Стамбовский против Экли
| Стамбовский против Экли | |
|---|---|
| Верховный суд Нью-Йорка, Апелляционное отделение, Первый департамент | |
 | |
| Принято 18 июля 1991 г. | |
| Полное название дела | Джеффри М. Стамбовский против. Хелен Экли и Эллис Риэлти |
| Цитаты | 169 AD2d 254, 572 NYS2d 672, 60 USLW 2070 |
| Предыдущая история | Верховный суд Нью-Йорка отклонил иск (9 апреля 1990 г.) |
| Главный Холдинг | |
| Продавец, который обязался информировать широкую общественность о существовании полтергейста в продаваемом помещении, был остановлен , чтобы отрицать существование полтергейста в помещении, поэтому по закону дом был населен привидениями, и продавец должен сообщить покупателю о преследующий. | |
| Членство в суде | |
| Председательствующий судья | Милонас |
| Ассоциированные судьи | Росс , Кассал , Смит , Рубин |
| Мнение по делу | |
| Решение | Рубин |
| Присоединился | Росс, Кассал |
| Несогласие со стороны | Смит, Милонас |
Стамбовский против Экли , 169 AD2d 254 ( NY App. Div. 1991), широко известный как делу «Охотники за привидениями» постановление по , представляет собой дело в Апелляционном отделении Верховного суда Нью-Йорка , которое постановило, что дом, владелец которого ранее рекламировался общественность, , по преследуемая призраками закону преследовалась с целью подачи иска о расторжении брака, поданного последующим покупателем дома. Ввиду своей уникальности это дело часто печаталось в учебниках по договорному и имущественному праву , широко преподавалось на курсах юридических факультетов США и часто цитировалось другими судами.
Факты и предыдущая история
[ редактировать ]Во время владения рассматриваемым имуществом , которое располагалось в Найаке, штат Нью-Йорк , Хелен Экли и члены ее семьи сообщили о существовании многочисленных полтергейстов . в доме [1] Экли сообщил Reader's Digest о существовании в доме призраков. [2] и местная газета трижды в период с 1977 по 1989 год, когда дом был включен в пешеходную экскурсию по городу с участием пяти домов. Она рассказала прессе несколько случаев, когда полтергейсты напрямую взаимодействовали с членами ее семьи. Она утверждала, что внуки получили «подарки» в виде детских колец, которые позже внезапно исчезли. Она также утверждала, что одно привидение каждое утро будило ее дочь Синтию, тряся ее кровать. [3] Она утверждала, что, когда наступили весенние каникулы, Синтия громко заявила, что ей не нужно рано вставать и она хотела бы поспать; на следующее утро ее кровать не тряслась.
Брокер Экли по недвижимости, Ellis Realty, рассказал о привидениях Джеффри Стамбовски до того, как он заключил контракт на покупку дома в 1989 или 1990 году, потому что после того, как Стамбовский подписал контракт и внес первоначальный взнос в размере 32 500 долларов США по согласованной цене в 650 000 долларов США, Экли не стал подписывать контракт. прекращение ее контракта до тех пор, пока покупателям не станет известно о привидениях. Брокер позвонил Стамбовскому и сообщил ему о претензиях Экли, а он засмеялся и сказал: «Нам придется позвонить в популярный в то время фильм «Охотники за привидениями». Затем брокер сообщил Экли, что Стамбовский был проинформирован, и она подписала свою часть договора купли-продажи, и дом готовится к закрытию. И брокер, и продавец рассказали суду о такой последовательности событий, Стамбовский утверждал, что его об этом не информировали. [4] [ нужны разъяснения ] Стамбовский был родом из Нью-Йорка и не знал фольклора Наяка, включая широко известную историю о привидениях.
Примерно через неделю после того, как договоры купли-продажи были полностью подписаны, Стамбовский попросил о личной встрече на объекте с продавцом напрямую, чтобы обсудить «призраков». После того, как Экли страстно рассказал Стамбовским о захватывающей истории, он подал иск с требованием о расторжении договора купли-продажи и о возмещении ущерба за умышленное введение в заблуждение со стороны Экли и Эллис Риэлти. Стамбовский не присутствовал на закрытии , из-за чего он был лишен первоначального взноса (хотя тогда он не был обязан покупать дом). [4] Верховный суд Нью-Йорка (суд первой инстанции) отклонил иск, а Стамбовский подал апелляцию.
