Индекс небоскребов

Индекс небоскребов — это концепция, выдвинутая Эндрю Лоуренсом, аналитиком недвижимости Dresdner Kleinwort Wasserstein , в январе 1999 года. ^{[ 1 ]}^{[ 2 ]} который показал, что самые высокие здания в мире выросли накануне экономического спада. ^{[ 3 ]} Бизнес-циклы и строительство небоскребов коррелируют ^{[ 4 ]} Таким образом, инвестиции в небоскребы достигают пика, когда циклический рост исчерпан и экономика готова к рецессии . ^{[ 5 ]} Модель индекса небоскребов Марка Торнтона успешно послала сигнал о финансовом кризисе конца 2000-х годов в начале августа 2007 года. ^{[ 6 ]}^{[ 7 ]}

На самом деле здания могут быть завершены после начала рецессии или позже, когда новый экономический цикл поднимет экономику или даже отменит ее. ^{[ 5 ]} В отличие от более ранних примеров подобных рассуждений («высота — барометр бума»), ^{[ 8 ]} Лоуренс использовал проекты небоскребов как предсказатель экономического кризиса, а не бума.

Одно статистическое исследование показало, что высота зданий не является точным предиктором рецессии или других аспектов экономического цикла , но ВВП может предсказать высоту строительства зданий. ^{[ 9 ]}

Подробности

Лоуренс начал свою статью « Индекс небоскребов: неисправные башни » как шутку (подчеркнуто названием, отсылающим к комедийному шоу). ^{[ 1 ]}) и основал свой индекс на сравнении исторических данных, в первую очередь из опыта Соединенных Штатов. Он отклонил общую статистику строительства и инвестиций, сосредоточив внимание только на рекордных проектах. ^{[ 10 ]} Первым заметным примером была паника 1907 года . Два рекордных небоскреба, Singer Building и Metropolitan Life Insurance Company Tower , были построены в Нью-Йорке еще до паники и завершены в 1908 и 1909 годах соответственно. Met Life оставался самым высоким зданием в мире до 1913 года. Еще одна цепочка сверхвысоких башен – 40 Уолл-стрит , Крайслер-билдинг , Эмпайр-стейт-билдинг – была построена незадолго до краха Уолл-стрит в 1929 году .

Следующие рекордсмены, башни Всемирного торгового центра и Сирс-Тауэр , открылись в 1973 году, во время краха фондового рынка 1973–1974 годов и нефтяного кризиса 1973 года . Последний пример, доступный Лоуренсу, — башни-близнецы Петронас , открытые после азиатского финансового кризиса 1997 года и удерживавшие мировой рекорд высоты в течение пяти лет. Лоуренс связал это явление с чрезмерными инвестициями , спекуляциями и денежной экспансией , но не уточнил эти основные проблемы. ^{[ 10 ]} Эта концепция была возрождена в 2005 году, когда журнал Fortune с опаской заметил, что пять медиакорпораций инвестируют в новые небоскребы на Манхэттене. ^{[ 3 ]} (ни один из них, включая самое высокое здание «Нью-Йорк Таймс» , не побил ни одного рекорда).

Интуитивно простая концепция, опубликованная в деловой прессе в 1999 году, ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]} была перепроверена в рамках австрийской теории делового цикла , которая сама по себе заимствована из теорий Рихарда Кантильона восемнадцатого века. ^{[ 10 ]} Марк Торнтон (2005) перечислил три эффекта Кантильона , которые делают индекс небоскребов действительным. Во-первых, снижение процентных ставок в начале бума приводит к росту цен на землю. ^{[ 13 ]} Во-вторых, снижение процентных ставок позволяет увеличить средний размер фирмы, создавая спрос на более крупные офисные помещения. В-третьих, низкие процентные ставки обеспечивают инвестиции в строительные технологии, которые позволяют застройщикам побить прежние рекорды. Все три фактора достигают максимума в конце периода роста. ^{[ 14 ]}

