Раздел 1031 Налогового кодекса США

В соответствии с разделом 1031 США Налогового кодекса ( 26 USC   § 1031 ) налогоплательщик может отложить признание прироста капитала и связанных с ним обязательств по федеральному подоходному налогу при обмене определенных типов имущества. Этот процесс известен как обмен 1031 . В 1979 году суды расширили этот подход, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости — процесс, который иногда называют обменом Старкера .

До 2018 года положения об отсрочке, предусмотренные разделом 1031, распространялись на широкий спектр объектов недвижимости. Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест 2017 года отменил раздел 1031 для всех видов имущества, кроме недвижимости.

Краткое содержание

Чтобы соответствовать разделу 1031 Налогового кодекса , обмениваемая недвижимость должна использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. До 2018 года акции, облигации и другое имущество числились как прямо исключенные разделом 1031, хотя секьюритизированное имущество не было исключено. Сегодня только недвижимое имущество под раздел 1031 подпадает . Обмениваемое имущество должно быть «одинакового вида», т.е. иметь одинаковую природу или характер, даже если оно отличается по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира отличается от другой). Личное имущество аналогичного класса считалось имуществом подобного рода в соответствии с положениями, существовавшими до 2018 года. Личная собственность, используемая преимущественно в Соединенных Штатах, и личная собственность, используемая преимущественно в других местах, не являлись однородным имуществом.

Недвижимое имущество обычно относится к одному и тому же виду, независимо от того, улучшено оно или нет. Однако недвижимость на территории Соединенных Штатов и недвижимость за пределами Соединенных Штатов не будут являться однородными объектами недвижимости. Как правило, «подобный вид» в отношении недвижимости означает любую собственность, которая классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или в Вашингтоне, округ Колумбия , а в некоторых случаях и на Виргинских островах США.

Налогоплательщики, владеющие недвижимостью в качестве инвентаря или покупающие недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти объекты недвижимости не подпадают под действие Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером, а также инвестором, он или она может использовать раздел 1031 для квалификации аналогичной недвижимости. Собственность личного пользования не подпадает под действие раздела 1031.

Налогоплательщики могут задаться вопросом, включены ли такие предметы, как оборудование, используемое на объекте недвижимости, в единовременную продажу объекта недвижимости, и может ли признание соответствующей прибыли быть отложено. В соответствии с постановлением Казначейства §1.1031(k)-1(c)(5)(i), имущество, которое передается вместе с более крупным объектом стоимости, стоимость которого не превышает 15 % справедливой рыночной стоимости более крупного имущества, не требует быть идентифицированы в течение 45-дневного периода идентификации, но его все равно необходимо обменять на аналогичное имущество, чтобы отсрочить получение прибыли.

Денежные средства для компенсации транзакции не могут быть отсрочены в соответствии с разделом 1031 Кодекса, поскольку наличные деньги не относятся к одному и тому же виду. Эти денежные средства называются «загрузочными», и прибыль, полученная от этих денежных средств, облагается налогом по обычным ставкам подоходного налога.

Если обязательства, принятые на себя покупателем, превышают обязательства продавца (налогоплательщика), признается реализованная прибыль продавца. Однако если продавец принимает на себя большую ответственность, чем покупатель, реализованный убыток не может компенсировать любую реализованную и признанную прибыль от получения трофеев, таких как денежные средства или другое личное имущество, считающееся трофеем.

Первоначально 1031 случай должен был быть одновременной передачей права собственности. Но после вынесения решения по делу Старкер против Соединенных Штатов , Договор об обмене недвижимости в будущем практически не отличается от одновременной передачи. В этом случае была изобретена концепция обмена Старкера . Именно в рамках этого дела, принятого в 1979 году, возникли правила избрания отсроченного голосования 1031. Чтобы выбрать признание 1031, налогоплательщик должен идентифицировать имущество для обмена перед закрытием, идентифицировать заменяющее имущество в течение 45 дней после закрытия и приобрести замещающее имущество в течение 180 дней после закрытия. Квалифицированный посредник также должен быть использован для облегчения сделки, удерживая всю прибыль от продажи, а затем выплачивая эти деньги при закрытии сделки, а иногда и на оплату комиссий, связанных с приобретением новой недвижимости.

