Аналогичный обмен

Аналогичный обмен в соответствии с налоговым законодательством США , также известный как обмен 1031 , представляет собой транзакцию или серию транзакций, которые позволяют избавиться от актива и приобрести другой замещающий актив без возникновения текущих налоговых обязательств от продажи первый актив. Аналогичный обмен может включать обмен одного бизнеса на другой бизнес, одну инвестиционную недвижимость в недвижимость на другую инвестиционную недвижимость, скот на отвечающий требованиям домашний скот и обмен других соответствующих активов. Подобные обмены характеризуются как налоговые льготы или «налоговые лазейки». ^[1]

Раздел 1031 Налогового кодекса США

Этот вид транзакции также называется « обменом 1031 », поскольку раздел 1031 Налогового кодекса США позволяет владельцам определенных видов активов откладывать налоги на прирост капитала при любом обмене аналогичной недвижимостью. Как оставленное имущество, так и приобретенное имущество должны быть однородными и использоваться для деловых или инвестиционных целей. Сумма активов каждой стороны обмена должна быть равной по стоимости. Налоги на прирост капитала не взимаются при продаже недвижимости, если приобретается отвечающая требованиям замещающая недвижимость. Сделка должна быть надлежащим образом структурирована, в том числе, чтобы налогоплательщик не мог считаться фактически или заведомо получившим цену продажи отчужденного имущества. Чтобы избежать «конструктивного получения» выручки от продаж, часто используется нейтральная сторона, чтобы удерживать выручку от продаж вне досягаемости налогоплательщика. Замещающее имущество обычно должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней с момента передачи исходного имущества и должно быть «приобретено» в течение 180 дней с момента передачи первоначального имущества. Если сделка оформлена правильно, уплата налога производится. отсрочено до тех пор, пока заменяющая недвижимость не будет продана позже без реинвестирования в соответствующую недвижимость.

Идея этого раздела налогового кодекса заключается в том, что когда физическое или юридическое лицо продает недвижимость для покупки другой, никакой экономической выгоды не достигается. Просто произошел переход из одного объекта в другой. Например, если инвестор в недвижимость продает многоквартирный дом, чтобы купить другой, с него или нее не будет взиматься налог на любую прибыль, которую он или она получил от первоначального многоквартирного дома. Когда инвестор продает первоначальный многоквартирный дом и покупает новый, стоимость первоначального жилого дома, использованная для покупки нового, не изменилась – единственное, что изменилось, – это то, где находится эта стоимость.

Положение о непризнании

Аналогичный обмен является разновидностью «положения о непризнании». Согласно разделу 1001(c) Налогового кодекса , все реализованные прибыли и убытки должны признаваться, «если иное не предусмотрено в этом подзаголовке». Аналогичный обмен является одним из квалифицированных исключений, служащим типичным «положением о непризнании».

Непризнание осуществляется при аналогичном обмене на том основании, что форма инвестиций налогоплательщика меняется, а суть инвестиций не меняется. При аналогичном обмене реализованная выгода или потеря обычно никогда не исчезают; скорее, непризнанная прибыль или убыток обычно переносятся на новый актив. Когда новый актив продается или обменивается в рамках налогооблагаемой сделки, тогда будет признана реализованная прибыль или убыток от первой сделки.

Ключевые соображения

При аналогичном обмене необходимо соблюдать несколько требований, чтобы гарантировать, что налоговое обязательство не возникнет при продаже первого актива:

Продаваемая собственность или актив («старая собственность») должна использоваться для инвестиций или использования в торговле или бизнесе и не может быть личным местом жительства.
Имущество или актив, приобретаемые на полученные средства («новая собственность»), должны быть «подобны» старому имуществу.
Выручка от продажи должна быть использована для покупки новой недвижимости в течение 180 дней с момента продажи старой недвижимости, хотя новая недвижимость должна быть идентифицирована в течение 45 дней с момента продажи.
Инвестор не может быть в «конструктивном получении» денег от продажи старой недвижимости.

Что такое свойство «подобного рода»?

Одним из важнейших вопросов при обмене однородным имуществом является определение «собственности аналогичного рода». В Налоговом кодексе такого определения нет. Постановление Казначейства § 1.1031(a)-1(b) предлагает небольшое руководство, предполагая, что термин «подобный вид» относится к «характеру характера имущества, а не к его классу или качеству». Но это положение не определяет дополнительно характер, характер, класс или качество объекта недвижимости. Скорее, в нем говорится, что «ни один вид или класс собственности не может быть обменен на собственность другого вида или класса».

Обмен личной собственностью (транспортными средствами, оборудованием, правами интеллектуальной собственности ) регулируется более строгими правилами, чем обмен недвижимым имуществом, как это установлено Постановлением Казначейства § 1.1031(a)-2 . Амортизируемое личное имущество обычно считается аналогичным другому амортизируемому личному имуществу, которое имеет тот же «Общий класс активов» при назначении срока службы для целей амортизации. К нематериальному имуществу (и личному имуществу, не подлежащему амортизации) применяется более общий критерий «природы или характера». Хотя домашний скот может претендовать на однородный обменный режим, скот разного пола не может квалифицироваться как однородный.

