Передаваемые права на разработку
Передаваемые права застройки (TDR) — это метод, с помощью которого застройщики могут приобретать права застройки определенных участков в пределах назначенного «отправляющего района» и передавать права другому «принимающему району», чтобы увеличить плотность своей новой застройки. В основе программы передачи прав застройки лежит идея о том, что вся земля обладает комплексом прав собственности. [1] Он используется для контроля землепользования в дополнение к планированию землепользования и зонированию для более эффективного управления ростом городов и сохранения земель.
Описание
[ редактировать ]Процесс СПТБ можно рассматривать как инструмент сдерживания разрастания городов путем концентрации развития. СПТБ – это правовой механизм, предлагаемый в некоторых юрисдикциях местных органов власти в качестве формы контроля за развитием . В Соединенных Штатах TDR также является способом избежать конституционных проблем, связанных с изменением зонирования территорий, которые в противном случае лишили бы значительную часть стоимости собственности. Эта процедура предлагает землевладельцам финансовые стимулы или бонусы за сохранение и поддержание экологической, исторической или сельскохозяйственной ценности их земли. СПТБ основана на концепции, согласно которой вместе с владением землей возникает право на землепользование или освоение земель . Эти права на земельную застройку в некоторых юрисдикциях могут быть использованы, неиспользованы, проданы или иным образом переданы владельцем участка. [2] : 3 [3]
Районы отправки обычно состоят из территорий с желательными характеристиками, которые находятся под угрозой застройки, таких как сельскохозяйственные угодья или дикая природа, но также могут быть недавно признанными историческими объектами. Альтернативно, участки со зданиями, которые не используют весь свой доступный размер, имеют «избыточную» развиваемую мощность, которую можно передать на другие участки, возможно, примыкающие к первым участкам. [4]
Принимающие районы обычно расположены в городских районах, созревших для развития. Принимающие районы, как правило, представляют собой районы, более подходящие для застройки с более высокой плотностью застройки, а отправляющие районы — это территории с экологическими, историческими или сельскохозяйственными ценностями, которые округ, город или поселок хотят сохранить. [4]
Кредитные банки СПТБ могут использоваться для хранения приобретенных прав на застройку, если проект развития принимающей территории еще не определен. Этот механизм используется, когда время продажи в зоне отправки не совпадает с развитием событий в зоне приема. Это также полезно для сообществ, у которых есть возможность приобрести права на территорию, представляющую большой природоохранный интерес, но у которых нет проекта развития, который мог бы обеспечить более высокую плотность в данный момент. В Массачусетсе рекомендуется, чтобы кредитные банки СПТБ управлялись сторонней организацией, уполномоченной вести переговоры о продаже прав на застройку, например некоммерческой организацией или агентством, действующим внутри сообщества. [5]
Яркие примеры
[ редактировать ]
Широко известным примером районных СПТБ является сельскохозяйственный заповедник округа Монтгомери, штат Мэриленд . [6] Программы СПТБ были реализованы в более чем 200 общинах США. [2] : 25 в нескольких штатах, включая Колорадо , [7] Массачусетс , [8] Вирджиния [9] и Вашингтон . [10] В Нью-Йорке есть ограничения на права на воздух каждого здания, но они могут свободно передаваться. [11] [12] [13] [14]
Одним из наиболее известных примеров СПТБ является дело Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка (1978 г.). Верховный суд США постановил, что городская комиссия по сохранению достопримечательностей не лишила владельцев Центрального вокзала никакой экономической ценности, отказав им в праве построить офисное здание над станцией. Владельцы терминалов обладали правами на воздух , которые можно было использовать в качестве TDR для строительства на других их объектах выше, чем это допускается обычным зонированием. [15]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 675. ИСБН 978-0415862875 .
- ^ Jump up to: а б Нельсон, Артур К.; Пруц, Рик; Вудрафф, Дуг (2011). Справочник TDR: Разработка и реализация программ передачи прав на развитие . Вашингтон, округ Колумбия: Island Press. ISBN 9781610911597 .
- ^ «Передача прав на застройку; информационный бюллетень» (PDF) . Вашингтон, округ Колумбия: Американский фонд сельскохозяйственных угодий. Апрель 2008 г. Архивировано из оригинала (PDF) 16 января 2011 г.
- ^ Jump up to: а б «Модули набора инструментов для разумного роста/умной энергетики — передача прав на развитие» . Бостон, Массачусетс: Исполнительное управление энергетики и окружающей среды штата Массачусетс (Mass EEA) . Проверено 5 марта 2022 г.
- ^ «Передача прав на застройку; Типовой подзаконный акт» (PDF) . Постановления модуля «Интеллектуальный рост/Интеллектуальная энергетика». Массовая ЕЭЗ. 2005.
- ^ «Сельскохозяйственный резерв» . Силвер-Спринг, Мэриленд: Департамент планирования округа Монтгомери. 05.11.2018.
- ^ «Программа передаваемых прав на застройку» . Недвижимость и земля . Округ Боулдер, штат Колорадо . Проверено 5 марта 2022 г.
- ^ «Тематические исследования — передача прав на застройку» . Вопросы энергетики и окружающей среды . Содружество Массачусетс . Проверено 5 марта 2022 г.
- ^ Ллойд-младший, Т. Престон (7 сентября 2012 г.). «Передача прав на застройку в Вирджинии: выход на рынок прав на землепользование» . Ричмонд, Вирджиния: Уильямс Маллен.
- ^ «Передача прав на застройку округа Кинг, штат Вашингтон» . Устойчивое здание . Округ Кинг, штат Вашингтон. 2019-08-12.
- ^ Уэйнрайт, Оливер (5 февраля 2019 г.). «Супервысокие, суперхудые, супердорогие: «карандашные башни» супербогатых людей Нью-Йорка» . Хранитель .
«Это система ограничения и торговли квотами», — говорит она, поэтому, как только права на воздух будут переданы малоэтажному участку, они останутся низкими навсегда. Правила просто позволяют перемещать потенциальную площадь, но не создавать ее.
- ^ «Передаваемые права на застройку» . Департамент городского планирования . Город Нью-Йорк . Проверено 5 марта 2022 г.
- ^ Синклер Колман, Мишель (18 декабря 2017 г.). «Понимание силы прав на воздух» . Будущий Нью-Йорк . Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: CityRealty.
- ^ «Случайный горизонт: проект более продуманного города» . Инициативы . Муниципальное художественное общество Нью-Йорка . Проверено 5 марта 2022 г.
- ^ Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка , 438 US 104 (1978)