Критики отвергли индекс небоскребов как ненадежный инструмент: рецессия после Первой мировой войны , рецессия 1937 года и рецессия начала 1980-х годов не были отмечены какими-либо рекордными проектами. ^{[ 5 ]}^{[ 15 ]} Строительство Вулворт-билдинг (мировой рекорд высоты 1913–1930 гг.) Ознаменовалось местным кризисом перестройки в Нью-Йорке в 1913–1915 гг. ^{[ 16 ]} одновременно с рекордным строительным бумом в Чикаго. ^{[ 17 ]} Торнтон утверждает, что за завершением строительства Вулворт-билдинг последовало третье по величине квартальное снижение валового внутреннего продукта за всю историю , поэтому его не следует рассматривать как исключение из правила (как это сделал сам Лоуренс). ^{[ 15 ]}

Циклические закономерности в сфере недвижимости тщательно изучались до Лоуренса, особенно Гомером Хойтом в 1930-х годах. ^{[ 18 ]} Анализ опыта Нью-Йорка и Чикаго, проведенный Кэрол Уиллис в 1995 году , показал, что исторически от двух третей до трех четвертей небоскребов создавались только для сдачи в аренду; ^{[ 19 ]} корпоративных «зданий», навязывающих торговую марку своих владельцев (включая большинство исторических рекордсменов), было меньшинство, и они тоже сдавали помещения в аренду арендаторам. ^{[ 20 ]} Спекулятивные рынки недвижимости колеблются между двумя разными моделями поведения. ^{[ 21 ]}

В обычное время, когда стоимость ресурсов предсказуема, эффективность строительного проекта можно надежно оценить с помощью хорошо проверенных формул. Во времена бума рациональное ценообразование уступает место иррациональному поведению покупателей; покупатели делают ставку на постоянно растущий спрос и арендную плату и готовы платить больше, чем обычно. ^{[ 21 ]} Уиллис сказал, что «рост — это барометр бума». ^{[ 8 ]} «Самые высокие здания обычно появляются до окончания бума, их высота увеличивается из-за спекулятивной лихорадки , которая затрагивает как застройщиков, так и кредиторов», ^{[ 19 ]} ссылаясь на циклически завышенную стоимость земли как на основной фактор увеличения высоты зданий, ^{[ 22 ]} но не стал превращать этот факт в «индекс».

Связанная с этим концепция, «Индикатор небоскребов» , была популяризирована Ральфом Нельсоном Эллиоттом в 1930-х годах. ^{[ 23 ]}^{[ 24 ]}

В каком-то смысле это выглядит развитием теории К. Норткота Паркинсона о том, что только организации, находящиеся в упадке, имеют гладкие, хорошо спланированные здания. Его любимым примером был не небоскреб, а город Нью-Дели (особенно район, который сейчас называется Дели Латьена), построенный незадолго до того, как Индия стала независимой от британских строителей.

Строительство Бурдж-Халифа может следовать этому образцу. В октябре 2009 года строительная компания Emaar объявила о завершении фасадной отделки здания; в течение двух месяцев правительство Дубая было близко к дефолту по своим кредитам. Стивен Бэйли из The Daily Telegraph прокомментировал: «Несмотря на все амбиции строительства, новая башня Халифа в Дубае представляет собой пугающий, бесцельный памятник эпохе ипотечных кредитов». ^{[ 25 ]}

