Стейтс Южный берег

STAITHS South Bank - это жилищное строительство в Гейтсхеде , Англия, разработанная в сотрудничестве с дизайнерами моды Уэйн и Джерардин Хемингуэй (известный своим красным или мертвой модным лейблом). Он был приведен в качестве примера «более экспериментального» дизайна для крупных жилищных разработок и критиковал за исключение автомобилей на месте, плохо обслуживаемом общественным транспортом.

Расположение

Этот участок занимает землю, прилегающую к Данстонскому Стейте на южном берегу реки Тайн в Гейтсхеде.

Staiths-это большая многоуровневая древесина, построенная на реке на изогнутой платформе, первоначально построенной для загрузки массовых материалов (особенно угля), от железнодорожных вагонов на железнодорожных путях в торговые суда, пришвартованные рядом.

Изогнутая форма устойчивости заключает часть реки, образуя защищенный бассейн. Этот участок реки подвергается приливному влиянию, и, следовательно, область полезной бассейна варьируется в зависимости от прилива. Грязь, выставленная при низком приливе, является важной палочкой для прибрежных птиц.

История

После длительного периода промышленного использования в течение 19 -го и 20 -го веков, включая развитие крупных газовых заводов для производства городского газа из угля, этот участок стал разбросан. Чтобы восстановить этот район, совет Гейтсхеда включал участок на фестивале Гейтсхеда , который проходил в период с мая по октябрь 1990 года.

Исправление для целей садового фестиваля было ограничено отражением и утилизацией, чтобы обеспечить подходящую среду для посадки. Это включало использование земной насыпения, чтобы покрыть оставшиеся захороненные конструкции, такие как основания газометра.

После фестиваля сада сайт был продан дочерней компании сэра Роберта Макалпина Гражданского строительства . Часть сайта была обозначена в корпоративной зоне, чтобы поощрять новое использование занятости, но повторный маркетинг в течение почти десятилетия не смог привлечь каких -либо коммерческих или промышленных покупателей для сайта. Первоначальное намерение Совета Гейтсхеда заключалось в том, что сайт будет занят для крупного использования трудоустройства. Японский производитель строительного оборудования Komatsu спонсировала японский сад на участке для фестиваля и вместо этого установил бы это ожидание, но вместо этого сконцентрировал свои производственные мощности в соседнем Биртли.

После многих лет лежащего в ожидании использования в 1999 году в 1999 году было проведено окончательное упражнение по ремаркетингу. В результате этого процесса северо -восточный регион домов Уимпей сделал приемлемое финансовое предложение, основанное на перепланировке земли для жилья.

Восстановление и перепланировка

Первоначально использование земли для жилья считалось нежелательным местным законодательным органом по двум причинам: постоянное желание Совета защитить участок для столь необходимой работы в этом районе и опасения Агентства окружающей среды относительно степени и характера оставшегося загрязнения.

Что касается защиты сайта для крупного работодателя, после почти десятилетия маркетинга и ложных стартов, в перспективе не было использования занятости, так что это было излишне блокировать реконструкцию значительного городского площадки. Совет Гейтсхеда был особенно обеспокоен тем, чтобы поддерживать участки в их районе, которые были достаточно большими, чтобы привлечь крупную производственную установку. Со временем вероятность того, что такой работодатель желает установить себя в этом районе, стала все менее и менее вероятной, поэтому совету стало сложнее оправдать стерилизацию земли с нереалистичным использованием.

Что касается опасений EA, это необходимо решить с помощью комплексной программы отбора проб, анализа и оценки рисков до разработки схемы мелиорации. Это было приведено в движение Wimpey Homes , которые собрали команду проекта для проведения должной осмотрительности до приобретения и консультаций с предварительным планированием. Это продолжалось, несмотря на постоянную обеспокоенность Совета Гейтсхеда по поводу потери земли трудоустройства до тех пор, пока проектная команда не присоединилась модельер Уэйн Хемингуэй , который принес свою личную страсть к инновациям и навыкам убеждения на ключевых членах и должностных лицах Совета.

