Просто компенсация

Справедливая компенсация — это право, закрепленное в Пятой поправке к Конституции США (и конституциях соответствующих штатов), на которое ссылаются всякий раз, когда собственность частную правительство конфискует . Согласно конституциям некоторых штатов, эта обязанность также возникает, когда правительство «наносит ущерб» частной собственности.

Обычно правительство подает иск об изъятии частной собственности для общественного пользования, и в судебном порядке определяется справедливая компенсация, если землевладелец не примиряется с правительством. Однако, если правительство не может подать выдающийся иск о домене и не оплатить изъятие, владелец может потребовать компенсацию в иске, называемом обратным осуждением .

Из соображений целесообразности суды обычно используют справедливую рыночную стоимость в качестве меры справедливой компенсации. Основным доказательством справедливой рыночной стоимости почти во всех выдающихся сферах являются оценочные отчеты, составленные оценщиками, нанятыми обеими сторонами. Из-за того, что остановить процесс выдающегося владения сложно, а единственным вопросом, как правило, является то, какая справедливая компенсация причитается землевладельцу, судебный процесс по выдающемуся домену часто называют «битвой оценщиков».

Оценка справедливой компенсации в целом

Рыночная стоимость является преобладающей, но не исключительной мерой определения справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу в соответствии с Пятой поправкой. Справедливая рыночная стоимость определяется оценщиками как наиболее вероятная цена в денежном выражении, которую готовый покупатель уплатит желающему продавцу, причем каждый из них будет полностью информирован о хороших и плохих характеристиках объекта недвижимости, при этом объект недвижимости будет выставлен на продажу. в течение достаточного времени для привлечения предложений. ^[1] Но в случаях выдающихся доменов справедливая рыночная стоимость определяется как самая высокая цена, которую можно получить на открытом рынке, причем на стоимость не влияет неизбежность приобретения выдающегося домена. Другими словами, недвижимость должна оцениваться так, как будто проекта, для которого она берется, не существовало — это известно как доктрина «влияния проекта». ^[1]^[2]

Рыночная стоимость не включает случайные убытки (например, стоимость переезда, потерю деловой репутации и т. д.), но некоторые из этих убытков частично компенсируются законами, такими как федеральный Единый закон о помощи при переезде ( Свод федеральных правил 49) . ) и его государственные аналоги. ^[3] Судебный отказ в компенсации коммерческих убытков, причиненных в результате уничтожения предприятия, ведущегося на отнятой земле, стал предметом многочисленных споров и резкой критики со стороны юристов. ^[4]^[5] Тем не менее, только один штат (Аляска) допускает их восстановление во всех случаях, как и несколько других, в разной степени. ^[5]

В зависимости от юрисдикции, гонорары адвокатов и оценщиков владельца недвижимости могут быть оплачены осуждающим. В Калифорнии и Нью-Йорке присуждение таких сборов осуществляется по усмотрению суда, тогда как в других странах, например в Южной Каролине, это является обязательным. ^[6]^[7] Более того, владельцы недвижимости всегда имеют право на получение процентов на причитающуюся им справедливую компенсацию, если выплата задерживается. ^[8]

оценки

Поскольку выдающееся владение трудно предотвратить, почти во всех случаях выдающегося владения единственным вопросом, который необходимо решить в суде, является справедливая компенсация, причитающаяся землевладельцу, и оценка какой стороны осужденного имущества является более достоверной. ^[9] Соответственно, судебный процесс по выдающемуся домену часто рассматривается как «битва оценщиков», поскольку оценки, как выражение мнения, могут существенно различаться для любого конкретного объекта недвижимости. ^[9]^[10]^[11] Хотя их оценки могут быть разными, оценщики и осужденного, и осужденного следуют одному и тому же трехэтапному процессу:

