39 Кондуит Роуд
| 39 Кондуит Роуд | |||
|---|---|---|---|
Тяньхуэй | |||
 | |||
 | |||
| Общая информация | |||
| Тип | одиночная башня | ||
| Расположение | 39 Conduit Road , Гонконг | ||
| Координаты | 22 ° 16'54 "с.ш. 114 ° 08'49" в.д. / 22,2816 ° с.ш. 114,1469 ° в.д. | ||
| Строительство началось | 2006 | ||
| Завершенный | март 2009 г. | ||
| Арендодатель | Хендерсон Ленд Девелопмент | ||
| Высота | 190,9 метра (626 футов) [ 1 ] | ||
| Технические детали | |||
| Количество этажей | 46 | ||
| Площадь пола | 229 255 квадратных футов (21 298,5 м 2 ) 2 ) [ 2 ] | ||
| Проектирование и строительство | |||
| Архитектор(ы) | Артур Ау [ нужна ссылка ] | ||
| Архитектурная фирма | Деннис Лау и Нг Чун Ман Архитекторы и инженеры (HK) Ltd. [ нужна ссылка ] | ||
| Инженер-строитель | Стивен Ченг Инженеры-консультанты [ нужна ссылка ] | ||
| Инженер-строитель | Ове Аруп и партнеры Гонконг Лтд. [ нужна ссылка ] | ||
| Генеральный подрядчик | Хэн Шунг Констрн. Ко. ООО (дочерняя компания застройщика) | ||
| Китайское имя | |||
| Традиционный китайский | Тяньхуэй | ||
| Упрощенный китайский | Тяньхуэй | ||
| |||
| Ссылки | |||
| www | |||
39 Conduit Road — это роскошный жилой комплекс, расположенный на Кондуит-роуд в западных средних уровнях Гонконга. Он был разработан компанией Henderson Land Development .
Вскоре после начала строительства в октябре 2009 года застройщик заявил, что продал дуплекс с пятью спальнями на «68-м этаже» 46-этажного здания за 439 миллионов гонконгских долларов (57 миллионов долларов США). Цена, равная 9200 долларов США за квадратный фут, установила новый мировой рекорд для самой дорогой квартиры. [ 3 ]
Была критика за обманный маркетинг, в ходе которого разработчики запустили проект без 42 номеров промежуточных этажей. [ 4 ] Проект снова стал предметом споров, когда только одна продажа была завершена в течение общепринятого трехмесячного периода завершения; [ 5 ] и все сделки, кроме четырех, включая рекордную продажу, были позже отменены.
История сюжета
[ редактировать ]Воплощение 39 до разработки Хендерсона было известно как «Рокки Маунт». Это одиннадцатиэтажное здание, построенное в 1965 году, имело в общей сложности 44 квартиры и использовалось государственными служащими. Председатель Henderson Ли Шау Ки начал приобретать квартиры в резиденции в 1990-х годах. Примерно с 2001 года он увеличил темпы покупок. Первоначально он заплатил 4 миллиона гонконгских долларов за единицу, а позже единицы были приобретены за 8–9 миллионов гонконгских долларов, и к тому времени он накопил 41 из 44 единиц. Хендерсон обратился в Земельный трибунал с просьбой о принудительной покупке оставшихся трех единиц, но в этом отпала необходимость после операции с Peterson Holdings Co Ltd. Три оставшихся единицы были в конечном итоге выкуплены за среднюю стоимость 12 миллионов гонконгских долларов. Ли Шау Ки, которому первоначально принадлежало 60 процентов акций участка роскошного здания, продал его компании за 1,75 миллиарда гонконгских долларов (225 миллионов долларов США), или 12 759 гонконгских долларов за квадратный фут. [ 6 ]
Конфигурация
[ редактировать ]Проект имеет 45 этажей над землей. [ 7 ]
Застройщик сообщает, что общая площадь дома составляет примерно 229 255 квадратных футов (21 300 м²). 2 ), состоящий из одной башни с 6-этажной автостоянкой-подиумом, 1-этажного клубного дома и 39 жилых этажей. В комплексе предусмотрено 66 жилых единиц и 104 парковочных места; [ 2 ] Его 66 квартир имеют площадь от 2800 квадратных футов (260 м²). 2 ) до примерно 7600 квадратных футов (710 м²). 2 ). [ 8 ]
Стратегия продаж
[ редактировать ]Застройщик объявил, что продаст 40 процентов квартир в 2009 году. В списке были указаны два дуплекса на «66-м этаже» здания - площадью 5 636 квадратных футов (523,6 м ). 2 ) была оценена в 357,7 миллиона гонконгских долларов, а квартира площадью 5 131 квадратный фут (476,7 м²) была оценена в 357,7 миллиона гонконгских долларов. 2 ) оценивается в 311,4 миллиона гонконгских долларов. Перед запуском проекта Хендерсон предположил, что может запросить 100 000 гонконгских долларов за два пентхауса на «88-м этаже», которых нет в первоначальном списке продажи. [ 8 ]
