Налог на недвижимость в США

Средний налог на недвижимость, уплачиваемый округом
  -$500,   $1,000,   $2,000,   $3,000,   $4,000,   $5,000,   $6,000,   $7,000+

Средний доход домохозяйства и налоги

Большинство местных органов власти в Соединенных Штатах взимают налог на недвижимость , также известный как процентная ставка , в качестве основного источника дохода . Этот налог может взиматься с недвижимого или личного имущества . Налог почти всегда рассчитывается как справедливая рыночная стоимость имущества, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на ставку налога , и обычно является обязательством владельца имущества. Стоимость определяется местными властями и может быть оспорена владельцами недвижимости. Для налоговых органов одним из преимуществ налога на имущество перед налогом с продаж или подоходным налогом является то, что доход всегда равен налоговому сбору, в отличие от других видов налогов. Налог на имущество обычно обеспечивает необходимый доход для налоговых сборов муниципалитетов. Одним из недостатков для налогоплательщика является то, что налоговое обязательство является фиксированным, а доход налогоплательщика - нет.

Налог администрируется на уровне местного самоуправления. Многие штаты вводят ограничения на то, как местные юрисдикции могут облагать налогом недвижимость. Поскольку многие объекты недвижимости облагаются налогом более чем в одной местной юрисдикции , в некоторых штатах предусмотрен метод, с помощью которого стоимость становится единой для таких юрисдикций.

Налог на недвижимость редко рассчитывается владельцем самостоятельно. Налог становится юридически обеспеченным обязательством, связанным с имуществом в определенную дату. Большинство штатов взимают в штате налоги, похожие на налог на недвижимость, а некоторые штаты также облагают налогом другие виды коммерческой недвижимости.

Основы

Средний эффективный налог на недвижимость в 50 штатах (2007 г.)

Доход процентиль Эффективный налог на недвижимость (%) Топ 1% 0.70 95-99 2.10 80-95 2.70 60-80 2.80 40-60 2.70 20-40 2.70 0-20 3.60 Средний эффективный налог на недвижимость в 50 штатах на домохозяйство (2007 г.). Показанный эффективный налог рассчитан с использованием модели микросимуляции , основанной на выборке микроданных для публичного использования , состоящей из записей переписи населения 1990 года, и статистических данных Налоговой службы за нераскрытые годы.

Большинство юрисдикций ниже уровня штата в Соединенных Штатах взимают налог с прав на недвижимое имущество (землю, здания и постоянные улучшения), которые в соответствии с законодательством штата считаются долями собственности. Правила сильно различаются в зависимости от юрисдикции. Однако некоторые функции почти универсальны. В некоторых юрисдикциях также облагаются налогом некоторые виды личного имущества предприятий, особенно инвентарь и оборудование. Государства обычно не взимают налоги на недвижимость.

Многие пересекающиеся юрисдикции могут иметь право облагать налогом одно и то же имущество. К ним относятся округа или приходы , города и/или поселки , школьные округа , коммунальные округа и специальные налоговые органы , которые различаются в зависимости от штата. Лишь немногие штаты взимают налог на стоимость имущества. Налог основан на справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости и обычно прилагается к объекту недвижимости на определенную дату. Владелец недвижимости на эту дату несет ответственность за уплату налога.

Сумма налога определяется ежегодно исходя из рыночной стоимости каждого объекта недвижимости на определенную дату. и в большинстве юрисдикций требуется периодический пересмотр стоимости. Налог рассчитывается как определенная рыночная стоимость, умноженная на коэффициент оценки, умноженный на ставку налога. Коэффициенты оценки и налоговые ставки различаются в зависимости от юрисдикции и могут различаться в зависимости от типа собственности в пределах юрисдикции. Законодательные органы большинства юрисдикций определяют свои коэффициенты налогообложения и налоговые ставки, хотя некоторые штаты накладывают ограничения на такие определения.

Налоговые эксперты в налоговых юрисдикциях определяют стоимость недвижимости различными способами, но обычно от них требуется основывать такие определения на справедливой рыночной стоимости. Справедливая рыночная стоимость – это цена, по которой желающий и информированный продавец продал бы недвижимость желающему и информированному покупателю, не будучи принужденным к действию. Если недвижимость недавно была продана между несвязанными продавцами, такая продажа устанавливает справедливую рыночную стоимость. В остальных ( т.е. в большинстве) случаях стоимость необходимо оценить. Общие методы оценки включают метод сопоставимых продаж, метод амортизированной стоимости и метод дохода. Владельцы недвижимости также могут декларировать стоимость, которая может быть изменена налоговым инспектором.