Определить наиболее эффективное и оптимальное использование имущества до определения его стоимости;
Определить, какую методологию оценки наиболее целесообразно использовать с учетом характеристик объекта недвижимости или следует ли оценщику использовать более одной методологии; и
Придите к заключению о справедливой рыночной стоимости имущества на основе использованной методологии или методологий. ^[9]

Определение «наилучшего и наилучшего использования» конфискуемого имущества

Наиболее эффективное и эффективное использование собственности часто является наиболее важным фактором при определении справедливой рыночной стоимости земли, изымаемой в результате изъятия. ^[12] Оно определяется как «разумно вероятное использование собственности, приводящее к наибольшей стоимости». ^[13] Определение наилучшего и наилучшего использования конфискованного имущества является ориентиром для определения оценщиком его стоимости, определяющим, какие методологии он использует при оценке. ^[1]

По данным Института оценки , наиболее эффективное и оптимальное использование собственности должно быть разумно вероятным, учитывая физические характеристики собственности, земельные правила и законы, влияющие на собственность (включая возможность изменения этих правил и законов), и должно быть финансово осуществимым. ^[13] Оценщики традиционно анализируют альтернативные варианты использования имущества, чтобы определить его наиболее эффективное и наиболее эффективное использование, используя следующие критерии в порядке убывания: ^[13]

1. Юридическая допустимость

Критерий юридической допустимости учитывает то, как собственность зонирована, строительные нормы и правила, частные ограничения, такие как ограничительные соглашения или природоохранные сервитуты, контроль за сохранением исторического наследия и экологические нормы. Все это может препятствовать многим потенциальным видам землепользования. ^[13] Оценщики также рассматривают разумную возможность изменения зонирования объекта, изучая другие объекты недвижимости в этом районе и комплексный план муниципалитета. ^[13]

2. Физическая возможность

Критерий физической возможности учитывает размер, форму, топографию объекта недвижимости, почвы на участке, наличие инженерных коммуникаций, доступ к объекту по дорогам и другим средствам, а также другие экологические соображения, такие как наличие водно-болотных угодий или пойм. ^[1]

3. Финансовая целесообразность

Чтобы определить финансовую осуществимость проекта, оценщики изучают спрос и предложение в данном районе на использование земли (например, если наиболее эффективным и наиболее эффективным использованием может быть заправочная станция, оценщик должен посмотреть, сколько заправочных станций расположено рядом с объектом). ^[1] Оценщик также оценивает затраты на снос и замену существующих построек на участке, а также другие расходы, такие как плата за получение разрешений. ^[9] Затем оценщик оценивает сумму чистого дохода, который может принести новое использование имущества, и будет ли этот чистый доход компенсировать изменения, внесенные в имущество. ^[1]

4. Максимальная рентабельность

В конце анализа оценщик проводит сравнительный анализ всех финансово осуществимых видов использования, чтобы определить, какое из видов использования является наиболее прибыльным. Использование, которое является наиболее прибыльным и удовлетворяет трем остальным критериям, является наиболее эффективным и наилучшим использованием имущества. ^[1]

Методы оценки

Традиционные методологии

Существует три традиционных метода, используемых оценщиками для определения стоимости имущества и, следовательно, справедливой компенсации. Эти методологии:

Подход сравнения продаж (сравнение характеристик объекта недвижимости с характеристиками сопоставимых объектов недвижимости, которые недавно были проданы в рамках аналогичных сделок). ^[13]
Затратный подход (сравнение восстановительной стоимости строений/улучшений объекта недвижимости). ^[13]
Подход капитализации доходов (состоит из методов, приемов и математических процедур, используемых для анализа доходов от собственности). ^[13]

В типичном задании оценщик стороны по делу о выдающемся домене использует все три метода, а затем определяет, какой из них наиболее подходящим образом рассчитывает справедливую рыночную стоимость объекта недвижимости. ^[9] Однако существуют ограничения для использования каждой методологии. Затратный подход не может использоваться для оценки стоимости свободной земли, а метод сравнения продаж не может использоваться для оценки уникальных/специализированных объектов недвижимости, таких как муниципальный сад или электростанция. ^[14]