Семь видов имущества не подлежат равноценному обмену: (1) акции торгового или иного имущества, предназначенного преимущественно для продажи; (2) акции , облигации или векселя; (3) другие ценные бумаги или доказательства задолженности или процентов ; (4) интересы в товариществе ; (5) сертификаты доверия или бенефициарных интересов; (6) выбирает в действии ; и (7) зарубежная недвижимость для недвижимости в США. ^[2]

Основа приобретенного имущества

Непризнанная прибыль или непризнанный убыток от аналогичного обмена сохраняется в новом имуществе, полученном при обмене. Новая собственность получает основу старой собственности, скорректированной по стоимости на любую другую собственность, переданную или полученную в результате обмена (см. ниже более подробное обсуждение «загрузки»).

налогоплательщика Доля в новой собственности определяется, начиная с базы налогоплательщика в замененной старой собственности. Затем по мере необходимости вносятся корректировки для учета другого имущества, которое может быть получено в результате обмена. Используя базу налогоплательщика в старом имуществе в качестве отправной точки для основы нового имущества, сохраняется непризнанная прибыль или убыток.

В качестве примера предположим, что налогоплательщик обменивает старый актив стоимостью 20 000 долларов США, в котором налогоплательщик имел базу в 14 000 долларов США, на актив аналогичного рода. Если предположить, что обмен соответствует критериям непризнания (в зависимости от того, как налогоплательщик владел старым имуществом и как налогоплательщик намерен владеть новым имуществом), реализованная прибыль в размере 6 000 долларов США не будет признана, а база налогоплательщика в новом активе составит 14 000 долларов США. . Поскольку стоимость нового актива, скорее всего, составит 20 000 долларов США (в сделке на рыночных условиях оба актива будут считаться имеющими равную стоимость), непризнанная прибыль в размере 6 000 долларов США сохраняется в новом активе. Таким образом, при любом аналогичном обмене точная сумма любой непризнанной прибыли или убытка сохраняется в базе актива, приобретенного при обмене .

Прочее имущество, переданное или полученное в обмен: «ботинок».

Иногда налогоплательщики, участвующие в аналогичном обмене, получают в дополнение к аналогичному имуществу денежные средства или иное имущество. Это нетипичное свойство называется «загрузкой» (от фразы «загружать», например: «У меня есть подобное свойство и другое свойство для загрузки»). Однако в этом случае налогоплательщик получил не только аналогичное имущество. К счастью, «правило потолка» в разделе 1031 решает эту проблему, предусматривая признание прибыли или убытка, но только в пределах полученной суммы загрузки.

Например, предположим, что налогоплательщик получает аналогичное имущество стоимостью 12 000 долларов США и 8 000 долларов США наличными в обмен на старое имущество с базой 14 000 долларов США. Базис новой недвижимости определяется путем вычитания полученных денежных средств (8 000 долларов США) из базы старой недвижимости (14 000 долларов США) и последующего прибавления признанной прибыли (6 000 долларов США). Таким образом, при продаже новой недвижимости за наличные по ее справедливой рыночной стоимости в 12 000 долларов США не возникнет никаких прибылей или убытков.

Принятие ответственности налогоплательщика

Имущество, передаваемое при аналогичном обмене, часто обременено обязательствами и долгами, особенно если активом является недвижимость. В связи с этим Налоговый кодекс трактует освобождение от задолженности как дополнительный денежный приток при аналогичном обмене. Другими словами, принятие на себя долга налогоплательщика рассматривается как получение налогоплательщиком денежных средств.

Например, предположим, что у налогоплательщика есть актив стоимостью 20 000 долларов США и базис в 8 000 долларов США с долгом в размере 4 000 долларов США. Налогоплательщик продает актив в обмен на аналогичное имущество стоимостью 16 000 долларов США, а другая сторона обмена прямо принимает на себя обязательство в размере 4 000 долларов США. Другая сторона не захочет платить какое-либо дополнительное вознаграждение в этой сделке, поскольку налогоплательщик получает 16 000 долларов США собственного капитала (имущество стоимостью 20 000 долларов США, но с учетом долга в размере 4 000 долларов США) в обмен на имущество стоимостью 16 000 долларов США. Никакого дополнительного рассмотрения не должно быть уделено.

Получение загрузки приведет к признанию прибыли, когда прибыль будет реализована при обмене первоначального актива, как показано выше. Загрузка не вызывает признания, когда потеря осознается .

Например: Эшли обменивает бизнес-грузовик со скорректированной базой 27 000 долларов на другой бизнес-грузовик стоимостью 18 000 долларов плюс 2 000 долларов наличными. Эшли осознает убыток в размере 7000 долларов США, который полностью отложен, и никакая прибыль или убыток не признаются. Денежные средства в размере 2000 долларов США влияют только на расчет реализованных, а не признанных убытков.