После определения стоимости оценщик обычно уведомляет последнего известного владельца недвижимости об определении стоимости. В таких уведомлениях может быть указана рассчитанная сумма налога. Владелец недвижимости может затем оспорить стоимость. Стоимость недвижимости обычно подлежит проверке наблюдательной комиссией или аналогичным органом, перед которым владелец недвижимости может оспорить решения.

После расчета стоимости счета или уведомления о налоге на имущество отправляются владельцам недвижимости. Сроки и условия оплаты сильно различаются. Если владелец недвижимости не уплачивает налог, налоговая юрисдикция имеет различные средства правовой защиты для его взыскания, во многих случаях включая арест и продажу имущества. Налоги на имущество представляют собой залоговое право на имущество, которому также подлежат правопреемники.

Недвижимость, облагаемая налогом

Почти все юрисдикции, взимающие налог на недвижимость, облагают налогом недвижимость . Сюда входят земля, здания и все улучшения (часто называемые приспособлениями ), которые нельзя удалить без ущерба для имущества. Налогооблагаемая недвижимость включает дома, фермы, коммерческие помещения и большую часть другой недвижимости. Многие юрисдикции также облагают налогом определенные виды другого имущества, используемого в бизнесе. Недвижимость, существующая и расположенная в юрисдикции на определенную дату, облагается этим налогом. Обычно этой датой является 1 января каждого года, но она варьируется в зависимости от юрисдикции.Собственность, принадлежащая образовательным, благотворительным и религиозным организациям, обычно освобождается от уплаты налога.

Налоговые ставки

Налоговые ставки сильно различаются в зависимости от юрисдикции. Обычно они устанавливаются руководящим органом налоговой юрисдикции. Метод определения ставки широко варьируется, но может быть ограничен законодательством отдельных штатов. Налог на недвижимость, вероятно, является первым или вторым по значимости налоговым бременем для капиталоемкого бизнеса, поэтому на кону могут стоять сотни тысяч долларов. В некоторых юрисдикциях имущество облагается налогом в зависимости от его классификации. Классификация – это группировка объектов недвижимости по схожему использованию. Примерами классификации являются жилая, коммерческая, промышленная, пустующая и аварийная недвижимость. Классификация собственности используется для налогообложения недвижимости по разным ставкам и для разных целей государственной политики. В Вашингтоне, округ Колумбия, например, аренда недвижимости стимулируется налогом на жилую недвижимость по ставке 0,85 процента от оценочной стоимости, а на пустующую жилую недвижимость - по ставке 5 процентов от оценочной стоимости.

Скорость или миллираж

Ставка налога представляет собой процент от оценочной стоимости объекта недвижимости, облагаемого налогом. В некоторых случаях это выражается как «миллион» или доллары налога на тысячу долларов оценочной стоимости.

Коэффициент оценки

Большинство юрисдикций взимают налог с определенной части справедливой рыночной стоимости, называемой коэффициентом оценки. Это соотношение может варьироваться в зависимости от типа или использования имущества. Во многих юрисдикциях коэффициент начисления может меняться из года в год руководящим органом налоговой юрисдикции. Изменения налоговой ставки или коэффициента оценки могут иметь такой же практический эффект, как и изменение чистого налога, причитающегося к конкретному объекту недвижимости.

Оценка

Основная статья: Оценка недвижимости

Состав налоговых поступлений штата и местных налогов по налогам с продаж (коричневый), налогам на недвижимость (белый), лицензиям и другим сборам (серый), подоходному налогу с физических и юридических лиц (зеленый) в 2007 году.

Определение стоимости имущества является важнейшим аспектом налогообложения недвижимости, поскольку эта стоимость определяет сумму причитающегося налога. Для определения стоимости могут использоваться различные методы. За исключением недавно проданного имущества, оценка имеет некоторые по своей сути субъективные аспекты. Значения могут меняться со временем, и многие штаты требуют, чтобы налоговые юрисдикции пересматривали значения каждые три или четыре года. Стоимость имущества часто определяется на основе текущего использования имущества, а не потенциального использования. Стоимость недвижимости определяется на конкретную дату оценки для каждой юрисдикции, которая сильно различается.

Кто определяет ценность

Владельцы недвижимости могут подавать налоговому органу декларацию о стоимости принадлежащего им имущества. Это часто называют рендерингом. Налоговый орган может принять эту стоимость или определить ее самостоятельно. Определение стоимости обычно производится налоговым инспектором налогового органа. Некоторые штаты требуют определения единых значений для каждого конкретного свойства.