Метод сравнения продаж

Подход сравнения продаж является предпочтительным подходом большинства судов при определении справедливой рыночной стоимости имущества. ^[1] Он также наиболее широко используется для жилой недвижимости. ^[15] При таком подходе «заключение о рыночной стоимости формируется путем сравнения объектов недвижимости, аналогичных рассматриваемому объекту недвижимости, которые недавно были проданы, выставлены на продажу или находятся по контракту (т. е. на которые недавно были поданы предложения о покупке и задаток). " ^[13] Оценщик вносит коррективы в оценку конфискованного имущества, исходя из сходств и различий недавно проданного имущества. ^[1] Корректировки, внесенные оценщиками каждой стороны, являются одним из самых серьезных разногласий в выдающемся судебном процессе по доменам. ^[16]

Внесенные корректировки носят как количественный, так и качественный характер. Оценщики используют несколько статистических методов или методов анализа данных для внесения количественных корректировок, таких как: варианты анализа чувствительности (например, парный или групповой анализ данных), анализ тенденций, анализ сценариев и капитализация различий в доходах. ^[13]

Оценщики обычно сначала проводят финансовые корректировки между продажами сопоставимых объектов и подлежащим списанию имуществом. Однако они не обязаны делать это, если анализ собранных ими данных показывает иное. ^[13] Первые пять корректировок обычно касаются условий финансирования каждой покупки, передаваемых прав собственности, условий продажи, расходов, произведенных вскоре после покупки, и рыночных условий. ^[13] на основе финансирования, использованного покупателем недвижимости, и рыночных условий на дату продажи недвижимости. ^[1] Это связано с тем, что стоимость недвижимости колеблется в зависимости от спроса и предложения, на который, среди прочего, влияют изменения на финансовых рынках и процентные ставки по ипотечным кредитам. Когда процентные ставки по ипотечным кредитам высоки, спрос на рынке недвижимости меньший, и недвижимость продается дешевле, чем на благоприятном рынке. ^[13]

После внесения финансовых корректировок оценщик обычно вносит так называемые «корректировки имущества». Эти корректировки касаются: «местонахождения, физических характеристик, экономических характеристик, юридических характеристик и компонентов, не связанных с недвижимостью». ^[13]

Корректировки различных характеристик объектов недвижимости могут привести к большим различиям в оценке любых сопоставимых объектов и объекта, подлежащего списанию. ^[1] Но общий стандарт заключается в том, что корректировки влияют на оценку объекта недвижимости не более чем на 15–25 процентов, поскольку в противном случае оценка будет основываться в большей степени на мнении оценщика, а не подтверждаться использованием подхода, основанного на данных. ^[14]

В важных делах, в зависимости от юрисдикции, данные, собранные о продажах аналогичной недвижимости, могут быть признаны прямым доказательством и/или подтверждением показаний оценщика. ^[1] На стороне, предлагающей сравнительные продажи, лежит бремя доказывания того, что объекты недвижимости аналогичны объектам недвижимости, подлежащим конфискации (например, объекты недвижимости имеют такое же максимальное и наилучшее использование, дата продажи была недавней, но не раньше, чем был подан иск о конфискации, объекты недвижимости расположены в экономической близости друг от друга и т. д.). ^[1]

Затратный и доходный подходы

Затратный подход наиболее применим, когда списанное имущество специально предназначено для определенного использования и нет сопоставимых объектов недвижимости, которые можно было бы использовать в методе сравнительных продаж. ^[16] Используя этот подход, оценщик оценивает недвижимость, определяя, «сколько будет стоить строительство или замена аналогичного объекта недвижимости». ^[16]

Подход капитализации дохода «обычно обеспечивает надежные показатели стоимости приносящей доход собственности». ^[16] Используя этот подход, оценщики пытаются определить рыночную стоимость недвижимости, анализируя ее способность приносить доход. Однако доказательства дохода, на которые полагается оценщик, должны относиться к самому объекту недвижимости, а не к бизнесу, расположенному на объекте. ^[16]

