Таймшер

Timeshare собственность (иногда называемый владельцем отпуска или клуба для отдыха ) - это с разделенной формой прав собственности или использования. Эти свойства, как правило, прибегают к кондоминиумам , в которых несколько сторон имеют права на использование имущества, и каждому владельцу одного и того же жилья выделяется их период времени. Единицы могут быть проданы в качестве частичного права собственности, аренды или «права на использование», и в этом случае последний не претендует на владение имуществом. Право собственности на программы Timeshare разнообразно и меняется на протяжении десятилетий.

История

Термин «таймшер» был придуман в Соединенном Королевстве в начале 1960 -х годов, расширяя систему отдыха, которая стала популярной после Второй мировой войны . ^{[ 1 ]} Распания дома для отдыха, также известная как обмен домами отдыха, участвовали в четырех европейских семьях, которые будут купить коттедж для отдыха совместно, каждая из которых имела исключительное использование недвижимости в течение одного из четырех сезонов. Они вращались каждый год, поэтому каждая семья наслаждалась первичными сезонами одинаково. Эта концепция в основном использовалась связанными семьями, потому что совместная собственность требует доверия, и ни один менеджер по недвижимости не был вовлечен. Однако не так много семей отдыхают на весь сезон за раз; Таким образом, свойства обмена домом для отдыха часто были вакантными в течение длительных периодов времени.

Британские предприятия решили пойти на шаг вперед и разделить комнату курорта на 1/50 -е владение, иметь две недели в год за ремонт и модернизацию и взимают плату за обслуживание каждому владельцу. Таймшере в Европе потребовалось почти десятилетие, чтобы превратиться в плавно бегущее, успешное деловое предприятие.

Первый таймшер в Соединенных Штатах был начат в 1974 году Caribbean International Corporation (CIC), базирующейся в Форт -Лодердейле, штат Флорида . Он предлагал то, что называлось 25-летней лицензией на отпуск, а не собственности. Компания владела двумя другими курортами, которые владелец лицензии на отдых мог бы чередовать свои недели отдыха: один в Сент -Круа и один в Сент -Томас ; Оба на Виргинских островах США . Свойства Виргинских островов начали продажи таймшер в 1973 году.

Контракт был простым и простым: компания, CIC, пообещала сохранить и предоставить указанный тип жилья (студия, одна спальня или две спальни) для использования «владельцем лицензии» в течение 25 лет (с 1974 года. Например, до 1999 года) в указанном сезоне и количестве согласованных недель, и только две дополнительные сборы: ставка в размере 15,00 долл. США за суть (за ночь), замороженная по этой цене за срок службы контракта и плата за переключение в 25,00 долл. Если лицензиат решит использовать свое время на одном из других курортов. Контракт был основан на том факте, что стоимость лицензии и небольших суточных, по сравнению с прогнозируемым увеличением стоимости ставок в гостинице более 25 лет до 100,00 долл. промежуток лицензионного соглашения. В период с 1974 по 1999 год в Соединенных Штатах инфляция повысила текущую стоимость PER DIEM до 52,00 долл. США, подтверждая предположение об экономии затрат. Владельцу лицензии было разрешено арендовать или отдать неделю в качестве подарка в любой конкретный год. Единственным условием было то, что каждый год должно быть выплачено 15,00 долл. США на суточный Эта «должна быть выплачена ежегодная плата» станет корнями того, что сегодня известно как «плата за обслуживание», как только Департамент недвижимости Флориды стал участвовать в регулировании таймшеров.

Концепция таймшера в Соединенных Штатах привлекла внимание многих предпринимателей из -за огромной прибыли, которая будет получена за счет продажи в одной комнате 52 раза 52 различным владельцам по средней цене в 1974–1976 годах в 3500,00 долл. США в неделю. Вскоре после этого Комиссия по недвижимости Флориды вступила , приняв законодательство по регулированию таймшеров Флориды, и заставила их платить простые операции с владением. Это означало, что в дополнение к цене недели отдыха владельца ассоциацию домовладельцев необходимо было инициировать . Эта простая собственность в плате также породила компании по обмену локациями Таймшэра, такие как Interval International и RCI , поэтому владельцы в любой области могут обмениваться своей неделей с владельцами в других областях.

Отмена или отмена контракта на таймшер остаются самыми большими проблемами отрасли на сегодняшний день; ^{[ Цитация необходима ]} Трудность была предметом комедии в популярных развлечениях.