Мировой рекорд цены
[ редактировать ]Один площадью 6158 квадратных футов (572,1 м²) 2 ) двухуровневая квартира, большая из двух на «68 этаже» дома, [ 6 ] имеет собственный бальный зал, открытый бассейн, фитнес-центр и открытый внутренний дворик. [ 9 ] Была достигнута общая цена в 71 280 гонконгских долларов за квадратный фут. [ 6 ] Определение площади помещения отличается от определения на большинстве других рынков недвижимости; полезная жилая площадь, которая включает в себя 340 квадратных футов (32 м²). 2 ) сад и его доля в местах общего пользования. Если исходить из более распространенных международных показателей, цена квадратного фута составит около 88 000 гонконгских долларов или 11 350 долларов США (1032 доллара США за квадратный метр). [ 9 ] По словам застройщика, он был продан неназванному покупателю из материкового Китая через местную зарегистрированную компанию. [ 9 ] Вторая квартира на том же этаже была продана за 397 миллионов гонконгских долларов или 64 605 гонконгских долларов за квадратный фут. [ 6 ] Было много споров по поводу установления цен со стороны Henderson Land Development, когда компания объявила, что в 2009 году она продала двухуровневую квартиру в этом здании по рекордной цене неизвестному покупателю; позже выяснилось, что покупателем стала компания, зарегистрированная на Британских Виргинских островах. Вскоре после этого выяснилось, что все 24 квартиры, проданные Henderson Land Development, были куплены компаниями, зарегистрированными на Британских Виргинских островах, и все они были зарегистрированы одной и той же юридической фирмой. [ 10 ]
В марте 2015 года одна из его квартир была продана по цене 433 миллиона гонконгских долларов за квадратный фут. на сумму 93 000 гонконгских долларов. Это заменяет цену в 82 000 гонконгских долларов за кв. фут. рекорд, установленный Opus компании Swire Properties в Гонконге и во всей Азии в 2012 году. Хотя в 2009 году он был продан по более высокой цене в 439 миллионов гонконгских долларов, более низкая ставка гербового сбора в то время привела к более низкой цене за квадратный фут. Подтверждено, что покупатель не является резидентом Гонконга, и поэтому подлежащий уплате гербовый сбор составляет в общей сложности 23,5%, что означает, что покупателю придется оплатить расходы на гербовый сбор на сумму более 100 миллионов гонконгских долларов. [ 11 ]
По данным Академии мировых рекордов, это самая дорогая недвижимость в Азии: предыдущий мировой рекорд был установлен в Лондоне, где квартира в One Hyde Park была продана за 9 585 долларов США за квадратный фут. [ 3 ] Предыдущий азиатский рекорд был установлен в июне 2008 года, когда Sun Hung Kai Properties продала недвижимость площадью 5 497 квадратных футов (510,7 м²). 2 ) пентхаус в The Arch по цене 41 100 гонконгских долларов за квадратный фут. [ 8 ] Рекордная цена вызвала опасения по поводу пузыря на рынке недвижимости и разговоры о возможности либерализации поставок земли под застройку со стороны правительства. [ 12 ] Эксперты, однако, не согласились с существованием какого-либо пузыря, заявив, что недвижимость такого типа не является репрезентативной для массового рынка жилья. [ 13 ]
Председатель другого застройщика, Hang Lung Properties , выразил скептицизм по поводу достигнутой цены за квадратный фут, но председатель правления Henderson настаивал, что цена была реальной. [ 14 ] Хендерсон признал, что покупатель рекордной квартиры купил шесть квартир, в то время как газета South China Morning Post сообщила, что неназванный источник сообщил, что все 24 квартиры были куплены одним и тем же человеком. В SCMP отметили, что все 24 квартиры, проданные в первый день, были куплены Британских Виргинских островах зарегистрированными на подставными компаниями, , и ими занималась одна и та же адвокатская фирма. Скептицизм рынка по