Пакет прав

Пакет прав — это метафора, объясняющая сложности владения собственностью . ^[1] Преподаватели юридических факультетов вводных курсов по праву собственности часто используют эту концептуализацию для описания «полной» собственности на собственность как разделения различных прав различных заинтересованных сторон . ^[2]

Эта концепция возникла у Уэсли Ньюкомба Хофельда в 1913 году, хотя сам он никогда не использовал фразу «пакет прав». ^[3] В дальнейшем оно было развито и распространено среди более широкой аудитории в форме первого «Пересмотра собственности» (опубликованного в пяти томах между 1936 и 1944 годами), поскольку первый репортер «Пересмотра» Гарри Бигелоу был поклонником идей Хохфельда. ^[3]

Пакет прав обычно преподается на курсах по недвижимости на первом курсе юридических факультетов в Соединенных Штатах, чтобы объяснить, как собственность может одновременно «владеть» несколькими сторонами. До своего развития идея собственности рассматривалась как власть над вещью, как способность владельца налагать ограничения на вмешательство других в собственность владельца. Однако «пакет прав» подразумевает правила, определяющие, запрещающие или разрешающие действия со стороны владельца. ^[4]

Владение землей — гораздо более сложная задача, чем просто приобретение всех прав на нее. Полезно представить себе набор прав, который можно разделить и собрать заново. « Пучок палочек », в котором каждая палочка представляет собой отдельное право, – это распространенная аналогия с пучком прав. Любой собственник недвижимости обладает набором «палок», связанных непосредственно с землей. ^[5]

Например, совершенствование залогового права механика лишает владельца некоторых, но не всех прав из пакета, принадлежащего владельцу. Погашение этого залога возвращает эти права или «прилипает» к пакету, принадлежащему владельцу. В Соединенных Штатах (и в соответствии с общим правом) максимально полное право собственности на недвижимость называется « простой абсолютный сбор». Даже право собственности федерального правительства США на землю в некоторой степени ограничено законом о собственности штатов.

Основные права собственности [ править ]

Традиционно концепция пакета прав охватывала пять основных прав, которые могут иметься в отношении участка недвижимости. ^[6]

Право владения ( ius possidendi ): юридическое лицо является законным владельцем имущества.
Право контроля: владелец этого права может указать, какая деятельность осуществляется на объекте недвижимости, например, строительство сооружений или ведение бизнеса. Это право часто разделяется между владельцем титула и правительствами или организациями, которые обладают той или иной формой административной юрисдикции над имуществом, например, городом с правилами зонирования или ассоциацией домовладельцев .
Право исключения ( ius prohibendi ): обладатель этого права может запретить другим входить в собственность (то есть вторгаться на территорию ).
Право пользования ( ius utendi fruendi ): владелец этого права может использовать собственность по своему усмотрению, включая такие виды деятельности, как заселение и добыча ресурсов. Эта деятельность обычно ограничивается законами юрисдикционных органов. Во многих правовых режимах части этого права могут удерживаться или владеться отдельно; Например, хотя владелец титула может иметь общее право, арендатору предоставляется временное субсидиарное право на проживание в собственности, в то время как кто-то другой может владеть правами на любые недра или воду.
Право распоряжения ( ius disponendi ): владелец собственности может передать любые права, которыми он владеет, другой стороне, временно (как при аренде) или навсегда (как при наследовании или продаже ).

Вариации концепции [ править ]

Вариации разделения использования государственной и частной собственности можно встретить по всему миру. Хотя концепция совокупности прав прочно укоренилась в общем праве , аналогичные идеи существуют и в системах гражданского права, и в системах религиозного права. Национальные, субнациональные и муниципальные законы сильно влияют на то, что владельцы титулов могут делать со своей собственностью с точки зрения физического развития. Квазиправительственным органам (таким как коммунальные компании) также разрешено устанавливать сервитуты в отношении частной собственности.

Исторически степень индивидуального и общественного контроля над недвижимостью сильно различалась. Различия между капитализмом, деспотизмом, социализмом, феодализмом и традиционными обществами часто определяют разные стандарты владения землей. Концепция комплекса прав выглядит совершенно по-разному, если рассматривать ее в разных типах обществ. Например, правительство laissez-faire допускает совершенно иной набор прав, чем коммунистическое правительство.

Приложения [ править ]

Общественные земельные фонды и земельные банки являются примерами усилий по перераспределению комплекса прав. Обычно это делается путем разделения обязанностей владения и управления от прав на использование собственности. Типичная стратегия общественного земельного фонда заключается в сохранении права собственности на землю и продаже структурных улучшений (жилых или других зданий) покупателям жилья с низкими доходами. Это позволяет людям покупать дом по цене, намного ниже рыночной, и осознавать преимущества повышения стоимости своей недвижимости.

Инвестиционные трасты недвижимости разделяют пакет прав, чтобы разрешить коммерческие инвестиции в недвижимость. Эти правовые структуры становятся все более распространенными во всем развитом мире.