Законодательство

Промышленность регулируется во всех странах, где расположены курорты. В Европе он регулируется европейским и национальным законодательством. ^{[ 2 ]} В 1994 году европейские общины приняли «Европейскую директиву 94/47/EC Европейского парламента и Совета по защите покупателей в отношении определенных аспектов контрактов, связанных с покупкой права на использование недвижимости на основе таймшеры». , который подлежит недавнему обзору, ^{[ 3 ]} и привел к принятию 14 января 2009 года по европейской директиве 2008/122/EC. ^{[ 4 ]}

Установленные правила в Мексике

17 мая 2010 года через Мексики Министерство экономики Общее управление стандартов установило новые правила и требования для разработчиков Services. Новые правила изложены в официальной мексиканской норме (NOM), которая состоит из ряда официальных стандартов и правил, применимых к разнообразным мероприятиям в Мексике. Во время новой стандартизации были задействованы следующие учреждения:

Мексиканская ассоциация развития курортов (Amdetur) ^{[ 5 ]}
Национальный фонд развития туризма (Fonatur) ^{[ 6 ]}
Федеральное управление защиты потребителей (Profeco) ^{[ 7 ]}
Министерство экономики (SE)
Секретарь туризма (Сектор) ^{[ 8 ]}

NOM официально называется: «NOM-029-SCFI-2010, коммерческие практики и информационные требования для предоставления службы таймшера». Он установил следующие стандарты:

Маркетинговые компаниям не разрешается предлагать подарки и призыв к потенциальным владельцам таймшеров, не четко указав реальную цель предложения. ^{[ 9 ]}
Требования к отмене контракта на таймшер должны быть более практичными и менее обременительными.
Номер признает права на конфиденциальность потребителей таймшера. Для поставщика таймшеров строго запрещено избавиться от личной информации потребителя без письменного согласия.
Вербальные обещания должны быть написаны и установлены в первоначальном договоре Timeshare.
Поставщик таймшер должен выполнять все обязательства, написанные в договоре Timeshare, а также внутренние правила Timeshare Resort.
Сборы, которые предназначены для потребителя, должны быть четко и четко определены в формах заявок на таймшэр, включая стоимость членства и все дополнительные сборы (сборы за обслуживание/плата за обменные клубы).

Чтобы сделать новые правила, применимые к любому лицу или организации, которые предоставляют таймэшры, определение поставщика услуг таймшера было существенно расширено и прояснено. Если поставщик таймшеров не соблюдает правила, постановленные в NOM, последствия могут быть существенными и могут включать финансовые штрафы, которые могут варьироваться от 50 до 200 000 долларов США.

Методы использования

Владельцы могут: ^{[ Цитация необходима ]}

Используйте время использования
Арендовать их собственное использование
Подарить это как подарок
Пожертвуйте его благотворительной организации (если благотворительная организация решит принять бремя связанных с ними платежей по обслуживанию)
Обмен внутренне в том же курорте или курортной группе
Обмениваться внешне на тысячи других курортов
Продайте его либо через традиционную, либо онлайн -рекламу, либо с помощью лицензированного брокера. Контракты на таймшере позволяют передавать через продажу, но это редко выполняется. Согласно Директиве ЕС, долгосрочные продукты от праздников в ЕС, которая включает в себя фиксированные недели таймшера, точки и дробные владельцы не могут быть проданы в качестве пересеиваемых активов.

Недавно, с большинством систем точек , владельцы могут принять решение: ^{[ Цитация необходима ]}

Назначьте время использования той системой, которая будет обменена на авиабилеты, отели, туристические пакеты, круизы, билеты на парк развлечений
Вместо того, чтобы арендовать все их фактическое время использования, арендуйте часть их очков, фактически не получая времени использования и не используйте остальные баллы
Аренда больше баллов от внутреннего объекта обмена или другого владельца, чтобы получить большую единицу, больше отпуска или в лучшем месте
Сохраните или перемещайте точки от одного года в другой

Некоторые разработчики, однако, могут ограничить, какой из этих вариантов доступен в соответствующих свойствах.

Владельцы могут принять решение остаться на своем курорте в течение предписанного периода, что варьируется в зависимости от характера их владения. Во многих курортах они могут сдать свою неделю или подарить ее в качестве подарка друзьям и семье.

Обменять таймшеры

В качестве основы для привлечения массовой привлекательности для покупки таймшера является идея владельцев обмениваться своей неделей, независимо или через биржевые агентства. ^{[ 10 ]} Два крупнейших - часто упомянутые в средствах массовой информации - являются RCI и Interval International (II), которые объединены, имеют более 7000 курортов. У них есть партнерские программы курортов, и участники могут обмениваться только аффилированными курортами. Наиболее распространено, что курорт связан только с одним из более крупных биржевых агентств, хотя курорты с двойной принадлежностью не являются редкостью. Покупка Timeshare Resort определяет, какие из компаний обмена могут быть использованы для проведения обменов. RCI и II взимают ежегодный членский взнос и дополнительные сборы за то, что они находят обмен на запрашивающего участника, и членов бара от аренды недель, на которые они уже обменялись.