В результате внутренней реорганизации интерес Wimpey к сайту был затем передан их недавно созданному специализированному бизнесу в области развития центра города Джордж Уимпи. В то время как концептуальные дизайнерские работы с Hemingways продолжали Agabe, значительные проблемы с достижением схемы работоспособного восстановления были решены AIG и ARUP на переговорах с агентством по охране окружающей среды . Центральный вопрос заключался в том, может ли жилой застройка проходить без удаления всего основного загрязненного материала. После долгих исследований и тестирования существующей земли была подготовлена ​​схема восстановления, которая сняла изолированные горячие точки загрязнения и отключал пути от оставшегося загрязнения нижнего уровня на поверхность и прилегающую реку, включая дальнейшие регрессирующие и упреки с использованием чистого материала, импортированного материала, импортируемого материала, импортируемого материала, импортируемого материала. на сайте.

AIG обязался выполнить исправление с помощью ARUP, связанного с проверкой завершенной работы. AIGS Works также включал в себя удаление многих крупных закупориваемых препятствий, которые все еще оставались в результате более раннего промышленного использования, и тестирование завершения ARUP включало в себя обеспечение подходящей способности исправленного участка для предполагаемого использования. Самое главное, что толщина предлагаемого чистого загрязняющего материала должна была быть измерена после того, как была установлена, чтобы удовлетворить Джорджа Уимпей и Совета Гейтсхеда , что работа соответствовала дизайну исправления.

Двойные барьеры для разработки использования планирования и загрязнения не являются необычными проблемами, которые должны быть преодолены для развития, однако, они были заметной сложностью на этом конкретном месте, и они были лишь с значительными усилиями со стороны профессиональной команды.

Как это произошло, ни одна из этих проблем не должна была доказать наиболее спорным барьером для согласия или реализации планирования, как показано, когда проект проекта перешел на подробную консультацию с советом.

Процесс проектирования

Уэйн и его жена, Джерардин, дополнили существующую профессиональную команду, а не заменили какую -либо ее часть, хотя произошла смена архитектора, чтобы обеспечить чистый отрыв от предыдущих исследований дизайна. Осталась необходимость в команде специалистов по проектированию жилищного строительства, поскольку Hemingways были ориентированы на концепцию и не утверждали, что они способны предоставлять подробную техническую информацию, которая все еще потребуется для одобрения и строительства регулирующих органов.

Проектная команда состояла;

Хемингуэй дизайн

Партнерство по IDP, Ньюкасл на Тайн (архитекторы)

Глен Кемп, Гейтсхед (ландшафтные архитекторы)- Обратите внимание, что для целей достижения желаемого рома для дома Глен Кемп полностью возложили на проектную ответственность за общественное царство, заменив большую часть традиционной роли проектирования шоссе.

Аруп , Ньюкасл (гражданские и структурные инженеры)

Hall & Partners , Newcastle On Tyne (Cost Consultants)

Как упоминалось ранее, выборка, анализ и проектирование для восстановления сайта были рассмотрены специализированным подрядчиком AIG Remediation, а ARUP проводил параллельную роль мониторинга после загрязнения рекультивации и инженерной информации о наземной технике.

В дополнение к команде разработчиков, разработчики, северо -восточная фирма по связям с общественностью, Cool Blue PR, помогли помочь в управлении интересом в СМИ и производстве маркетинговых материалов.

Подход Hemingways заключался в том, чтобы следовать европейским моделям крупномасштабного жилья, в частности, эстетике современного дизайна корпуса Newbuild в Malmo и использования Reshone Royed Rysters, смешивающих пешеходов с транспортными средствами, как это было практиковалось в голландском Woonerf . В то время разработка была крупнейшей в Великобритании в Великобритании. Это был иронический поворот в разработке этого стиля общего внешнего пространства для обращения, так как они были экспериментированы в Уоррингтоне и другом английском жилье Newbuild в начале 1970 -х годов, а затем были взяты в континентальную Европу и превратились в преобладающую жилую улицу в Нидерланды ​ .