Дело в апелляции
[ редактировать ] |
Мнение большинства
[ редактировать ]Ближе к началу мнения большинства (трое из пяти судей) появляется его наиболее известный вывод: «сообщив о присутствии [призраков] как в национальном издании..., так и в местной прессе... ответчик лишен права отрицают их существование, и по закону в доме обитают привидения». Суд отметил, что независимо от того, действительно ли дом был населен привидениями или нет, тот факт, что в доме широко сообщалось о привидениях, сильно повлиял на его стоимость.
Несмотря на эти выводы, суд подтвердил отклонение иска о мошенническом введении в заблуждение и заявил, что риэлтор не был обязан раскрывать информацию о привидениях потенциальным покупателям. Таким образом, Стамбовский не получил никакой компенсации за ущерб, поскольку Нью-Йорк в то время придерживался доктрины права собственности « caue emptor» .
Однако апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции относительно иска о расторжении договора, отметив далее, что «призраки» не являются условием, в котором покупатель или потенциальный покупатель недвижимости может и должен иметь возможность убедиться после разумного осмотра объекта недвижимости. свойство. По мнению суда, хотя доктрина « предостережения покупателя» обычно действует для предотвращения иска о расторжении договора, в результате чего продавец не обязан раскрывать информацию о продаваемом имуществе (но также не позволяет продавцу утвердительно искажать состояние имущества). доктрина в объединенной системе права и справедливости может быть изменена, чтобы отдать должное сторонам. В этом случае «самый тщательный осмотр и обыск не выявят присутствия полтергейста в помещении или не раскроют омерзительную репутацию объекта в обществе»; таким образом, справедливость позволила бы Стамбовскому воспользоваться средством правовой защиты в виде расторжения контракта против продавца Экли. Суд постановил:
Если, как в данном случае, продавец не только несправедливо воспользовался незнанием покупателя, но создал и увековечил состояние, о котором он вряд ли даже спросит, принудительное исполнение договора (полностью или частично) оскорбляет чувство суда. капитал. Применение средства правовой защиты расторжения договора в рамках узкого исключения из доктрины «предупреждения покупателя», изложенной в настоящем документе, вполне уместно для того, чтобы избавить невольного покупателя от последствий самой неестественной сделки.
В заключении ссылаются на ряд популярных книг и фильмов с участием призраков, в том числе » Шекспира на «Гамлет и фильм «Охотники за привидениями » 1984 года , а также повсюду используются сверхъестественные идиомы (например, «у истца нет ни малейшего шанса», «Я движим духом»). справедливости» и «понятие [...] — это чушь , которую следует изгнать из состава юридических прецедентов»). [5]
Особое мнение
[ редактировать ]В особом мнении утверждалось, что доктрина « предупреждения покупателя» должна строго применяться и подтверждалась отказ суда первой инстанции от всех исков. Недовольные основаниями, по которым большинство придерживается этого мнения, инакомыслящие заявили: «Наконец, если доктрину «caeat emptor» следует отвергнуть, то это должно быть по причине более существенной, чем полтергейст. Существование полтергейста больше не является обязательным для обвиняемых, чем в этом суде».