Владельцы также могут обменять свои недели или баллы через независимые биржевые компании. Владельцы могут обмениваться без необходимости курорта, чтобы заключить официальное соглашение о принадлежности с компаниями, если курорт собственности согласен с такими договоренностями в первоначальном контракте.

Из -за обещания обмена, таймшеры часто продают независимо от местоположения их декоративного курорта. Что не часто раскрывается, так это разница в торговой власти в зависимости от местоположения и сезона владения. Если курорт находится в основном регионе отдыха, он будет очень хорошо обмениваться в зависимости от сезона и недели, который назначен конкретному подразделению, пытающемуся сделать обмен. Тем не менее, Таймшеры в очень желательных местах и временных интервалах с высоким сезоном являются наиболее дорогими в мире, при условии, что требуется, чтобы они были типичными для любой зоны отдыха с тяжелой торговлей людьми. Человек, которому принадлежит таймшера в американском сообществе пустыни в Палм -Спрингс, штат Калифорния , в середине июля или августа, будет обладать значительной способностью обменять время, потому что меньше приходит на курорт в то время, когда температура превышает 110 ° F (43 ° C).

Разновидности

Договоры по сравнению с правым на использование контрактов

Основное различие в типах отпуска между договором и правом на использование.

С помощью договоров контрактов использование курорта обычно делится на недельные приращения и продается в качестве недвижимости посредством дробной собственности. Как и в случае с любой другой частью недвижимости, владелец может сделать все, что желательно: используйте неделю, арендуйте, отдайте, оставьте наследникам или продать неделю другому потенциальному покупателю. Владелец также несет ответственность за равную часть налогов на недвижимость, которые обычно собираются с платой за обслуживание кондоминиумов. Владелец может потенциально вычесть некоторые расходы, связанные с недвижимостью, такие как налоги на недвижимость из налогооблагаемого дохода . ^{[ 11 ]}

Докладное право собственности может быть столь же сложной, как и откровенное владение имуществом в том смысле, что структура поступок варьируется в зависимости от местных законов о собственности. Должны аренды являются обычными и предлагают право собственности в течение фиксированного периода времени, после чего владение возвращается к свободному владельцу . Время от времени, договоренности о аренде предлагаются навсегда, однако многие поступки не передают право собственности на землю, а просто квартиру или подразделение (жилье) размещения.

Благодаря контрактам правого использования покупатель имеет право использовать имущество в соответствии с договором, но в какой-то момент контракт заканчивается, и все права возвращаются к владельцу имущества. Таким образом, контракт правого использования предоставляет право использовать курорт в течение определенного количества лет. Во многих странах существуют серьезные ограничения на владение иностранным имуществом; Таким образом, это общий метод для развития курортов в таких странах, как Мексика . С этой формой владения следует соблюдать осторожность, поскольку право на использование часто принимает форму членства в клубе или право использовать систему резервирования, где система резервирования принадлежит компании, не контролирующей владельцев. Право на использование может быть потеряно при кончине контролирующей компании , потому что право на использование контракта покупателя, как правило, только хорошо для текущего владельца, и если этот владелец продает недвижимость, владелец аренды может повезло в зависимости от Структура договора и/или текущие законы в иностранных площадках.

Фиксированная неделя владение

Ранее обычная единица продажи - фиксированная неделя; На курорте будет перечислять календарь, примерно начиная с первой календарной недели года. Владелец может владеть договором, чтобы использовать устройство на одну указанную неделю; Например, неделя 51 обычно включает Рождество . Человек, который владеет 26 неделей на курорте, может использовать только эту неделю в каждой год.

Владение с плавающей за неделю

Иногда единицы продаются в виде плавающих недель, в которых контракт указывает количество недель, проведенных каждому владельцу, и с каких недель владелец может выбрать для его пребывания. Примером этого может быть плавающая летняя неделя, в которой владелец может выбрать любую неделю в течение лета. В такой ситуации, вероятно, будет больше конкуренции в течение нескольких недель, показывая праздники, в то время как меньшая конкуренция, вероятно, когда школы все еще находятся на сессии. Некоторые плавучие контракты исключают крупные праздники, чтобы они могли быть проданы как фиксированные недели.

