Пакт (закон)

Информацию об ограничительных условиях в договорном праве см. в разделе «Оговорка о запрете конкуренции» .

Завет — в самом общем и историческом смысле это торжественное обещание совершить определенное действие или воздержаться от него. Согласно историческому английскому общему праву , завет отличался от обычного контракта наличием печати . Поскольку наличие печати указывало на необычную торжественность обещаний, данных в завете, общее право обеспечивало соблюдение завета даже в отсутствие рассмотрения . В договорном праве США подразумеваемого соглашения о добросовестности предполагается наличие .

Завет – это соглашение, подобное контракту . Участник соглашения обещает участнику соглашения выполнить действие (утвердительное соглашение в Соединенных Штатах или положительное соглашение в Англии и Уэльсе ) или воздержаться от действия (негативное соглашение). В законодательстве о недвижимости термин « реальные соглашения» означает, что условия привязаны к владению или использованию земли. «Соглашение о земле», отвечающее критериям формулировок и обстоятельств, изложенным в прецеденте , налагает обязанности или ограничения на использование этой земли независимо от владельца. Ограничительные соглашения чем-то похожи на сервитуты и справедливое рабство . В США в рамках Третьего пересмотра собственности предпринимаются шаги по объединению понятий сервитутов. Настоящее пактное право в США было названо одним судом «невыразимой трясиной».

Соглашение о праве собственности, сопровождающее документ или право собственности на собственность, гарантирует покупателю, что лицо, предоставляющее право, имеет права собственности, которые этот документ призван передать. Положения о неконкуренции в договорном праве также называются ограничительными соглашениями.

Арендодатели могут требовать, а суды могут разрешать конфискацию договоров аренды, например, в арендованном поместье, за нарушение условий соглашения, что в большинстве юрисдикций должно быть относительно серьезным нарушением; однако соглашение об уплате арендной платы является одним из наиболее фундаментальных соглашений. Конфискация частного дома влечет за собой вмешательство в социальные и экономические права человека . В случае аренды, замененной на крупную сумму, подлежащую уплате в самом начале ( премию ), это побудило лоббировать и принять правительственные меры по реформе аренды, особенно в законе об арендной плате за землю и плате за обслуживание .

Связано с землей

В законодательстве о собственности соглашения, связанные с землей, называются «реальными соглашениями», «соглашениями, условиями и ограничениями» (CCR) или «ограничениями на основании актов» и представляют собой основную форму соглашений, обычно налагающих ограничения на то, как может использоваться земля (отрицательные соглашения). заветы) или требующие определенных продолжающихся действий (аффирмативный завет). Они также могут «действовать вместе с землей» (так называемые « принадлежащие к соглашению »), что означает, что любые будущие владельцы земли должны соблюдать условия или могут применяться к конкретному лицу (так называемое соглашение в целом или чисто личного характера ). . Согласно английскому законодательству, позитивные соглашения обычно не распространяются на землю; в Соединенных Штатах такие соглашения рассматриваются более внимательно, но, за исключениями, позитивным соглашениям разрешается действовать вместе с землей.

Соглашение может быть отражено в документе и должно быть раскрыто потенциальным покупателям; это также может быть записано или, в случае стран Содружества, указано в названии Торренса . Реальные заветы и сервитуты или справедливые сервитуты аналогичны а в 1986 году на симпозиуме обсуждалась необходимость унификации законов о сервитутах, справедливых сервитутах и ​​реальных соглашениях. По прошествии времени и первоначальный получатель завета больше не участвует в землевладении, правоприменение может стать слабым.