поводу достигнутых рекордных цен был вызван главным образом явной завышенной оценкой - средняя достигнутая цена составила 40 000 долларов за квадратный фут, что, по данным агентств недвижимости, как минимум на 50 процентов выше, чем у аналогичного объекта недвижимости неподалеку на Робинсон-роуд; Типичная недвижимость будет приносить валовую арендную плату в размере двух процентов по сравнению со средним показателем по рынку в пять процентов. [ 15 ] В мае 2010 года, заплатив 1,82 миллиарда гонконгских долларов за земельный участок на Пике под семейную резиденцию, Ли Шау Ки признал, что его сын рассматривал пентхаус при строительстве, но его отпугнула запрашиваемая цена. [ 16 ]
Площадь 5732 квадратных футов (532,5 м 2 ) 2 ) Дуплексная квартира с 4 спальнями на 46 этаже площадью 1754 кв. футов (163,0 м 2 ). 2 Терраса на крыше была продана в декабре 2015 года за 595 миллионов гонконгских долларов (76,2 миллиона долларов), или 103 700 гонконгских долларов за квадратный фут (143 000 долларов за квадратный метр), что сделало ее самой дорогой квартирой в Азии. [ 17 ]
Власть разработчиков и споры по поводу обманного маркетинга
[ редактировать ]
Из-за значения чисел в китайской культуре разработчиками была принята «благоприятная» система нумерации, где верхний этаж был «88» — по-китайски, обозначающим двойное состояние. В Гонконге уже распространено отсутствие ~ 4-го этажа ; Департамент строительства не предъявляет никаких требований к нумерации, кроме того, что она «выполнена в логическом порядке». [ 14 ] Всего в доме 39 Conduit Road исключено 42 номера промежуточных этажей: отсутствующие включают 14, 24, 34, 64, все этажи между 40 и 59; номер этажа, следующий за 68, равен 88. [ 14 ] Демократическая партия обвинила застройщика в том, что он вводит общественность в заблуждение; Альберт Хо , его председатель, сказал: «...Это классический инцидент, показывающий, насколько сильны крупные застройщики в Гонконге». [ 4 ] Совет потребителей признал общепринятой практику пропуска 13 и 14 этажей, но предложил застройщикам «вернуть воображаемые высоты на землю». [ 14 ] Хендерсон сказал, что пропущенные номера этажей соответствуют информации в рекламных буклетах и не противоречат утвержденным планам зданий и разрешению на ввод в эксплуатацию. Ее председатель Ли Шау Ки заявил, что «покупателям нравятся эти цифры, и мы их не обманываем». [ 14 ]
The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышают ли застройщики площадь квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, помещения общего пользования и другие объекты. [ 9 ] В редакционной статье Ming Pao говорится: «Хотя застройщики использовали спорные маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют застройщиков. Многие убеждены, что некоторые меры государственной политики чрезмерно благоприятны для них. граждан сложилось впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом». [ 18 ]
Споры о задержке завершения строительства
[ редактировать ]По состоянию на конец марта 2010 года записи Земельного кадастра показывают, что только одна из 24 проданных квартир была завершена, что вызывает опасения, что застройщик мог обнародовать вводящую в заблуждение информацию. В редакционной статье SCMP говорится, что необходима большая прозрачность сделок с недвижимостью: «Необычные сделки купли-продажи на Кондуит-Роуд, 39 [...] требуют более пристального внимания властей к рынку недвижимости. Не похоже, что застройщики нарушили какой-либо закон». . Но [...] породили обвинения в том, что они пытались манипулировать рынком». [ 19 ] Ответ Хендерсона Земельному департаменту от 24 марта, в котором говорилось, что он заключил устное соглашение с 24 покупателями о продлении даты сделки на два-четыре месяца с возможностью дальнейшего продления, не был признан удовлетворительным Финансовым комитетом Законодательный совет, который потребовал от Земельного департамента вызвать высшее руководство Henderson Land и лично объяснить, почему продажа 24 квартир в комплексе не могла быть