Планируемое развитие подразделения

Плановая застройка единиц ( PUD ) — это тип гибкого неевклидова устройства зонирования, которое переопределяет разрешенное использование земли в пределах установленной земельной площади. PUD состоят из единых планов участков, которые способствуют созданию открытых пространств, многофункционального жилья и землепользования, сохранению и устойчивости окружающей среды, а также гибкости развития. ^{[ 1 ]} Районы, преобразованные в PUD, включают в себя застройки, спроектированные группы различных и совместимых видов землепользования , таких как жилье , места отдыха , коммерческие центры и промышленные парки , в пределах одной отдельной застройки или подразделения . ^{[ 2 ]} Застроенные территории различаются по размеру и зональному использованию, например, промышленные, коммерческие и жилые. ^{[ 3 ]}^: 2 Другие типы подобных устройств зонирования включают плавающие зоны, наложенные зоны, специальное районное зонирование, кодексы, основанные на производительности , и передаваемые права на застройку . ^{[ 4 ]}^: 2

История

Концептуальные истоки PUD восходят к принятию в 1926 году Закона о разрешении типового планирования 1925 года Комитетом по региональному плану Нью-Йорка, который позволил решениям советов и комиссий по планированию предшествовать решениям, требуемым местными правилами зонирования. ^{[ 5 ]}^: 170 В частности, раздел 12 Закона о типовом планировании разрешает советам и комиссиям по планированию разумно модифицировать или изменять планы застройки, а также ограничивать среднюю плотность населения и общую площадь земель, покрытых зданиями. ^{[ 6 ]} Аналогичным образом, разделы 14 и 15 Стандартного закона о разрешении городского планирования 1928 года позволили комиссиям по планированию разрешать PUD на основании соглашения между правительством и разработчиками о принципах проектирования PUD и его влиянии как на окружающее сообщество, так и на экономику. ^{[ 6 ]}

Физическое происхождение ЛУН коренится в растущей субурбанизации середины двадцатого века, во время которой самые старые формы ЛУН в Америке появились вскоре после Второй мировой войны в застройках Левиттауна и Парк-Форест . ^{[ 7 ]}^: 703 Более широкое внедрение PUD возникло как в ответ на отсутствие эстетических различий среди загородных домов, так и на растущую потребность в более высокой плотности пригородов для размещения растущей численности населения. ^{[ 3 ]}^: 2 PUD решили проблемы крупномасштабной застройки пригородов с использованием нескольких отдельных видов землепользования, которые были эффективно объединены, сохраняя ценное открытое пространство и пригородную эстетику в рамках ограничений конкретных параметров участка. ^{[ 8 ]}^: 80 Первое свидетельство зонирования PUD было создано округом Принс-Джордж, штат Мэриленд , в 1949 году, в котором единица развития состояла из нескольких видов землепользования, в отличие от предыдущего обязательства округа использовать евклидово зонирование с использованием одной земли . ^{[ 9 ]}

Использование ЛУН в новых американских общинах было отчасти результатом некоторого международного влияния; Британские города, такие как Рестон в Англии , в 1950-х годах пытались увеличить свою экономическую базу за счет интеграции промышленных элементов в этот район. ^{[ 7 ]}^: 702 Хотя новым американским сообществам приходилось привлекать промышленность после развития жилого сектора, новые американские сообщества имели аналогичные экономические потребности с этими британскими городами и, следовательно, использовали PUDS для увеличения процента разрешенных промышленных площадей по отношению к жилым и нежилым площадям. ^{[ 7 ]}^: 702

Текущие определения

PUD — это средство регулирования земельных ресурсов, которое способствует крупномасштабному освоению земель смешанного использования с учетом особенностей конкретного участка. PUD представляют собой очень гибкую форму зонирования по сравнению с евклидовым зонированием , поскольку PUD способствуют инновационному и творческому дизайну, могут способствовать сохранению окружающей среды и доступному жилью , кластеризации и увеличению плотности. ^{[ 3 ]}^: 3 Там, где это целесообразно, этот тип развития способствует:

Предварительное завершение планов проекта до начала разработки ^{[ 4 ]}^: 20
Сочетание как землепользования, например, коммерческого и промышленного характера, так и типов жилья, что является более инновационным, чем стандартные постановления о зонировании. ^{[ 4 ]}^: 20
Объединение жилых земель в кластеры обеспечивает общественное и общее открытое пространство. ^{[ 5 ]}^: 180
Экологически безопасное сохранение чувствительных земель, таких как холмы или водно-болотные угодья, которые в противном случае были бы освоены. ^{[ 5 ]}^: 180
Сокращение выбросов парниковых газов , если PUD будет отдавать предпочтение пешеходной доступности наряду со смешанным использованием. ^{[ 5 ]}^: 180
Сокращение затрат на развитие и административных затрат, особенно затрат на инфраструктуру, такую как расходы на улицы, подъездные пути, а также водопроводные и канализационные линии. ^{[ 5 ]}^: 180
Расширение административных полномочий местных специалистов по планированию при отказе от действующих правил землепользования и жестких процессов утверждения территорий.
Улучшение переговорного процесса между застройщиком и государственными органами муниципалитетов. ^{[ 3 ]}^: 2
Увеличение плотности населения и уменьшение ширины улиц. ^{[ 4 ]}^: 20
Увеличение количества доступных общественных удобств, таких как велосипедные дорожки и центры отдыха, а также естественных открытых пространств. ^{[ 4 ]}^: 20

Часто ЛУН принимают самые разные формы: от небольших групп домов в сочетании с открытыми пространствами до новых и развивающихся городов с тысячами жителей и различными видами землепользования.

Смешение видов землепользования

PUD находятся в прямом противоречии с зонированием одного типа , которое традиционно подчеркивало зонирование в Соединенных Штатах после Village of Euclid v. Ambler Realty Co. решения по делу ^{[ 10 ]} В пределах ПУД зонирование становится гораздо более интегрированным, при этом различные виды землепользования и районы размещаются на соседних земельных участках. ^{[ 8 ]}^: 75 Принятие Закона о разрешении стандартного зонирования (SZEA) подтвердило, что плотность считается приоритетом регулирования, что дополнительно поддерживает развитие PUD за счет интеграции участков разного размера, различного использования зданий и сочетания различных типов жилья. ^{[ 11 ]}^: 553

PUDS сочетает в себе жилое и нежилое использование (например, офисы, коммерческие магазины и другие услуги) и привлекает разнообразное сообщество. ^{[ 11 ]}^: 550 Примечательно, что тротуары и улицы ПНП, как правило, более активны и безопасны как днем, так и ночью, а в часы пик наблюдается меньше заторов. ^{[ 11 ]}^: 550 Для одобрения разработки PUD необходимы подробные планы и процессы проверки из-за характера смешения жилых и нежилых помещений на земельных участках, которые ранее разрешались только для одноразового использования; утверждение PUD по существу требует юридического изменения зонирования, при котором отклонения и разрешения на условное использование должны быть согласованы советом по планированию муниципалитета или комиссией в отношении комплексного плана . ^{[ 4 ]}^: 20

Обслуживание мест общего пользования

Положения PUD включают рассмотрение способности владельцев или связанных с ними заинтересованных сторон обеспечивать содержание общих общественных зон; такие положения включают соответствующие затраты, уровень дохода и интересы заинтересованных сторон, а также характер как общей территории, так и окружающих застроек. ^{[ 12 ]} На протяжении всего процесса строительства, который уже запланирован и предварительно одобрен в рамках процесса подачи заявки на PUD, обслуживание зон общего пользования может обеспечиваться за счет расчетного обслуживания вторжений. ^{[ 8 ]}^: 76 Руководящие документы ассоциаций домовладельцев в рамках PUD после завершения строительства часто делегируют большую часть обязанностей по техническому обслуживанию владельцам, предполагая наименьший возможный объем ответственности. ^{[ 13 ]}

Принципы проектирования

Минимальный размер посылки

Требование к минимальному размеру участка может относиться как к жилым единицам, так и к акрам, и может варьироваться в зависимости как от типа, так и от местоположения застройки. ^{[ 7 ]}^: 705 Учитывая, что минимальные размеры участков редко являются фактором, необходимым для утверждения проекта, вместо этого чаще используются требования максимальной плотности, при этом основное внимание уделяется либо максимальному количеству квартир на акр, либо минимальному участку в акре на каждую жилую единицу. ^{[ 7 ]}^: 705

Использование разрешено

Разрешенное использование определяется путем выделения определенных процентов земли под жилое, коммерческое и промышленное использование. ^{[ 7 ]}^: 705 Часто выделяемая сумма зависит от процентного соотношения жилых и нежилых помещений на определенной территории. ^{[ 7 ]}^: 705

Плотность

Учитывая, что PUD ориентированы на интеграцию смешанного использования в определенную территорию, плотность рассчитывается на основе рейтинга интенсивности землепользования (LUI) Федерального жилищного закона , который включает площадь пола, открытое пространство, пригодность для жизни и места для отдыха в пределах одного числового числа. рейтинг. ^{[ 8 ]}^: 89

