Национальный ипотечный кризис 1930-х годов
Национальный ипотечный кризис 1930-х годов был кризисом эпохи Великой депрессии в Соединенных Штатах, который характеризовался высокими ставками по умолчанию и резким ростом соотношения кредита к стоимости на рынке жилого жилья. Быстрое расширение рынка жилого несельскохозяйственного жилья в 1920-х годах создало жилищный пузырь, частично раздутый за счет специальных инноваций со стороны четырех основных финансовых посредников — коммерческих банков , по страхованию жизни компаний , банков взаимных сбережений и строительных и кредитных организаций ( Building & Loans ). сбережения). В результате федеральная реформа, вытекающая из законодательства «Нового курса», привела к парадигматическому сдвигу в ипотечном кредитовании, популяризации более долгосрочных сроков погашения, полной амортизации ипотечных кредитов и созданию мощного вторичного рынка ценных бумаг, связанных с ипотекой.
Кредитная политика до кризиса
[ редактировать ]В кредитовании доминировали четыре финансовых посредника – коммерческие банки , по страхованию жизни компании , банки взаимных сбережений и сберегательные учреждения (также называемые сберегательно-ссудными ассоциациями или ссудо-сберегательными ассоциациями), хотя на межрегиональном уровне действовали только компании по страхованию жизни. Взаимные сберегательные банки и коммерческие банки занимали доминирующие доли рынка в определенных регионах – Новой Англии и Среднеатлантических городах, а также на Западе, соответственно – но были ограничены в других местах. Сберегательные учреждения, напротив, к концу 1920-х годов распространились на все уголки страны, но действовали преимущественно на местном уровне. [1]
Помимо географического диапазона влияния, четыре посредника различались предпочтительными условиями ипотечного кредитования. Коммерческие банки, компании по страхованию жизни и банки взаимных сбережений обычно предлагали 5-летние воздушные ипотечные кредиты с соотношением кредита к стоимости 50%. [2] Как и в случае любого пузыря, заемщики и кредиторы одинаково ожидали, что цены на активы будут расти до бесконечности, и имели тенденцию постоянно рефинансировать их при наступлении срока погашения, подвергая себя явной опасности дефолта и, как следствие, институциональной неплатежеспособности в случае ужесточения кредитования.
С другой стороны, ссудо-сберегательные компании, как правило, предлагали полностью погашаемые ипотечные кредиты сроком от 11 до 12 лет и, как правило, выдавали ипотечные кредиты с соотношением кредита к стоимости, значительно превышающим 50%. [2] Таким образом, заемщики оказались перед выбором: принять высокие платежи в обмен на полное право собственности или предпочесть краткосрочное благополучие формальному владению жильем. Многие приняли гибридный вариант, финансируя 50% покупной цены (за вычетом первоначального взноса) с помощью единовременной процентной ссуды, а оставшуюся часть покрывая амортизируемой ипотекой из сбережений, в конечном итоге финансируя обязательство при наступлении срока погашения первого (возможно, после его продления). на несколько периодов) с погашаемым кредитом, и при этом продлевает срок погашения этого гибрида, в то же время внося меньший первоначальный взнос (совместная стоимость ипотечных кредитов превышает индивидуальную ипотеку, на которую физическое лицо может претендовать). ). Этот гибрид был назван У. Н. Лоуксом в 1928 году «Филадельфийским планом» в связи с местом, где его использование впервые получило широкое распространение. [3]
Хотя все они уникальны по временной структуре, каждый из этих трех инструментов финансирования – два чистых и один гибридный – находился под угрозой банкротства. 12-летняя ипотека с полным погашением, пожалуй, была лучшим вариантом, но она представляла собой значительные ежемесячные обязательства для розничного заемщика даже в существующем положении дел и, следовательно, невыполнимые в случае острого экономического кризиса. Филадельфийский план и чистая пятилетняя ипотека с воздушным шаром представляли заемщику меньшие ежемесячные обязательства, но были основаны на допущении о свободно доступном кредите, с помощью которого можно было рефинансировать основную сумму долга при наступлении срока погашения, что подвергало их существенному риску дефолта в острой ситуации. финансовый кризис, характеризующийся ужесточением кредитования.