Вращающаяся или гибкая владение

Некоторые продаются в качестве вращающихся недель, которые обычно называют гибкими неделями. В попытке дать всем владельцам шанс на лучшие недели, недели вращаются вперед или назад через календар Год 3. Этот метод дает каждому владельцу справедливую возможность для первичных недель, но, в отличие от его названия, он не гибкий.

Очки программ

которая сочетает в себе функции Diseed Timeshare с предложениями правого использования в 1991 году Disney Club (DVC). Покупатели Timeshare DVC, которых DVC называет участниками Вариантная форма Timeshare на основе недвижимости , Пролив недвижимости в подразделении таймшера. Имущество каждого члена DVC сопровождается ежегодным распределением точек отдыха пропорционально размеру имущества. DVC Система отпуска продается как очень гибкая и может использоваться с различными приращениями для отдыха на DVC Resorts в различных жильях от студий до вилл с тремя спальнями. Точки отдыха DVC могут быть обменены на каникулы по всему миру на курортах без Диснея или могут быть заимствованы или заимствованы с будущих лет.

Структура DVC с актуальным/каникулом, которая использовалась на всех его курортах Timeshare, была принята другими крупными разработчиками таймшера, включая компанию Hilton Grand Vacations , The Marriott Club , The Holiday Inn Club, The Hyatt Residence Club and Accor во Франции.

Программы на основе курортных баллов также продаются как дела и как право на использование. Очки программы ежегодно дают владельцу несколько очков, равных уровню владения. Владелец в программе Points может затем использовать эти точки для принятия договоренностей о поездке в группе курортов. Многие программы баллов связаны с большими курортными группами, предлагающими большой выбор вариантов назначения. Многие программы курортных точек обеспечивают гибкость в результате традиционного недели. Члены программы Resort Point, такие как Worldmark от Wyndham и Diamond Resorts International , могут запрашивать все доступные инвентаризации курортной группы.

Участник программы Points может часто запрашивать дробные недели, а также проживание полной или несколько недель. Количество баллов, необходимых для того, чтобы оставаться на рассматриваемом курорте, будет варьироваться в зависимости от таблицы баллов. Диаграмма очков позволит таким факторам, как:

Популярность курорта
Размер жилья
Количество ночей
Желательность сезона

Типы и размеры жилья

Свойства Timeshare, как правило, являются жильем в стиле квартиры в размерах от студийных единиц (с местом на двоих), до трех и четырех спален. Эти большие подразделения обычно могут разместить большие семьи с комфортом. Единицы обычно включают в себя полностью оборудованные кухни с столовой, посудомоечной машиной , телевизорами , DVD -игроками и т. Д. Нередко наличием шайбы и сушилки в устройстве или доступны на собственности курорта. Кухня и удобства будут отражать размер конкретного подразделения.

Единицы обычно перечислены, сколько подразделения будут спать и сколько единицы будут спать в частном порядке. Традиционно, но не исключительно:

Sleeps 2/2 обычно будет одной спальней или студией
Спины 6/4 обычно были бы двумя спальнями с спальным диваном

Таймшеры продаются по всему миру, и в каждом месте есть свои уникальные описания.

Сон в частном порядке обычно относится к количеству гостей, которым не нужно проходить через спальную зону другого гостя, чтобы использовать туалет . Timeshare Resorts, как правило, строги по количеству гостей, разрешенных за единицу.

Размер единицы влияет на стоимость и спрос на любом данном курорте. То же самое не соответствует истинному сравнению курортов в разных местах. Единица с одной спальней в желаемом месте может быть все еще дороже и имеет более высокий спрос, чем жилье с двумя спальнями на курорте с меньшим спросом. Примером этого может быть однокомнатная комната в желаемом пляжном курорте по сравнению с двухкомнатным подразделением на курорте, расположенном внутри страны с того же пляжа.

Стимулы по продажам

Сотрудники продаж Timeshare часто предоставляют стимулы, в том числе бесплатные или глубоко со скидкой гостиничные номера, билеты и подарки, для потенциального покупателя отправиться в экскурсию по недвижимости. ^{[ 12 ]}

Тур

Потенциальные покупатели (или «перспективы») находятся в гостеприимстве со многими столами и стульями для размещения семей. Перспективам назначается гид, который может быть лицензированным агентом по недвижимости. Процедуры варьируются от места проведения до места. После периода разминки и немного кофе или закуски, динамик подиума приветствует перспективы на курорте и показывает рекламное видео .

