Закон о недвижимости в Гане

Закон о недвижимости в Гане - это область официального и неформального права, которое управляет тем, как граждане могут приобрести, зарегистрировать и поддерживать имущество. Собственность в этом случае относится к физической земле и ее ресурсам. Собственность может быть куплена и приобретенна в соответствии с законом или обычными законами . Восемьдесят процентов земли в Гане принадлежат обычному праву, а оставшиеся двадцать процентов куплены и продаются посредством официальных законодательных мер.

Права собственности в Гане развивались из его доколониальных, колониальных и постколониальных форм, чтобы охватить смесь между обычными и законами о имуществе. Нынешняя система прав собственности Ганы регулируется земельным законопроектом 2016 года и несколькими региональными обычными политиками.

История

В колониальную эпоху британцы управляли Золотым побережьем (которое в настоящее время считается современной Ганой) посредством косвенного правления . В рамках такой системы вожди оставили в силе обычное право, но не имели ресурсов или полномочий для соблюдения решений, если они столкнулись с оппозицией со стороны своего народа, что заставило вождей полагаться на британцев, чтобы помочь обеспечить соблюдение своих решений. Руководители также служили политическими консультантами для англичан для разработки политики в регионе, но не имели конкретной власти в процессе производства политики. Этот аспект косвенного правила привел к тому, что многие вождь прокормили британскую ложную или необоснованную информацию в попытках повлиять на политику в их пользу.

Открытие золота и минералов в Голд -Кост сделало регион центром для инвесторов, желающих приобрести землю. Земля быстро стала коммерциализироваться, что привело к росту цен на землю в середине 1800-х годов. Вожди продавали землю без учета законов о правовой собственности, часто продавая один и тот же участок земли нескольким покупателям. Для борьбы с таким поведением британцы предложили законопроект о земле 1897 года, в котором были определены «отходы, лесные земли и минеральные земли в королеве», которые не позволят африканцам требовать владения землей, если они не смогут обеспечить конкретное доказательство владения. Элиты коренных народов и традиционные правители выступали против этого законопроекта, утверждая, что законопроект о земле не может быть законным из -за того, что на Золотом побережье не было «отходов», потому что все земли были учтены в соответствии с обычным правом. Британцы отреагировали на этот откат, отказавшись от законопроекта о землях.

После вывода законопроекта о землях 1897 года вожди смогли справиться с вопросами частной собственности, как бы они ни хотели, часто предоставляя право собственности на землю без единообразия и делая процесс податливым путем «переосмысления» традиционного государства. Такое переосмысление использовало косвенное правило, которое дало вождям право определять и применять права собственности. Правители изменили то, что было понято как традиционные институты своего государства, манипулируя функциями и возможностями Государственного совета, правителей и законов наследования. Они делали это для каждого судебного разбирательства, чтобы финансово выгод от каждой земельной сделки.

Благодаря независимости Кваме Нкрума полностью изменил частное владение землей, объединив власть штата над правами собственности и предполагая все полномочия местных учреждений. Его правительство отклонило влияние традиционных правителей на управление местными делами. Закон местного суда 1959 года объявил лишние полномочия и назначил правительственных магистратов ответственными за урегулирование вопросов, касающихся обычного права.

Законодательный закон

система имущества Ганы Нынешняя законодательная представляет собой объединение департаментов и политик, направленных на определение процедур, связанных с приобретением, регистрацией и владением землей. Гана кодифицировала законы о владении землей в Конституции Ганы, ратифицированной в 1992 году.