Раздел 1031. Аналогичные обмены.

Раздел 1031(a) Налогового кодекса ( 26 USC   § 1031 ) устанавливает правила признания реализованных прибылей (или убытков), возникающих в результате обмена аналогичного имущества, предназначенного для продуктивного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиции. В нем говорится, что никакая реализованная прибыль или убыток не будут признаны во время обмена.

В нем также указано, что имущество, подлежащее обмену, должно быть идентифицировано в течение 45 дней, а получено в течение 180 дней.

1031(b) устанавливает, когда можно получить аналогичное имущество и имущество. Выручка признается в размере полученной загрузки.

1031(c) охватывает случаи, аналогичные тем, что указаны в 1031(b), за исключением случаев, когда сделка приводит к убытку. Убыток не признается на момент совершения сделки, а должен быть перенесен в виде более высокой базы на полученное имущество.

1031(d) определяет основу расчета имущества, приобретенного в ходе аналогичного обмена. В нем говорится, что основа новой собственности такая же, как и основа переданной собственности, за вычетом любых денег, полученных налогоплательщиком, плюс любая прибыль (или минус любой убыток), признанная по сделке. Если сделка подпадает под действие статьи 1031(b) или (c), основа должна быть распределена между полученным имуществом (кроме денег), и в целях распределения на такое другое имущество должна быть закреплена сумма, эквивалентная его справедливой рыночной стоимости. Стоимость на дату обмена.

1031(e) предусматривает, что скот разного пола не подлежит равноценному обмену.

1031(h)(1) предусматривает, что недвижимость за пределами Соединенных Штатов и недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не являются однородными.

Продажа выброшенного имущества и приобретение заменяющего имущества не обязательно должны происходить одновременно. Неодновременный обмен иногда называют отложенным обменом по налогу Старкера , названным в честь инвестора, который выиграл дело против Налогового управления США (IRS).

Для неодновременного обмена налогоплательщик должен использовать квалифицированного посредника , следовать инструкциям IRS и использовать доходы от продажи для покупки соответствующей критериям, аналогичной, инвестиционной или коммерческой недвижимости. Замещающее имущество должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней после продажи старого имущества, а приобретение заменяющего имущества должно быть завершено в течение 180 дней с момента продажи старого имущества.

С 2018 года раздел 1031 можно использовать только в связи с продажей недвижимости. До изменений налогового законодательства в 2018 году обмен личного имущества мог подпадать под действие раздела 1031. Обмен корпоративными акциями в различных компаниях не подпадал под действие раздела 1031. Также не учитывались обмены долями участия в различных товариществах и обмен скотом разного пола. Однако, согласно постановлению IRS 2002 года (см. Обмен арендаторов совместно 1031 ), обмен арендаторами совместно (TIC) разрешен. При обмене недвижимого имущества в соответствии с разделом 1031 любое имущество, которое считается «недвижимым имуществом» по законодательству штата, где оно расположено, будет считаться «аналогичным» при условии, что и старое, и новое имущество принадлежат собственнику. владельцем для инвестиций, или для активного использования в торговле или бизнесе, или для получения дохода.

Для получения полной выгоды заменяющее имущество должно иметь равную или большую стоимость, а все доходы от отказавшегося имущества должны быть использованы для приобретения замещающего имущества. Налогоплательщик не может получить выручку от продажи старого имущества; в противном случае обмен будет дисквалифицирован на часть выручки от продажи, которую получил налогоплательщик. По этой причине обмены (особенно неодновременные изменения) обычно структурируются таким образом, что доля налогоплательщика в отданном имуществе передается квалифицированному посреднику до завершения продажи. Таким образом, налогоплательщик не имеет доступа к средствам или контроля над ними после завершения продажи старой собственности.