Эмпирическая проверка гипотезы

Исследование Барра , Мизраха и Мундры (2015) направлено на то, чтобы выяснить, существует ли на самом деле корреляция между высотой небоскребов и экономическим ростом. ^{[ 9 ]} В исследовании рассматриваются два типа данных. Во-первых, в документе рассматриваются даты объявления и завершения строительства самых высоких зданий в мире, а также пики и спады делового цикла Соединенных Штатов, согласно измерениям Национального бюро экономических исследований. Они обнаружили, что практически нет никакой связи между сроками строительства рекордных зданий и бизнес-циклом. Во-вторых, авторы исследуют рост и экономический рост, используя методы векторной авторегрессии и коинтеграционных тестов временных рядов. Они исследуют взаимосвязь временных рядов между самым высоким зданием, возводимым каждый год, и уровнем ВВП на душу населения в США, Канаде, Китае и Гонконге. Авторы считают, что эти две серии интегрированы, а это означает, что они движутся вместе с течением времени. Иными словами, самое высокое здание, возводимое каждый год в этих странах, систематически не отклоняется от основного дохода страны, что свидетельствует о том, что в целом высота небоскребов не зависит фундаментально от конкуренции за высоту среди строителей. Наконец, методы векторной авторегрессии позволяют авторам увидеть, может ли высота небоскребов предсказывать изменения валового внутреннего продукта (ВВП) (т. е. предсказывает ли высота рецессию). Авторы считают, что рост фактически не может быть использован для прогнозирования изменений ВВП. Однако ВВП можно использовать для прогнозирования изменений высоты. Другими словами, исследование показывает, что экстремальный рост обусловлен быстрым экономическим ростом, но этот рост не может использоваться в качестве индикатора рецессии.

См. также

Примечания

^ Jump up to: ^а ^б Лоуренс, Эндрю (1999). «Индекс небоскребов: неисправные башни». Отчет о собственности. Исследование Dresdner Kleinwort Waserstein, 15 января 1999 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )
^ Бертелсе, Джон (2008). «Возвращение индекса небоскребов» . Asia Sentinel, 28 ноября 2008 г. Проверено 1 января 2009 г.
^ Jump up to: ^а ^б Леонард, Девин (5 сентября 2005 г.). «Проклятие небоскреба» . Форчун , 5 сентября 2005 г. Проверено 23 мая 2010 г.
^ Торнтон, с. 51
^ Jump up to: ^а ^б ^с Торнтон, с. 53
^ Марк Торнтон (7 августа 2007 г.). «Новый рекордный небоскреб (и депрессия?) в процессе становления» . Институт Мизеса.
^ Фойгт, Кевин (8 января 2010 г.). «По мере того как небоскребы растут, рынки падают» . CNN . Архивировано из оригинала 13 января 2011 года . Проверено 8 января 2010 г.
^ Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 167
^ Jump up to: ^а ^б Барр, Дж .; Мизрах, Б.; Мундра, К. (2015). «Высота небоскреба и деловой цикл: отделение мифа от реальности». Прикладная экономика . 47 (2): 148–160. дои : 10.1080/00036846.2014.967380 .
^ Jump up to: ^а ^б ^с Торнтон, с. 52
^ Торнтон, с. 53, обзоры публикаций в прессе за 1999 г.
^ Корец, Джин (1999). «Поднимаются ли башни перед крушением». Деловая неделя, 17 мая 1999 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь ) с. 26
^ Торнтон, с. 62
^ Торнтон, с. 63
^ Jump up to: ^а ^б Торнтон, с. 71
^ Уиллис, с. 168
^ Уиллис, с. 170
^ Хойт, Гомер (2000). Сто лет стоимости земли в Чикаго (первоначально напечатано в 1933 году) . Книги о бороде. ISBN 978-1-58798-016-9 .
^ Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 155–156
^ Уиллис, стр. 152–153.
^ Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 157
^ Уиллис, с. 166
^ Даунс, Джон; Гудман, Джордан (2003). Справочник Бэррона по финансам и инвестициям . Бэрронс. п. 376 . ISBN 978-0-7641-5554-3 . индикатор небоскреба. стр. 375–376
^ Даунс, Джон; Гудман, Джордан (2006). Словарь финансовых и инвестиционных терминов . Бэрронс. ISBN 978-0-7641-3416-6 . , стр. 212–213.
^ Бэйли, Стивен (5 января 2010 г.). «Бурдж Дубай: новая вершина тщеславия» . «Дейли телеграф» . Лондон . Проверено 27 июля 2017 г.

