ГородСевер
CityNorth — планируемый городской многофункциональный комплекс в северо-восточной долине Феникса, штат Аризона , США; с возможностью использования в торговых, ресторанных, жилых, гостиничных, офисных, культурных, общественных и развлекательных целях в удобной для пешеходов среде. По завершении CityNorth будет занимать площадь более 5 500 000 квадратных футов (0,51 км²). 2 ; 0,20 квадратных миль) застройки на 144 акрах (0,58 км 2) 2 ; 0,23 квадратных миль). Задуманный Томасом Дж. Клуцником как городской центр северо-восточной долины Феникса и коммерческий центр запланированного по генеральному плану района Дезерт-Ридж , CityNorth расположен недалеко от пересечения двух основных автострад — кольцевой 101 и государственной трассы 51 , что делает его Доступен со всей территории агломерации Финикса. [ 1 ] Застройка будет открываться поэтапно, начиная с первой фазы High Street, которая открылась в ноябре 2008 года.
CityNorth разрабатывается с помощью пакета налоговых льгот на сумму 97,4 миллиона долларов, который стал основой судебного процесса между Фениксом и Институтом Голдуотера . Будущие этапы реализации CityNorth были приостановлены из-за экономических условий.
Первоначально предполагалось, что в качестве опорных универмагов в проекте будут использоваться Bloomingdale's , Macy's и Nordstrom , но они были исключены из проекта в результате Великой рецессии в 2009 году.
Строительство проекта началось 25 июня 2019 года с создания инфраструктуры водоснабжения и канализации. Официальная закладка фундамента запланирована на начало октября 2019 года. [ 2 ] В 2020 году «первые улучшения участка включали профилирование дороги, которая в конечном итоге станет четырехполосной». [ 3 ]
Разработчики
[ редактировать ]CityNorth разрабатывается компанией Thomas J. Klutznick. Начальные этапы, получившие название CityCenter of CityNorth, разрабатываются совместно компанией Thomas J. Klutznick и дочерними компаниями. Некоторые предыдущие разработки этих компаний: Чикаго в Water Tower Place , 730 North Michigan Avenue, 340 on the Park и 333 West Wacker Drive ; в Лос-Анджелесе Офисная башня Fox Plaza ; в Бостоне Копли Плейс ; в Нью-Йорке Центр Time Warner ; Центр города Рестон , Рестон, Вирджиния; CityPlace , Уэст-Палм-Бич, Калифорния; The Inn & Links в Спэниш-Бэй, Пеббл-Бич, Калифорния ; и отель Little Nell, Аспен, Колорадо .
Краткое изложение генерального плана CityNorth
[ редактировать ]| Использовать | Тип | Размер |
|---|---|---|
| Смешанное использование (3 000 000 квадратных футов (0,28 км²) 2 ; 0,11 квадратных миль)) | Офис выше розничной торговли | 450 000 квадратных футов (0,04 км²) 2 ; 0,02 квадратных миль) |
| Розничная торговля и ресторан | 1 200 000 квадратных футов (0,11 км²) 2 ; 0,04 квадратных миль) | |
| Жилье выше розничной торговли | 1 300 000 квадратных футов (0,12 км²) 2 ; 0,05 квадратных миль) | |
| Одноразового использования (2 500 000 квадратных футов (0,23 км²) 2 ; 0,09 квадратных миль)) | Офис | 2 500 000 квадратных футов (0,23 км²) 2 ; 0,09 квадратных миль) |
| Жилой | 1500 – 2000 единиц | |
| Отель | 200-500 номеров |
Фаза 1 – Хай-стрит
[ редактировать ]Хай-стрит открылась в ноябре 2008 года. На ней расположены рестораны, магазины, жилые и офисные помещения площадью примерно 20 акров (81 000 м ). 2 ).
