Закрытие расходов

Заключительные расходы – это сборы, уплачиваемые при закрытии сделки с недвижимостью . Этот момент времени, называемый закрытием, — это момент, когда право собственности на недвижимость передается (передается) покупателю. Заключительные расходы несет либо покупатель, либо продавец.

Примеры типичных затрат на закрытие

• адвоката (адвоката) Гонорары , оплачиваемые одной или обеими сторонами за подготовку и регистрацию официальных документов. Каждый из доверителей и/или кредитора может быть представлен своим адвокатом. Обычно требуется институциональным/коммерческим кредиторам для обеспечения правильной подготовки документов.
• Расходы на обслуживание титула , оплачиваемые любой из сторон в соответствии с договором, но по умолчанию продавец может оплатить большую часть за поиск титула , страхование титула и, возможно, другие услуги титула. В некоторых случаях адвокат может выполнить поиск по титулу или услуги по титулу и гонорары адвоката могут быть объединены. Требуется институциональными/коммерческими кредиторами и часто в соответствии с контрактом на недвижимость.
• Стоимость регистрации , оплачиваемая любой из сторон и взимаемая государственным органом за внесение официальной записи о смене владельца собственности. Требуется правительством для регистрации акта .
• Марки документов или транзакций или налоги , уплачиваемые одной или обеими сторонами в зависимости от местоположения (территории юрисдикции), взимаемые государственным органом в качестве акцизного налога при транзакции. Требуется по закону.
• Плата за обследование участка или земли и всех построек на нем, оплачиваемая любой из сторон, для подтверждения размера и размеров участка и проверки на предмет посягательств. Требуется институциональным/коммерческим кредиторам.
• Брокерская комиссия , выплачиваемая продавцом брокеру по недвижимости в качестве компенсации брокеру(ам), участвовавшим в продаже, за их услуги по маркетингу недвижимости, поиску покупателя и помощи в переговорах. Брокерские комиссии обычно рассчитываются как процент от цены продажи и устанавливаются в листинговом соглашении между продавцом и листинговым брокером. Листинговый брокер может предложить агентам по покупке часть своей комиссии в качестве стимула для поиска покупателей на недвижимость. Оплата требуется, если использовалась брокерская услуга по недвижимости. Часто это одна из самых больших затрат на закрытие сделки.
• Сборы за подачу заявления на ипотеку , уплачиваемые покупателем кредитору для покрытия расходов на обработку заявки на получение кредита. В некоторых случаях покупатель платит кредитору за заявку непосредственно и до закрытия, тогда как в других случаях комиссия является частью расходов покупателя на закрытие, подлежащих оплате при закрытии.
• Баллы , выплачиваемые покупателем кредитору, но могут быть возмещены продавцом. Баллы представляют собой форму предоплаченных процентов , взимаемых кредитором в качестве альтернативы взиманию более высокой процентной ставки по ипотечному кредиту. Один пункт равен одному проценту от суммы кредита и обычно снижает процентную ставку на 1/8% (0,125).
• Плата за оценку , обычно оплачиваемая покупателем (хотя иногда и продавцом путем переговоров), взимается лицензированным профессиональным оценщиком . Многие кредиторы потребуют, чтобы оценка была выполнена как условие ипотечного кредита . Целью этой оценки является проверка того, что цена продажи имущества (на которой основано предоставление кредита) равна или меньше справедливой рыночной стоимости имущества.
• Плата за проверку , обычно оплачивается покупателем (хотя иногда и со стороны продавца), взимается с лицензированных инспекторов по домам, инспекторам по борьбе с вредителями или другими инспекторами. Некоторые кредиторы требуют проверок (например, проверки термитов ), чтобы убедиться, что недвижимость находится в хорошем состоянии, что необходимо для обеспечения того, чтобы недвижимость сохранила необходимую залоговую стоимость для обеспечения ипотечного кредита. Однако во время типичной транзакции в США плата за проверку выплачивается во время оказания услуги, а не при ее закрытии.