Конституция определила общественную землю и минералы как «наделенные президентом от имени и в доверительном доверии для народа Ганы». Общественные земли считаются любой землей, которую правительство навязчиво достигается после ратификации Конституции 1992 года. Практика навязчивого приобретения земли была кодифицирована в первую очередь в Законе о государственных землях 1962 года, что позволило правительству приобрести земли для целей «национальных интересов или других связанных целей». Единственный способ правительства получить землю - это обязательное приобретение, поэтому многие земли взяты у частных земель, что вызывает много вопросов между федеральным правительством и частными землевладельцами, некоторые из которых являются недостаточными или несвоевременно выплаты землевладельцам от правительства и Минимальная связь транзакции во всех сторонах. Кроме того, обязательное приобретение Ганы государственной земли и минералов для государственного использования уже давно стало спорной практикой и привело к тому, что многие землевладельцы не заинтересованы в заботе о природных ресурсах, которыми они владеют, потому что они знают, что им придется в конечном итоге продавать его правительству. Национальная земельная политика - это первая земельная политика, которая признает дисфункцию государственной приобретения частной земли и того, как правительство не выполняет платежи землевладельцам, которые вынуждены продать свою землю правительству в соответствии с законами об обязательном приобретении. Политика утверждает, что компенсация от правительства землевладельцам должна быть согласована и согласована с необходимыми сторонами. Хотя эта политика является законом, неясно, предприняло ли правительство шаги для исправления вопросов, изложенных в политике.

Конституция также называет земельную комиссию как Министерство правительства, созданное для руководства использованием государственных земель, предлагает стратегии роста и политику для президента и соответствующих органов власти, касающихся государственных земель и полезных ископаемых, и контролирует реализацию процедур регистрации земель.

В 1999 году правительство установило национальную земельную политику, которая создала первый проект по управлению земель Опубличные процедуры управления земельными ресурсами с участием различных законодательных учреждений, а также обычных учреждений ». Позже, LAP-2 был создан для того, чтобы «консолидировать и укрепить системы управления и управления земельными городками и сельских районов для эффективной и прозрачной предоставления земель». LAP-2 был также разработан в качестве интерфейса между регистрацией земель и планированием, что требовало от регистратора земли обеспечить, чтобы земля была на пути к планированию. LAP-2 дополняется Управлением по землепользованию и пространственному планированию, которое отвечает за консультирование центрального правительства по поводу создания и объявления областей планирования. В соответствии с Министерством окружающей среды, науки, технологий и инноваций (MESTI) агентство считает зоны планирования земель, которое запрещает любую форму строительства или сноса в указанной области до тех пор, пока разработка не будет одобрена для этого района.

Зеляный законопроект 2016 года сочетает в себе все земельные законы Ганы, созданные в рамках Конституции 1992 года и после. Он определяет земельную комиссию как агентство, ответственное за реализацию земельного законопроекта, и определяет все возможные интересы (юридические отношения) земли как «правовое название, обычное право право собственности, общее право собственности, узуфруктуальный интерес, доли на аренду и обычное право аренда». Аллодиальные интересы считаются высшей формой интереса, которую можно привлечь к собственности. Это дает самые обширные права владельцу, который обычно является вождем, семьей или кланом. Лицо или лица, имеющие аллодиальный интерес к имуществу, является первоначальным владельцем этого имущества (в рамках обычного подхода). Обычный процент за право собственности на обычное право - это юридические отношения с участком земли в течение неопределенного периода, который завершается, когда что -то или кто -то прерывает обоснованность претензии землевладельца на землю. Такое прерывание может выглядеть как отказ в заголовке владельца аллодиального владельца, умирающего без преемников, и впоследствии оставляет участок земли без владельца или государственного приобретения земли.

Зеляный законопроект 2016 года также особенно кодифицирует взаимосвязь между обычными и законодательными процедурами в процессе регистрации земель, внедрением транспортировки электроэнергии, определяет штрафы для правительственных чиновников, которые «фальсифицируют земельные записи, мошеннические изделия или изменяют документы, мошеннически удаляет документы из документов Земельный регистр или изуродовал любой документ земельного регистра или земельного участка, «и обсуждает способность женщин владеть землей.

Обычное право

Обычные законы в Гане - это наборы уникальных культурных указов, придерживаемых отдельными ганскими племенами и этническими группами. Обычное право невероятно важно в системе владения земель в Гане, потому что 80% всей земли в Гане принадлежат обычному праву. Поскольку ни одна земля в Гане не считается бесплатной или без права собственности, обычная система права имеет огромную роль в формировании владения землей и содействию продажам, развитию или унаследованию земли в большинстве страны.

