в Викисловаре