Рыночная стоимость

Стоимость недвижимости обычно основывается на справедливой рыночной стоимости недвижимости на дату оценки. Справедливая рыночная стоимость определяется как цена, которую готовый и информированный покупатель заплатил бы несвязанному желающему и информированному продавцу, при этом ни одна из сторон не обязана действовать. Продажа конкретного имущества между несвязанными между собой лицами, как правило, окончательно устанавливает справедливую рыночную стоимость на дату продажи. Таким образом, недавняя продажа того же объекта недвижимости является убедительным доказательством его рыночной стоимости. Если недавней продажи не было, для определения рыночной стоимости необходимо использовать другие методы.

Оценочная стоимость

Многие юрисдикции облагают налогом стоимость, которая составляет лишь часть рыночной стоимости. Эта оценочная стоимость равна рыночной стоимости, умноженной на коэффициент оценки. Коэффициенты оценки часто устанавливаются местными налоговыми юрисдикциями. Однако некоторые штаты накладывают ограничения на коэффициенты начисления налогов, используемые налоговыми юрисдикциями внутри штата. Некоторые такие ограничения различаются в зависимости от типа или использования собственности, а также в зависимости от юрисдикции штата. Некоторые штаты вводят ограничения на скорость увеличения оценочной стоимости.

Уравнивание юрисдикций

Основная статья: Уравнивание налога на недвижимость

Многие штаты требуют, чтобы несколько юрисдикций, облагающих налогом одну и ту же недвижимость, использовали одну и ту же рыночную стоимость. Как правило, такое государство создает комиссию по выравниванию или аналогичный орган для определения ценностей в случаях споров между юрисдикциями.

Методы оценки

Налоговые инспекторы могут использовать различные методы для определения стоимости имущества, которое не было недавно продано. Определение того, какую технику использовать и как ее применять, по своей сути требует суждения.

Сопоставимые продажи

Стоимость может быть определена на основе недавних продаж сопоставимого имущества. Стоимость большинства домов обычно определяется на основе продаж сопоставимых домов в непосредственной близости. Для достижения сопоставимости могут потребоваться корректировки оценок. К факторам, учитываемым при определении сопоставимости объекта недвижимости, относятся:

• Характер недвижимости (дом, офисное здание, голая земля и т. д.)
• Расположение
• Размер
• Использование недвижимости (жилой, коммерческой, фермерской и т. д.)
• Характер улучшений
  • Типы и использование зданий
  • Особенности зданий (количество спален, уровень благоустройства и т.д.)
  • Эпоха улучшений
• Желательность объекта недвижимости (вид, близость к школам, тип подъезда, наличие отвлекающих факторов и т. д.)
• Ограничения на собственность (сервитуты, ограничения строительных норм, физические ограничения и т. д.)
• Полезность недвижимости (плодородие земли, дренаж или его отсутствие, экологические проблемы и т. д.)
• Общие экономические условия

Расходы

Если данные о недавних сопоставимых продажах недвижимости отсутствуют, можно использовать затратный подход. При таком подходе первоначальная или восстановительная стоимость объекта недвижимости уменьшается за счет снижения стоимости (амортизации) улучшений. В некоторых юрисдикциях сумма амортизации может быть ограничена законом. Если используется первоначальная стоимость, она может быть скорректирована с учетом инфляции или увеличения или уменьшения стоимости строительства улучшений. Стоимость замены может быть определена исходя из сметы затрат на строительство.

Доход

Альтернативная оценка может использоваться для приносящей доход собственности на основе экономических концепций. Используя доходный подход, стоимость определяется на основе текущей стоимости ожидаемых потоков доходов от собственности. Выбор подходящей ставки дисконтирования при определении приведенной стоимости является ключевым фактором, влияющим на оценку в рамках этого подхода.

Специальные значения использования

Большинство налоговых юрисдикций предусматривают, что имущество, используемое любым из нескольких способов, подлежит специальной процедуре оценки. Обычно это применяется к собственности, используемой для сельского хозяйства, лесного хозяйства или других целей, распространенных в юрисдикции. В некоторых юрисдикциях собственность оценивается по ее «максимальному и наилучшему использованию», при этом в некоторых из них предусмотрены исключения для домов или сельскохозяйственных земель. Вопросы специальной оценки сильно различаются в зависимости от юрисдикции.

Переоценка

Все налоговые юрисдикции признают, что стоимость имущества может меняться с течением времени. Таким образом, ценности необходимо периодически переопределять. Многие штаты и населенные пункты требуют, чтобы стоимость собственности пересматривалась каждые три или четыре года. Такая переоценка может следовать принципам оценки, изложенным выше, или может использовать методы массовой оценки.

Ограничения на увеличение

В некоторых юрисдикциях установлены ограничения на то, насколько стоимость имущества может увеличиваться из года в год для целей налога на имущество. Эти ограничения могут применяться ежегодно или кумулятивно, в зависимости от правил юрисдикции.