Пакты могут быть навязаны через ассоциации домовладельцев , и возникли разногласия по поводу выборочного исполнения. Исторически, особенно в Соединенных Штатах, соглашения об исключении использовались для исключения расовых меньшинств. Некоторые соглашения существуют в целях безопасности, например соглашение, запрещающее строительство высотных зданий вблизи аэропорта или соглашение, ограничивающее высоту заборов/кустарников на углах улиц (чтобы не мешать обзору водителей). Ковенанты могут ограничивать все: от высоты и размера зданий до материалов, используемых при строительстве, и таких поверхностных вопросов, как цвет краски и праздничные украшения. В жилых районах соглашения могут запрещать «грязный» бизнес (например, откормочные площадки или предприятия химического производства) или коммерческое использование полностью, а также такие модификации, как любительские радиоантенны. Ограничения на любительское радио вызвали особенно споры; в 1985 году Федеральная комиссия по связи США выпустила PRB-1, отменяющий государственные и местные ограничения, но не частные ограничения; в 2012 году после принятия Конгрессом закона, требующего изучения этого вопроса (по настоянию радиолюбительской группы АРРЛ ), FCC отказалась продлить это преимущественное право. Некоторые штаты США приняли законодательство, требующее от ассоциаций домовладельцев обеспечивать разумные условия для размещения любительских радиоантенн на том основании, что любительское радио обеспечивает общественную связь в случае чрезвычайной ситуации, крупной катастрофы или особого события.

В Канаде государственные органы могут использовать ограничительные условия, а также зонирование. Например, требование города Калгари о том, чтобы здания в непосредственной близости от международного аэропорта Калгари были ниже определенной высоты, зарегистрировано практически против каждого титула в северо-восточном квадранте города как ограничительное соглашение, а не как подзаконный акт о зонировании.

Требования законодательства США

Завет обычно прописывается в документе и должен быть заключен в письменной форме из-за закона о мошенничестве . Хотя ученые утверждают, что некоторые из следующих условий следует значительно ослабить, для того, чтобы бремя распространялось на землю, необходимо применять следующее:

• Соглашение должно быть заключено в письменной форме, чтобы соответствовать Статуту о мошенничестве .
• Первоначальные стороны соглашения должны были иметь в виду, что преемники будут связаны соглашением.
• Последующий владелец должен иметь фактическое уведомление , уведомление о запросе или конструктивное уведомление (запись) о соглашении на момент покупки.
• Завет должен касаться земли. Соглашение должно касаться использования или пользования землей.
• Между первоначальными сторонами должна быть горизонтальная конфиденциальность.
  • Горизонтальная конфиденциальность обнаруживается, если на момент заключения соглашения первоначальные стороны имеют некоторый интерес в рассматриваемой земле независимо от соглашения (например, арендодатель и арендатор , залогодержатель и залогодатель или держатели взаимных сервитутов ). Законодательные акты отдельных штатов могут изменить требования горизонтальной собственности на имущество . Конфиденциальность может быть мгновенной и взаимной; мгновенная конфиденциальность присутствует, когда ограничительное соглашение находится в документе, первоначально переданном от лица, предоставившего право, лицу, предоставляющему грант.
• Должна быть строгая вертикальная приватность собственности .
  • Вертикальная конфиденциальность характеризует отношения между первоначальной стороной завета и последующим владельцем. Чтобы быть связанным соглашением, преемник должен владеть всем имуществом на земле, принадлежащей первоначальной стороне (строгая вертикальная конфиденциальность имущества). Обратите внимание: поскольку для выполнения обременения требуется строгая вертикальная конфиденциальность, к арендатору не может быть применено обременение. Однако сторона, получившая выгоду, может подать в суд на владельца возврата имущества, а владелец может подать в суд на арендатора за растрату .

Правоприменение и изменение

Суды трактуют соглашения относительно строго и придают словам соглашения их обычное значение. Как правило, если есть какие-либо неясные или двусмысленные формулировки относительно существования соглашения, суды выступают за свободное отчуждение имущества. Суды не будут рассматривать какие-либо косвенные ограничения на землю (как это делается, например, с сервитутами). Завет может быть расторгнут, если первоначальная цель завета утрачена. В некоторых случаях владельцы недвижимости могут обратиться в суд с просьбой отменить или изменить соглашения, а ассоциации домовладельцев могут включить процедуры отмены соглашений.

Завет может быть отрицательным или утвердительным. Негативное соглашение – это соглашение, при котором владельцы недвижимости не могут выполнять определенные действия, например, блокировать живописный вид. Положительное соглашение — это соглашение, согласно которому владельцы недвижимости должны активно выполнять определенную деятельность, например, поддерживать порядок на газоне или платить взносы ассоциации домовладельцев за содержание прилегающей территории.