Сквоттинг представляет собой неэкономический способ передачи людям части пакета прав. В зависимости от действующего законодательства скваттер может приобрести права собственности, просто занимая пустующую землю в течение длительного периода времени. Районы с высокой концентрацией скваттеров иногда называют неформальными поселениями. Скваттеры сталкиваются с большой нестабильностью из-за отсутствия у них прав собственности и усилий правительства по « устранению упадка ».

«Сквоттинг» может привести к « неправомерному владению », которое в общем праве представляет собой процесс, посредством которого право собственности на чужую недвижимость приобретается без компенсации путем удержания собственности таким образом, который противоречит владельца истинного правам в течение определенного периода времени. период времени. Обстоятельства неправомерного владения определяют тип права собственности, приобретенного неправомерным владельцем, которым может быть простой титул за плату, права на добычу полезных ископаемых или другой интерес в недвижимом имуществе.

Примеры прав компонентов [ править ]

В этой таблице представлены некоторые из различных прав, связанных с владением недвижимостью. Некоторые из этих прав могут передаваться между различными сторонами путем продажи или обмена. Третьи стороны могут получить права на доступ и получение прибыли от некоторых прав публичного использования без согласия владельца титула. Это часто происходит с компаниями по добыче ресурсов, такими как шахты.

Титул Владелец	Общественное использование	Правительство	Третья сторона
Владение (право пользования и занятия) Юридическое название Ипотека Арендовать Продавать Разделить имущество Создайте завет, работающий с землей	железная дорога Общественные работы электропередачи Линии Права на воздух Права на прибрежные воды Права на добычу полезных ископаемых Права на выпас	Собрать налог на недвижимость Принудительно установить ссылку Защитите исчезающие виды Защитите водно-болотные угодья Зонирование Разрешение на строительство/права на застройку (Великобритания) Выдающийся домен Запретить вредное или неприятное использование	Владение – право пользования и владения в качестве арендатора. Свобода передвижения Товарищество собственников жилья Историческое сохранение Сохранение сервитута Неблагоприятное владение

Например, муж и жена могут быть владельцами (технически титульными владельцами ) недвижимости , которая также обременена ипотекой и залоговым залогом . У соседа может быть сервитут на подведение инженерных коммуникаций, а также лицензия на въезд и выезд на близлежащий земельный участок. Самолеты имеют право пролетать через свое воздушное пространство. По конституции, правительство штата и федеральное правительство всегда имеют право на осуждение , также называемое выдающимся правом , а правительство на нескольких уровнях сохраняет за собой различные регулирующие права, такие как экологическое регулирование , зонирование и соблюдение строительных норм .

См. также [ править ]

Ссылки [ править ]

^ http://scholarship.law.uc.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1164&context=uclr ^{[ пустой URL PDF ]}
^ http://digitalcommons.law.yale.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=4601&context=fss_papers ^{[ пустой URL PDF ]}
^ Jump up to: Перейти обратно: ^а ^б Меррилл, Томас В.; Смит, Генри Э. (январь 2014 г.). «Зачем восстанавливать пакет?: Распад восстановления собственности» . Бруклинский юридический обзор . 79 (2): 681–708.
^ Кляйн, Дэниел Б. и Джон Робинсон. «Собственность: совокупность прав? Пролог к симпозиуму по собственности», Econ Journal Watch 8(3): 193-204 , сентябрь 2011 г. [1]
^ Например , Соединенные Штаты против Крафта , 535 US 274, 278, 152 L.Ed. 2д 437, 446, 122 С.Кт. 1414, 1420 (2002) (описывая «связку палочек» как «совокупность индивидуальных прав, которые в определенных сочетаниях составляют собственность»).
^ «Пучок прав» . Инвестопедия .

Дэниел Р. Манделькер (2003). Закон о землепользовании . [Шарлоттсвилль, Вирджиния]: LexisNexis Мэтью Бендер. ISBN 0-327-16269-4 .
Введение в права собственности: историческая перспектива
Бенедикт Келер , Концепция Мухаммеда собственности как совокупности прав , Экономические вопросы, том. 35, номер 1, февраль 2015 г.
Введение в права собственности: историческая перспектива

[1] ttp://scholarship.law.uc.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1164&context=uclr ^{[ пустой URL PDF ]}

[2] ttp://digitalcommons.law.yale.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=4601&context=fss_papers ^{[ пустой URL PDF ]}

[Merrill-3] Jump up to: Перейти обратно: ^а ^б Меррилл, Томас В.; Смит, Генри Э. (январь 2014 г.). «Зачем восстанавливать пакет?: Распад восстановления собственности» . Бруклинский юридический обзор . 79 (2): 681–708.

[4] Кляйн, Дэниел Б. и Джон Робинсон. «Собственность: совокупность прав? Пролог к симпозиуму по собственности», Econ Journal Watch 8(3): 193-204 , сентябрь 2011 г. [1]

[5] Например , Соединенные Штаты против Крафта , 535 US 274, 278, 152 L.Ed. 2д 437, 446, 122 С.Кт. 1414, 1420 (2002) (описывая «связку палочек» как «совокупность индивидуальных прав, которые в определенных сочетаниях составляют собственность»).

[6] «Пучок прав» . Инвестопедия .

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]