По завершении продажи выброшенного имущества выручка пересылается закрывающим агентом (обычно титульной компанией, эскроу- компанией или закрывающим поверенным) квалифицированному посреднику, который удерживает средства до тех пор, пока не будет совершена сделка по приобретению недвижимого имущества. замена собственности готова к закрытию. Затем доходы от продажи брошенного имущества передаются Квалифицированному посреднику для покупки замещающего имущества. После завершения приобретения замещающего имущества Квалифицированный посредник передает имущество налогоплательщику, и при этом налогоплательщик никогда не получает «конструктивного получения» средств.

Преобладающая идея обмена 1031 заключается в том, что, поскольку налогоплательщик просто обменивает одно имущество на другое имущество (имущества) «подобного рода», налогоплательщик не получает ничего, что можно было бы использовать для уплаты налогов. Кроме того, налогоплательщик имеет возможность непрерывности инвестиций за счет замены старой недвижимости. Вся прибыль по-прежнему фиксируется в обмениваемой собственности, поэтому никакая прибыль или убыток не «признаются» и не истребуются для целей подоходного налога.

Ботинок

Хотя он не используется в Налоговом кодексе, термин « ботинок » обычно используется при обсуждении налоговых последствий обмена 1031. Boot — старый английский термин, означающий «нечто, данное в дополнение к». «Полученное имущество» — это деньги или справедливая рыночная стоимость «прочего имущества», полученного налогоплательщиком в обмен. К деньгам относятся все эквиваленты денежных средств, долги, обязательства или ипотека налогоплательщика, принятые на себя другой стороной, или обязательства, которым подлежит обмениваемое налогоплательщиком имущество. «Прочее имущество» – это имущество, не являющееся подобным, например личное имущество, вексель покупателя, обещание выполнить работу на объекте, предприятие и т.п.

Есть много способов, которыми налогоплательщик может получить «загрузку», даже непреднамеренно. Налогоплательщику важно понимать, чем может грозить увольнение, если он хочет избежать налогооблагаемого дохода.

К наиболее распространенным источникам загрузки относятся следующие:

• Денежный ботинок взят с биржи. Обычно это выражается в форме «чистых полученных денежных средств» или разницы между денежными средствами, полученными от продажи выброшенного имущества, и денежными средствами, уплаченными за приобретение заменяющего имущества(ий). Чистые полученные денежные средства могут возникнуть в том случае, если налогоплательщик «продает» при обмене (т. е. цена продажи заменяемого имущества(ий) меньше, чем цена отказавшегося имущества.)
• Сокращение долга, которое происходит, когда задолженность налогоплательщика по заменяемому имуществу меньше, чем задолженность по отчужденному имуществу. Как и в случае с загрузкой денежных средств, загрузка долга может произойти, когда налогоплательщик «торгуется вниз» на бирже. Сокращение долга может быть компенсировано денежными средствами, использованными для приобретения заменяющего имущества.
• Выручка от продажи используется для оплаты неквалифицированных расходов. Например, затраты на обслуживание при закрытии, которые не являются расходами на закрытие. Если выручка от продажи используется для обслуживания нетранзакционных издержек при закрытии сделки, результат будет таким же, как если бы налогоплательщик получил денежные средства от биржи, а затем использовал эти денежные средства для оплаты этих расходов. Налогоплательщикам рекомендуется приносить наличные деньги при закрытии сделки по продаже своей недвижимости для оплаты следующих расходов, не связанных с сделкой, т.е. пропорциональных арендных ставок, сборов за условное депонирование коммунальных услуг, залогов за ущерб арендатора, переведенных покупателю, и любых других расходов, не связанных с закрытием сделки.
• Чрезмерное заимствование для приобретения заменяющего имущества. Заимствование большего количества денег, чем необходимо для закрытия замещающего имущества, не приведет к тому, что налогоплательщик получит необлагаемые налогом деньги от закрытия. Средства кредита будут использованы в первую очередь на покупку. Если добавление обменных средств создает излишек при закрытии сделки, все неиспользованные обменные средства будут возвращены Квалифицированному посреднику, предположительно для использования для приобретения большего количества замещающего имущества. Затраты на приобретение кредита (комиссионные и другие сборы, связанные с приобретением кредита) в отношении замещаемого имущества должны быть доведены до закрытия за счет личных средств налогоплательщика. Налогоплательщики обычно придерживаются позиции, согласно которой затраты на получение кредита оплачиваются из поступлений от кредита. Однако IRS может занять позицию, согласно которой эти расходы оплачиваются за счет обменных фондов. Эта позиция обычно также является позицией финансового учреждения. К сожалению, в настоящее время нет никаких рекомендаций от IRS по этому вопросу, которые были бы полезны.
• Неоднородное имущество, полученное в результате обмена, помимо аналогичного имущества (недвижимости).