1 июля 2010 года Хай-стрит в результате обращения взыскания вернулась к кредиторам, предоставившим финансирование строительства. [ 4 ]
Этап 2 – Бульвар
[ редактировать ]Первоначально планировалось открыть в ноябре 2009 года. [ 4 ] Фаза 2 была отложена, отчасти из-за спада в экономике Аризоны, а отчасти из-за Голдуотера иска Института Туркен против Гордона против соглашения об экономическом развитии проекта на сумму 97,4 миллиона долларов с городом Феникс.
Разногласия по поводу экономической выгоды
[ редактировать ]Претензии города и застройщика
[ редактировать ]Следующие прогнозы основаны на оценках, предоставленных городом Феникс и компанией Thomas J. Klutznick.
Муниципальные налоговые поступления
- 1 миллиард долларов городу Феникс за время существования CityNorth [ 5 ]
- 22 миллиона долларов в среднем ежегодно в течение 1-10 лет.
Налог с продаж строительства
- Город - $21 200 000
- Штат - 57 300 000 долларов США.
Создано рабочих мест
- 16 000 во время строительства
- 19 000 за время эксплуатации [ 5 ]
Другой
[ редактировать ]- 6,5 миллионов долларов США в виде сборов за строительство и налогов на коммерцию, ресторанный бизнес, строительство, розничную торговлю и аренду жилья.
- 75 субподрядчиков и около 600 рабочих мест строителей на первом этапе.
- Многочисленные нематериальные активы для города Феникс. [ 6 ]
Позиция Института Голдуотера
[ редактировать ]Институт Голдуотера оспаривает эти утверждения, считая их преувеличением. [ 7 ] [ 8 ] Одно из исследований обнаружило две ошибки в оценке экономического воздействия CityNorth:
- Город Финикс предполагает, что ни один торговый центр не будет построен без субсидии, а также предполагает, что каждый доллар налога с продаж, полученный от CityNorth, в противном случае ушел бы в другой город без существования торговых центров.
- Городские власти исходят из того, что товары и услуги в CityNorth не имеют стоимости, поскольку из прибыли не вычитаются розничные издержки. Например, городские власти исходят из того, что розничный магазин в CityNorth также производит одежду, которую он продает.
По словам доктора Дэйва Уэллса, «валовые экономические последствия преувеличивают фактические последствия, поскольку предполагают, что в противном случае никакая экономическая деятельность не произошла бы — например, если бы вы не покупали обувь в CityNorth, вы бы вообще не покупали обувь. будет построен, если CityNorth не будет развиваться, как предлагалось. Кроме того, оценки Эллиота Поллака и компании завышают валовое влияние розничной торговли на 50 процентов с точки зрения рабочих мест и на 75 процентов с точки зрения экономического производства». [ 7 ]
По данным Института Голдуотера, экономический эффект составляет менее 500 миллионов долларов в год, что составляет почти четверть предполагаемого ущерба города. [ 7 ]
Lawsuit, Turken v. Gordon
[ редактировать ]Для развития CityNorth компания Thomas J. Klutznick заключила соглашение о льготах по налогу с продаж с городом Феникс , по которому компания Klutznick будет удерживать 50% всех налогов с продаж, собранных в CityNorth, до 97,4 миллиона долларов в течение 11,3 лет. Эта льгота по налогу с продаж поставила CityNorth в центр судебного процесса, возбужденного Институтом Голдуотера , который пытается оспорить корпоративные субсидии в Аризоне. В обмен на 97,4 миллиона долларов Клуцник разрешит Финиксу арендовать 3180 парковочных мест, 200 из которых будут зарезервированы для пассажиров городских автобусов . Срок аренды составит 45 лет.
