Суитум против Агентства регионального планирования Тахо
| Суитум против Агентства регионального планирования Тахо | |
|---|---|
 | |
| Аргументировано 26 февраля 1997 г. Принято 27 мая 1997 г. | |
| Полное название дела | Суитум против Агентства регионального планирования Тахо |
| Номер квитанции. | 96-243 |
| Цитаты | 520 США 725 ( подробнее ) |
| Аргумент | Устный аргумент |
| Объявление мнения | Объявление мнения |
| История болезни | |
| Прежний | 80 F.3d 359 ( 9-й округ 1996 г.) |
| Последующий | 123 F.3d 1322 (9-й округ 1997 г.) |
| Представленные вопросы | |
| 1. Является ли предоставление TDR в качестве компенсации за действия регулирующих органов «окончательным решением агентства» TRPA, позволяющим вынести судебное решение?
| |
| Холдинг | |
| Решение Верховного суда США относительно решения Агентства регионального планирования Тахо относительно права Суитума на застройку определило его как «окончательное решение агентства». Это решение привело к тому, что иск Суитума был признан созревшим для вынесения судебного решения. | |
| Членство в суде | |
| |
| Мнения по делу | |
| Большинство | Саутер, к которому присоединились Ренквист, Стивенс, Кеннеди, Брейер, Гинзбург, однако к ним присоединились О'Коннор, Скалиа и Томас, за исключением частей II-B и II-C. |
| Совпадение | Скалиа, О'Коннор, Томас |
| Примененные законы | |
| США Конст. исправлять. V 42 Кодекса США § 1983 – Гражданский иск о лишении прав | |
Суитум против Агентства регионального планирования Тахо , 520 US 725 (1997), представляет собой дело Верховного суда США, касающееся регулирующего органа Агентства регионального планирования Тахо (TRPA) и его влияния на права частной собственности. Бернадин Суитум владела участком земли недалеко от озера Тахо , который она намеревалась осваивать. Однако TRPA ввело строгие правила для защиты окружающей среды бассейна озера Тахо. В соответствии с этими правилами Суитум было отказано в разрешении на застройку ее собственности, поскольку она была классифицирована как непригодная для застройки по экологическим критериям. Верховный суд Соединенных Штатов вынес решение certiorari для определения степени зрелости иска Суитума. Суд пришел к выводу, что иск Суитум о выкупе созрел для вынесения решения, подчеркнув, что Суитум не обязана пытаться продать свои TDR, прежде чем ее иск можно будет считать созревшим. Суд основывал свою аргументацию на немедленном и прямом влиянии регулирующего постановления на ее имущественные права, считая дальнейшие административные действия излишними.
Фон
[ редактировать ]Бернадин Суитум владела участком земли площадью 18 300 квадратных футов в Инклайн-Виллидж, штат Невада , недалеко от берега озера Тахо. Когда она купила недвижимость в 1972 году, она была отведена под жилую застройку. В 1980 году Агентство регионального планирования Тахо (TRPA), которое регулирует развитие бассейна озера Тахо, приняло план, запрещающий любое развитие, превышающее «экологический порог несущей способности». В 1987 году Агентство приняло Систему оценки индивидуальных участков (IPES), «чтобы оценить пригодность пустующих жилых участков для строительства и других модификаций». [ 1 ] [ 2 ]
IPES также создал «зоны окружающей среды ручьев (СЭЗ), которые обычно собирают поверхностные воды с возвышенностей и направляют их в озеро Тахо и его притоки». Чтобы иметь право на строительство, объект должен набрать минимальный балл по системе IPES. Однако незастроенные земли, расположенные в экологических зонах потока (СЭЗ), нормативно получали нулевую оценку IPES и поэтому считались непригодными для строительства. Таким образом, в качестве компенсации за нарушение прав владельцев собственности на застройку TRPA предоставляет владельцам недвижимости передаваемые права на застройку (TDR). Эти TDR, с одобрения агентства, позволяют владельцам недвижимости продавать свои права на застройку владельцам других участков. [ 3 ] [ 4 ]
Когда Суитум обратилась в агентство за разрешением построить дом на ее участке, агентство установило, что ее недвижимость находится на территории СЭЗ, присвоило ей нулевой балл IPES и отказало в разрешении на строительство. Суитум подал апелляцию на отказ в правление агентства, которое также отказало в возмещении ущерба. Суитум, однако, не стремилась реализовать права передаваемых прав на застройку (TDR), предоставленные ей Агентством, а подала жалобу на справедливую компенсацию в соответствии с § 1983 42 USC, утверждая, что решение TRPA представляет собой «отнятие» ее свойство. [ 5 ]
Окружной суд постановил, что иск Суитум не готов к вынесению решения из-за того, что она не попыталась продать свои TDR, что не позволило определить их конкретную стоимость. В результате суд пришел к выводу, что он не может реалистично оценить, препятствовали ли правила агентства разумным ожиданиям Suitum. Апелляционный суд девятого округа поддержал это обоснование и оставил в силе решение, заявив, что действия агентства по заявлению о передаче TDR будут представлять собой необходимое «окончательное решение» относительно применения постановления к имуществу Суитума. [ 6 ]
Доводы заявителя