Раздел 1031 и вторые дома

Существует и существовала большая путаница вокруг использования раздела 1031 и вторых домов. Хотя большинство налогоплательщиков покупают вторые дома с ожиданием повышения стоимости, Служба постановила, что недвижимость, приобретенная для личного использования, НЕ является инвестиционной недвижимостью и, следовательно, не соответствует критериям раздела 1031.

До 2008 года многие люди меняли свои вторые дома и выезжали из них, поскольку не существовало практически никаких указаний относительно того, что является собственностью, предназначенной для инвестиций, а что нет. Наконец, в Налоговой процедуре 2008–2016 гг. IRS четко определило, что является приемлемым. Эта процедура получения доходов создает безопасную гавань для налогоплательщиков, желающих использовать раздел 1031 с объектами недвижимости, которые следуют простому набору правил:

В течение как минимум двух лет до и после обмена:

• Недвижимость должна быть сдана в аренду на срок не менее 2 недель неродственнику.
• Вы можете сдать жилье родственнику, если это его основное место жительства, по справедливой рыночной стоимости.
• Недвижимость должна использоваться лично только в течение 2 недель или 10% от арендованного времени.
• Содержать недвижимость можно неограниченное количество времени, но необходимо сохранять документацию по этим видам деятельности.
• Недвижимость должна быть включена в Приложение E вашей налоговой декларации и указана как доходная собственность.

Сроки

Обмен §1031 начинается в самое раннее из следующих событий:

1. дату записи в акте или
2. дата перехода владения к покупателю,

и заканчивается в более раннее из следующих событий:

1. 180 дней после его начала или
2. дата, когда должна быть подана налоговая декларация Обменника, включая продления, за налоговый год, в котором передается отчужденное имущество.

Период идентификации — первые 45 дней периода обмена. Срок обмена составляет максимум 180 дней. Если у Обменника имеется несколько отказных объектов недвижимости, сроки начинаются с даты передачи первого объекта недвижимости. Эти сроки не могут быть продлены ни по каким причинам, кроме объявления Президентом объявленной катастрофы.

Крайний срок, выпадающий на любой выходной или праздничный день, не допускает продления. Например, если ваша налоговая декларация должна быть подана 15 апреля, но эта дата выпадает на субботу, тогда дата подачи налоговой декларации переносится на первый рабочий день, следующий за 15 апреля, или на понедельник, 17 апреля. Однако, если крайний срок выпадает на воскресенье, требования по обмену должны быть выполнены не позднее, чем в последний рабочий день перед конечной датой, то есть в предыдущую пятницу.

Идентифицированное замещающее имущество, уничтоженное пожаром, наводнением, ураганом и т.п. после истечения 45-дневного Периода идентификации, не дает Обменнику права идентифицировать новое имущество. Однако обмен может быть прекращен в связи с этим событием, если оно (а) указано в письменной форме (например, непредвиденное обстоятельство в договоре купли-продажи); (b) находится вне контроля обменного пункта или любой стороны обмена; и (c) является единственным или последним имуществом, которое обменник имеет право приобрести в соответствии с правилами обмена.

Ошибочная идентификация кондоминиума А, когда предполагался кондоминиум Б, не позволяет изменить идентификацию после истечения 45-дневного периода идентификации. Несоблюдение этих сроков может привести к неудачному обмену.