Потеря имущества

Хотя налогоплательщики обычно предпочитают не признавать реализованную прибыль (поэтому им не нужно признавать прибыль в настоящее время и платить полученный федеральный подоходный налог в настоящее время), они обычно предпочитают признавать реализованные убытки в настоящее время, чтобы получить налоговую выгоду от полученного вычета. раньше. Это означает, что аналогичный обмен является плохой новостью в случае осознанного убытка. Никакие убытки не будут признаны независимо от полученного ботинка.

Потеря имущества у родственника

Раздел 267(а) Налогового кодекса запрещает вычеты убытков, возникших в результате продаж связанным лицам. Однако основа имущества, полученного налогоплательщиком в результате равноценного обмена с родственником, регулируется разделом 1031. Другими словами, оттенок отказа в соответствии с разделом 267 не распространяется на новый актив. Убыток сохраняется в составе нового имущества при его продаже.

Одновременный трехсторонний однородный обмен

Во многих случаях две стороны не могут осуществить однородный обмен в одиночку. Например, одна сторона может не желать получать аналогичное имущество или желать признать убытки по имуществу, стоимость которого снизилась. Обе стороны могут привлечь третью сторону, готовую заплатить наличными (возможно, потому, что стоимость новой собственности меньше базовой стоимости старой собственности, или потому, что желание налогоплательщика получить наличные превышает желание минимизировать ответственность по федеральному подоходному налогу). , если речь идет о третьем лице, готовом заплатить наличные, Однако в Постановлении 77-297 Налогового управления США указывается, что непризнание будет применяться, если налогоплательщик приобретает новое имущество исключительно с целью обмена его на имущество аналогичного рода.

Отложенный аналогичный обмен

В деле «Старкер против Соединенных Штатов » (см. раздел 1031 ) суд постановил, что налогоплательщик имел право на согласно разделу 1031 непризнание при окончательном получении аналогичного имущества, даже несмотря на то, что в этом случае налогоплательщик уже передал это имущество покупателя, и хотя у налогоплательщика было до пяти лет для выявления заменяющего имущества. Конгресс отреагировал на это постановление, установив временные ограничения на идентификацию и получение замещающего имущества.

В настоящее время налогоплательщики должны идентифицировать замещающее имущество в течение 45 дней с момента передачи аналогичного имущества. Налогоплательщики также должны получить заменяющее имущество в течение 180 дней с момента передачи аналогичного имущества.

Отчетность

В связи с периодическими изменениями в Налоговом кодексе, а также подробным регламентом, содержащим ряд технических требований, важно ознакомиться с самыми актуальными нормами и правилами, прежде чем приступать к аналогичному обмену. Текущий ^{[ когда? ]} Правила требуют, чтобы налогоплательщики представляли форму 8824 в IRS. ^[3] подробное описание условий сделки.

Как «налоговая лазейка»

По состоянию на 2013 год расширение и использование крупными корпорациями аналогичных бирж, первоначально предназначенных для освобождения семейных фермеров от налога на прирост капитала при обмене землей или скотом, чтобы избежать налогов , было приведено газетой The New York Times в качестве примера необходимости введения налога. реформа . ^[1]

См. также

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б Давид Коценевский (6 января 2013 г.). «Крупные компании расширяют границы налоговых льгот» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 7 января 2013 г. Учитывая сотни тысяч транзакций в год, трудно оценить истинную стоимость налоговых льгот для так называемых однородных бирж, подобных тем, которые используют Cendant, General Electric и Wells Fargo.
^ «Квалифицированная собственность «подобного» типа» . IPX1031 . 20 сентября 2013 г.
^ «Подобный обмен в соответствии с разделом 1031 Кодекса IRC» . www.irs.gov . Архивировано из оригинала 7 марта 2008 г.

Источники

Сэмюэл А. Дональдсон, Федеральное подоходное налогообложение физических лиц: примеры, проблемы и материалы. 2-е издание. Американская серия сборников историй болезни, Томсон Вест: Сент-Пол, Миннесота, 2007, 558–571.

[NYT01613-1] Перейти обратно: ^а ^б Давид Коценевский (6 января 2013 г.). «Крупные компании расширяют границы налоговых льгот» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 7 января 2013 г. Учитывая сотни тысяч транзакций в год, трудно оценить истинную стоимость налоговых льгот для так называемых однородных бирж, подобных тем, которые используют Cendant, General Electric и Wells Fargo.

[2] «Квалифицированная собственность «подобного» типа» . IPX1031 . 20 сентября 2013 г.

[3] «Подобный обмен в соответствии с разделом 1031 Кодекса IRC» . www.irs.gov . Архивировано из оригинала 7 марта 2008 г.

[1]

[2]

[3]