Дробная собственность

Долевое владение — это метод, при котором несколько несвязанных сторон могут разделить и снизить риск владения дорогостоящим материальным активом, обычно самолетом , яхтой или частью курортной недвижимости. Это можно сделать по чисто денежным причинам, но обычно требуется некоторый личный доступ. Одним из основных мотиваторов дробной покупки является возможность разделить расходы на содержание актива, который не будет использоваться постоянно одним владельцем.

Каждое долевое предприятие требует своего рода управления для соблюдения правил и положений (которые согласовываются до покупки доли) и поддержания актива в степени, указанной в документах о собственности. Как правило, руководство будет контролировать ежедневную работу более чем одного объекта недвижимости, хотя в этом нет необходимости. Один дробный актив может управляться одним предприятием. Каждому владельцу гарантируется определенный объем доступа к активу, который обычно может быть использован или предложен публике в качестве аренды или чартера. Доход обычно делится между управляющей компанией и долевым владельцем, если только владелец не найдет арендатора сам. Кроме того, каждый владелец платит часть ежегодных сборов за управление и обслуживание в зависимости от процента владения.

В бизнесе . долевая собственность это процентная доля дорогого актива — Акции продаются индивидуальным владельцам. Обычно компания управляет активом от имени владельцев, которые платят ежемесячные/ежегодные комиссии за управление плюс переменные (например, почасовые, подневные) сборы за использование. В случае быстро обесценивающихся активов управляющая компания может продать актив и распределить выручку обратно владельцам, которые затем могут потребовать возмещения капитальных потерь и, при желании, приобрести часть нового актива.

Вопрос о том, обеспечивает ли долевое владение финансовое преимущество перед арендой, является продолжающимся спором, и в некоторых странах и регионах действуют налоговые законы, которые предоставляют владельцам дополнительные льготы, такие как скидки на потери капитала, в то время как другие могут наказывать владение недвижимостью по сравнению с арендой.

Авиация

Дробное владение дает физическому лицу или компании возможность приобрести долю в самолете. В зависимости от потребностей эксплуатанта можно приобрести акции от 1/16 самолета, обеспечивающего около 37,5 часов полетного времени в год, до 1/2 самолета. Чаще всего приобретаемые суммы обычно составляют от 1/8 до 1/4 (от 75 до 150 летных часов в год) самолета. ^[1] Хотя владелец получает право собственности на часть своих инвестиций, они не закрепляются за специальным самолетом для использования. Вместо этого им предоставляется доступ к пулу аналогичных самолетов, и поэтому теоретически владелец никогда не сможет летать на своем титулованном самолете.

Совладельцы (именуемые «владельцами») самолетов долевой программы должны платить процент от покупной цены самолета, который пропорционален количеству часов, которые они хотят налетать в год, в течение срока действия своего контракта - обычно 5 лет. Помимо цены, взимаются сборы за все занятые часы полета (которые меняются в зависимости от изменений цен на топливо), а также ежемесячные фиксированные управленческие сборы, которые покрывают обслуживание и администрирование программы. Взамен клиент получает заранее определенное количество часов на самолете по своему выбору, исходя из потребностей владельца и суммы, которую он готов заплатить. Дробным владельцам гарантируется, что этот самолет или другой самолет той же модели или аналогичного типа будет доступен 24 часа в сутки, 365 дней в году, с уведомлением всего за четыре часа. ^[1] Кроме того, управляющая компания обеспечивает все услуги по расписанию, планированию рейсов, укомплектованию персоналом, питанию, техническому обслуживанию, связи и страхованию. Долевой собственник просто берет трубку, звонит диспетчеру, запрашивает рейс и едет в аэропорт.

История

Термин «долевое владение» первоначально стал популярным для бизнес-джетов . Ричард Сантулли из NetJets был пионером концепции, позволяющей предприятиям приобретать акции самолетов для снижения затрат. ^{[ нужна ссылка ]} При использовании частичного плана полета участники обычно летают на любом доступном самолете, не обязательно на том, в котором они владеют акциями. При необходимости управляющая компания будет переставлять самолеты и предоставлять летные экипажи. Компании с более высокими потребностями покупают акции большего размера, чтобы получить доступ к большему количеству времени.

Концепция долевого владения с тех пор была распространена на самолеты меньшего размера и теперь стала обычным явлением для одномоторных поршневых самолетов, таких как Cirrus SR22 , которые находятся за пределами финансовых возможностей многих частных пилотов. Применяются те же концепции, за исключением того, что управляющая компания не может предоставлять летные экипажи или перемещать воздушное судно.

Многие пилоты собираются вместе, чтобы купить легкие самолеты в частной долевой собственности, которую часто называют групповым полетом.

Дробное владение сыграло значительную роль в оживлении промышленности авиации общего назначения с конца 1990-х годов, и большинство производителей активно поддерживают программы долевого владения.