• Гарантии на дом , оплачиваемые покупателем или продавцом. На перепродаваемые дома предоставляются гарантии , обеспечивающие страхование основных бытовых систем от ремонта или замены в течение первого года владения покупателем. Продавцы иногда предлагают эти гарантии в качестве маркетинговой стратегии, чтобы дать покупателям «душевное спокойствие», или покупатели могут решить приобрести их непосредственно перед закрытием сделки.
• Частное ипотечное страхование (PMI) , оплачиваемое покупателем, но может быть возмещено продавцом. Кредиторы обычно требуют, чтобы заложенное имущество было застраховано, если первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, и обычно требуют, чтобы покупатель заплатил страховую премию по ипотеке (MIP) за первый полный год заранее. Если покупатель еще не заплатил страховой компании напрямую, это станет еще одной стоимостью закрытия, подлежащей оплате при закрытии сделки. Покупатель может потребовать аннулирования PMI, как только его капитал достигнет 20 процентов от рыночной стоимости, а кредиторы обязаны автоматически аннулировать PMI, как только капитал достигнет 22 процентов в соответствии с федеральными законами.
• Предоплаченное страхование имущества домовладельца , оплачиваемое покупателем заранее для защиты дома от пожара, землетрясения, наводнения (обычно это отдельный полис от другого страхования от опасностей), кражи и других несчастных случаев. Кредитор потребует этого покрытия. Страхование от наводнения может потребоваться, а может и не потребоваться, в зависимости от местоположения.
• Пропорциональные налоги на недвижимость , уплачиваемые продавцом, покупателем или обоими. В большинстве (но не во всех) юрисдикциях взимаются налоги на недвижимость, которые обычно подлежат уплате ежегодно в определенную дату. Поскольку все сделки с недвижимостью, за исключением небольшой части, закрываются на дату, отличную от указанной годовой даты, большинство транзакций должны включать корректировку, гарантирующую, что и продавец, и покупатель в конечном итоге уплатят свою долю ежегодного налога на недвижимость, пропорциональную процент года, в течение которого каждый владеет собственностью. Обычно требуется институциональными/коммерческими кредиторами и контрактом на недвижимость.
• Пропорциональные взносы ассоциации домовладельцев , уплачиваемые продавцом, покупателем или обоими. Если собственность принадлежит ассоциации домовладельцев (ТСЖ), ТСЖ обычно финансируется за счет взносов, начисляемых с каждого владельца недвижимости. Поскольку в год сделки право собственности продавца и покупателя является дробным, необходимо внести корректировку, чтобы каждый владелец платил свою пропорциональную долю. Часто требуется институциональными/коммерческими кредиторами и контрактом на недвижимость.
• Пропорциональные проценты выплачиваются покупателем, но могут быть возмещены продавцом. Ежемесячный платеж по ипотеке рассчитывается и выплачивается в определенный день каждого месяца. Если закрытие фактически не приходится на указанную дату (что обычно и бывает), то необходимо внести корректировку для расчета процентов по кредиту за количество дополнительных дней до наступления срока первого платежа.

Другие статьи в дополнение к вышеперечисленным могут быть обычными в некоторых юрисдикциях, а некоторые транзакции могут включать в себя необычные или уникальные статьи в качестве затрат на закрытие. В Соединенных Штатах федеральный закон требует, чтобы все сделки с жильем, финансируемые за счет ипотечного кредита, подробно документировались в стандартной форме HUD-1 . Эта информация должна быть предоставлена ​​принципалам, но не обязательно отправляться в правительство. Вместо этого часто требуется предоставить декларацию или заявление покупателя и/или продавца в государственное учреждение, в котором зарегистрирована сделка. Форму 1099-S может потребоваться отправить в США Налоговую службу , но федеральный закон не допускает взимания платы за это.

Внешние ссылки

• Глобальное сравнение затрат по сделкам с жилой недвижимостью , Global Property Guide