Затем перспективы приглашаются отправиться в экскурсию по недвижимости. В зависимости от доступного инвентаря курорта, тур будет включать в себя жилье, которое, по мнению гида или агента, лучше всего подходит для нужд семьи потенциальных клиентов. После тура группа возвращается в комнату гостеприимства для презентации словесных продаж. Во время презентации им вручают книгу обмена курортами от RCI , Interval International или любую обменную компанию, связанную с этой конкретной курортной собственностью. Перспективы спрашивают о местах, которые они хотели бы посетить, если бы они были владельцами таймшера. Остальная часть презентации разработана вокруг ответов, которые потенциальные покупатели задают на этот вопрос. ^{[ Цитация необходима ]}

Если руководство будет лицензировано, проспект цитируется розничная цена конкретного подразделения, которое лучше всего соответствовало потребностям потенциального покупателя. Если гид не является лицензированным агентом, лицензированный агент вмешивается, чтобы представить цену. Если потенциальный клиент отвечает «Нет» или «Я хотел бы подумать об этом», то перспективу получит новый стимул для покупки. Этот стимул, как правило, будет дисконтированной ценой, которая только «хороша сегодня» (что не соответствует действительности). Если снова, ответ «нет», или «я хотел бы подумать об этом», агент по продажам просит перспективы, пожалуйста, поговорить с одним из менеджеров до того, как проспект уйдет. ^{[ 13 ]}

Менеджер по продажам, помощник менеджера или директора проекта может быть вызван к таблице для «to», для «поглощения», чтобы найти стимул, обычно в форме меньшей, менее дорогой единицы или торговли в подразделении от другого владельца Полем Общим для тактики является утверждение, что более низкая цена является исключительной для конкретного покупателя. Если один стимул не перенесет перспективу для покупки, другой вскоре последует, пока перспектива не будет приобретена, не убедит команду по продажам, что они не заинтересованы, либо оставит самостоятельно. ^{[ 14 ]}

Отмена договора таймшера

Продажи таймшера часто бывают высокого давления и быстро движутся. Некоторые люди подписывают контракт, а затем хотят отменить его вскоре после этого.

Федеральная торговая комиссия США требует «периода охлаждения», который позволяет людям отменить некоторые виды покупок без штрафа в течение трех дней. ^{[ 15 ]} Кроме того, почти все штаты США имеют законы, которые специально регулируют отмену контрактов на таймшер. Во Флориде новый владелец таймшера может отменить покупку в течение десяти дней. ^{[ 16 ]} Закон отличается от юрисдикции относительно того, подлежат ли покупатели за пределами штата период отмены их состояния жительства или период отмены штата, где была совершена покупка таймшера.

Другая распространенная практика - заставить потенциального покупателя подписать «отказ от отмены», используя его в качестве оправдания для снижения цены на таймшер в обмен на то, что покупатель отказывается от отмены (или выплата штрафа, например, потеря 10% от покупки Цена, если продажа отменена). Тем не менее, такой отказ не является юридически подлежащим исполнению нигде в Мексике или Соединенных Штатах. ^{[ 17 ]}

Есть компании, которые специализируются на отмене таймшера, хотя некоторые компании по отмене подозреваются в мошенничестве. ^{[ 18 ]}^{[ 19 ]}

Рынок перепродажи

Рыночная стоимость

Значение перепродажи единицы таймшера варьируется в зависимости от систем таймшеров и свойств. Хотя определенные подразделения в некоторых системах таймшеров с течением времени ценили в стоимости, это довольно редкое событие. Большинство свойств в большинстве систем таймшера стоят доли от первоначальной цены после покупки и часто не имеют никакой стоимости вообще.

Действия с серьезными ограничениями на перепродажу обычно выдаются бесплатно. Например, после перепродажи большинства Holiday Inn Club Hesperties, новый владелец больше не может использовать выделенную стоимость точки, чтобы сделать бронирование на любом курорте HICV. Они ограничены только своим домашним курортом, а окно бронирования короче.

Действия без ограничений перепродажи могут иметь некоторое значение перепродажи, в зависимости от местоположения, сезона, размера единицы или выделенного значения точек. Например, крупные подразделения в горных курортах во время лыжного сезона и крупных пентхаусных подразделений в популярных направлениях будут иметь некоторую стоимость перепродажи. Аналогичным образом, небольшие подразделения в пунктах назначения, насыщенные таймшорами, или с дорогими платами на обслуживание по сравнению со стоимостью предлагаемых точек в их соответствующей системе, вообще не будут иметь стоимость перепродажи.