Процесс оценки

Процесс оценки сильно различается в зависимости от юрисдикции в отношении процедуры и сроков. Во многих штатах процесс оценки и сбора можно рассматривать как двухлетний процесс, при котором стоимость определяется в первый год, а налоги начисляются и уплачиваются во второй. В большинстве юрисдикций владельцам недвижимости рекомендуется декларировать стоимость своей собственности в начале процесса оценки. Владельцам недвижимости во всех юрисдикциях предоставлено право обжаловать решения налоговых органов, но такие права сильно различаются.

Оценка оценщиком

Юрисдикции, взимающие налог на имущество, единообразно поручают определенному должностному лицу определять стоимость имущества, подлежащего налогообложению в юрисдикции. его обычно называют налоговым инспектором Это должностное лицо может быть сотрудником или подрядчиком налогового правительства, и в большинстве юрисдикций . В некоторых налоговых юрисдикциях может использоваться общий налоговый инспектор для части или всего имущества в пределах юрисдикций, особенно когда юрисдикции пересекаются.

Уведомление владельцу

После определения стоимости налоговые инспекторы обычно обязаны уведомить владельца(ов) недвижимости об определенной таким образом стоимости. Процедуры различаются в зависимости от юрисдикции. В Луизиане официального уведомления не требуется; вместо этого оценщик «открывает» книги, чтобы владельцы недвижимости могли просмотреть оценки. Техас и некоторые другие юрисдикции также требуют, чтобы уведомление включало очень конкретные пункты, и такое уведомление может охватывать несколько налоговых юрисдикций. В некоторых юрисдикциях предусмотрено, что уведомление осуществляется путем публикации списка объектов недвижимости и ценностей в местной газете.

В некоторых юрисдикциях такое уведомление требуется только в том случае, если стоимость увеличивается более чем на определенный процент. В некоторых юрисдикциях уведомление о стоимости может также представлять собой налоговый счет или оценку. Как правило, с уведомления владельца начинается ограниченный период, в течение которого владелец может оспорить стоимость.

Обзор

Владельцы недвижимости почти всегда имеют право обсуждать оценки с налоговым оценщиком, и такие обсуждения могут привести к изменениям в оценке оценщика. Многие юрисдикции предусматривают пересмотр определения стоимости. Такая проверка часто проводится наблюдательной комиссией, часто состоящей из жителей юрисдикции, которые иным образом не связаны с правительством юрисдикции. Кроме того, в некоторых юрисдикциях и штатах предусмотрены дополнительные контролирующие органы.

Протест

Почти во всех юрисдикциях предусмотрен механизм оспаривания определения стоимости, сделанного оценщиком. Такие механизмы широко варьируются.

Судебная апелляция

Все юрисдикции, взимающие налог на недвижимость, должны разрешать владельцам недвижимости обращаться в суд, чтобы оспорить оценку и налоги. Процедуры такой судебной апелляции сильно различаются. В некоторых юрисдикциях запрещается судебная апелляция до тех пор, пока не будут исчерпаны возможности административной апелляции. Некоторые разрешают обязательный арбитраж.

Взимание налога

Налог взимается по налоговой ставке и коэффициенту начисления, применимым в течение года. Налоговые юрисдикции взимают налог на имущество после предварительного или окончательного определения стоимости. Налоги на недвижимость в Соединенных Штатах обычно подлежат уплате только в том случае, если налоговая юрисдикция взимает или выставляет счет по налогу. Форма сбора или выставления счетов различается, но часто осуществляется путем отправки налогового счета по почте владельцу недвижимости или ипотечной компании.

Исключения и стимулы

Налоговые юрисдикции предоставляют широкий спектр методов, которые владелец недвижимости может использовать для снижения налога. Почти все юрисдикции предоставляют освобождение от усадьбы, снижающее налогооблагаемую стоимость и, следовательно, налог на дом человека. Многие предусматривают дополнительные льготы для ветеранов. Налоговые юрисдикции также могут предлагать временное или постоянное полное или частичное освобождение от налога на недвижимость, часто в качестве стимула для конкретного бизнеса разместить свои помещения в пределах юрисдикции. В некоторых юрисдикциях предусмотрены широкие освобождения от налога на недвижимость для предприятий, расположенных на определенных территориях, например в зонах предпринимательства .

Крупнейшим освобождением от налога на имущество является освобождение зарегистрированных некоммерческих организаций; все 50 штатов полностью освобождают эти организации от государственных и местных налогов на недвижимость: согласно исследованию 2009 года, упущенные налоговые поступления от освобождения варьируются в пределах 17–32 миллиардов долларов в год.

Исключения могут быть весьма существенными. религиозные учреждения облагались бы налогом в размере 627 миллионов долларов Только в Нью-Йорке исследование Независимого бюджетного управления показало, что без таких льгот в год; все освобожденные группы избежали уплаты в общей сложности 13 миллиардов долларов в 2012 финансовом году (с 1 июля 2011 года по 30 июня 2012 года).