завершена через пять месяцев после их предположительной продажи. [ 20 ] После ответа, который не был обнародован, Земельный департамент снова запросил у застройщика дополнительную информацию; был получен четырехстраничный ответ, в котором Хендерсон объяснил, что это позволило покупателям, не связанным с Хендерсоном, продлить срок сделки после того, как 23 октября Валютное управление Гонконга направило банкам уведомление о сокращении кредитования для финансирования покупки роскошных домов. . [ 5 ] Газета Standard сообщила, что Земельный департамент по-прежнему не удовлетворен тем, почему об отсрочках было достигнуто только устное соглашение. [ 21 ]
15 июня заявление Хендерсона о том, что все, кроме четырех, из 24 объектов недвижимости в комплексе, проданных в октябре по рекордным ценам, были отменены, было встречено бурей негодования. Хендерсон сказал, что «не было ничего непрозрачного», и что невыполнение проекта было «очень стандартным» в отрасли, а первоначальные депозиты покупателей были конфискованы. Компания заявила, что недвижимость будет продана на вторичном рынке. [ 22 ] Правительство пообещало следить за сделками. [ 22 ] [ 23 ] Действующие правила не кодифицированы и представляют собой добровольный кодекс поведения, согласованный с Ассоциацией застройщиков. Эти разоблачения, а также продолжающиеся жалобы на отсутствие прозрачности при продаже недвижимости и обвинения в сговоре правительства с чиновниками оказывают на правительство все большее давление с целью принятия законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью, и сделать практику продажи недвижимости более прозрачной, рискуя вызвать гнев. у влиятельных застройщиков города. [ 22 ] Единственные четыре квартиры, которые были завершены, находились на 30-м и 31-м этажах и были проданы всего по цене от 37 800 до 40 900 гонконгских долларов за квадратный фут, что составляет менее половины «рекорда». В сочетании с тем фактом, что все отмененные сделки были заключены через подставные компании Британских Виргинских островов, такие как юридическая фирма, которая занималась передачей, возникает подозрение, что они были фиктивными; Ли утверждал, что они были подлинными, и был готов поставить 100:1, если сделки окажутся ложными. Гонконгский институт геодезистов заявил, что отмена продажи нанесла «серьезный ущерб имиджу и честности застройщика»; Законодатели всего политического спектра призвали к расследованию и дальнейшим действиям по борьбе со злоупотреблениями на рынке. [ 24 ]
В июле 2010 года сотрудники Бюро по борьбе с коммерческой преступностью совершили обыск в офисах Хендерсона и действующей от их имени юридической фирмы, забрав документы по 20 отмененным сделкам. В феврале 2011 года полиция установила, что ответственность за 20 рассматриваемых сделок несут четыре покупателя, и что они допросили троих из них; никто не был арестован. СМИ материкового Китая сообщили, что одним из покупателей трех квартир была Дин Юйсинь (также известная как Дин Шумяо), которая сообщила, что участвовала в коррупционных расследованиях с участием министра железных дорог Лю Чжицзюня и сама была арестована властями материкового Китая в январе 2011 года. . [ 25 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Кондуит-Роуд, 39» . КТБУХ. Архивировано из оригинала 14 февраля 2012 года . Проверено 25 сентября 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Henderson Land приобретает долю в проектах Shatin and Conduit Road Developments» (пресс-релиз). Хендерсон Ленд Девелопмент. 9 июня 2008 года . Проверено 22 октября 2009 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Самая дорогая квартира – квартира в Гонконге устанавливает мировой рекорд» . Академия мировых рекордов . 21 октября 2009 года. Архивировано из оригинала 9 декабря 2012 года . Проверено 22 октября 2009 г.
- ^ Перейти обратно: а б Агентство Франс Пресс (21 октября 2009 г.). «Законодатели раскритиковали высокие этажи гонконгских застройщиков» . Архивировано из оригинала 25 января 2013 года.