2 апреля 2008 года судья Верховного суда округа Марикопа Роберт Майлз вынес решение в пользу города Феникс и компании Thomas J. Klutznick. Судья Майлз отверг утверждение Института Голдуотера о том, что соглашение городских властей с CityNorth нарушает Конституцию Аризоны . Он постановил, что экономическая деятельность CityNorth «несомненно» отвечает общественным интересам. [ 9 ] Институт Голдуотера впоследствии ответил на это решение апелляцией. [ 10 ]
Застройщик CityNorth и города Феникс подал иски в Верховный суд округа Марикопа 22 апреля 2008 года, требуя, чтобы суд обязал Институт Голдуотера оплатить судебные издержки, понесенные в ходе ведения иска. [ 11 ] [ 12 ] В иске CityNorth утверждается, что Институт «усугубил продолжительность и сложность судебного разбирательства не имеющими отношения к делу «экспертами», которые даже не читали соглашение, и продемонстрировал безрассудное игнорирование огромных финансовых и деловых интересов, в которые он вмешивался». [ 13 ] Согласно документам города Феникс, «Институт Голдуотера не только приступил к рассмотрению этого иска, зная, что его могут обязать оплатить городские сборы и издержки, но и вел это дело таким образом, что его масштабы и расходы значительно превысили те, которые было необходимо полностью оспорить в судебном порядке спорные вопросы». [ 14 ] [ 15 ]
Институт Голдуотера утверждает, что требование о гонораре адвоката нарушает условия, согласованные всеми сторонами в ходе судебного разбирательства. Клинт Болик , главный судебный эксперт Института Голдуотера, заявляет: «Суды почти никогда не присуждают гонорары адвокатам фирмам, стремящимся защитить общественные права. Причины были сформулированы судьей Верховного суда Аризоны Стэнли Фельдманом в том же деле, Вистубер против Paradise Valley Unified. Школьный округ, с которым согласны все стороны, устанавливает правовые параметры статьи о дарении, на основании которой ведется судебное разбирательство по делу CityNorth». [ 16 ]
Г-н Болик заявил, что конституционные дела, такие как Туркен против Гордона, редко выигрываются в суде низшей инстанции, и ожидает, что победа в апелляционном суде будет более вероятной. [ 16 ] [ 17 ]
Позиция города Феникс/CityNorth
[ редактировать ]Соглашение между городом Феникс и застройщиком CityNorth позволяет построить CityNorth как проект плотной городской застройки, предназначенный для противодействия разрастанию и уменьшения трафика. Без стимула для гаражей, вполне вероятно, что более половины застройки было бы занято наземными парковками, что ограничило бы количество предприятий, генерирующих налог с продаж. [ 18 ] Как сказано в постановлении судьи Майлза, «соглашение было разработано для того, чтобы гарантировать, что построенный проект обеспечит предполагаемые выгоды – особенно существенные налоговые поступления – в графике и на уровне, который более выгоден для общества, чем какой-либо другой проект». проект с другой конфигурацией, который может быть построен на этом объекте». [ 9 ] [ 15 ]
Никакие городские средства не были авансированы, и никакие налоговые поступления города не находятся под угрозой. Девелопер должен взять на себя все предполагаемые затраты на развитие CityNorth в 1,5 миллиарда долларов и принять на себя все финансовые риски. Предполагается, что CityNorth принесет городу сотни миллионов долларов налоговых поступлений и тысячи рабочих мест. [ 19 ] CityNorth окупит себя за счет доходов, которые он генерирует. [ 18 ] Судья Майлз заявляет: «Денежная стоимость, подлежащая получению по соглашению, основана на доходах от налога с продаж, которые будут получены проектом CityNorth от 1,2 миллиона футов торговых площадей, которые девелопер должен построить, прежде чем он сможет получить какой-либо платеж от город… Согласно соглашению, город должен получить сотни миллионов долларов в виде будущих налогов с продаж для использования в любых общественных целях, которые он выберет». [ 9 ] [ 15 ]
Позиция Института Голдуотера