Ссылки

Каза, Грег (2010). «ПРИМЕЧАНИЕ: росомахи, бритвы и небоскребы» (PDF) . Ежеквартальный журнал австрийской экономики . 13 (4): 74–79.
Торнтон, Марк (2005). «Небоскребы и деловые циклы» (PDF) . Ежеквартальный журнал австрийской экономики . 8 (1): 51–74. CiteSeerX 10.1.1.192.6608 . дои : 10.1007/s12113-005-1016-3 .
Уиллис, Кэрол (1995). Форма следует за финансами: небоскребы и линии горизонта в Нью-Йорке и Чикаго . Принстонская архитектурная пресса. ISBN 978-1-5689-8044-7 .
Блюменталь, Робин Голдвин; Штраус, Лоуренс К. (16 ноября 2013 г.). «Индекс небоскребов: комплекс зданий» . Бэрронс . В США появилось новое самое высокое здание — Всемирный торговый центр One в Нью-Йорке — и это вызвало в воображении некое новое прочтение экономических чайных листьев.

[LA1-1] Jump up to: ^а ^б Лоуренс, Эндрю (1999). «Индекс небоскребов: неисправные башни». Отчет о собственности. Исследование Dresdner Kleinwort Waserstein, 15 января 1999 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )

[BERT-2] Бертелсе, Джон (2008). «Возвращение индекса небоскребов» . Asia Sentinel, 28 ноября 2008 г. Проверено 1 января 2009 г.

[LEO-3] Jump up to: ^а ^б Леонард, Девин (5 сентября 2005 г.). «Проклятие небоскреба» . Форчун , 5 сентября 2005 г. Проверено 23 мая 2010 г.

[T51-4] Торнтон, с. 51

[T53-5] Jump up to: ^а ^б ^с Торнтон, с. 53

[6] Марк Торнтон (7 августа 2007 г.). «Новый рекордный небоскреб (и депрессия?) в процессе становления» . Институт Мизеса.

[7] Фойгт, Кевин (8 января 2010 г.). «По мере того как небоскребы растут, рынки падают» . CNN . Архивировано из оригинала 13 января 2011 года . Проверено 8 января 2010 г.

[W167-8] Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 167

[MizrachMundra-9] Jump up to: ^а ^б Барр, Дж .; Мизрах, Б.; Мундра, К. (2015). «Высота небоскреба и деловой цикл: отделение мифа от реальности». Прикладная экономика . 47 (2): 148–160. дои : 10.1080/00036846.2014.967380 .

[T52-10] Jump up to: ^а ^б ^с Торнтон, с. 52

[11] Торнтон, с. 53, обзоры публикаций в прессе за 1999 г.

[12] Корец, Джин (1999). «Поднимаются ли башни перед крушением». Деловая неделя, 17 мая 1999 г. {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь ) с. 26

[13] Торнтон, с. 62

[14] Торнтон, с. 63

[T71-15] Jump up to: ^а ^б Торнтон, с. 71

[W68-16] Уиллис, с. 168

[W170-17] Уиллис, с. 170

[18] Хойт, Гомер (2000). Сто лет стоимости земли в Чикаго (первоначально напечатано в 1933 году) . Книги о бороде. ISBN 978-1-58798-016-9 .

[W155-19] Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 155–156

[W152-20] Уиллис, стр. 152–153.

[W157-21] Jump up to: ^а ^б Уиллис, с. 157

[W166-22] Уиллис, с. 166

[BARR-23] Даунс, Джон; Гудман, Джордан (2003). Справочник Бэррона по финансам и инвестициям . Бэрронс. п. 376 . ISBN 978-0-7641-5554-3 . индикатор небоскреба. стр. 375–376

[24] Даунс, Джон; Гудман, Джордан (2006). Словарь финансовых и инвестиционных терминов . Бэрронс. ISBN 978-0-7641-3416-6 . , стр. 212–213.

[25] Бэйли, Стивен (5 января 2010 г.). «Бурдж Дубай: новая вершина тщеславия» . «Дейли телеграф» . Лондон . Проверено 27 июля 2017 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]