Великая депрессия и последующая модернизация ипотечного рынка
[ редактировать ]Крах фондового рынка в «Черный вторник» и последующие экономические потрясения подтвердили ранее абстрактные риски, свойственные ипотечному рынку 1920-х годов: заемщики больше не могли позволить себе даже умеренные ежемесячные платежи, а компенсация, обеспечиваемая лишением права выкупа залога, мало что сделала для улучшения финансового положения многих учреждений. : между 1928 и 1933 годами цены на жилье снизились почти на 25,9%, включая годовое падение на 10,5% в 1932 году. [4] [5] [6] В результате многие посредники потерпели неудачу, особенно ссудо-сберегательные компании, которые использовали свои собственные Филадельфийские планы – выдавая как воздушные, так и амортизируемые ипотечные кредиты – последний в рамках плана кредитования накопления акций, в соответствии с которым заемщики были обязаны покупать акции в ссудо-сберегательных организациях каждый период до тех пор, пока их активы не были приобретены. были по номиналу амортизируемой основной суммы кредита, после чего долг был аннулирован. Дефолт увеличил эффективные остатки кредитов для оставшихся заемщиков за счет уменьшения стоимости фонда погашения, что еще больше стимулировало дефолт других заемщиков, и многие ссудо-сберегательные компании были вынуждены полностью ликвидировать свои активы - около 5000 в течение 1930-х годов. [7] Другие крупные финансовые посредники, хотя и несколько более сдержанные, поскольку на них не распространялись проблемы плана накопления акций, столкнулись с аналогичным положением.
В 1934 году, в рамках « Нового курса» , Конгресс принял Национальный жилищный закон 1934 года , который создал два новых агентства: (1) Федеральное управление жилищного строительства (FHA), которое страховало ипотечные кредиты, отвечающие определенным критериям, и (2) (FHA), которое страховало ипотечные кредиты, отвечающие определенным критериям, и (2) Федеральное управление жилищного строительства Сберегательно-ссудная страховая корпорация (FSLIC), которая страховала депозиты в ссудно-сберегательных банках (и которая обанкротилась во время ссудо-сберегательного кризиса ) в 1980-х и 1990-х годах. Оба были сосредоточены на укреплении рынка жилья за счет увеличения кредитов, тем самым увеличивая объем рынка и стабилизируя цены на жилье. FHA сделало еще один шаг вперед и установило ограничения на условия и процентные ставки соответствующих ипотечных кредитов, обычно требуя полной амортизации ипотечных кредитов, чтобы срок погашения превышал 15 лет, при этом процентные ставки превышали 5% в год только в отдельных случаях. Структура этих новых ипотечных кредитов смягчает большую часть рисков, присущих инструментам, существовавшим до кризиса.
Последствия
[ редактировать ]Начиная с появления FHA, соотношение кредита к стоимости неуклонно увеличивалось, что избавило заемщиков от необходимости иметь несколько ипотечных кредитов, как это было в случае с Филадельфийским планом. [8] Продолжая расширять рынок жилищной ипотеки, федеральное правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (FNMA, или Fannie Mae), которая приобретала ипотечные кредиты, выданные под эгидой FHA, с целью создания крупного вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов. С течением времени FHA применяло все более строгие условия, и к 1950-м годам сроки многих ипотечных кредитов были увеличены примерно до 30 лет, что с тех пор стало отраслевым стандартом.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Сноуден, Кеннет А. (июль 2010 г.). «Анатомия кризиса жилищной ипотеки: взгляд на 1930-е годы» . Рабочий документ NBER 16244 : 6–8. дои : 10.3386/w16244 .
- ^ Jump up to: а б Мортон, Джозеф (1956). «Городское ипотечное кредитование: сравнительные рынки и опыт» . Принстон: Издательство Принстонского университета, стр. 149–155.
- ^ Лукс, WN (ноябрь 1928 г.). «План Филадельфийской строительной и ссудной ассоциации по финансированию второй ипотеки». Журнал экономики земли и коммунальных услуг . 4 (4): 367–374. дои : 10.2307/3139128 . JSTOR 3139128 .
- ^ Юн, Эл (11 января 2011 г.). «Падение цен на жилье превысило Великую депрессию» . Рейтер . Проверено 1 марта 2011 г.
- ^ Пек, Эмили (22 апреля 2008 г.). «Шиллер из Йельского университета: спад жилищного строительства в США может превысить Великую депрессию» . Уолл Стрит Джорнал . Проверено 1 марта 2011 г.
- ^ «Через пол» . Экономист. 29 мая 2008 года . Проверено 1 марта 2011 г.
- ^ Сноуден, Кеннет А. (июль 2010 г.). «Анатомия кризиса жилищной ипотеки: взгляд на 1930-е годы» . Рабочий документ NBER 16244 : 17. doi : 10.3386/w16244 .
- ^ Греблер, Лео; Бланк, Дэвид М.; Винник, Луи (1956). «Формирование капитала в жилой недвижимости: тенденции и перспективы» . Принстон: Издательство Принстонского университета, стр. 503.