[ редактировать ]Суитум утверждала, что ограничения Агентства лишили ее «любого разумного и экономически целесообразного использования» ее собственности, что представляет собой изъятие без справедливой компенсации в нарушение Пятой и Четырнадцатой поправок . Кроме того, Суитум утверждала, что любая попытка передать ей передачу прав на развитие (TDR) будет «праздным и бесполезным действием», поскольку программа TDR была «фикцией». [ 7 ]
Доводы ответчика
[ редактировать ]TRPA утверждало, что иск Суитума не подлежал рассмотрению в соответствии со стандартом «пригодности для рассмотрения», установленным в деле Abbott Laboratories против Гарднера . В аргументе утверждалось, что иск Суитум о выкупе не подлежит рассмотрению из-за отсутствия окончательного решения ведомства относительно допустимой степени застройки на ее земле. [ 3 ]
TRPA утверждала, что Суитум не использовала доступные механизмы для получения или передачи своих TDR, и пришла к выводу, что она не исчерпала все административные средства правовой защиты до подачи иска. [ 7 ]
Холдинг
[ редактировать ]Верховный суд США постановил, что решение TRPA относительно права Суитум на застройку представляет собой окончательное решение агентства, что сделало ее иск готовым для вынесения судебного решения. Решение суда отменило подтверждение Апелляционным судом девятого округа решения Окружного суда штата Невада против Суитума. Суд отклонил утверждение суда низшей инстанции о том, что окончательное решение по земле Суитум еще не принято, поскольку она не смогла приобрести или передать свои передаваемые права на застройку (TDR). [ 8 ] Более того, суд постановил, что дело Abbott Laboratories против Гарднера неприменимо, и отличил его от дела Suitum. Кроме того, суд отклонил утверждение TRPA о том, что иск Suitum был преждевременным на основании стандарта «пригодности для рассмотрения», установленного в деле Abbott Laboratories. [ 9 ]
Большинство подчеркнуло взаимное согласие между обеими сторонами относительно TDR, по праву принадлежащих Суитум, и заявило, что для их приобретения или продажи ей не требовалось никакого ведомственного решения. [ 9 ]
Судья Скалиа , к которому присоединились О'Коннор и Томас, заявили в своем согласии – частично и в решении – что:
...В центре внимания расследования «окончательного решения» находится выяснение степени правительственного ограничения на землепользование, а не то, что правительство дало землевладельцу в обмен на это ограничение... [ 3 ]
В заключение он заявил, что можно легко решить, было ли принято «окончательное решение» по этому делу, исключительно взглянув на «закрепление прав [Суитум] на использование и освоение ее земли». TRPA отказало Суитум в разрешении на строительство дом на ее территории, поскольку участок находился на территории СЭЗ. Как только TRPA признала, что «...знала всю степень воздействия постановления на ограничение освоения [Сьютум] ее собственной земли», Скалиа считала, что это окончательный вариант. требование решения было удовлетворено. [ 9 ] [ 10 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Сьютум против Агентства регионального планирования Тахо» . Тихоокеанский правовой фонд . Проверено 5 августа 2024 г.
- ^ Кросс, Кевин Дж. (1998). «Еще немного, миссис Суитум, ваше дело почти созрело для рассмотрения: Суитум против Агентства регионального планирования Тахо» . Журнал экологического права Вилланова . 9 : 439.
- ^ Jump up to: а б с «Отчеты США: Суитум против Агентства регионального планирования Тахо, 520 US 725 (1997)» . Библиотека Конгресса, Вашингтон, округ Колумбия 20540 США . Проверено 5 августа 2024 г.
- ^ «Сюитум против Агентства регионального планирования Тахо, 80 F.3d 359 | Поиск по тексту + Цитатор» . Casetext.com . Проверено 5 августа 2024 г.
- ^ Кристенсен, Джон (7 июля 1997 г.). «В деле Верховного суда на карту поставлено очень многое» . Новости Высокой страны . Проверено 5 августа 2024 г.
- ^ Хичкок, Майкл Б. (1998). «Сьютум против Агентства регионального планирования Тахо: применение правила о спелости изъятий к правилам землепользования и передаваемым правам застройки» . Обзор права Университета Золотые Ворота . 28:87 .
- ^ Jump up to: а б Лазарус, Ричард Дж. (1997). «Судебное разбирательство по делу «Агентства регионального планирования Суитума В. Тахо» в Верховном суде США» . Журнал землепользования и экологического права . 12 (2): 179–213. ISSN 0892-4880 . JSTOR 42842685 .
- ^ Хейз, Джеймс Тодд (1997–1998). «Суитум против Агентства регионального планирования Тахо: незаконные действия созрели для вынесения судебного решения, несмотря на неудачную попытку продать права на передаваемую собственность» . Журнал экологического права Балтиморского университета . 6 : 149.
- ^ Jump up to: а б с «Сьютум против Агентства регионального планирования Тахо, 520 US 725 (1997)» . Закон Юстии . Проверено 5 августа 2024 г.
- ^ Скалиа (27 мая 1997 г.), Бернадин Суитум, истец против Агентства регионального планирования Тахо , получено 5 августа 2024 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]Текст дела Суитум против Агентства регионального планирования Тахо , 520 U.S. 725 (1997) доступен по адресу: Cornell Scholar Google Justia Library of Congress Oyez (аудио устных аргументов)