Оплата

Время и способ уплаты налога на имущество варьируются в широких пределах. Налоги на недвижимость во многих юрисдикциях уплачиваются единым платежом до 1 января. Во многих юрисдикциях предусмотрена оплата несколькими частями. В некоторых юрисдикциях первый взнос рассчитывается на основе налога за предыдущий год. Оплата обычно производится наличными или чеком, доставленным или отправленным по почте в налоговую юрисдикцию.

Залоги и аресты

Налоги на недвижимость обычно привязываются к собственности; то есть они становятся обременением имущества, которое должны удовлетворить нынешние и будущие собственники. Такое наложение ареста или залоговое удержание обычно происходит автоматически, без дальнейших действий налогового органа. Залог обычно снимается автоматически после уплаты налога.

Если налог не уплачивается в течение определенного периода времени (включая дополнительные проценты, штрафы и расходы), проводится налоговая продажа , результатом которой может стать либо 1) фактическая продажа имущества, либо 2) продажа залогового имущества третье лицо, которое (по истечении другого указанного периода времени) может предпринять действия по истребованию имущества или потребовать последующей продажи для выкупа залогового удержания.

Дата прикрепления

Налоговый залог прикрепляется к имуществу в определенную дату, обычно в день, когда налоговое обязательство вступает в силу. Эта дата, известная как дата прикрепления , зависит от штата, а в некоторых штатах — от местной юрисдикции.

Правонарушение

Если владелец недвижимости не уплачивает налог в установленный срок, налоговый орган может начислить пени и штрафы. Сумма, сроки и процедуры сильно различаются. Как правило, штраф и проценты подлежат исполнению так же, как и налог, и привязываются к имуществу.

Арест и продажа

Если владелец недвижимости не уплачивает налог, налоговый орган может принять меры для взыскания своего залога. Правоприменительные процедуры различаются в зависимости от штата. В некоторых штатах залоговое удержание может быть продано налоговым органом третьей стороне, которая затем может попытаться взыскать его. В большинстве штатов налоговый орган может конфисковать имущество и выставить его на продажу, как правило, на открытом аукционе. В некоторых штатах права, приобретенные при такой продаже, могут быть ограничены.

Налоговые администрации

Налоги на недвижимость обычно взимаются отдельно в каждой юрисдикции, взимающей налог на недвижимость. хотя в некоторых юрисдикциях может использоваться общее администрирование налога на имущество. Часто администрирование налогов осуществляется из административных офисов налоговой юрисдикции (например, из мэрии). Форма и организация широко варьируются.

Эксперты

В большинстве налоговых юрисдикций к оценщикам относятся должностные лица, которым поручено определять стоимость имущества, оценивать и собирать налоги на имущество. Эксперты по оценке могут быть избраны, назначены, наняты или наняты по контракту, в зависимости от правил юрисдикции, которые могут различаться в зависимости от штата. Оценщики могут участвовать или не участвовать в сборе налогов. Налоговые эксперты в некоторых штатах обязаны сдать определенные сертификационные экзамены и/или иметь определенный минимальный уровень опыта оценки имущества. В более крупных юрисдикциях в офисе налогового инспектора нанимается штатный персонал, в то время как в небольших юрисдикциях может быть задействован только один человек, работающий неполный рабочий день, для выполнения всей функции налогового инспектора.

Конституционные ограничения

Налоги на недвижимость, как и все налоги в Соединенных Штатах, подлежат ограничениям в соответствии с конституциями Соединенных Штатов и применимыми конституциями штатов. Конституция Соединенных Штатов содержит три соответствующих положения: ограничения на федеральное прямое налогообложение , правило равной защиты и положения о привилегиях и иммунитетах . Почти все конституции штатов устанавливают правила единообразия и равенства. Конституции большинства штатов также налагают и другие ограничения, которые сильно различаются.

Федеральному правительству обычно запрещается вводить прямые налоги , если только такие налоги не передаются штатам пропорционально численности населения. Таким образом, адвалорные налоги на недвижимость не были введены на федеральном уровне.

Штаты должны предоставить резидентам других штатов равную защиту в качестве налогоплательщиков.