Дома и размещение домов

Дома в PUDS часто имеют доступ к большому общему открытому пространству вокруг дома, а также к небольшому частному двору. ^{[ 14 ]} Сгруппированные жилые дома и здания также обеспечивают домовладельцам более низкие цены за счет более низких затрат на инфраструктуру за счет более коротких улиц и предложения сочетания жилья на одну , две семьи и несколько семей. ^{[ 14 ]} PUD можно рассматривать как законную альтернативу зонированию больших участков на одну семью, поскольку земельная площадь может увеличить доступное жилое жилье, сохраняя при этом небольшое влияние на местные налоги на недвижимость. ^{[ 7 ]}^: 702 Дома можно размещать рядом с коммерческими и офисными землями, обеспечивая при этом сохранение других территорий. ^{[ 1 ]} Однако дома часто визуально имеют гаражи вместо веранд, поскольку они расположены на периферии по сравнению с небольшими торговыми центрами, созданными в рамках других инициатив PUD. ^{[ 1 ]}

Полезное общественное открытое пространство

Существует множество положений, которые PUD должны включить в отношении доступных открытых пространств, включая, после условного одобрения, положения, касающиеся количества, местоположения и содержания общественных мест. ^{[ 7 ]}^: 707 Одобрение таких положений может быть получено одним из следующих способов: соблюдение требования к минимальной площади по отношению к определенному количеству жилых единиц или прямому проценту от общей площади; утверждение советом по планированию предлагаемого расположения общественного открытого пространства; или соглашения о совместном содержании между жильцами — независимо от того, заключены ли они муниципалитетом или организованным жилым сообществом, например ассоциацией домовладельцев или общественным трастом. ^{[ 7 ]}^{: 707–708} Требование этих вышеупомянутых изменений состоит в том, чтобы гарантировать, что открытые общественные земли, объекты, удобства и предметы первой необходимости содержатся в хорошем состоянии для простоты общественного использования и доступности. ^{[ 8 ]}^: 92

Улицы

Схему улиц можно использовать для изменения характера жилого района, в частности, позволяя застройщикам гибко планировать здания без необходимости соблюдать правила зонирования, не относящиеся к PUD. ^{[ 15 ]} широкие, криволинейные и тупиковые улицы. Примерами могут служить ^{[ 1 ]} Использование этих схем улиц и круглых улиц позволяет застройщикам группировать здания и максимизировать доступное открытое пространство. ^{[ 16 ]} Существующие схемы улиц и кварталов, сохранение исторического наследия и резервирование фасадов первых этажей для нежилого и коммерческого использования также учитываются, когда сообщество одобряет PUD. ^{[ 11 ]}^: 556

Сочетание конструктивных особенностей

Гибкость включения множества удобств, таких как коммунальные услуги, места отдыха, школы и парки, в единицу застройки показывает, насколько нетрадиционные, евклидовы методы зонирования могут повысить возможности смешанного использования данного участка земли. ^{[ 8 ]}^: 76 Планы проектов PUD требуют баланса жилых помещений, таких как дома и квартиры на одну семью, и нежилых требований, гарантируя, что взаимодействующие люди и транспортные средства смогут безопасно и удобно перемещаться по различным зданиям, пространствам и улицам PUD. ^{[ 8 ]}^: 75 Право собственности и ответственность за такие PUD могут быть как государственными, так и частными. ^{[ 14 ]}