Соглашение об отказе от открытия конкурирующего бизнеса на прилегающей территории, как правило, подлежит исполнению как соглашение, действующее с землей. федерального Верховного суда Однако в соответствии с решением по делу Шелли против Кремера , 334 US 1 (1948), соглашение, ограничивающее продажу представителям меньшинства (обычно использовавшееся в эпоху Джима Кроу ) , не имеет исковой силы , поскольку для принудительного исполнения потребуется суд. действовать расово дискриминационным образом, вопреки Положению о равной защите Четырнадцатой поправки .

Англия и Уэльс

Согласно общему праву, выгода от ограничительного соглашения распространяется на землю, если соблюдаются три условия:

• Завет не должен носить личный характер – он должен приносить пользу земле, а не отдельному лицу.
• Соглашение должно «касаться и касаться» земли – оно должно влиять на то, как используется земля или на ее стоимость.
• Земля, получившая выгоду, должна быть идентифицируемой.

В общем праве бремя ограничительного соглашения не распространяется на за исключением случаев, когда существует строгая конфиденциальность имущества (отношения между арендодателем и арендатором).

Бремя может быть закреплено по закону в ограниченных обстоятельствах в соответствии с критерием выгоды/бремени, то есть тот, кто получает пособие, должен также нести бремя. В деле Halsall v Brizell [1957], глава 169, было установлено, что соглашение, требующее содержания дорог, связывает правопреемника с первоначальным соглашением, поскольку он решил получить выгоду. Правило в деле «Холсолл против Брайзелла» ограничено случаями, когда выгода может быть связана с конкретным бременем и когда правопреемники участника соглашения могут физически принять решение воспользоваться льготой. Например, ограничительное соглашение об участии в расходах на содержание общей территории не будет иметь обязательной силы, если правопреемники соглашения не имеют законного права использовать их.

Позитивное бремя может действовать по закону, но не по справедливости, поскольку оно считается аналогом контракта, к которому не применяются принципы справедливости ( Рон против Стивенса (1994 г.)).

Бремя ограничительного соглашения будет справедливым, если будут выполнены следующие предварительные условия:

• Бремя не может быть положительным бременем (то есть для его удовлетворения требуются затраты);
• Покупатель должен иметь уведомление о соглашении
• Завет должен принести пользу земле участника завета.
• Завет должен действовать вместе с землей участника завета.

Ведущим случаем ограничительных соглашений по справедливости обычно считается дело Тулк против Моксхая , в котором было установлено, что бремя может распространяться на справедливость при соблюдении оговорок, перечисленных выше.

В запланированных сообществах

В современной практике Соединенных Штатов под соглашением обычно подразумеваются ограничения, налагаемые на контракты, например, на договоры купли-продажи. «Заветы, условия и ограничения», обычно сокращенно «CC&R» или «CCR», представляют собой сложную систему соглашений , известную в общем как «ограничения действий», встроенную в документы всех лотов. в развитии общих интересов, особенно в десятках миллионов американских домов, управляемых ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) или ассоциацией кондоминиумов . На некоторые офисные и промышленные парки также распространяется действие CCR.

Эти CCR могут, например, диктовать типы конструкций, которые могут быть построены (например, CCR может запрещать любые типы модульных, сборных или передвижных домов или может требовать, чтобы конструкция была минимального размера), внешний вид (например, отсутствие мусорные автомобили) или другие виды использования (например, запрет на ведение домашнего бизнеса, отсутствие домашних животных, за исключением традиционных домашних животных). Целью этого является сохранение характера района или предотвращение ненадлежащего использования земли. Многие соглашения такого рода были введены в Соединенных Штатах в 1920-1940-х годах, до того, как зонирование получило широкое распространение. Однако многие современные разработки также ограничены соглашениями о правах собственности; это часто оправдывается средством сохранения ценности домов в этом районе. Ограничения Пакта можно снять через суд, хотя этот процесс длительный и зачастую очень дорогой. В некоторых случаях это даже предполагает плебисцит владельцев близлежащей недвижимости. Хотя контроль над такими вопросами планирования часто регулируется местными схемами планирования или другими нормативными рамками, а не посредством использования соглашений, все еще существует множество соглашений, особенно в штатах, которые ограничивают уровень контроля над использованием недвижимости, который может осуществляться органы местного самоуправления.