Единообразие и равенство

Конституции штатов ограничивают налоговые полномочия внутри штата, включая местные органы власти. Как правило, эти конституции требуют, чтобы налоги на недвижимость взимались единообразно или одинаково. Хотя многие штаты допускают разные ставки налогообложения в разных налоговых юрисдикциях, большинство из них запрещают в одной и той же юрисдикции применять разные ставки к разным налогоплательщикам. Эти положения обычно интерпретируются как означающие, что метод оценки и оценки должен быть одинаковым в разных местных органах власти. Суды некоторых штатов постановили, что это требование единообразия и равенства не препятствует предоставлению индивидуальных налоговых льгот (например, освобождений и льгот). Некоторые штаты разрешают оценивать разные классы собственности (в отличие от разных классов налогоплательщиков) с использованием разных коэффициентов оценки. Во многих штатах положения о единообразии и равенстве применяются только к налогам на недвижимость, что приводит к серьезным проблемам с классификацией.

Многие из этих положений о единообразии появились в довоенную эпоху на юге Соединенных Штатов. Историк Робин Эйнхорн утверждает, что эти положения были разработаны для того, чтобы порабощенные люди не облагались налогом по более высокой ставке, чем другие формы собственности.

История

Налоги на недвижимость в США возникли в колониальные времена. К 1796 году правительства штатов и местные органы власти в четырнадцати из пятнадцати штатов облагали налогом землю, но только четыре облагали налогом инвентарь (товары в торговле). Делавэр облагал налогом не собственность, а доходы от нее. В одних штатах «облагалось налогом все имущество, за немногими исключениями; в других назывались конкретные объекты. Земля облагалась налогом в одном штате по количеству, в другом — по качеству, а в третьем — не совсем. Ответственность за начисление и сбор налогов в одних случаях принадлежит самому государству, в других — округам или поселкам». Вермонт и Северная Каролина облагали землю налогом на основе количества, а Нью-Йорк и Род-Айленд облагали налогом землю на основе стоимости. В Коннектикуте земля облагается налогом в зависимости от типа использования. Процедуры сильно различались.

В период с 1796 года до Гражданской войны выработался объединяющий принцип: «обложение всего имущества, движимого и недвижимого, видимого и невидимого, или реального и личного, как мы говорим в Америке, по одной единой ставке». В этот период налоги на недвижимость стали определяться на основе стоимости. Это было введено в качестве требования в конституциях многих штатов.

После Гражданской войны нематериальная собственность, включая акции компаний, приобрела гораздо большее значение. Налоговые юрисдикции столкнулись с трудностями в поиске и обложении налогом такого рода собственности. Эта тенденция привела к введению альтернатив налогу на имущество (таких как подоходный налог и налог с продаж ) на государственном уровне. Налоги на недвижимость оставались основным источником государственных доходов ниже уровня штата.

Тяжелые времена во время Великой депрессии привели к высокому уровню просрочек и сокращению поступлений от налога на имущество. Также в 1900-х годах многие юрисдикции начали освобождать от налогов определенную собственность. Многие юрисдикции исключили из налога дома ветеранов войны. После Второй мировой войны некоторые штаты заменили исключения положениями о «автоматическом выключателе», ограничивающими рост стоимости жилых домов.

Различные экономические факторы привели к инициативам налогоплательщиков в разных штатах по ограничению налога на недвижимость. Предложение Калифорнии 13 (1978 г.) внесло поправки в Конституцию Калифорнии , ограничивающие совокупный налог на недвижимость до 1% от «полной денежной стоимости такой собственности». Он также ограничил рост оценочной стоимости недвижимости коэффициентом инфляции, который был ограничен 2% в год.

Политические вопросы

Существует множество политических вопросов, касающихся налога на имущество, в том числе:

• Справедливость или ее отсутствие
• Прогрессивность или ее отсутствие
• Администрирование/социалистическое перераспределение средств налогоплательщиков
• Аллодиальный титул против истинного владения собственностью

Несмотря на эти проблемы, многие аспекты налога на недвижимость и зависимость местных органов власти от него как от основного источника доходов остались практически неизменными с колониальных времен.

Мнения о налоге на имущество

Разрастание

В отсутствие политики городского планирования налог на недвижимость меняет стимулы для освоения земель, что, в свою очередь, влияет на структуру землепользования. Одна из главных проблем заключается в том, способствует ли это разрастанию городов .

Рыночная стоимость незастроенной недвижимости отражает текущее использование недвижимости, а также потенциал ее развития. По мере расширения города относительно дешевые и неосвоенные земли (такие как фермы, ранчо, частные заповедники и т. д.) увеличиваются в цене, поскольку соседние районы превращаются в торговые, промышленные или жилые объекты. Это повышает стоимость земли, что увеличивает налог на недвижимость, который должен платиться за сельскохозяйственные земли, но не увеличивает сумму дохода на земельный участок, доступный владельцу. Это, наряду с более высокой ценой продажи, увеличивает стимул сдавать в аренду или продавать сельскохозяйственные земли застройщикам. С другой стороны, владелец недвижимости, который застраивает участок, должен впоследствии платить более высокий налог в зависимости от стоимости улучшений. Это делает развитие менее привлекательным, чем оно могло бы быть в противном случае. В целом, эти эффекты приводят к снижению плотности застройки, что имеет тенденцию к увеличению разрастания территорий.