[ редактировать ]Институт Голдуотера утверждает, что стимул представляет собой корпоративную субсидию, что является незаконным согласно конституции Аризоны. [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ]
По данным Института Голдуотера, Финикс будет платить более 30 000 долларов в год за аренду 200 парковочных мест на следующие 45 лет. [ 25 ] Город, который утверждает, что стимул является не субсидией, а рыночным стимулом, мог бы купить и владеть 6950 парковочными местами в гараже по той же цене, которую он заплатил за аренду 200. [ 26 ] Институт Голдуотера также получил данные о гонорарах городских адвокатов, утверждая, что Феникс тратит более 10 000 долларов в неделю на защиту субсидии. [ 27 ]
Институт Голдуотера также считает, что город переоценил выгоду от проекта. Городские власти оценивают ущерб в 1,9 миллиарда долларов, в то время как исследование Института Голдуотера утверждает, что реальный ущерб составит менее 500 миллионов долларов. [ 7 ] Институт Голдуотера также утверждает, что субсидия не принесет никакой чистой выгоды, поскольку торговый центр в любом случае был бы построен из-за высокого спроса на покупки в быстро растущем и богатом районе Финикса. [ 25 ] Доктор Уэллс также ставит под сомнение общественную пользу проекта CityNorth, обнаружив, что в районе, в котором строится CityNorth, средний доход на душу населения на 21 000 долларов выше, чем в остальной части Феникса, а демографическое население вокруг CityNorth в 3 раза чаще быть белым, чем остальная часть Феникса.
По данным Института Голдуотера, субсидия нарушает три положения конституции штата Аризона: статью о подарках, статью о привилегиях и иммунитетах и статью о специальных законах. [ 28 ] Институт Голдуотера считает, что этот стимул является не чем иным, как корпоративной субсидией, направленной на вознаграждение людей с хорошими политическими связями. [ 26 ]
Решение Верховного суда Аризоны
[ редактировать ]25 января 2010 года Верховный суд Аризоны отменил решение Апелляционного суда и оставил в силе соглашение CityNorth. [ 29 ] Суд подтвердил, что город Феникс и компания Klutznick действовали добросовестно, основываясь на более чем 25-летней судебной практике. Решение суда ясно дало понять, что сделки между правительством и частными застройщиками, такими как CityNorth, должны приносить прямую выгоду правительству. В результате к сделке не могут быть применимы никакие косвенные выгоды, такие как рабочие места и повышение налогов с продаж. [ 30 ] Таким образом, сделки в будущем должны преследовать две цели: указывать, что правительство получит взамен, и гарантировать, что выгоды, которые правительство получит взамен, удовлетворят инвестиции правительства в сделку. [ 31 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/stories/2006/05/08/story6.html . Проверено 18 февраля 2021 г.
{{cite web}}: Отсутствует или пусто|title=( помощь ) - ^ «Строительство начинается в северном городе на северо-востоке Феникса» . yourvalley.net. 25 июня 2019 г. Проверено 17 сентября 2019 г.
- ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/news/2020/02/14/developers-aim-for-city-in-the-city-at-desert.html . Проверено 18 февраля 2021 г.
{{cite web}}: Отсутствует или пусто|title=( помощь ) - ^ Перейти обратно: а б Клэнси, Майкл (2 июля 2010 г.). «Хай-стрит CityNorth перешла в руки первоначальных кредиторов» . Республика Аризона . Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б Гордон, Фил и Пегги Нили. «Проект CityNorth — большая победа для Финикса» , Республика Аризона , 7 апреля 2008 г.
- ^ Фэрбенкс, Фрэнк (26 июля 2009 г.). «Спотыкаясь о будущем» . Республика Аризона . Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д Уэллс, Дэйв. «Экономический анализ розничной торговли CityNorth». Архивировано 14 апреля 2012 г. в Wayback Machine , 30 октября 2007 г.
- ^ Павлов, Андрей. «Обзор проекта CityNorth». Архивировано 14 апреля 2012 г. в Wayback Machine, 30 октября 2007 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Майлз, судья Роберт. «Решение Туркена против Гордона». Архивировано 14 апреля 2012 г. в Wayback Machine . Верховный суд штата Аризона , округ Марикопа . 2 апреля 2008 г.