Эпилог
[ редактировать ]Дело привлекло широкую огласку, и в течение недели после решения суда местным агентам по недвижимости позвонили от 25 до 50 потенциальных покупателей. [4] Среди потенциальных покупателей дома по адресу ЛаВета Плейс, 1 на реке Гудзон был Крескин . Крескин был известным менталистом, заинтересованным в покупке дома с привидениями, в котором он мог бы хранить свою коллекцию паранормальных атрибутов. [4] Экли продала дом другому покупателю и переехала во Флориду в 1991 году. Хелен Экли умерла в 2003 году, и ее зять «есть вероятность», что ее дух снова поселился на Экли-Плейс, 1. [3] В последние годы не было публичных сообщений о призраках. В последующие годы владельцами дома стали певица и автор песен Ингрид Майклсон , музыкант Матисьяху и кинорежиссер Адам Брукс . [6] Дом был выставлен на продажу в 2020 году за 1,9 миллиона долларов, а в последний раз был продан в 2021 году за 1 795 000 долларов. [7]
Истории о призраках
[ редактировать ]Дом пустовал и находился в аварийном состоянии, когда Экли переехали в дом на набережной в 1960-х годах. [8] Местные дети якобы предупредили их, что в доме обитают привидения, хотя о каких-либо паранормальных происшествиях, похоже, не сообщалось. [8] Хелен Экли утверждала, что в доме обитало как минимум три призрака. Она описала двоих как супружескую пару, жившую в 18 веке, а другого как лейтенанта военно-морского флота во время американской революции . [4] В 1993 году с ней связались исследователь паранормальных явлений Билл Меррилл и медиум Гленн Джонсон, которые утверждали, что уже вступили в контакт с двумя духами на ЛаВета Плейс, 1. Пара встретилась с Хелен и рассказала, что пара, вероятно, была полтергейстами сэра Джорджа и леди Маргарет, которые жили в этом регионе в 18 веке.
Хотя личность пары никогда не была исторически подтверждена, Меррилл и Джонсон утверждали об этой призрачной паре следующее:
В 1995 году Меррилл и Джонсон опубликовали книгу о своих открытиях под названием « Сэр Джордж, Призрак Найака» (Deer Publishing, Бивертон, Орегон). [3] [10]
- Хелен утверждала, что видела сэра Джорджа:
сидел в воздухе и смотрел, как я крашу потолок в гостиной, раскачиваясь взад и вперед... Я был на 8-футовой стремянке. Я спросил, одобряет ли он то, что мы делаем с домом, нравятся ли ему цвета. Он улыбнулся и кивнул головой. [4]
- Сообщается, что дочь Хелен, Синтия, когда она была ребенком, почти каждое утро просыпалась от того, что один из духов тряс ее кровать. Когда Синтия ушла из школы на весенние каникулы, она громко объявила перед сном, что утром у нее нет школы и она хотела бы поспать. На следующее утро ее не разбудила тряска кровати. [1]
- Хелен сообщила соседям, что они услышали призрачные шаги и хлопанье дверей. [11]
- Внуки Хелен якобы получили от призраков безделушки, например, кольца. Эти безделушки позже исчезнут. [1]
- Невестке Хелен таким же образом были подарены исчезающие монеты, а Синтия, взрослая, утверждала, что получила серебряные щипцы для сахара . [1]
- Хелен утверждала, что ее сын столкнулся «с глазу на глаз» с фигурой лейтенанта Революционного флота . [4]
- Марк Кавана некоторое время жил в этом доме, пока был помолвлен с Синтией; он якобы слышал разговор из пустой комнаты. [8]
- Позже Кавана рассказал еще об одном опыте:
Син уже заснул, и я дрейфовал. Затем я услышал скрип двери спальни и скрип половиц. Моя спина была прижата к краю кровати. Внезапно край кровати у меня на животе опустился вниз, и я почувствовал, как что-то прижалось ко мне. Я буквально окаменел! Я потерял дар речи и едва мог двигаться. Мне удалось повернуть шею достаточно, чтобы увидеть женственную фигуру в мягком платье в лунном свете из эркера. Мне казалось, что она смотрит прямо на меня. Примерно через минуту существо встало и вышло обратно из комнаты. Наконец я достаточно расслабился, чтобы вытряхнуть жену из крепкого сна, ведя себя как ребенок, которому только что приснился кошмар. [8]
Все отчеты, кроме Каваны, были написаны Хелен и представлены в журнал Reader's Digest и опубликованы в его майском номере 1977 года.