Долевое владение имуществом

Дробное владение просто означает разделение любого актива на части или доли. Если «актив» является собственностью, право собственности или документ можно по закону разделить на доли. В некоторых случаях это делается путем создания «мезонинной структуры», то есть создания компании, которая владеет собственностью, а затем позволяет нескольким владельцам или инвесторам владеть акциями компании. Эти акции затем могут быть куплены и принадлежать нескольким лицам. Причины возникновения «мезонинной структуры» могут быть разными. Двумя распространенными причинами являются разрешение передачи акций без необходимости отражать изменения в праве собственности или документе на собственность, а также налоговые льготы.

Другой тип долевой собственности, не являющийся частью секьюритизированного бизнес-плана, — это общая аренда, которая основана на законах о недвижимости большинства, если не всех штатов. Основное отличие состоит в том, что спонсор или другие владельцы не имеют права на наследство в случае смерти одного или нескольких владельцев. Там, где есть сходство с равным разделением эксплуатационных расходов, доходов от аренды и доступа, поразительным отличием является свободная передача доли владельца в собственности без учета других владельцев собственности.

Долевая собственность на недвижимость и ее документ также дают акционерам определенные права пользования, обычно в виде недель. Концептуально долевое владение — это не то же самое, что таймшер . Дробное владение дает большую часть преимуществ свободы и использования, предлагаемых таймшером; однако фундаментальное отличие долевого владения состоит в том, что покупатель владеет частью титула (в отличие от единиц «времени»). Следовательно, если стоимость собственности растет (или обесценивается), то же самое происходит и с акциями. Как и в случае с полной собственностью, долевые владельцы могут продавать недвижимость в любой момент, когда они сочтут это необходимым или целесообразным, высвобождая прирост капитала от своих в « кирпич и раствор » инвестиций .

Недвижимость

Практика объединения семей и друзей для совместного владения загородной недвижимостью существует уже много лет. Но индустрия долевой собственности зародилась в США на горнолыжных курортах Скалистых гор в начале 1990-х годов. Эти первые дробные застройки показали, что люди не хотят покупать целые дома, которые они будут использовать в горах только несколько недель в году. По данным исследовательской компании Ragatz Associates, в 2017 году в Северной Америке было зарегистрировано более 312 дробных проектов. ^[2] В горном регионе США находится большая часть доступной активной дробной собственности, за ним следует Тихоокеанский регион США. Преобладающим видом досуга для владельцев долевой собственности в горном регионе США является катание на лыжах. В 2018 году наиболее распространенным дробным размером, доступным для покупки в Северной Америке, является владение одной четвертью, что дает владельцам три месяца общего годового использования. ^[3]

За пределами США некоммерческая форма долевой собственности существует уже несколько десятилетий. В этой форме отдельные лица (а не члены семьи или друзья), не связанные друг с другом, образуют частные синдикаты для покупки, например, недвижимости для отдыха или лодок. Эти синдикаты действуют как частные группы членов с небольшим количеством участников на некоммерческой основе, обычно просто распределяя расходы и использование. Эти группы могут включать в себя активы, начиная от скромных квартир или объектов недвижимости типа кондоминиума до недвижимости стоимостью в несколько миллионов евро/долларов, и использовать свою способность совершать коллективные покупки дополнительных активов, таких как лодки или транспортные средства, в качестве дополнительных объектов, сохраняя при этом контроль полностью внутри членов группы. группа. ^{[ нужна ссылка ]}

Популярность термина « долевое владение» вызвала обширный ребрендинг в сфере недвижимости в других отраслях, где аналогичные концепции, такие как таймшеры , уже хорошо зарекомендовали себя. Основное различие между таймшером и долевым владением заключается в том, что с помощью таймшера вы покупаете право пользования недвижимостью, а при долевом владении вы покупаете недвижимость. Вы получаете оформленный участок недвижимости, но не весь участок. ^[4]

Дробное владение делит недвижимость на более доступные сегменты для отдельных лиц, а также сопоставляет время владения отдельным лицом с фактическим временем его использования. Дробная доля дает владельцам определенные привилегии, например, количество дней или недель, в течение которых они могут пользоваться собственностью. Иногда недвижимость продается по истечении заранее определенного времени, при этом соответствующая выручка распределяется обратно владельцам. Некоторые группы частных владельцев разработали весьма сложные схемы распределения использования и другие функции, основанные на принципе попытки максимально приблизиться к гибкости индивидуальной собственности и компромисса только в минимальной степени, необходимой для размещения нескольких владельцев. В таких схемах основное соглашение заключается между самими участниками, тогда как в большинстве коммерческих схем долевого владения основные отношения владельца заключаются с застройщиком и/или организатором схемы.

Клубы частных резиденций

Клубы частных резиденций — это элитный сегмент рынка частичной недвижимости. Исследовательская фирма Ragatz Associates определяет частный жилой клуб как дробную собственность, которая продается по цене 1000 долларов США за квадратный фут или выше. ^[2] Клубы частных резиденций предоставляют услуги и удобства пятизвездочных отелей, а некоторые группы роскошных отелей имеют собственные клубы. Иногда членство в клубе частного дома дает его члену только право на использование клубной собственности и услуг, без прав собственности на саму недвижимость. Обратите внимание, что клуб в частном доме отличается от клуба назначения , хотя эти термины иногда используются как синонимы.