Правила IRS регулируют продолжительность времени, в течение которого заменяющее имущество должно удерживаться, прежде чем его можно будет продать или использовать для заключения нового обмена с отсрочкой налогообложения. На высоко ценящихся рынках люди могут воспользоваться возможностью продать свое личное жилье (где прирост капитала не должен быть ниже 250 000 долларов США для одного человека или 500 000 долларов США для супружеской пары — см. Закон о льготах для налогоплательщиков 1997 года ) и переехать в бывшую арендуемую недвижимость для определенный период времени, чтобы превратить его в свое новое личное место жительства. Однако благодаря недавнему законодательству уплаты налогов на прирост капитала по такой сделке больше нельзя избежать полностью. Налогоплательщик теперь будет платить уменьшающуюся сумму налога на прирост капитала при переводе собственности из сдачи в аренду в личное место жительства после того, как произойдет окончательная реализация собственности.

Чтобы получить право на этот обмен, необходимо соблюдать определенные правила:

1. Как оставленное имущество, так и замещающее имущество должны храниться либо для инвестиций, либо для продуктивного использования в торговле или бизнесе. Личное место жительства обмену не подлежит.
2. Актив должен быть аналогичного типа . Недвижимое имущество должно быть обменено на недвижимое имущество, хотя применяется широкое определение недвижимости, включающее землю, коммерческую недвижимость и жилую недвижимость. Личная собственность должна быть обменена на личную собственность. (Существуют некоторые сложные правила, связанные с этим — например, домашний скот противоположного пола не считается собственностью подобного рода для целей обмена 1031, а собственность за пределами Соединенных Штатов не считается собственностью того же рода, что и собственность в США. США.)
3. Выручка от продажи должна быть реинвестирована в аналогичный актив в течение 180 дней с момента продажи. Ограничения накладываются на количество свойств, которые могут быть идентифицированы как потенциальные замещающие свойства. Можно идентифицировать более одного потенциального замещающего объекта, если вы удовлетворяете одному из следующих правил:
   • Правило трех объектов недвижимости – до трех объектов недвижимости независимо от их рыночной стоимости. Для осуществления обмена не требуется покупать все идентифицированные объекты недвижимости; только сумма, необходимая для удовлетворения требования стоимости.
   • Правило 200 %  – любое количество объектов недвижимости, при условии, что совокупная справедливая рыночная стоимость всех замещаемых объектов недвижимости не превышает 200 % совокупной справедливой рыночной стоимости (FMV) всех отданных объектов недвижимости на дату первоначальной передачи. Для осуществления обмена не требуется покупать все идентифицированные объекты недвижимости; только сумма, необходимая для удовлетворения требования стоимости.
   • Правило 95 %  – любое количество объектов недвижимости на замену, если справедливая рыночная стоимость объектов недвижимости, фактически полученных к концу периода обмена, составляет не менее 95 % совокупной FMV всех идентифицированных потенциальных объектов замены. Другими словами, 95% (или все) идентифицированных объектов недвижимости должны быть куплены, иначе весь обмен будет недействителен. Исключением из правила 95% является то, что если вы заключите сделку по продаже недвижимости в течение 45-дневного периода, она все равно имеет право на обмен.

Трудности, связанные с соблюдением ограничений

Часто самым сложным компонентом обмена 1031 является поиск нового имущества в течение первых 45 дней после продажи оставленного имущества. IRS строго не допускает продления.

Обмен 1031 аналогичен традиционному пенсионному плану IRA или 401(k) . с отсрочкой налогообложения Когда кто-то продает активы пенсионных планов , прирост капитала, который в противном случае облагался бы налогом, откладывается до тех пор, пока владелец не начнет получать наличные из пенсионного плана. Тот же принцип справедлив и для обменов с отсрочкой налогообложения или инвестиций в недвижимость. Пока деньги продолжают реинвестироваться в другую недвижимость, налоги на прирост капитала могут быть отложены. В отличие от вышеупомянутых пенсионных счетов, доход от аренды инвестиций в недвижимость будет по-прежнему облагаться налогом по мере реализации чистой прибыли.