- ^ «Институт Голдуотера незамедлительно подаст апелляцию на решение CityNorth о субсидиях» Институт Голдуотера , 2 апреля 2008 г.
- ^ Букхольц, январь. «Застройщик CityNorth, город Финикс, подает в суд на Институт Голдуотера за судебные издержки» , The Business Journal of Phoenix, 23 апреля 2008 г.
- ^ «Застройщик и город Феникс подали иски о возмещении гонораров адвокатам» , 22 апреля 2008 г.
- ^ «Петиция застройщика о возмещении гонораров адвокатам» [ постоянная мертвая ссылка ] , Верховный суд Аризоны, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
- ^ «Петиция города Феникс о гонорарах адвокатов» [ постоянная мертвая ссылка ] , Верховный суд Аризоны, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Букхольц, январь. «Застройщик CityNorth, город Финикс, подает в суд на Институт Голдуотера за судебные издержки» , The Business Journal of Phoenix, 23 апреля 2008 г.
- ^ Перейти обратно: а б Болик, Клинт. «Империя наносит ответный удар требованием огромных гонораров адвокатов по делу CityNorth». Архивировано 6 октября 2014 г. в Wayback Machine Институте Голдуотера , 24 апреля 2008 г.
- ^ Клэнси, Майкл. «Институт надеется заблокировать соглашение CityNorth по апелляции» Республика Аризона , 16 апреля 2008 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Информационный бюллетень о соглашении о стимулировании CityNorth» (PDF) . 0162f72.netsolhost.com . 14 июля 2011 г. Архивировано (PDF) из оригинала 14 июля 2011 г. Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Кет, Дон. «CityNorth предлагает стимул, а не субсидию». Архивировано 14 июля 2011 г. в Wayback Machine , The Tribune, 20 мая 2008 г.
- ^ Фенске, Сара. «Отвратительное развитие» , New Times, 9 сентября 2008 г.
- ^ Бойд, Линдси. «Иск Института Голдуотера против города Финикс» , Townhall.com , 5 марта 2008 г.
- ^ Дьюси, Линн (15 февраля 2008 г.). «Bloomingdale's присоединяется к CityNorth, поскольку судебный процесс по поводу налоговых соглашений проекта продолжается» . Бизнес-журнал Феникса . Архивировано из оригинала 21 февраля 2008 г. Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Уилл, Джордж Ф. (16 марта 2008 г.). «За что платят налогоплательщики, о которых не знают» . Сиэтлпи.com . Архивировано из оригинала 12 октября 2012 г. Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Клэнси, Майкл. «Судья заслушивает аргументы по делу CityNorth» , Республика Аризона , 12 февраля 2008 г.
- ^ Перейти обратно: а б Шломах, Байрон. «Нарушитель сделки: критика субсидии Феникса CityNorth» , Институт Голдуотера , 8 августа 2007 г.
- ^ Перейти обратно: а б Гиббонс, Патрик. «Проблемная парковка» , Институт Голдуотера , 4 марта 2008 г.
- ^ «Город Феникс тратит 10 000 долларов в неделю на адвокатов для защиты субсидии CityNorth» Институт Голдуотера , 8 января 2008 г.
- ^ «Конституция Аризоны запрещает корпоративные субсидии» [ постоянная мертвая ссылка ] Институт Голдуотера , 9 августа 2007 г.
- ^ Клэнси, Майкл (26 января 2010 г.). «Соглашение CityNorth пока остается в силе, но суд разъясняет позицию по будущим делам» . Республика Аризона . Проверено 21 июля 2020 г.
- ^ Клэнси, Майкл. «Соглашение CityNorth остается в силе» , Республика Аризона, 25 января 2010 г.
- ^ Клэнси, Майкл. «Решение CityNorth повлияет на будущие сделки по развитию» , Республика Аризона, 1 февраля 2010 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]33 ° 41'00 "N 112 ° 00'00" W / 33,68333 ° N 112,00000 ° W