Помимо роскошных частных резиденций-клубов, в долевое владение могут быть переданы отдельные «автономные» дома для отдыха и квартиры. Этот процесс частичного преобразования дома может быть выполнен любым знающим продавцом или через дробную консалтинговую компанию. Преимущество частичного преобразования дома включает в себя возможность домовладельца оставить себе часть собственности, погасить долг и сократить расходы.

Ключевым аспектом для любого долевого владельца является понимание своих прав использования и планов резервирования. Они варьируются от объекта к объекту недвижимости. Некоторые предлагают фиксированные периоды проживания, в течение которых владелец использует одно и то же время каждый год. Некоторые предлагают «плавающие» периоды, в течение которых время занятости колеблется в течение года, а некоторые предлагают сочетание этих периодов: какое-то время фиксированное, а какое-то плавающее.

Еще одним вариантом бизнес-модели являются так называемые «курорты назначения». Обычно это объекты недвижимости, будь то гостиничные номера, люксы или отдельно стоящие виллы, расположенные на территории, принадлежащей и управляемой застройщиком отеля, и обеспечивающие удобства, обычно ожидаемые от высококлассного отеля или курорта. Некоторые отели также развиваются как кондо-отели , в которых отдельные номера продаются отдельным владельцам. ^[5]

Другие области

Частная собственность также начинает проявляться в отношении предметов роскоши, таких как небольшие яхты и мегаяхты , реактивные самолеты (особенно бизнес-джеты ) и элитные дома на колесах.

Дробное владение яхтами/лодками дает любителям морского спорта право владения долями в яхтах любого размера и назначения. Некоторые программы продают фактическую долю в судах, а другие продают «членство», когда членские взносы предоставляют доступ к лодкам, но не право собственности. Дробные яхтенные компании продают акции/членство в небольших моторных лодках, парусных лодках, яхтах среднего класса, вплоть до мегаяхт, для однодневного использования, многолетних контрактов или договоренностей, подобных чартеру. ^[5]

См. также

Цитаты и ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б «Дробильная собственность» . Пилотный журнал AOPA . 17 февраля 2005 г. Проверено 9 декабря 2010 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Краткий обзор: индустрия курортной недвижимости совместного владения в Северной Америке, 2018 г.» (PDF) . Рагац Ассошиэйтс . Проверено 17 мая 2018 г.
^ Рагац Ассошиэйтс. «Доступность долевого владения в США, анализ 2018 года» . Роскошный дробный гид . Проверено 17 мая 2018 г.
^ Джанель Орси; Эмили Доскоу (24 мая 2009 г.). Решение для совместного использования: как сэкономить деньги, упростить свою жизнь и создать сообщество . Ноло. стр. 168 –. ISBN 978-1-4133-1021-4 . Проверено 5 ноября 2011 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Хьюз, Кейт (01 марта 2008 г.). «Как жить как миллионер – даже если это только неполный рабочий день» . Independent.co.uk . Независимые новости и СМИ. Архивировано из оригинала 14 апреля 2008 года . Проверено 8 апреля 2008 г.

Внешние ссылки

Кристи, Лес (23 июня 2006 г.). «Дома на миллион долларов… за небольшую цену» . Журнал «Деньги» . Кабельная новостная сеть . Проверено 23 декабря 2007 г.
Денайер, Люси (16 сентября 2007 г.). «Дели и делитесь одинаково» . Санди Таймс . Лондон: Газеты «Таймс» . Проверено 23 декабря 2007 г.

[aopa_frax-1] Перейти обратно: ^а ^б «Дробильная собственность» . Пилотный журнал AOPA . 17 февраля 2005 г. Проверено 9 декабря 2010 г.

[ragatz-2] Перейти обратно: ^а ^б «Краткий обзор: индустрия курортной недвижимости совместного владения в Северной Америке, 2018 г.» (PDF) . Рагац Ассошиэйтс . Проверено 17 мая 2018 г.

[3] Рагац Ассошиэйтс. «Доступность долевого владения в США, анализ 2018 года» . Роскошный дробный гид . Проверено 17 мая 2018 г.

[OrsiDoskow2009-4] Джанель Орси; Эмили Доскоу (24 мая 2009 г.). Решение для совместного использования: как сэкономить деньги, упростить свою жизнь и создать сообщество . Ноло. стр. 168 –. ISBN 978-1-4133-1021-4 . Проверено 5 ноября 2011 г.

[IndMillion-5] Перейти обратно: ^а ^б Хьюз, Кейт (01 марта 2008 г.). «Как жить как миллионер – даже если это только неполный рабочий день» . Independent.co.uk . Независимые новости и СМИ. Архивировано из оригинала 14 апреля 2008 года . Проверено 8 апреля 2008 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]