Многие аккредитованные инвесторы рассмотрят возможность создания статутного траста штата Делавэр для завершения обмена 1031. Альтернативой обмену 1031 для тех, кто хочет отсрочить уплату налога на прирост капитала, но не хочет продолжать владеть недвижимостью, является структурированная продажа . Этот метод предлагает как покупателю, так и продавцу множество преимуществ и считается отличной возможностью для тех, кто хочет уйти на пенсию или уйти с рынка недвижимости или бизнеса. Однако налог на прирост капитала будет начисляться по мере получения платежей продавцом, в отличие от обмена 1031, при котором налог на прирост капитала может быть отложен на неопределенный срок для обменивающего лица.

Как осуществляется обмен 1031

Следующая последовательность представляет порядок шагов типичного обмена 1031:

Шаг 1. Пользуйтесь услугами квалифицированного посредника , обычно лицензированного федерального агента с государственной лицензией (EA), налогового консультанта или сертифицированного бухгалтера (CPA).

Шаг 2. Продать недвижимость, включая пункт о сотрудничестве в договоре купли-продажи. «Покупатель осознает, что намерение продавца состоит в том, чтобы завершить обмен 1031 посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с продавцом для достижения этой цели без каких-либо дополнительных затрат или ответственности для покупателя». Убедитесь, что ваш ответственный за условное депонирование/агент по закрытию сделки связался с квалифицированным посредником, чтобы заказать документы для обмена.

Шаг 3. Заключите соглашение об обмене 1031 с Квалифицированным посредником, в котором Квалифицированный посредник будет указан в качестве принципала при продаже отказавшегося имущества и последующей покупке заменяющего имущества. Соглашение об обмене 1031 должно соответствовать требованиям федерального налогового законодательства, особенно в отношении доходов. Наряду с документом основного соглашения подписывается дополнение к документу условного депонирования, в котором квалифицированный посредник назначается продавцом. Обычно документ готовится для записи от налогоплательщика истинному покупателю. Это называется прямым действием. На данном этапе нет необходимости определять заменяющее имущество.

Шаг 4. Возвращенное условное депонирование закрывается, и в заключительном заявлении указывается, что Квалифицированный посредник был продавцом, а доходы переходят Квалифицированному посреднику. Средства должны быть размещены на отдельном, полностью изолированном счете денежного рынка, чтобы обеспечить ликвидность и безопасность. Датой закрытия условного депонирования отказавшегося имущества является нулевой день биржи, и именно тогда часы биржи начинают тикать. Письменное подтверждение адреса замещающего имущества должно быть отправлено в течение 45 дней, а идентифицированное замещающее имущество должно быть приобретено налогоплательщиком в течение 180 дней.

Шаг 5. Налогоплательщик отправляет письменное подтверждение адреса или юридическое описание заменяемого имущества Квалифицированному посреднику не позднее 45-го дня обмена. Документ должен быть подписан всеми, кто подписал договор обмена. Его можно отправить по факсу, доставить лично или отправить по почте квалифицированному посреднику, продавцу заменяющего имущества или его агенту, либо совершенно не связанному с ним адвокату, желательно заказным письмом с просьбой о вручении.

Шаг 6. Налогоплательщик заключает договор на приобретение замещающего имущества, опять же включая пункт о сотрудничестве. «Продавец осознает, что намерение покупателя состоит в том, чтобы завершить обмен 1031 посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с покупателем для достижения этой цели без каких-либо дополнительных затрат или ответственности со стороны продавца». Подписывается поправка, в которой Квалифицированный посредник назначается покупателем, но опять же, сделки передаются от истинного продавца налогоплательщику.