Нетрадиционные методологии

Традиционные три методологии оценки не всегда подходят для установления справедливой компенсации, причитающейся землевладельцу. Сами по себе эти методологии могут оказаться непригодными для оценки уникальных имущественных интересов, которые не являются простым правом собственности. ^[14] или для оценки справедливой компенсации, причитающейся землевладельцам в юрисдикциях, где в конституциях штатов предусмотрена защита, требующая выплаты справедливой компенсации землевладельцам, когда правительство «наносит ущерб» их собственности. ^[17]^[18] По этим причинам оценщики могут создавать гибридные или новые подходы для использования в своих оценках в случаях выдающегося домена (или обратного осуждения). ^[18] Однако допустимость их мнений, основанных на этих методологиях, регулируется юрисдикционными правилами доказывания показаний свидетелей-экспертов. ^[14]

См. также

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м Итон, Джеймс Д. (1995). Оценка недвижимости в судебных разбирательствах (2-е изд.). Чикаго, Иллинойс: Институт оценки. стр. 23–30, 105–120. {{cite book}}: CS1 maint: дата и год ( ссылка )
^ Броган, Кевин (31 октября 2016 г.). «Советы по оценке влияния обязательных обязательств на оценку выдающихся приобретений доменов» . АБА . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ Сакман, Юлиус Л. (2022). «34». Николс о выдающихся доменах . Том. 6А (3-е изд.). Мэтью Бендер.
^ Халл, Кандиче (23 июня 2022 г.). «Ущерб в результате осуждения обычно не включает оплату коммерческих потерь» . Юридический разведчик . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Кристиан Торгримсон и Анджела Робинсон, Секция судебных разбирательств по осуждению, зонированию и землепользованию ABA, Дело о возмещении коммерческих потерь при изъятии недвижимости (зима 2011 г.), получено с https://parkerpoe.azurewebsites.net/webfiles/ ABA-статья-обоснование-восстановления-убытков-бизнеса-при-отчуждении-недвижимого-имущества2.pdf
^ Акерман, Мэтью (28 августа 2023 г.). «Почему осужденные должны платить гонорары адвокатам владельцев собственности в важных делах о доменах (и опрос по этому вопросу в 50 штатах)» . Джей Ди Супра . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ Код SC Энн. § 28-2-420
^ Каплан, Марк (1 июня 1979 г.). «Процентные ставки в выдающихся доменах: 6% — это справедливая компенсация в мире с 12%» . Лойола из Los Angeles Law Review . 12 (3): 721. ISSN 0147-9857 .
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и 4 Николса о выдающихся доменах § 13.01 (2023)
^ Крисс, Гэри (20 марта 1988 г.). «Почтовое отделение приобретает участок аэропорта» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ Хаммак, Лоуренс (22 сентября 2016 г.). «Пара Ботетуров получит 3,1 миллиона долларов за осужденную недвижимость на Выходе 150» . Роанок Таймс . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ «Как «наилучшее и наилучшее использование» может существенно повлиять на справедливую компенсацию землевладельцам» . Джей Ди Супра . 19 декабря 2017 года . Проверено 22 сентября 2023 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м ^н Оценка недвижимости (15-е изд.). Иллинойс: Институт оценки. 2020. стр. 305–334.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д 4 Николса о выдающихся доменах § 13.01 (2023)
^ 4 Николса в выдающейся области § 13.01 (2023)
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и 7 Николс о выдающихся доменах § G4.08 (2023)
^ Бозе, Канзас; Сарма, Р.Х. (27 октября 1975 г.). «Описание интимных деталей конформации основной цепи пиридиннуклеотидных коферментов в водном растворе» . Связь с биохимическими и биофизическими исследованиями . 66 (4): 1173–1179. дои : 10.1016/0006-291x(75)90482-9 . ISSN 1090-2104 . ПМИД 2 .
^ Перейти обратно: ^а ^б Белл, Рэндалл (2016). Ущерб недвижимости (3-е изд.). Чикаго, Иллинойс: Институт оценки. ISBN 978-1-935328-66-7 .