Список систем таймшеров с серьезными ограничениями перепродажи

Holiday Inn Club Каникулы (за исключением Гатлинбурга, Женева и Миртл -Бич)
Вестгейт-курорты (в том числе некоторые управляемые HGV поступки в Elara, приобретенные у Westgate)

Право первого отказа

Большинство компаний таймшера сохраняют право первого отказа на протяжении большей части своих объектов. Если это случай, каждый владелец должен представить контракт на соглашение о покупке застройщику и попросить об отказе. Разработчик может принять решение о приобретении ROFR для приобретения объектной недвижимости, отказываясь, таким образом, продажи первоначальному покупателю. ^{[ Цитация необходима ]} Транзакция обычно освобождается от ROFR, если покупатель является прямым членом семьи.

Несмотря на то, что перепродажи составляют небольшую часть первоначальных затрат, застройщики часто неохотно используют ROFR. ^{[ 20 ]} Многие востребованные дела переходят из руки непрерывно. Когда разработчик осуществляет ROFR, они становятся владельцем и должны платить те же сборы за обслуживание и налоги на недвижимость в HOA курорта, поэтому они должны поддерживать здоровый баланс между запасами, готовыми для продажи и затрат на обслуживание.

Список систем таймшера с правом первого отказа на перепродаже

Disney Vacation Club
Хилтон Гранд -Каникул Клуб (за исключением HGV в Flamingo и все партнерские курорты)
Marriott Vacation Club

Критика

Федеральная торговая комиссия Соединенных Штатов предоставляет потребителям информацию о ценах на таймшер и другой связанной информации. ^{[ 21 ]} Также известные как универсальные программы аренды (ULPS), Timeshares считаются ценными бумагами в соответствии с законом.

Многие владельцы таймшера жалуются на то, что ежегодная плата за техническое обслуживание (которое включает налог на недвижимость ) слишком высока. ^{[ 22 ]}

Разработчики таймшера утверждают, что ценообразование по сравнению с пребыванием в отелях в долгосрочной перспективе, по прогнозам, будет ниже для владельца таймшера. Тем не менее, гость отеля не имеет ежемесячного ипотечного платежа, первоначальных затрат, фиксированного графика, сборов за обслуживание и предоставление мест. Многие владельцы также жалуются на то, что растущая стоимость таймэхоров и сопроводительные сборы за обслуживание и обмен растут быстрее, чем ставки в гостинице в тех же районах. ^{[ 23 ]}^{[ 24 ]}

Репутация отрасли была тяжело травмирована из -за сравнения продавца таймшеров с продавцом подержанных автомобилей , из -за давления продаж, оказывающего потенциального покупателя «покупать сегодня». ^{[ 25 ]} «Дисконтированная цена, которую я процитировал, - это хорошо, только если вы покупаете сегодня», - это поле отраслевого стандарта, чтобы закрыть продажу при первом посещении курорта. Многие покинули тур -таймшер, жалуясь на то, что их исчерпали заграждение продавцов, с которыми им приходилось иметь дело, прежде чем они наконец вышли из тура. Термин «для», или « перевернуть » человека, был приведен в земельной промышленности и быстро превратился в индустрии таймшеров. После того, как оригинальный гид или продавец дает потенциальному покупателю поле и цену, «на» отправляется, чтобы снизить цену и обеспечить первоначальный взнос .

Выйти из таймшера без сотрудничества разработчика нелегко и часто требует помощи специалиста. Этот специалист может быть брокером, который работает по обе стороны рынка, или адвокатом, который может осуществить контракт. В то время как некоторые специалисты по выходу на Timeshare являются законными, бизнес страдает от мошенников, которые владельцы холодного вызова и заранее требуют оплаты за несуществующие услуги. Первоначальный покупатель таймшера, как правило, принимает существенную потерю, когда таймшер успешно перепродан. ^{[ 26 ]}^{[ 27 ]} В 2017 году испанская полиция арестовала 35 человек в связи с мошеннической операцией перепродажи Таймшер на Коста -дель -Соль , которая получила около 11 миллионов фунтов стерлингов от 500 жертв. ^{[ 28 ]}