Концептуальные эстетические и функциональные идеи Hemingways были интерпретированы в сетку, похожие на сетку, создавая подковы около 20 террасных свойств, поддерживающих общее садовое пространство, закрытое и закрытое для обеспечения конфиденциальности и безопасности. Эти группировки вокруг общих садов были предназначены для создания осязаемого чувства соседства, каждая группировка и сад отличаются от следующего.

Первоначальная предварительная консультация с Комиссией по архитектуре и построенной среде (советник правительства по архитектуре, городскому дизайну и общественному пространству) создал некоторые неблагоприятные комментарии к «сетке, подобной улице», которая возникла в результате создания этих групп домов Полем Было потрачено много времени, учитывая, будет ли схема сетки очевидным на уровне улицы, так как многие из длинных перспектив были нарушены на стыке в развязках. В случае, это комбинация преднамеренно заблокированных длинных видов и «занятого» общественного дизайна царства, ограничивала восприятие общей планировки для всех, кто стоял в зоне дома или в садах.

В то время как влияние Hemingways состояло в том, чтобы охватить все аспекты проекта, Джерардин был особенно эффективен в выборе внешних материалов, которые были интересны как для их цвета, так и для текстуры. Исследования долговечности и стоимости предлагаемых материалов часто были неубедительными, так как они не только не использовались для жилищного строительства, но и часто даже не были доступны в Великобритании.

Несмотря на нетрадиционные методы лечения, совет Гейтсхеда оказал на них относительно небольшое влияние и вместо этого сосредоточил свои комментарии и опасения в области дизайна общественного сферы, особенно в районах Homezone. Именно эти гомо -зоны стали единственным наиболее спорным аспектом схемы, в которых участвовали частые встречи от 12 до 15 человек (с представителями Совета, Джорджа Уимпти Сити и профессиональной команды), исключительно для обсуждения того, как гомо -зоны могут функционировать без компромисса безопасность.

Земна Home, несмотря на то, что была прототипа в Великобритании в конце 1960 -х и начале 1970 -х годов, в то время была чужды большинству устоявшейся практики дизайна автомобильных дорог в Великобритании. Значительная и утонченная голландская версия, Woonerf, поддерживается законодательством , которое дает пешеходным приоритетам перед транспортными средствами на этих общих улицах. Это переворачивает ожидание британских автомобилистов, которые ожидают пешехода на проезжей части, чтобы уступить место транспортному средству.

Устранение этих законодательных различий включало участие офицеров центрального правительства, которые уже знали о различных других проектах по сан -санам по всей Великобритании. Все эти проекты (будь то Newbuild или реконструкция существующих улиц), страдали от несоответствия между их намерением дизайна создать более высокое качество общественного сфер несчастный случай.

Поддержка центрального правительства включала в себя награду гранта Homezone в отношении дополнительных расходов, связанных с созданием более сложной общественной сферы. Этот грант был специфичным для затрат на внешние работы на первом этапе разработки, поэтому он обеспечил бы раннюю поддержку принципов проектирования, установленных для проекта в целом.

Только после многих месяцев переговоров и компромисса был достигнут работоспособный дизайн общественного сферы. Ключом к тому, чтобы наконец получить согласие Совета, было сочетание сложного дизайнерского решения, подготовленного совместно с Гленом Кемпом и Арупом с режимом управления, подготовленным Джорджем Уимпей Ситин и CPM, управляющими агентами, которые будут действовать от имени жителей, чтобы поддерживать неразборчивые и общины. Владеют элементы развития.

Реализация и результат

Как только было получено согласие на планирование, контракт на восстановление было заключено с AIG, и началась работа. Генеральный план для разработки был разделен на фазы с первоначальной строительностью, предназначенной для проведения по обе стороны от нового главного доступа за командную улицу к восточной части площадки. Этот доступ включал в себя предоставление специального маршрута нового высокоскоростного автобусного звена между центром города Гейтсхед и Metrocentre .

Поскольку работы AIG перемещались на запад по всему участку, их рабочая зона была переопределена и огорожена, чтобы позволить строительству начать начальную фазу жилья.