Несмотря на эти несколько тревожные истории, Экли заявили, что они мирно сосуществовали с полтергейстами, и единственным свидетельством каких-либо ужасающих событий является рассказ Каваны, воспроизведенный выше. [11] Позже Кавана размышлял о происшествиях, которые он пережил, и пришел к выводу, что призраки оценивали его, чтобы убедиться, что он является хорошим поклонником Синтии. [8]
С тех пор, как Экли переехали из дома в начале 1990-х годов, ни от одного из последующих владельцев, а их было трое, больше не поступало сообщений о паранормальных явлениях. [11] Однако Меррилл и Джонсон сообщили, что сэр Джордж и леди Маргарет заявили, что духи не так любят новых владельцев и подумывают о том, чтобы уйти. [12] Также сообщается, что после вынесения Хелен приговора по иску она утверждала, что передвигалась и забирала с собой призраков. [11]
Дом – история и сегодня
[ редактировать ]Внушительный викторианский дом на набережной был построен в 1890 году с 5 спальнями, 3 ½ ванными комнатами и площадью около 4628 квадратных футов. Джордж и Хелен Экли приобрели дом в начале 1960-х годов и жили в нем со своими четырьмя детьми: Синтией, Джорджем, Карой и Уильямом. [13] Джордж умер в районной больнице после операции на сердце в 1978 году в возрасте 53 лет, менее чем через год после того, как в Reader's Digest появились первые сообщения о паранормальной активности . [14] Хотя его смерть произошла не дома, позже в доме произошла смерть, когда относительно молодой и в целом здоровый гость ужина умер от аневризмы головного мозга. [11] [14] К 1990 году среди жителей были внуки Хелен, невестка и будущий зять Марк Кавана. [1] [12] По словам Трулии, дом был продан 8 января 2016 года более чем на 600 000 долларов США по сравнению с аналогичными домами в Найаке и продан за 1 770 000 долларов США. [15]
Некоторое время внешний вид дома был красным, но сейчас его покрасили в голубой цвет.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с д и Ксавье (3 сентября 2015 г.). «Дом с привидениями на Гудзоне» . Теория призраков . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ Хелен Хердман Экли (май 1977 г.). «Наш дом с привидениями на Гудзоне». Читательский дайджест . п. 217.
- ^ Jump up to: а б с «Призрак Найака: Обновление» . ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г Бэррон, Джеймс (20 марта 1990 г.). «Телефоны звонят (устрашающе?) В дом Найака Призрака» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ «Стамбовский против Экли» . Casetext.com . 1991 год . Проверено 20 декабря 2021 г.
- ^ Керли, Мелисса. «Певец и рэпер Матисьяху продает дом Найака; среди бывших жильцов есть Ингрид Майклсон и, возможно, призрак» . lohud.com . Проверено 10 февраля 2023 г.
- ^ Шерман, Тиффани (3 июня 2020 г.). «Не бойтесь! Судебное дело «Дом в центре дома с привидениями» доступно за 1,9 миллиона долларов» . Риэлтор.com . Проверено 10 февраля 2023 г.
- ^ Jump up to: а б с д и «Призрак Наяка: Предыстория» . ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ Jump up to: а б Циммерманн, Линда (2002). Следователь-призрак: Призраки долины Гудзона . Игл Пресс. п. 25. ISBN 978-0-9712326-0-0 .
- ^ Меррилл, Билл; Джонсон, Гленн (1 января 1995 г.). Сэр Джордж Призрак Найака . Бивертон, штат Орегон: ISBN Deer Publishing Co. 9781883832056 .
- ^ Jump up to: а б с д и «Журнал набросков Найака: Дом с привидениями по закону» . Новости и мнения Наяка . 21 октября 2014 года . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ Jump up to: а б Стром-Макки, Робин М. (2 августа 2015 г.). «Дом с привидениями Хелен Экли на Гудзоне» . Берег . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ «Сайт Кавана -> Семейная страница» . ktransit.com . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ Jump up to: а б «Округ Кларк, штат Огайо, опубликованы некрологи» . Ancestry.com . Проверено 21 сентября 2016 г.
- ^ «1 Лавета Плейс, Найак, Нью-Йорк» . Трулия Поиск недвижимости . Проверено 21 сентября 2016 г.