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Роэ, Уильям (2009). «От местного к глобальному: сто лет планирования района». Журнал Американской ассоциации планирования . 75 (2): 224. дои : 10.1080/01944360902751077 . S2CID 154967605 .
^ Уиттемор, Эндрю (2014). «Новый коммунализм: нереализованное видение планового развития единиц середины двадцатого века» . Журнал истории планирования . 14 (3): 1–16. дои : 10.1177/1538513214553394 . S2CID 141600504 . Проверено 28 сентября 2021 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Дэвид, Нина (2009). «Роль структуры управления развитием во внедрении инструментов гибкого планирования: выводы из истории проекта развития локального запланированного подразделения». Журнал планирования образования и исследований .
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж Гаджар, Нити А. (2007). Оценка зонирования на основе форм: инструмент зонирования для проектирования искусственной среды (магистерская диссертация). Университет Цинциннати . Проверено 5 декабря 2022 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Кэллис, Дэвид; Фрейлих, Роберт; Росс-Саксер, Шелли (1994). Землепользование (7-е изд.). Западное академическое издательство. ISBN 978-1-63459-687-9 .
^ Перейти обратно: ^а ^б Аренс, Клиффорд (зима 1970 г.). «Планируемое развитие подразделения». Обзор законодательства штата Миссури . 35 (1) (17 изд.): 28–29.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к Штернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс (1972). «Планируемое развитие подразделения: экологическая субоптимизация». Экологические дела . 1 (4) (17 изд.).
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к Штернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс; Листокин, Давид (1974). «Законодательство о планируемом развитии подразделений: краткое изложение необходимых соображений». Ежегодник городского права . 9 .
^ Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 17. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .
^ Крейг, Дэвид (1965). «Планируемое развитие объекта, вид со стороны мэрии» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 127–135. дои : 10.2307/3311037 . JSTOR 3311037 .
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Викершем, Джей (2001). «Критика зонирования Джейн Джейкоб: от Евклида до Портленда и за его пределами». Обзор законодательства Бостонского колледжа по вопросам окружающей среды . 28 (4).
^ Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 21. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .
^ «Ответственность ТСЖ за техническое обслуживание кондоминиумов и планируемых застроек» . ЭХО. Май 2009 года . Проверено 6 августа 2014 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 19. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .
^ Сиган, Бернард (1994). «Незонирование – лучшее зонирование». Обзор западного права Калифорнии . 31 (1): 128.
^ Красновецкий, Ян (1965). «Планируемое развитие подразделений: вызов устоявшейся теории и практике контроля за землепользованием» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 48. дои : 10.2307/3311034 . JSTOR 3311034 .

[:6-1] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Роэ, Уильям (2009). «От местного к глобальному: сто лет планирования района». Журнал Американской ассоциации планирования . 75 (2): 224. дои : 10.1080/01944360902751077 . S2CID 154967605 .

[2] Уиттемор, Эндрю (2014). «Новый коммунализм: нереализованное видение планового развития единиц середины двадцатого века» . Журнал истории планирования . 14 (3): 1–16. дои : 10.1177/1538513214553394 . S2CID 141600504 . Проверено 28 сентября 2021 г.

[David_2009-3] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Дэвид, Нина (2009). «Роль структуры управления развитием во внедрении инструментов гибкого планирования: выводы из истории проекта развития локального запланированного подразделения». Журнал планирования образования и исследований .

[Gajjar-4] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж Гаджар, Нити А. (2007). Оценка зонирования на основе форм: инструмент зонирования для проектирования искусственной среды (магистерская диссертация). Университет Цинциннати . Проверено 5 декабря 2022 г.

[Callies_1994-5] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Кэллис, Дэвид; Фрейлих, Роберт; Росс-Саксер, Шелли (1994). Землепользование (7-е изд.). Западное академическое издательство. ISBN 978-1-63459-687-9 .

[Ahrens_1970_pp28–29-6] Перейти обратно: ^а ^б Аренс, Клиффорд (зима 1970 г.). «Планируемое развитие подразделения». Обзор законодательства штата Миссури . 35 (1) (17 изд.): 28–29.

[Sternlieb_1972-7] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к Штернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс (1972). «Планируемое развитие подразделения: экологическая субоптимизация». Экологические дела . 1 (4) (17 изд.).

[Sternlieb_1974-8] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к Штернлиб, Джордж; Берчелл, Роберт; Хьюз, Джеймс; Листокин, Давид (1974). «Законодательство о планируемом развитии подразделений: краткое изложение необходимых соображений». Ежегодник городского права . 9 .

[9] Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 17. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .

[10] Крейг, Дэвид (1965). «Планируемое развитие объекта, вид со стороны мэрии» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 127–135. дои : 10.2307/3311037 . JSTOR 3311037 .

[Wickersham_2001-11] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Викершем, Джей (2001). «Критика зонирования Джейн Джейкоб: от Евклида до Портленда и за его пределами». Обзор законодательства Бостонского колледжа по вопросам окружающей среды . 28 (4).

[12] Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 21. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .

[13] «Ответственность ТСЖ за техническое обслуживание кондоминиумов и планируемых застроек» . ЭХО. Май 2009 года . Проверено 6 августа 2014 г.

[:7-14] Перейти обратно: ^а ^б ^с Ханке, Байрон (1965). «Планируемая застройка и интенсивность землепользования» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 19. дои : 10.2307/3311033 . JSTOR 3311033 .

[15] Сиган, Бернард (1994). «Незонирование – лучшее зонирование». Обзор западного права Калифорнии . 31 (1): 128.

[16] Красновецкий, Ян (1965). «Планируемое развитие подразделений: вызов устоявшейся теории и практике контроля за землепользованием» . Обзор права Пенсильванского университета . 114 (1): 48. дои : 10.2307/3311034 . JSTOR 3311034 .

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]