Право собственности в США
Право собственности в Соединенных Штатах — это область права , которая регулирует различные формы собственности на недвижимое имущество (землю и здания) и личное имущество , включая нематериальное имущество, такое как интеллектуальная собственность . Собственность относится к защищенным законом притязаниям на ресурсы, такие как земля и личное имущество. [1] Имущество можно обменять на основании договорного права , и если собственность нарушена, можно подать в суд на основании деликтного права , чтобы защитить ее. [1]
Межгосударственное разнообразие
[ редактировать ]Законодательство США о собственности в первую очередь является областью законодательства штата , хотя существуют также федеральные законы (например, о патентах и авторском праве ), а также некоторые местные законы (в таких областях, как зонирование и аренда). Закон о собственности в штатах, как правило, основан на общем праве и сильно изменен различными законами в каждом штате. « Пересказы о собственности» дают обзор некоторых областей законодательства о собственности в Соединенных Штатах.
Все три переформулирования собственности на сегодняшний день имели гораздо меньшее влияние, чем переформулирование контракта и правонарушения. Проект быстро сошёл с рельсов, когда Гарри Бигелоу в конечном итоге вновь сформулировал Уэсли Ньюкомба Хофельда идеи (например, пакет прав ) вместо американского закона о собственности, а его преемникам не хватило блеска, необходимого для такого амбициозного проекта. [2] По состоянию на 2014 год неспособность Пересмотра отразить основные доктрины, такие как неправомерное владение и передача недвижимости, ни разу не была исправлена за 75 лет, три серии Пересмотров и 17 томов. [2] В 1970-х годах проект Комиссии по единообразному праву по стандартизации законодательства штата о недвижимости потерпел впечатляющий провал. [3] [4] [5]
Теория прав собственности
[ редактировать ]Определение прав собственности
[ редактировать ]Существует два основных взгляда на право собственности в Соединенных Штатах: традиционный взгляд и взгляд на совокупность прав . [6] Традиционалисты считают, что в концепции собственности есть основной, присущий смысл, в то время как взгляд на совокупность прав утверждает, что владелец собственности имеет только набор разрешенных видов использования собственности. [1] Эти две точки зрения существуют в широком спектре, и разница может зависеть от фокуса и акцента. [1]
Уильям Блэкстоун в своих «Комментариях к законам Англии » писал, что существенным ядром собственности является право на исключение. [7] То есть владелец собственности должен иметь возможность исключить других из рассматриваемой вещи, хотя право на исключение подлежит ограничениям. [8] Подразумевается, что владелец может использовать вещь, если этому не препятствует другое ограничение, например, закон о зонировании. [1] Другие традиционалисты утверждают, что собственность определяют три основных права: право на исключение, использование и передачу. [9]
Альтернативный взгляд на собственность, поддерживаемый правовыми реалистами , заключается в том, что собственность просто обозначает совокупность прав, определенных законом и социальной политикой. [1] Какие права включены в пакет, известный как права собственности, и какие пакеты каким другим отдаются предпочтение, — это просто вопрос политики. [1] Таким образом, правительство может предотвратить строительство завода на участке земли с помощью закона о зонировании или уголовного права, не нанося ущерба концепции собственности. [1] Точка зрения «пакета прав» была популярна в академических кругах 20-го века и остается влиятельной сегодня в американском законодательстве. [1]
Приобретение недвижимости
[ редактировать ]Первое владение
[ редактировать ]Согласно американскому законодательству, первый владелец собственности обычно приобретает ее. [1] Первый владелец — это первое лицо, которое намеревается установить контроль над объектом и фактически осуществляет значительный контроль над объектом. [10] Важнейшим делом о первом владении мячом является дело Пирсон против Поста . [11] Пост был охотником, который преследовал лису по пустой земле, когда Пирсон, зная, что за ней гонится другой, убил лису и забрал ее. Вопрос, стоящий перед судом, заключается в том, осуществлял ли Пост достаточный контроль над лисой, диким животным, чтобы стать первым владельцем.
