Ипотечная инвестиционная корпорация

Требует обновления, чтобы отразить действующий Закон о подоходном налоге и рост стран со средним уровнем дохода, которые торгуют на TSX.

Ипотечная инвестиционная корпорация или MIC — это инвестиционно -кредитная компания, созданная специально для ипотечного кредитования (в первую очередь жилищного ипотечного кредитования) в Канаде . Акции MIC являются квалифицированными инвестициями в соответствии с Законом о подоходном налоге (Канада) для RDSP , RRSP , RRIF , TFSA или RESP . Ипотечные инвестиционные корпорации, как правило, регистрируются и лицензируются в провинции, а управление ипотечным фондом осуществляется под руководством лицензированных в провинции ипотечных брокеров и агентов по недвижимости.

Ипотечный портфель MIC может включать в себя все: от небольших вторичных ипотечных кредитов на жилую недвижимость до коммерческих ипотечных кредитов и ипотечных кредитов на развитие новых проектов. Любая инвестиция обычно основана на тщательном исследовании объекта недвижимости. Типичный кредит MIC (в идеале) никогда не должен превышать определенный процент (обычно от 60% до 85%) от текущей стоимости имущества. Сравните это с готовностью обычного банка предоставить кредит в размере 80% стоимости недвижимости, а иногда и 100%. Инвестиционные стратегии MIC значительно различаются, как и их нормы прибыли на инвестированный капитал . Недавние MIC принесли инвесторам доход от 6% до 12%, однако доходность варьируется в зависимости не только от инвестиционной стратегии конкретного MIC, но и от характера самой инвестиционной доли. Некоторые акции MIC рассчитаны на период владения до года, а другие акции MIC требуют, чтобы инвестор держал их в течение более длительного периода, в некоторых случаях до 10 лет. Доходность обычно увеличивается, когда периоды удержания длиннее, и ниже для акций, которые сразу становятся ликвидными после короткого периода удержания, например, одного года.

MIC организованы для инвестирования в пулы ипотечных кредитов. Прибыль, полученная ОПК, распределяется между акционерами в соответствии с их пропорциональными долями. Ипотечные кредиты обеспечиваются недвижимостью, часто в сочетании с другими формами обеспечения, такими как личные и корпоративные гарантии, общие соглашения об обеспечении и уступки материальных контрактов, таких как страховые полисы , подготовленные юристами MIC.

Закон о подоходном налоге

Закон о подоходном налоге, Раздел 130.1: Основные правила

1. В ОПК должно быть не менее 20 акционеров .

2. ВПК, как правило, широко распространены. Ни один акционер не может владеть более 25% общего акционерного капитала ОПК. Акционеры, чьи акции MIC хранятся на зарегистрированных счетах (RRSP, TFSA и т. д.), ограничены до 10% из-за правил, ограничивающих владение этими счетами капитала .

3. Не менее 50% активов MIC должны составлять жилищные ипотечные кредиты и/или наличные и застрахованные депозиты в Канадской корпорации страхования депозитов финансовых учреждениях, являющихся членами .

4. ОПК может инвестировать до 25% своих активов непосредственно в недвижимость, но не может осваивать землю или заниматься строительством. Этот верхний предел владения недвижимостью не включает недвижимость, приобретенную в результате дефолта по ипотеке.

5. MIC является сквозным инвестиционным механизмом и распределяет 100% своего чистого дохода среди своих акционеров.

6. Все инвестиции со средним уровнем дохода должны осуществляться в Канаде, однако страны со средним уровнем дохода могут принимать инвестиционный капитал из-за пределов Канады.

7. MIC является корпорацией, освобожденной от налогов, поскольку вместо этого ее доходы облагаются налогом в руках ее акционеров.

8. Дивиденды, полученные по акциям, находящимся в прямом владении, не принадлежащим RRSP или RRIF, облагаются налогом как процентный доход, находящийся в руках акционера. Дивиденды могут быть получены в виде денежных средств или дополнительных акций.

9. Акции ОПК являются квалифицированными инвестициями RRSP и RRIF .

10. MIC может распределять дивиденды, обычно проценты от ипотечных кредитов и доходы от владения недвижимостью, а также дивиденды от прироста капитала , как правило, от продажи своих инвестиций в недвижимость.

11. Годовая финансовая отчетность MIC должна подвергаться аудиту.

12. Страны со средним уровнем дохода могут использовать финансовый рычаг, используя заемные средства для частичного финансирования активов.