Исключительные соглашения

Пакты использовались для исключения определенных классов по признаку расы, религии или этнической принадлежности. Эти группы, как правило, представляют собой маргинализированные группы.

Соединенные Штаты

План подразделения Флориды 1926 года с расово-дискриминационным ограничением: «Никогда земля, включенная в указанный участок… не может быть занята каким-либо негром или лицом негритянского происхождения».

В Соединенных Штатах в начале 20-го века законы о зонировании использовались для предотвращения интеграции кварталов, но были заблокированы в деле Бьюкенен против Уорли . Таким образом, ограничения на действия и ограничительные соглашения стали важным инструментом обеспечения расовой сегрегации в большинстве городов, получив широкое распространение в 1920-х годах и распространяясь до тех пор, пока в 1948 году они не были объявлены неисполнимыми. в деле Верховного суда Шелли против Кремера . Они запрещали покупателю недвижимости разрешать использование или владение представителями определенной расы, этнической принадлежности или религии, как указано в документе, подтверждающем право собственности . Такие соглашения использовались многими застройщиками для «защиты» целых подразделений с основной целью сохранить « белые » кварталы «белыми». Девяносто процентов жилищных проектов, построенных в годы после Второй мировой войны, были ограничены такими соглашениями на расовой почве. Города, известные своим широким использованием расовых соглашений, включают Чикаго , Балтимор , Детройт , Милуоки , Лос-Анджелес , Сиэтл и Сент-Луис .

Указанные помещения не могут сдаваться в аренду, передаваться или заниматься кем-либо, кроме белой или европеоидной расы.

— Расовый договор о доме в Беверли-Хиллз, Калифорния .

Часто ограничения распространялись только на афроамериканцев, желающих купить недвижимость или арендовать дом или квартиру, но под запрет могли попасть и другие группы населения, такие как азиаты , евреи , индийцы и некоторые латиноамериканцы . Например, ограничительное соглашение, охватывающее большой район Сиэтла, гласило, что «никакая часть переданной таким образом собственности никогда не будет использоваться или заниматься каким-либо евреем или любым лицом эфиопской, малайской или любой азиатской расы», тем самым запрещая евреям и любой человек африканского, филиппинского или азиатского происхождения. Язык исключения сильно различался. Некоторые кварталы были зарезервированы для «белой или европеоидной расы». Другие перечисляли запрещенные группы населения. В одном из подразделений недалеко от Сиэтла указано, что «эта собственность не может быть перепродана, сдана в аренду или занята кем-либо, кроме лиц арийской расы». Район Лейк-Шор-Клаб в Пенсильвании стремился исключить различные меньшинства, в том числе « негров », « монголов », венгров , мексиканцев , греков и представителей других европейских национальностей.

Некоторые соглашения, например, те, которые связаны с недвижимостью в Форест-Хиллз-Гарденс , Нью-Йорк , также стремились исключить из рабочего класса людей ; однако этот тип социальной сегрегации чаще всего достигался за счет использования высоких цен на недвижимость, требований к минимальным затратам и проверок рекомендаций при подаче заявок.

История

Ограничения на «любого человека китайской, японской, мавританской, турецкой, негритянской, монгольской, семитской или африканской крови или происхождения» ( Minneapolis Tribune 1919) .

Расовые соглашения возникли в середине 19 века и начали приобретать известность с 1890-х годов. Лишь в 1920-е годы они приобрели широкое национальное значение и продолжали распространяться в течение 1940-х годов. Расовые соглашения были альтернативой расово ограничительным постановлениям о зонировании ( жилая сегрегация по расовому признаку), которые Верховного суда США решением 1917 года по делу Бьюкенен против Уорли были признаны недействительными по конституционным основаниям.