Шаг 7. Когда условия удовлетворены и условное депонирование готово к закрытию, и обязательно до 180-го дня, согласно Соглашению об обмене 1031, Квалифицированный посредник направляет средства обмена и валовую выручку на депонирование, а в заключительном заявлении Квалифицированный посредник указывается как покупатель. Квалифицированный посредник отправляет окончательный отчет налогоплательщику, в котором показаны средства, поступающие из одного условного депонирования и уходящие в другой, и все это без фактического получения налогоплательщиком.

Шаг 8. Налогоплательщики подают в IRS форму 8824 при подаче налогов, а также любой аналогичный документ, который требуется в вашем конкретном штате.

Обратный обмен 1031

В большинстве случаев обмен 1031 происходит, как описано выше: сначала продается оставленное имущество, а затем приобретается замещающее имущество. IRS также определило, что обратная последовательность также позволит избежать налогов на прирост капитала при условии соблюдения определенных требований. Это называется «обратный 1031» или «обратный Старкер». При обратном обмене 1031 налогоплательщик сначала покупает заменяющую недвижимость. У налогоплательщика есть 45 дней (после получения права собственности на замещающее имущество) для идентификации выброшенного имущества, которое будет продано. Продажа выброшенного имущества должна быть завершена в течение 180 дней с момента покупки заменяющего имущества.

Налогоплательщик не может владеть прямым правом собственности на оба объекта недвижимости во время обратного процесса обмена 1031. Право собственности на отданное или заменяющее имущество должно принадлежать Квалифицированному посреднику на протяжении всего процесса обмена.

Первый вариант заключается в том, чтобы налогоплательщик передал право собственности на отказавшееся имущество квалифицированному посреднику в начале процесса; Посредник сохраняет право собственности на замещающее имущество на протяжении всего процесса, пока оно не будет продано. Налогоплательщик может сразу же получить право собственности на заменяющее имущество при его покупке.

В качестве альтернативы, когда заменяющая недвижимость приобретается, право собственности немедленно переходит к Квалифицированному посреднику, который удерживает право собственности на протяжении всего процесса. После того как налогоплательщик продаст брошенное имущество, посредник передаст право собственности на замещающее имущество налогоплательщику.

Примеры обмена 1031

Инвестор покупает торговый центр ( коммерческую недвижимость ) за 200 000 долларов США (его себестоимость). Через шесть лет он мог продать недвижимость за 250 000 долларов. Это приведет к прибыли в размере 50 000 долларов США, с которой инвестору обычно придется платить три типа налогов: федеральный налог на прирост капитала, налог штата на прирост капитала и налог на возмещение амортизации, основанный на амортизации, которую он или она взял на себя. недвижимости с момента ее приобретения инвестором. Если инвестор инвестирует доходы от продажи в размере 250 000 долларов США в другую недвижимость или объекты недвижимости (не касаясь доходов и используя квалифицированного посредника), тогда ему не придется платить какие-либо налоги на прибыль в это время.

Владелец отдельно стоящего дома на 3 сотках (12 000 м²). ² ) переводится своим работодателем в другое государство. Вместо того чтобы продавать дом, который больше не будет его личным местом жительства, он предпочитает сдавать его в аренду на определенный период времени. Спустя десять лет он решает, что хочет продать его, но в то же время у него есть взрослый сын, который будет поступать в колледж в другом штате. Он решает, что хочет купить жилой дом в студенческом городке, чтобы сын и другие студенты могли его арендовать, пока они учатся в школе. Его дом оценили в сумму от 200 000 до 300 000 долларов. Поэтому он организует обмен по разделу 1031 и покупает новую недвижимость, тем самым избегая на тот момент налога на прирост капитала.

В вышеупомянутом примере инвестору необходимо будет обосновать свое инвестиционное намерение перед IRS, продемонстрировав сыну и другим студентам договор аренды на расстоянии вытянутой руки. Инвестор должен декларировать доходы и соответствующие амортизационные отчисления.

Помимо продажи недвижимости, продажа доли в недвижимости также может претендовать на обмен 1031. Примером может служить продажа сервитута.

См. также

• Налог на передачу недвижимости
• Арендаторы совместно 1031 обмен