Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust

Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust
Рашкрофт-роуд, Брикстон
Суд	палата лордов
Решенный	24 июня 1999 г.
Цитаты	[1999] UKHL 26 , [2000] 1 AC 406, [1999] 3 WLR 150, [1999] 3 Все ER 481
Приведенные случаи	Стрит против Маунтфорда [1985] AC 809;
Законодательство процитировано	Закон о чрезвычайных полномочиях (оборона) 1939 года; Закон о жилье 1985 года; Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года; Закон о праве собственности 1925 года
История болезни
Последующие действия	Кей против городского совета Лондона Ламбет [2006] UKHL 10
Членство в суде
Судьи сидят	лорд Слинн из Хэдли; лорд Джонси из Талличеттла; Лорд Хоффманн; лорд Хоуп из Крейгхеда; Лорд Хобхаус из Вудборо
Ключевые слова
аренда; Лицензии; Владение землей

Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust [1999] UKHL 26 — это дело по английскому земельному праву , в котором исследуются права «арендатора» в ситуации, когда «арендодатель», благотворительная жилищная ассоциация, не имел полномочий предоставлять аренду, но в который «арендатор» стремился заставить ассоциацию выполнить обязанность по ремонту, предусмотренную законами арендодателя и арендатора. Результатом дела является создание отношений между фактическим арендодателем (который не владеет недвижимостью, но размещает арендатора в определенной комнате за арендную плату) и арендатором между сторонами.

Факты

Совет выдал благотворительной ассоциации London and Quadrant Housing Trust лицензию на использование земли для размещения бездомных. За место в квартире 2 Овального дома на Рашкрофт-роуд в Брикстоне , Лондон , г-н Брутон согласился с трастом платить еженедельную арендную плату за квартиру. Было положение, согласно которому совет и LQHT имели доступ к собственности в ограниченное время. что является арендатором, и что траст обязан отремонтировать квартиру в соответствии с Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года разделом 11 Затем он заявил , . дает то, чего у него нет»), поэтому, поскольку у них не было аренды, они не могли предоставить аренду г-ну Брутону, и, следовательно, у них не было обязательств по ремонту имущества.

Решение

Палата лордов постановила, что соглашение действительно создало договор аренды, и поэтому траст был обязан произвести ремонт. Вынося основное решение, лорд Хоффманн постановил, что не имеет значения, что у домовладельца не было права собственности, закрепленного в его титуле. Исключительное владение является сутью аренды, и не имеет значения, что соглашение подразумевало лицензию. Срок, в течение которого г-ну Брутону можно было приказать освободиться при заблаговременном уведомлении, был неэффективным, поскольку контракт не может быть заключен вне закона. Отсутствие юридического титула у LQHT также не имело значения, поскольку характер соглашения, а не характер арендодателя, был ключевым моментом при принятии решения о существовании договора аренды в соответствии с LTA 1985 года.

Создало ли это соглашение «аренду» или «арену аренды» по смыслу Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года или любого другого законодательства, которое относится к аренде или аренде? Решение этой Палаты по делу Стрит против Маунтфорда [1985] AC 809 является основанием для утверждения о том, что «аренда» или «аренда» являются юридически обязывающим соглашением, не относящимся к каким-либо другим отношениям между сторонами, в соответствии с которыми одно лицо передает другому право исключительного владения землей на фиксированный или возобновляемый период или периоды времени, обычно в обмен на периодические денежные выплаты. Соглашение, имеющее эти характеристики, создает отношения между арендодателем и арендатором, к которым общее право или статут могут затем привязывать различные инциденты. Тот факт, что стороны используют формулировки, более подходящие для другого вида соглашения, такого как лицензия, не имеет значения, если по своей истинной конструкции он имеет идентифицирующие характеристики аренды. Значение соглашения, например, в отношении объема владения, которое оно предоставляет, зависит от намерения сторон, объективно установленного со ссылкой на язык и соответствующую предысторию. Решение Палаты Ваших светлостей в Городской совет Вестминстера против Кларка [1992] AC 288 является хорошим примером важности предыстории при принятии решения о том, предоставляет ли соглашение исключительное владение или нет. Но классификация договора как аренды не зависит от какого-либо намерения, помимо того, которое выражено в выборе условий. Это просто вопрос характеристики условий, о которых договорились стороны. Это вопрос права.