Земля управляет стул или кожа. Табуреты и шкуры являются именами для руководителей для вождей в Гане; Табурет используется в южной части Ганы, а кожа используется в северной части Ганы. Стулы управляют под патрилинейной системой наследования, где земля наследуется через потомков мужчины в рамках брака. Скины управляют под матрилинейной системой, где отцы могут передавать землю только сыновьям своих сестер или мужчин материнских родственников, а дочерей могут наследовать права собственности от своих матерей.

При содействии управлению землей регионы, регулируемые стулами и скинами, практикуют различные правила, но обычно признают, по крайней мере, некоторые из семи основных проспектов для приобретения земли. Граждане могут получить землю под обычным правлением, расчистив леса, унаследовав землю, через которую когда -либо направляется на наследство в их этническом сообществе, получает землю в подарок, приобретает землю через кредит от родственника или друга, покупка земли, разделение урожая или Лизинг земли. В прошлом граждане, стремящиеся приобрести земли, которая была заселена лесом, организовывали труд, чтобы очистить этот лес и иметь право владеть землей после завершения очистки. В настоящее время реже приобретает землю через этот проспект, потому что в Гане осталось не так много некультивированной земли. Таким образом, сокращение очистки леса приводит к росту закупок земли, потому что граждане должны больше полагаться на земельный рынок в отсутствие имеющихся лесных земель. Хотя все еще трудно продать землю в соответствии с обычным законодательством из -за двусмысленности законных владельцев и необычно продавать землю, потому что большинство людей предпочитают держать землю в своих семьях, люди все еще могут продавать землю, если такая продажа может быть оправдана срочная необходимость собрать деньги.

В соответствии с обычными законами трудно расшифровать реального владельца участка земли из -за отсутствия общественной информации о собственности. В обычных процедурах процесс приобретения может быть сложным в частности, потому что разные члены семьи могут требовать интересы на участке земли, без знания друг друга. Затем земля остается с несколькими незаконнорожденными владельцами.

Взаимосвязь между установленным и обычным правом

Законодательное право и обычное право имеют сложные отношения в Гане. В то время как Конституция Ганы обсуждает законом аспекты владения имуществом, в ней также указывается, что земельные споры, доведенные в суд, решаются в соответствии с законами, даже если вопрос касается обычных правил собственности. Это означает, что хотя обычное право функционирует самостоятельно, законодательные законы должны соблюдаться в рамках обычной структуры.

На практике эти отношения сложно поддерживать, особенно в процессе приобретения земли и регистрации. Когда потенциальные покупатели хотят приобрести участок земли, они должны связаться с владельцем земли. Однако, если есть споры о обычных законах, которые определяют линию наследования и определяют законного владельца этого участка земли, истинный владелец не может быть идентифицирован. Следовательно, потенциальный покупатель не может идентифицировать фактического владельца, чтобы приобрести землю и не может зарегистрировать землю в Комиссии по земельным участкам, чтобы получить сертификацию по земле.

Во многих частях Ганы существует неравномерный баланс между соблюдением обычных и законодательных законов. Государственные лидеры часто выбирают, где они хотят применять земельную политику, направляя больше федеральной власти в определенных анклавах, таких как Аккра и Кумаси . Это оставляет вождей в основном ответственными за местное реализацию земельных законов. Лидеры отступают от большей части своей нормативной ответственности в большинстве страны, позволяя вождям иметь больше власти в обмен на сотрудничество с правительством. Это позволяет вождям управлять землей в соответствии с обычным правом без строгого уровня законодательства.

Законодательное и обычное право также сталкиваются друг с другом при рассмотрении другого аспекта владения. В Законе об администрировании земель 1962 года обсуждается управление обычными землями и предоставляет президенту возможность объявить себя попечителем об обычной земле, если это в его/ее интересах. Это дает президенту юридическое право собственности на обычную землю, в то время как фактический выгодный интерес представляет обычное сообщество. Однако на практике президент придерживается юридического права и выгодного интереса, который предоставляет управление функциями Комиссии по земельным участкам. Такая динамика затрудняет определение того, кто обладает истинным использованием и развитием по сравнению с обычной землей.