Попытки уменьшить влияние налогов на недвижимость на разрастание включают:

• Налогообложение стоимости земли . Этот метод разделяет стоимость данного имущества на его фактические компоненты — стоимость земли и стоимость улучшений. Постепенно все более низкий налог взимается со стоимости улучшения, а более высокий налог взимается со стоимости земли, чтобы обеспечить нейтральность доходов. Подобный метод известен как налогообложение по раздельной ставке.
• Оценка текущего использования . Этот метод оценивает стоимость данного имущества только на основе его текущего использования. Подобно налогообложению стоимости земли, это снижает эффект вторжения города.
• Сохранение сервитутов . Владелец собственности добавляет к собственности ограничение, запрещающее ее дальнейшее развитие. Это фактически устраняет потенциал развития как фактор, влияющий на налоги на недвижимость.
• Освобождения — полное освобождение от налога на недвижимость привилегированных классов недвижимости (таких как фермы, ранчо, кладбища или частные заповедники) или оценка их стоимости по минимальной сумме (например, 1 доллар за акр).
• Принуждение к застройке с более высокой плотностью застройки . Например, в Портленде, штат Орегон , местные муниципалитеты часто вынуждены соглашаться на строительство жилья с более высокой плотностью застройки и небольшими участками. Этим управляет совет по контролю за развитием нескольких округов, в случае с Портлендом Metro .
• Граница городского роста или Зеленый пояс . Правительство объявляет некоторые земли непригодными для освоения до определенного момента в будущем. Это вынуждает региональное развитие вернуться в центр города, увеличивая плотность, а также цены на землю и жилье. Это также может привести к тому, что застройка выйдет за пределы зоны ограниченного использования, произойдет в более отдаленных районах или переместится в другие города.

Распределительный

Налог на недвижимость оказался регрессивным (то есть непропорционально падать на людей с более низкими доходами) при определенных обстоятельствах из-за его воздействия на определенные группы с низкими доходами/высокими активами, такие как пенсионеры и фермеры. Поскольку эти лица имеют большие активы, накопленные с течением времени, они несут высокие обязательства по налогу на имущество, хотя их реализованный доход низок. Поэтому большая часть их доходов уходит на уплату налога. В районах со спекулятивным ростом стоимости земли (например, в Калифорнии в 1970-х и 2000-х годах) связь между налогами на недвижимость и способностью домовладельца платить их без продажи собственности может быть незначительной или вообще отсутствовать.

Этот вопрос был распространенным аргументом, используемым сторонниками таких мер, как Предложение 13 Калифорнии или Мера 5 избирательного бюллетеня штата Орегон ; некоторые экономисты даже призвали к полной отмене налогов на недвижимость и их замене налогами на прибыль , налогами на потребление, такими как европейский НДС , или комбинацией того и другого. Другие, однако, утверждают, что налоги на недвижимость в целом являются прогрессивными , поскольку люди с более высокими доходами непропорционально чаще владеют более ценной собственностью. Кроме того, хотя почти все домохозяйства имеют определенный доход, почти треть домохозяйств не владеют недвижимостью. Более того, наиболее ценная недвижимость принадлежит корпорациям, а не частным лицам. Следовательно, собственность распределяется более неравномерно, чем доходы.

Было высказано предположение, что эти два убеждения не являются несовместимыми: налог может быть прогрессивным в целом, но быть регрессивным по отношению к группам меньшинств. Однако, хотя и не напрямую и вряд ли индивидуально, арендаторы недвижимости также могут облагаться налогом на недвижимость. Если налог уменьшит предложение жилья, то он увеличит стоимость аренды. Таким образом, расходы владельца по налогообложению перекладываются на арендатора (жильца).

Прогрессивная политика

Поскольку стоимость недвижимости растет, существует вероятность того, что новые покупатели могут платить налоги за устаревшую стоимость, тем самым возлагая несправедливое бремя на остальных владельцев недвижимости. Чтобы исправить этот дисбаланс, муниципалитеты периодически переоценивают недвижимость. Переоценка дает актуальную стоимость, которая будет использоваться при определении налоговой ставки, необходимой для расчета требуемого налогового сбора.

Следствием этого является то, что существующие владельцы подвергаются переоценке, а также новые владельцы и, таким образом, должны платить налоги на недвижимость, стоимость которой определяется рыночными силами, например, джентрификация в районах города с низким доходом. Стремясь облегчить часто большое налоговое бремя для существующих владельцев, особенно для тех, у кого фиксированный доход, таких как пожилые люди и те, кто потерял работу, общины ввели льготы.