В 1920-е годы Национальная ассоциация содействия прогрессу цветного населения (NAACP) спонсировала несколько безуспешных судебных исков против расовых соглашений. В качестве удара по участникам кампании против расовой сегрегации законность ограничительных в расовом отношении соглашений была подтверждена историческим решением Корриган против Бакли 271 США 323 (1926 г.), постановившим, что такие положения представляют собой «частный иск», не подпадающий под действие пункта о надлежащей правовой процедуре суда Четырнадцатого . Поправка . Это открыло путь для распространения расовых ограничительных соглашений по всей территории США в 1920-е и 1930-е годы.

Даже признание недействительным такого соглашения Верховным судом США в деле «Хэнсберри против Ли» в 1940 году мало что сделало для того, чтобы обратить вспять эту тенденцию, поскольку решение было основано на формальности и не создало юридического прецедента . Лишь в 1948 году решение Шелли против Кремера отменило решение Корриган против Бакли , заявив, что исключительные соглашения являются неконституционными в соответствии с Четырнадцатой поправкой и, следовательно, не имеют юридической силы.

Некоторые комментаторы объясняют популярность соглашений об исключении в это время реакцией на урбанизацию чернокожих американцев после Первой мировой войны и страхом «вторжения черных» в белые кварталы, что, по мнению жителей, приведет к снижению цен на недвижимость и увеличению неудобств. (преступность) и социальная нестабильность. Многие афроамериканцы открыто нарушили эти соглашения и попытались «первопроходцами» создать зоны ограниченного доступа.

В 1968 году Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении (раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года ), который объявил вне закона жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения. В 1988 году оно было расширено и теперь запрещает дискриминацию по признаку семейного положения (например, наличия детей) или инвалидности.

Сохранение исключительных соглашений

Хотя сегодня исключительные соглашения не подлежат исполнению, они все еще существуют во многих первоначальных документах о собственности в качестве «основополагающих документов», а полисы титульного страхования часто содержат исключения, препятствующие охвату таких ограничений. Их не всегда легко вычеркнуть из цепочки титулов. С 2010 года Проект «Гражданские права и история труда Сиэтла» обнаружил более 500 ограничительных соглашений и актов, охватывающих более 20 000 объектов недвижимости в Сиэтле и его пригородах. В ответ законодательный орган штата Вашингтон принял закон, который с 1 января 2019 года позволяет владельцам недвижимости «изменять» записи о собственности, дезавуируя оскорбительные ограничения. «Картирование неравенства», совместная работа трех команд из четырех университетов, выявила ограничительные соглашения в различных частях Соединенных Штатов. Проект Mapping Prejudice в Университете Миннесоты собрал ограничительные соглашения в районе Миннеаполиса.

Примеры в США

• Форест-Хиллз-Гарденс , Квинс, Нью-Йорк – соглашения запрещали продажу недвижимости чернокожим, евреям и представителям рабочего класса.
• Джексон-Хайтс , Квинс, Нью-Йорк – соглашения, ограничивающие проживание белых протестантов-неиммигрантов.
• Подразделение Вашингтон-Парк , Чикаго, Иллинойс – ограничительные соглашения, используемые для исключения афроамериканцев.
• Палос-Вердес-Эстейтс , Лос-Анджелес, Калифорния – пакты запрещали владельцу продавать или сдавать дом кому-либо, кроме белой или европеоидной расы , или допускать афроамериканцев на свою собственность, за исключением шоферов, садовников и домашней прислуги.
• Аппер-Арлингтон, штат Огайо . Заветы запрещали продажу недвижимости чернокожим и евреям, но разрешали цветным слугам проживать в домах, в которых они служили.
• Гилфорд, Балтимор , Мэриленд – соглашения предусматривали исключение негров или лиц негритянского происхождения.
• В Уильямстауне, штат Массачусетс , в 1939 году запретили проживать в городе всем небелым людям, не работающим в качестве домашней прислуги.
• Агломерация Канзас-Сити (примеры включают Загородный клуб и округ Джонсон ) - ограничительные соглашения, используемые для исключения афроамериканцев и «семитов».