- ^ Перейти обратно: а б Чунг, Гэри и Вонг, Ольга (1 апреля 2010 г.), «Хендерсон винит задержку продаж в ограничении кредитования», South China Morning Post
- ^ Перейти обратно: а б с д Ю, Дерек (15 октября 2009 г.). «Дуплекс среднего уровня на вершине мира» . Стандарт . Проверено 22 октября 2009 г. [ мертвая ссылка ]
- ^ «Кондуит-Роуд, 39» . Эмпорис.com. Архивировано из оригинала 21 января 2022 года . Проверено 22 октября 2009 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Лю, Альфред (14 октября 2009 г.). «Вершина кучи» . Стандарт . Архивировано из оригинала 18 октября 2009 года . Проверено 22 октября 2009 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д Брэдшер, Кейт (14 октября 2009 г.). «В Гонконге квартира за 56,6 миллиона долларов» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано из оригинала 6 марта 2019 года . Проверено 23 февраля 2017 г.
- ^ «Ссылки найдены при продаже квартир на Кондуит-Роуд, 39» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 13 ноября 2009 г. Архивировано из оригинала 6 марта 2019 г. . Проверено 21 января 2022 г.
- ^ «Рекордная продажа в Азии на Кондуит-Роуд, 39 по цене 93 000 гонконгских долларов за квадратный фут — OKAY.com» . www.okay.com . Архивировано из оригинала 17 сентября 2020 года . Проверено 22 января 2021 г.
- ^ Ченг, Джонатан (15 октября 2009 г.). «Гонконг поможет смягчить земельные проблемы» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 15 сентября 2020 года . Проверено 3 августа 2017 г.
- ^ Лю, Альфред (21 октября 2009 г.). «Босс Ханг Лунг скептически относится к заоблачным ценам на роскошь» . Стандарт . Архивировано из оригинала 4 июня 2011 года.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Мой, Пэтси; Ю, Дерек (22 октября 2009 г.). «Поднимая крышу над выдающейся историей застройщика» . Стандарт . Проверено 21 августа 2012 г. [ мертвая ссылка ]
- ^ Лю, Ивонн (14 ноября 2009 г.). «Покупатели квартир упустили миллионы». Южно-Китайская Морнинг Пост . п. Б1.
- ↑ Ю, Дерек (19 мая 2010 г.). «Семья Ли объявила о рекордной цене на землю» , The Standard
- ^ «Отчужденная роскошная квартира на улице Кондуит-роуд, 39 в Гонконге была предложена на 37 миллионов гонконгских долларов дешевле, чем цена, заплаченная в 2014 году» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 14 апреля 2016 г. Архивировано из оригинала 26 февраля 2021 г. Проверено 22 января 2021 г.
- ^ «Редакционная статья – Нумерация этажей» . Мин Пао . 23 октября 2009 г. Архивировано из оригинала 26 октября 2009 г. Проверено 23 октября 2009 г.
- ↑ Лидер (25 марта 2010 г.), «Наш рынок недвижимости должен быть прозрачным», South China Morning Post.
- ↑ Нг Кан-чунг (27 марта 2010 г.), «Застройщик сталкивается с разногласиями по поводу сделок», South China Morning Post
- ↑ Ю, Дерек (1 апреля 2010 г.), Хендерсон должен объяснить.
- ^ Перейти обратно: а б с Ченг, Джонатан (16 июня 2010 г.). Отмена вызовов наземных служб Henderson «Стандартная». Архивировано 15 сентября 2020 года в Wayback Machine , The Wall Street Journal.
- ^ «Правительство будет следить за 39 сделками Conduit Road». Архивировано 21 января 2022 г. в Wayback Machine, правительство Гонконга, 17 июня 2010 г.
- ^ Вонг, Ольга; Люнг, Пэгги и Нг, Джойс (16 июня 2010 г.). «Рекордные продажи квартир среднего уровня провалились», South China Morning Post
- ^ Ло, Клиффорд; Сито, Пегги (18 февраля 2011 г.). «Покупатели задаются вопросом о фиаско продаж квартир в Хендерсоне», South China Morning Post
Внешние ссылки
[ редактировать ]
СМИ, связанные с 39 Conduit Road, на Викискладе? - Официальный сайт