В некоторых штатах законы предусматривают льготы (обычно называемые льготами по усадьбам ) и/или ограничения на процентное увеличение налога, которые ограничивают ежегодное увеличение налога на недвижимость, чтобы владельцы-жильцы не «облагались налогом из своих домов». Как правило, эти льготы и ограничения доступны только владельцам недвижимости, которые используют свою недвижимость в качестве основного места жительства. На освобождение от налога на усадьбу, как правило, нельзя претендовать в отношении инвестиционной недвижимости и вторых домов . Когда усадебная недвижимость меняет владельца, налог на недвижимость часто резко возрастает, и цена продажи недвижимости может стать основой для новых льгот и ограничений, доступных новому владельцу-арендатору.

Освобождение от усадьбы усложняет сбор налога на недвижимость и иногда дает людям, владеющим несколькими объектами недвижимости, легкую возможность получить налоговые льготы, на которые они не имеют права. Поскольку не существует национальной базы данных, связывающей домовладение с номерами социального страхования , домовладельцы иногда получают налоговые льготы по усадьбам, заявляя, что несколько объектов недвижимости в разных штатах и ​​​​даже в своем собственном штате являются их «основным местом жительства», тогда как на самом деле их местом жительства является только один объект недвижимости. . В 2005 году было обнаружено, что несколько сенаторов и конгрессменов США ошибочно назвали «вторые дома» в районе Большого Вашингтона, округ Колумбия, своими «основными резиденциями», предоставив им налоговые льготы по налогу на имущество, на которые они не имели права.

Незаслуженные льготы по усадьбам стали настолько повсеместными в штате Мэриленд, что на законодательной сессии 2007 года был принят закон, требующий подтверждения основного статуса проживания посредством использования системы сопоставления номеров социального страхования. Законопроект был принят единогласно Палатой делегатов и Сенатом штата Мэриленд и подписан губернатором. Справедливость сбора и распределения налога на имущество является горячо обсуждаемой темой. Некоторые считают, что школьные системы были бы более единообразными, если бы налоги собирались и распределялись на уровне штата, тем самым уравнивая финансирование школьных округов. Другие не хотят, чтобы ставки и ассигнования определялись на более высоком уровне правительства, предпочитая оставлять решения на уровне правительства, более близком к народу.

В Род-Айленде предпринимаются усилия по изменению практики переоценки, чтобы сохранить главную выгоду от налогообложения недвижимости — надежность налоговых поступлений, одновременно обеспечивая то, что некоторые рассматривают как исправление несправедливого распределения налогового бремени на существующих владельцев собственности.

Верховный суд постановил что Конгресс может напрямую облагать налогом владение землей, при условии, что налог распределяется между штатами в зависимости от представительства/населения. При пропорциональном земельном налоге каждый штат будет иметь свою собственную ставку налогообложения, достаточную для увеличения его пропорциональной доли в общем доходе, финансируемого за счет земельного налога. Так, например, если в штате А проживает 5% населения, штат А будет собирать и перечислять федеральному правительству такие налоговые поступления, которые равны 5% искомого дохода. Такой распределенный налог на землю использовался во многих случаях вплоть до Гражданской войны.

Косвенные налоги на передачу земли разрешены без распределения: в прошлом это принимало форму требования гербовые марки проставлять к документам и ипотечным кредитам, но федеральный закон больше не требует этого. В соответствии с Налоговым кодексом правительство получает значительную сумму доходов от подоходного налога на прирост капитала от продажи земли и налогов на наследство от перехода собственности (включая землю) после смерти ее владельца.

Милтон Фридман отметил, что «налог на недвижимость является одним из наименее плохих налогов, поскольку он взимается с того, что невозможно произвести, — с той части, которая взимается с земли». Анализ, проведенный Организацией экономического сотрудничества и развития в 2008 году , соответствовал мнению Фридмана; исследуя влияние различных типов налогов на экономический рост, он обнаружил, что налоги на недвижимость «кажется [ed] наиболее благоприятными для роста, за ними следуют налоги на потребление, а затем налоги на доходы физических лиц».

См. также

• Аллодиальный титул
• Муниципальный налог , британский эквивалент налога на недвижимость.
• Патент на землю
• Тарифы в Великобритании
• План качалок
• Налог на богатство

Ссылки

• Как протестовать против налога на недвижимость?

Внешние ссылки

Обзорные руководства предоставляются некоторыми штатами:

• Основы налога на недвижимость в Луизиане от Лафайета, офис налогового инспектора Луизианы
• Техаса Основы налога на недвижимость от контролера государственной отчетности Техаса
• Брошюра в Нью-Йорке «Как работает налог на недвижимость»
• Система налога на недвижимость штата Иллинойс