Большинство судей сослались на Кодекс Юстиниана и различных юристов, прежде чем прийти к выводу, что владение требует определенного контроля. [10] Большинство считало, что в отношении диких животных только тот, кто смертельно ранит или схватит животное, может завладеть им, просто преследовать его недостаточно. [10] Особое мнение потребует только разумной перспективы поимки, а пристальное преследование по этому делу будет соответствовать правилу. Несогласие ссылалось на юристов, а также на обычаи охотников. [10]
Большинство и несогласные также расходятся во взглядах на политические последствия решения. Большинство предпочло бы четкое правило, понятное всем и позволяющее людям разрешать споры с помощью этого правила. [10] Инакомыслие поднимает вопрос о стимулах, утверждая, что правило «разумной перспективы» будет стимулировать охотников охотиться на лисиц, которые считаются вредителями. [10]
Неблагоприятное владение
[ редактировать ]Теории неправомерного владения обобщены в статье Томаса В. Меррилла . [12]
Виды поместий
[ редактировать ]Поместья и будущие интересы
[ редактировать ]Право собственности на землю в американском законодательстве очень сложное и основано на феодальных категориях, унаследованных от английского права. [13] Хотя феодализм больше не актуален в современных Соединенных Штатах, законодательство в большинстве штатов не было упрощено с учетом современных обстоятельств. [13] Однако новые виды собственности на землю, как правило, не допускаются в соответствии с принципом numerus clausus , если они не предусмотрены законодательством. [13]
В большинстве штатов полное владение землей известно как простая плата , простая абсолютная плата или плата. [14] Простая плата относится к текущему интересу к земле, который будет продолжаться неопределенное время в будущем. [14] Еще один тип владения — это отменяемая плата , которая аналогична простой плате, за исключением того, что она может прекратиться при наступлении какого-либо события. [14] Отменяемая плата иногда рассматривается в отношении имущества, пожертвованного на благотворительность для конкретного использования, когда лицо, предоставляющее право, указывает, что право собственности может прекратиться, если имущество больше не будет использоваться определенным образом. [14]
Другим типом настоящего интереса является пожизненное имущество , согласно которому праводатель предоставляет пожизненному арендатору полные права в течение жизни пожизненного арендатора. [14] Но после его смерти имущество вернется либо к лицу, предоставившему право (так называемая реверсия ), либо к другому лицу (известное как остаток ). [14] Остаток может быть переданным или условным, в зависимости от условий остатка. [14] Остатки «передаются», когда условие остатка выполнено, даже если владение еще не было передано. [14] Например, в гранте «А на всю жизнь, затем Б, если он окончит среднюю школу к 18 годам», оставшаяся часть переходит к Б, когда Б заканчивает среднюю школу к 18 годам, хотя владение не перейдет до тех пор, пока А не умрет. [14] Существует также исполнительный интерес , который представляет собой будущий интерес, который отсекает предыдущий интерес при выполнении определенного условия. [14]
Акцент на переходе важен во многих штатах, поскольку условные остатки (и некоторые другие будущие проценты) признаются недействительными, если они могут перейти по истечении периода, определенного Правилом против бессрочных акций (RAP). [14] Правило против бессрочной ренты традиционно требует, чтобы проценты передавались «если вообще, то не позднее, чем через двадцать один год после некоторой жизни, находящейся в момент создания интереса». [15] Любые будущие проценты, не соответствующие Правилу против бессрочных облигаций, традиционно являются недействительными. [14] Многие штаты реформировали RAP, приняв «выжидательные законы», или вообще отменили его. [14]
Совладение
[ редактировать ]Согласно общему праву, недвижимость может находиться в совместной собственности в определенный момент времени. [16] В большинстве штатов при совместной аренде каждый соарендатор имеет теоретическое право владеть всем имуществом. [16] Соарендаторы также должны разделить арендную плату, полученную от третьих лиц, а также расходы на содержание и налоги. [16] Однако, если они не могут решить, как разделить использование собственности, один соарендатор может помешать другому вступить во владение, но должен нести ответственность перед вытесненным арендатором за арендную плату. [16]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с д и ж г час я дж Меррилл, Томас В.; Смит, Генри Э. (2010). Свойство . Нью-Йорк: Издательство Оксфордского университета. ISBN 978-0-19-971808-5 . OCLC 656424368 .
- ^ Jump up to: а б Меррилл, Томас В.; Смит, Генри Э. (январь 2014 г.). «Зачем восстанавливать пакет?: Распад восстановления собственности» . Бруклинский юридический обзор . 79 (2): 681–708.
- ^ Мэрион В. Бенфилд-младший, Напрасные дни и напрасные ночи: почему земельные законы провалились , 20 Nova L. Rev. 1037, 1037–41 (1996).
- ^ Рональд Бентон Браун, Что случилось с Единым Законом о сделках с землей? 20 Нова Л. Ред. 1017 (1996);
- ^ Питер Б. Мэггс, Закон о единообразном упрощении передачи земли и политика и экономика правовой реформы, 20 Nova L. Rev. 1091, 1091–92 (1996).
- ^ Смит, Генри Э. (2002). «Исключение против управления: две стратегии разграничения прав собственности». J. Юридическое исследование . 31 : S453. дои : 10.1086/344529 .
- ^ Блэкстоун, Уильям (1766). Комментарии к законам Англии, Том 2: О правах вещей . Чикаго. ISBN 978-0-226-16294-2 . OCLC 913869367 .
- ^ Пеннер, Джеймс Э. (1997). Идея собственности в праве . Оксфорд: Кларендон Пресс. ISBN 0-19-826029-6 . ОСЛК 35620409 .
- ^ Эпштейн, Ричард Аллен (1985). Доходы: частная собственность и власть выдающихся владений . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета. ISBN 0-674-86728-9 . ОСЛК 12079263 .
- ^ Jump up to: а б с д и ж Меррилл и Смит, 2010 , стр. 17–23.
- ^ 3 Кай. Р. 175 (NY Sup. Ct. 1805).
- ^ Меррилл, Томас В. (1985). «Правила собственности, правила ответственности и неправомерное владение». Нв. УЛ Рев . 79 :1122.
- ^ Jump up to: а б с Меррилл и Смит, 2010 , стр. 95–98.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г час я дж к л м Меррилл и Смит, 2010 , стр. 99–113.
- ^ Джон Чипман Грей, Правило против бессрочных контрактов §201 (изд. Роланда Грея, 4-е изд. 1942).
- ^ Jump up to: а б с д Меррилл и Смит, 2010 , стр. 114–115.
- Библиография
- Смит, Генри Э.; Меррилл, Томас В. (2009). Свойство . Оксфордское введение в право США. ISBN 978-0195314762 .
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Певец Джозеф Уильям; Бергер, Бетани Р. (2017). Право собственности: правила, политика и практика . Издательство Аспен.