[:0-1] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м Итон, Джеймс Д. (1995). Оценка недвижимости в судебных разбирательствах (2-е изд.). Чикаго, Иллинойс: Институт оценки. стр. 23–30, 105–120. {{cite book}}: CS1 maint: дата и год ( ссылка )

[2] Броган, Кевин (31 октября 2016 г.). «Советы по оценке влияния обязательных обязательств на оценку выдающихся приобретений доменов» . АБА . Проверено 22 сентября 2023 г.

[:12-3] Сакман, Юлиус Л. (2022). «34». Николс о выдающихся доменах . Том. 6А (3-е изд.). Мэтью Бендер.

[4] Халл, Кандиче (23 июня 2022 г.). «Ущерб в результате осуждения обычно не включает оплату коммерческих потерь» . Юридический разведчик . Проверено 22 сентября 2023 г.

[:2-5] Перейти обратно: ^а ^б Кристиан Торгримсон и Анджела Робинсон, Секция судебных разбирательств по осуждению, зонированию и землепользованию ABA, Дело о возмещении коммерческих потерь при изъятии недвижимости (зима 2011 г.), получено с https://parkerpoe.azurewebsites.net/webfiles/ ABA-статья-обоснование-восстановления-убытков-бизнеса-при-отчуждении-недвижимого-имущества2.pdf

[6] Акерман, Мэтью (28 августа 2023 г.). «Почему осужденные должны платить гонорары адвокатам владельцев собственности в важных делах о доменах (и опрос по этому вопросу в 50 штатах)» . Джей Ди Супра . Проверено 22 сентября 2023 г.

[7] Код SC Энн. § 28-2-420

[8] Каплан, Марк (1 июня 1979 г.). «Процентные ставки в выдающихся доменах: 6% — это справедливая компенсация в мире с 12%» . Лойола из Los Angeles Law Review . 12 (3): 721. ISSN 0147-9857 .

[:3-9] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и 4 Николса о выдающихся доменах § 13.01 (2023)

[10] Крисс, Гэри (20 марта 1988 г.). «Почтовое отделение приобретает участок аэропорта» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 22 сентября 2023 г.

[11] Хаммак, Лоуренс (22 сентября 2016 г.). «Пара Ботетуров получит 3,1 миллиона долларов за осужденную недвижимость на Выходе 150» . Роанок Таймс . Проверено 22 сентября 2023 г.

[12] «Как «наилучшее и наилучшее использование» может существенно повлиять на справедливую компенсацию землевладельцам» . Джей Ди Супра . 19 декабря 2017 года . Проверено 22 сентября 2023 г.

[:1-13] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м ^н Оценка недвижимости (15-е изд.). Иллинойс: Институт оценки. 2020. стр. 305–334.

[:32-14] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д 4 Николса о выдающихся доменах § 13.01 (2023)

[:33-15] 4 Николса в выдающейся области § 13.01 (2023)

[:4-16] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и 7 Николс о выдающихся доменах § G4.08 (2023)

[17] Бозе, Канзас; Сарма, Р.Х. (27 октября 1975 г.). «Описание интимных деталей конформации основной цепи пиридиннуклеотидных коферментов в водном растворе» . Связь с биохимическими и биофизическими исследованиями . 66 (4): 1173–1179. дои : 10.1016/0006-291x(75)90482-9 . ISSN 1090-2104 . ПМИД 2 .

[:5-18] Перейти обратно: ^а ^б Белл, Рэндалл (2016). Ущерб недвижимости (3-е изд.). Чикаго, Иллинойс: Институт оценки. ISBN 978-1-935328-66-7 .

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18]