Примеры за пределами США

Хотя чаще всего они связаны с Соединенными Штатами, в других странах использовались ограничительные по расовому или этническому признаку соглашения:

• Канада . Такие подразделения, как Вестдейл, Онтарио, использовали расовые соглашения, чтобы запретить участие различных этнических групп, таких как армяне, итальянцы и евреи иностранного происхождения. Противодействие исключительным соглашениям было значительным в Канаде, кульминацией которого стало Драммонда Рена решение Верховного суда Онтарио по делу в 1945 году, которое признало недействительным их использование. Это решение оказало влияние на принятие аналогичных решений в Соединенных Штатах и ​​других странах.
• Франция – Во время Второй мировой войны , при режиме Виши в Свободной зоне за пределами оккупированной нацистами территории , в некоторые кондоминиумы были введены положения, запрещающие продажу недвижимости евреям.
• Южная Африка – расовые соглашения возникли в Натале в 1890-х годах как попытка помешать индийцам приобретать недвижимость в более дорогих районах и к 1930-м годам стали обычным явлением по всей стране. Позже они были использованы в качестве инструмента для дальнейшего продвижения апартеида против чернокожего населения.
• Зимбабве – азиатам и цветным людям было запрещено покупать или занимать дома в европейских регионах. ограничительными расовыми соглашениями, записанными в большинстве документов, подтверждающих право собственности.

Титульные соглашения

Титульные соглашения служат гарантиями для получателя собственности, гарантируя, что получатель получит то, на что он рассчитывал.

За пределами Англии и Уэльса

За пределами Англии и Уэльса английские соглашения о праве собственности , иногда включенные в сделки на недвижимость, заключаются в том, что (1) лицо, предоставляющее право, законно конфискуется (в виде платы) за имущество, (2) лицо, предоставляющее право, имеет право передать имущество грантополучателю, (3) что имущество передается без обременений (это соглашение часто модифицируется, чтобы допустить определенные обременения), (4) что лицо, предоставляющее право, не предприняло никаких действий по обременению имущества, (5) что грантополучатель должен имуществом беспрепятственно владеть и (6) что лицо, предоставляющее право, выполнит такие дополнительные гарантии в отношении земли, которые могут потребоваться (№ 3 и 4, которые во многом совпадают, иногда рассматриваются как один пункт). Английские соглашения могут быть описаны индивидуально или они могут быть включены путем ссылки, как в документе о предоставлении собственности «с общей гарантией и английскими соглашениями о праве собственности…

В Англии и Уэльсе

С 1989 года основными соглашениями, подразумеваемыми в Англии и Уэльсе в отношении «ограниченной» или «полной гарантии прав собственности», являются (если не указано иное):

1. что лицо, распоряжающееся имуществом, имеет право (с согласия любого другого лица, передающего имущество) распоряжаться имуществом так, как оно намеревается, и
2. что это лицо за свой счет сделает все, что в его разумных силах, чтобы передать лицу, которому оно распоряжается имуществом, право собственности, которое оно намеревается передать.
3. [В случае отчуждения существующего законного интереса] (а) если право собственности на интерес зарегистрировано, предполагается, что отчуждение осуществляется всей этой гарантией; (b) [если он незарегистрирован и не находится в аренде, то презумпция платы проста]
4. [Если речь идет об аренде] (a) договор аренды существует на момент продажи, и

(b) что не существует существующего нарушения условия или обязательства арендатора, а также ничего, что на тот момент могло бы привести к конфискации договора аренды.

Другие вопросы, касающиеся сборов, обременений и прав третьих лиц, различаются в зависимости от того, согласована ли полная или ограниченная гарантия прав собственности.

См. также

• Стоимость индивидуального трансфера

Дальнейшее чтение

• Ричард Р.В. Брукс и Кэрол М. Роуз , Спасение соседей: расово ограничительные соглашения, закон и социальные нормы. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 2013.
• Джеффри Д. Гонда, Несправедливые дела: дела об ограничительном пакте и возникновение движения за гражданские права. Чапел-Хилл, Северная Каролина: North Carolina Press, 2015.
• Клемент Э. Восе, Только кавказцы: Верховный суд, NAACP и дела об ограничительном пакте. Беркли, Калифорния: Издательство Калифорнийского университета, 1967.
• Рентон, Александр Вуд (1911). «Завет» . В Чисхолме, Хью (ред.). Британская энциклопедия . Том. 7 (11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. п. 339.