Развитие получило много местной рекламы в процессе планирования из -за участия Hemingways. Этот первоначальный интерес от потенциальных покупателей позволил раннему маркетинговому запуску первого этапа проекта, т.е. продавая план. В то время как этот процесс раннего продажи стал нормой для крупных капиталоемких проектов, которые были бы привлекательными для инвесторов, таких как апартаменты City Center, это не была обычной практикой для продажи жилья для семьи/«недвижимости». Отчасти это было связано с нежеланием разработчиков принять участие в продаже цен слишком рано в программе разработки, тем самым теряя любое возможное увеличение либо из -за инфляции, либо за счет демонстрации фактического продукта с использованием выставки на месте.

Первоначальный выпуск продаж был запущен в отеле Marriott в Гейтсхеде. Таковы были заинтересованные средства, основанные в основном на освещении в прессе участия Hemingways, что потенциальные покупатели встали в очередь за много часов до вечернего запуска, и большая часть первого выпуска была распродана за несколько часов, продавец работал в Ранние часы с покупателями, чтобы завершить документы о бронировании. Чтобы ограничить влияние спекулянтов, покупатели были ограничены максимум до двух свойств. Успех этого первоначального события запуска вызвал ранний обзор цен на продажу, которые были увеличены для второго выпуска.

Развитие выиграло ряд национальных и региональных наград, которые включают в себя:

• Riba Housing Design Award 2005 - Лучший большой проект
• Cabe Building for Life 2005 - Серебряная награда и лучший жилой проект
• Журнал строительства - Лучший проект регенерации под руководством жилья
• Нортумбрия в Блуме - Серебряная позолоченная премия и победитель категории городской регенерации
• RICS North East Renaissance Awards 2006 - победитель жилой категории

STAITHS South Bank достиг наивысшего рейтинга любой крупномасштабной схемы в недавнем аудите CABE .

Несмотря на признание того, что разработка получила от сообщества дизайнеров, сложный дизайн и управление общественным сфером вызвали трудности для арендаторов. Наиболее очевидно, что обслуживание такой окружающей среды - это дорогостоящая операция, оказывающая сильное давление на плату за обслуживание, и это создало напряженность между арендаторами и управляющими агентами. Они остаются относительно доступными объектами недвижимости, покупатели которых могут не захотеть или не могут оплатить значительные дополнительные расходы, чтобы поддерживать имущество в целом.

Эти проблемы с техническим обслуживанием в сочетании с трудностью обеспечения того, чтобы транспортные средства были припаркованы в областях, предназначенных для парковки, а не препятствуют пространству циркуляции в рамках дома. Как это часто бывает, владение автомобилем превышает, что предусмотрено командой дизайнеров, поэтому транспортных средств больше, чем разрешено. Обычный подход к проектированию/нормативно -правому ресурсу ограничивает положение парковки, чтобы ограничить использование автомобилей, на практике жители, как правило, не принимают это ограничение и не находят место для парковки, где бы они ни могли, предпочтительно как можно ближе к своей входной двери. Хороший пример дизайна и регулирования, не признавая реалии поведения человека.

Задача для будущих проектов Homezone заключается в:

1. Достигнуть публичную сферу, которая можно использовать для общего тиража и игры, в то же время доступная по отношению к способности оплачивать жителей/арендованных владельцев.

2. Добавьте работоспособный баланс между управлением транспортным средством для повышения стоимости общественного сферы для не водителей и реалистичной парковки.

Дальнейшее чтение

• Саймон Армстронг (16 июня 2016 года). Уэйн Хемингуэй: Дизайнер остановил жилье «Wimpeyfication»? , BBC
• Райан Боррофф (1 января 2003 г.). Планы жизни. Мотивы интерьера 1 (4): 58–60
• Уэйн Хемингуэй (2007). Платежон - культурный брендинг. Поместите брендинг и публичная дипломатия 3: 332–36 doi : 10.1057/palgrave.pb.6000075
• Марк Масси, Джейн Масси (2015). STAITHS South Bank: ретроспектива , Idpartnership/Gateshead Council
• Рут Мортимер (ноябрь 2004 г.). Новые сборки: о чем написать домой? Стратегия бренда . (187), с. 12–13
• Стив Роуз (15 августа 2005 г.). Мир Уэйна . Хранитель