Преимущества

Ниже приведены некоторые преимущества, связанные с инвестированием в страны со средним уровнем дохода:

• Синдицированная канадская недвижимость как от отечественных, так и от иностранных инвесторов.
• Высокая урожайность. Таргетинг > 6%
• Нерегулируемый. Гибкие коэффициенты амортизации и LTV.
• Специальный налоговый режим (раздел 130.1 или 130.1(6)(B) Закона о подоходном налоге). Акции MIC обычно представляют собой «квалифицированные инвестиции» для планов отложенного дохода , включая зарегистрированные планы пенсионных накоплений («RRSP»), зарегистрированные пенсионные фонды («RRSP»). RRIFs»), необлагаемые налогом сберегательные счета («TFSA»), планы участия в отложенной прибыли («DPSP»), зарегистрированные планы сбережений на образование («RESP») и зарегистрированные планы сбережений по инвалидности («RDSP»)

Риски

Ниже приведены некоторые риски, связанные с инвестированием в страны со средним уровнем дохода:

• Мошенничество менее вероятно, поскольку MIC должен ежегодно предоставлять проверенную финансовую отчетность. Проверьте финансовую отчетность и выясните, не подпадает ли к MIC какие-либо судебные иски.
• Потеря статуса MIC - несоблюдение правил Закона о подоходном налоге приведет к тому, что MIC будет облагать свой доход налогом до того, как он будет распределен между акционерами, и значительно снизит прибыль.
• (Не)компетентность менеджера – успех MIC в решающей степени зависит от опыта, знаний, суждений и добросовестности менеджеров. Знают ли они бизнес, знают ли они свой рынок и имеют ли они опыт успеха? Могут ли и найдут ли они устойчивый поток новых ипотечных кредитов, чтобы поддерживать приток доходов? Воспринимайте это как собеседование.
• Использование кредита: правила разрешают ВПК занимать деньги, но некоторые делают больше, чем другие. Разница между более низкими ставками заимствований и кредитования ВПК повысит способность генерировать доходы акционеров, но также увеличит риск. Проверенная финансовая отчетность покажет, сколько MIC взял взаймы. В проспекте будет указано, имеет ли MIC политику ограничения размера займов. Многие из стран со средним уровнем дохода являются довольно краткосрочными кредиторами - 24 месяца или около того - что снижает процентный риск и должно позволить странам со средним уровнем дохода постоянно корректировать свою кредитную ставку, чтобы соответствовать увеличению или уменьшению общих процентных ставок, и сохранять спред между своим кредитованием и своим банком. ставки по займам постоянны.
• Невыполнение обязательств по ипотечным кредитам – ипотечные заемщики могут не погасить свою задолженность; Все страны со средним уровнем дохода заявляют, что очень осторожно относятся к тому, кому они дают кредиты, но некоторые из них явно находятся в нише, куда банки не вступают, или во второй ипотеке. MIC получает более высокую процентную ставку, но это связано с более высоким риском. По крайней мере, один MIC — Cooper Pacific — имеет два фонда: один выдает первые ипотечные кредиты с доходностью 8%, а другой — вторые ипотечные кредиты с доходностью 12%. «Вы делаете свой выбор и рискуете».
• Спад рынка/географическая концентрация – некоторые страны со средним уровнем дохода, более мелкие, сконцентрированы на очень ограниченных рынках, таких как Вестборо в Оттаве или Эджворт в северной Альберте. Оттава — стабильный рынок, но что произойдет с Эджвортом, если нефтяная промышленность значительно охладится, как это случалось в прошлом? Общий экономический спад повсюду приведет к увеличению числа заемщиков, испытывающих трудности с погашением долга.
• Ликвидность (нельзя продать) – основной метод возврата денег – это не продажа на каком-то рынке, поскольку, хотя некоторые страны со средним уровнем дохода (23 или около того) являются публично котируемыми компаниями, не все таковыми являются. Для непубличных ОПК руководство обязано выкупить акции; ограничения различаются в зависимости от MIC, могут ли средства быть проданы/выведены немедленно или с уведомлением за 30/60/90 дней; для более мелких стран со средним уровнем дохода может вступить в силу ограничение Закона о подоходном налоге, согласно которому каждая страна со средним уровнем дохода должна иметь не менее 20 акционеров.
• Чувствительность цены к доходности. Как и в случае с облигациями, инвестиционными трастами недвижимости и другими инвестициями, приобретенными ради доходности, рост процентных ставок снизит цену, которую другие инвесторы готовы платить за акции MIC. Степень риска будет зависеть от продолжительности ипотечных кредитов, находящихся в портфеле, причем те, которые ориентированы на краткосрочные ипотечные кредиты на строительство, имеют меньший риск, чем долгосрочные ипотечные кредиты.