Смотрите также

Ссылки

^ Безмятежные дни Хапимага Архивированы 31 марта 2010 года, в разработке Wayback Machine (2002–07). Получено 18 января 2008 г.
^ «Европейская сеть потребительских центров» . Европейская комиссия - Европейская комиссия . Архивировано из оригинала 19 мая 2015 года . Получено 7 мая 2018 года .
^ «Пересмотр директивы таймшера» . Ec.europa.eu. Архивировано с оригинала 10 марта 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .
^ «Директива 2008/122/EC Европейского парламента и Совета от 14 января 2009 года о защите потребителей в отношении некоторых аспектов таймшэра, долгосрочных праздничных контрактов, перепродажи и обмена» . Официальный журнал Европейского Союза . 3 февраля 2009 г.
^ «Amdetur - Мексиканская ассоциация туристических застройщиков» . www.amdetur.org.mx . Арчндд из оригинала 11 января 2013 года . Получено 7 мая 2018 года .
^ Туризм, Национальный фонд развития в. «Фонатер-склеик, посвященный Национальному фонду поощрения туризма » . www.fonatur.gob.mx . Арчндд из оригинала 24 марта 2018 года . Получено 7 мая 2018 года .
^ DGI. "Procuraturía Federal Del потреблял " www.profeco.gob.mx Архивировано с оригинала 24 октября , Получено мая 7 ,
^ «Секретарь туризма» . Sectur.gob.mx . Архивировано с оригинала 14 января 2013 года . Получено 7 мая 2018 года .
^ "Самолеты таймшер - кто находится в мошенничестве?" Полем www.timesharescam.com . Архивировано с оригинала 14 октября 2016 года . Получено 7 мая 2018 года .
^ ДАНА . ДРАЧЕС
^ «Налоги на дома отдыха» . SmartMoney.com. Архивировано из оригинала 10 июля 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .
^ Вайсман, Дэвид (15 августа 2022 г.). «Таймшеры - это большой бизнес в районе Миртл -Бич. Каковы они и стоят того?» Полем Миртл -Бич Солнца Новости . Получено 3 сентября 2022 года .
^ Фрейзер, Джейсон. «Как выжить в презентации таймшера» . Путешествовать наркоманы . Архивировано из оригинала 2 февраля 2014 года . Получено 1 февраля 2021 года .
^ Шрейер, Лиза Энн (9 мая 2007 г.). «Признания продавца -пособия по времени - cnn.com» . CNN . Получено 3 сентября 2022 года .
^ «Обзор федерального правила охлаждения в США», архивировав с оригинала 12 октября 2014 года.
^ «Устав во Флориде 2021 года» . Законодательное собрание Флориды . Архивировано с оригинала 9 октября 2015 года.
^ «Никакой отказ от отмены не является законным» . Архивировано из оригинала 17 октября 2014 года.
^ «Бывший сотрудник консалтинговой фирмы Timeshare признает, что мошенничество с заговором и мошенничеством с безработицей» . ФБР . Федеральное бюро расследований. 11 апреля 2013 года. Архивировано с оригинала 16 декабря 2017 года . Получено 15 декабря 2017 года .
^ Бринкман, Пол (14 июня 2017 г.). «Вестгейт обвиняет лидера чаепития в мошенничестве с отменой таймшера» . Орландо Страж. Архивировано из оригинала 16 декабря 2017 года . Получено 15 декабря 2017 года .
^ «Домашняя страница - опыт ROFR» . rofr.net . Получено 21 ноября 2021 года .
^ «Снова и снова: покупка и продажа таймэшсов и планов отдыха» (PDF) . Архивировано (PDF) из оригинала 27 мая 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .
^ Макс, Сара (21 марта 2002 г.). «Ловушка Timeshare: разочарованная платами, владельцы таймшера пытаются пожертвовать, продавать или раздавать имущество для отдыха» . Cnnmoney . Архивировано из оригинала 5 декабря 2008 года.
^ «Свежий взгляд на математику: покупка таймшера против пребывания в отеле» . Hotel-online.com. 17 июня 2007 года. Архивировано с оригинала 24 октября 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .
^ "Время-точка" . LendingTree. 6 августа 2007 года. Архивировано с оригинала 19 июля 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .
^ "Troughest_8_Sales_pitches_cbs_news" . CBS News . Архивировано с оригинала 9 марта 2013 года.
^ Эллиотт, Кристофер (26 декабря 2018 г.). «В ловушке в таймшере? Вот как сбежать» . USA сегодня . Получено 25 марта 2022 года .
^ "Испанский таймшер претендует на мошенничество?" Полем Мировые адвокаты . 18 апреля 2020 года . Получено 13 июня 2022 года .
^ «Десятки арестованы как« 500 британцев », забитые афером Испании Таймшер» . Sky News . 5 июля 2017 года . Получено 13 июня 2022 года .

[1] Безмятежные дни Хапимага Архивированы 31 марта 2010 года, в разработке Wayback Machine (2002–07). Получено 18 января 2008 г.

[2] «Европейская сеть потребительских центров» . Европейская комиссия - Европейская комиссия . Архивировано из оригинала 19 мая 2015 года . Получено 7 мая 2018 года .

[3] «Пересмотр директивы таймшера» . Ec.europa.eu. Архивировано с оригинала 10 марта 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .

[4] «Директива 2008/122/EC Европейского парламента и Совета от 14 января 2009 года о защите потребителей в отношении некоторых аспектов таймшэра, долгосрочных праздничных контрактов, перепродажи и обмена» . Официальный журнал Европейского Союза . 3 февраля 2009 г.

[5] «Amdetur - Мексиканская ассоциация туристических застройщиков» . www.amdetur.org.mx . Арчндд из оригинала 11 января 2013 года . Получено 7 мая 2018 года .

[6] Туризм, Национальный фонд развития в. «Фонатер-склеик, посвященный Национальному фонду поощрения туризма » . www.fonatur.gob.mx . Арчндд из оригинала 24 марта 2018 года . Получено 7 мая 2018 года .

[7] DGI. "Procuraturía Federal Del потреблял " www.profeco.gob.mx Архивировано с оригинала 24 октября , Получено мая 7 ,

[8] «Секретарь туризма» . Sectur.gob.mx . Архивировано с оригинала 14 января 2013 года . Получено 7 мая 2018 года .

[9] "Самолеты таймшер - кто находится в мошенничестве?" Полем www.timesharescam.com . Архивировано с оригинала 14 октября 2016 года . Получено 7 мая 2018 года .

[10] ДАНА . ДРАЧЕС

[11] «Налоги на дома отдыха» . SmartMoney.com. Архивировано из оригинала 10 июля 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .

[sunnews-12] Вайсман, Дэвид (15 августа 2022 г.). «Таймшеры - это большой бизнес в районе Миртл -Бич. Каковы они и стоят того?» Полем Миртл -Бич Солнца Новости . Получено 3 сентября 2022 года .

[13] Фрейзер, Джейсон. «Как выжить в презентации таймшера» . Путешествовать наркоманы . Архивировано из оригинала 2 февраля 2014 года . Получено 1 февраля 2021 года .

[cnn-2007-14] Шрейер, Лиза Энн (9 мая 2007 г.). «Признания продавца -пособия по времени - cnn.com» . CNN . Получено 3 сентября 2022 года .

[15] «Обзор федерального правила охлаждения в США», архивировав с оригинала 12 октября 2014 года.

[16] «Устав во Флориде 2021 года» . Законодательное собрание Флориды . Архивировано с оригинала 9 октября 2015 года.

[17] «Никакой отказ от отмены не является законным» . Архивировано из оригинала 17 октября 2014 года.

[18] «Бывший сотрудник консалтинговой фирмы Timeshare признает, что мошенничество с заговором и мошенничеством с безработицей» . ФБР . Федеральное бюро расследований. 11 апреля 2013 года. Архивировано с оригинала 16 декабря 2017 года . Получено 15 декабря 2017 года .

[19] Бринкман, Пол (14 июня 2017 г.). «Вестгейт обвиняет лидера чаепития в мошенничестве с отменой таймшера» . Орландо Страж. Архивировано из оригинала 16 декабря 2017 года . Получено 15 декабря 2017 года .

[20] «Домашняя страница - опыт ROFR» . rofr.net . Получено 21 ноября 2021 года .

[21] «Снова и снова: покупка и продажа таймэшсов и планов отдыха» (PDF) . Архивировано (PDF) из оригинала 27 мая 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .

[22] Макс, Сара (21 марта 2002 г.). «Ловушка Timeshare: разочарованная платами, владельцы таймшера пытаются пожертвовать, продавать или раздавать имущество для отдыха» . Cnnmoney . Архивировано из оригинала 5 декабря 2008 года.

[23] «Свежий взгляд на математику: покупка таймшера против пребывания в отеле» . Hotel-online.com. 17 июня 2007 года. Архивировано с оригинала 24 октября 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .

[lendingtree-24] "Время-точка" . LendingTree. 6 августа 2007 года. Архивировано с оригинала 19 июля 2010 года . Получено 27 июля 2010 года .

[25] "Troughest_8_Sales_pitches_cbs_news" . CBS News . Архивировано с оригинала 9 марта 2013 года.

[26] Эллиотт, Кристофер (26 декабря 2018 г.). «В ловушке в таймшере? Вот как сбежать» . USA сегодня . Получено 25 марта 2022 года .

[27] "Испанский таймшер претендует на мошенничество?" Полем Мировые адвокаты . 18 апреля 2020 года . Получено 13 июня 2022 года .

[28] «Десятки арестованы как« 500 британцев », забитые афером Испании Таймшер» . Sky News . 5 июля 2017 года . Получено 13 июня 2022 года .

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]

[ 28 ]