В данном случае мне кажется, что соглашение, истолкованное на соответствующем фоне, явно давало г-ну Брутону право исключительного владения. Ничто не указывает на то, что он должен был разделить владение с Фондом, советом или кем-либо еще. Траст не сохранил такого контроля над помещениями, что противоречило исключительному владению г-ном Брутоном, как это было в деле Вестминстерский городской совет против Кларка [1992] AC 288. Единственные права, которые он оставил за собой, были за собой и советом. входить в определенное время и для ограниченных целей. Как лорд Темплман заявил в деле Street v Mountford [1985] AC 809, 818, такая явная оговорка «служит лишь для того, чтобы подчеркнуть тот факт, что получатель гранта имеет право на исключительное владение и является арендатором». Не было также никаких других отношений между сторонами, к которым можно было бы отнести исключительное владение г-ном Брутоном.

Г-н Хендерсон, королевский адвокат, выступавший от имени Траста, утверждал, что в этом деле имелись «особые обстоятельства», которые позволяли истолковывать соглашение как лицензию, несмотря на наличие всех характеристик, выявленных в деле Street v Mountford [1985] AC 809. Эти обстоятельства заключались в том, что Траст был ответственным арендодателем, выполняющим социально ценные функции, он договорился с советом не предоставлять аренду, г-н Брутон согласился с тем, что он не должен иметь аренды, и у Траста не было недвижимости. из которых он мог бы предоставить один.

По моему мнению, ни одно из этих обстоятельств не может сделать соглашение о предоставлении исключительного владения чем-то иным, чем аренда. Характер арендодателя не имеет значения, поскольку, хотя Законы об аренде и другие Законы о арендодателях и арендаторах действительно проводят различия между различными типами арендодателей, это не означает, что то, что было бы арендой, если бы ее предоставил один арендодатель, будет чем-то другим, если бы ее предоставил другой арендодатель. другой. Предполагаемое нарушение лицензии Траста не имеет значения, поскольку нет никаких предположений о том, что предоставление аренды было бы ultra vires как Траста, так и совета: см. раздел 32 (3) Закона о жилье 1985 года . Если бы это было нарушением условий лицензии совета, то это было бы потому, что это была аренда. Лицензия не могла превратить его во что-то другое. Соглашение г-на Брутона не имеет значения, поскольку никто не может выйти за рамки устава. Отсутствие титула у траста также не имеет значения, но я рассмотрю этот вопрос на более позднем этапе. В деле Семейная жилищная ассоциация против Джонса [1990] 1 WLR 779, где факты были очень похожи на факты в настоящем деле, Апелляционный суд истолковал «лицензию» как аренду. Судья Слейд внимательно рассмотрел вопрос о том, существуют ли какие-либо исключительные основания для исключения из принципа в деле Стрит против Маунтфорда [1985] AC 809, и пришел к выводу, что их нет. Я с уважением согласен. По этим причинам я считаю, что соглашение между Трастом и г-ном Брутоном представляло собой аренду по смыслу статьи 11 Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года.

[...]

Арендный договор может создавать и обычно создает право собственности, называемое арендованным имуществом или, технически, «абсолютным сроком в несколько лет». Это будет зависеть от того, был ли у домовладельца интерес, из-за которого он мог его предоставить. Nemo dat quod non habet . Но тот факт, что договор представляет собой аренду, создает имущественный интерес. Это значит ставить телегу впереди лошади, утверждая, что является ли соглашение арендой, зависит от того, создает ли оно имущественный интерес...

По этим причинам я бы удовлетворил апелляцию и заявил, что г-н Брутон был арендатором. Должен добавить, что я не выражаю никакого мнения о том, был ли он надежным арендатором или о правах совета вернуть себе квартиру.

Лорд Слинн и лорд Джонси согласились.

Значение

Традиционно считалось, что имущественный интерес (доля на землю) может возникнуть только у лица, имеющего равный или более высокий статус. Лицензия не является имущественным интересом и, по сути, обеспечивает только доступ к чужому имуществу. Однако последствия дела Брутона «спорно подтверждают существование в английском праве явления договорной или неимущественной аренды». Однако некоторые комментаторы предположили, что Брутон руководствовался политикой, установленной в деле Стрит против Маунтфорда , согласно которой лица, обладающие исключительным владением, должны быть защищены. В более поздних делах «аренда Брутона» мало использовалась, и она остается спорной.

См. также

• Английское земельное право

Ссылки

• S Bright (1998) 114 LQR 345–351

Внешние ссылки

• Веб-сайт Лондона и Quadrant