✖


Jump to content

Застройщики в Гонконге

Add links

Со времени британской колонизации в 1841 году после Первой опиумной войны Гонконг превратился из каменистого обнажения на южном побережье Китая в территорию, где цены на недвижимость являются одними из самых высоких в мире. [ 1 ] Территория имеет площадь 1111 км . 2 (429 квадратных миль). По данным правительства по состоянию на 2018 год, большая часть земель в Гонконге представляет собой леса, кустарники и луга, большая часть которых отведена под загородные парки, такие как Lion Rock , Plover Cove Country Park и Sai Kung East Country Park , и только около 25% часть земельного массива от общей территории классифицируется как «застроенная». Большая часть из 7,3 миллионов жителей Гонконга проживает на территории площадью 78 км2. 2 (30 квадратных миль). [ 1 ] [ 2 ] За исключением жилья в сельских поселениях, которое составляет 7% от общего числа домохозяйств города, остальная часть населения фактически втиснута на территорию площадью 42 км2. 2 (16 квадратных миль). [ 1 ] Застройщики играют непосредственную роль в жилищном строительстве в Гонконге , включая накопление около 1000 гектаров (2500 акров) сельскохозяйственных земель, которые в противном случае можно было бы использовать под жилье. [ 3 ]

Крупнейшие застройщики Гонконга

[ редактировать ]

В развитии Гонконга исторически доминировал картель из пяти семей, которые сейчас считают себя одними из самых богатых в бывшей колонии. [ 4 ] Застройщики имеют схожие структуры затрат и преимущества и урегулируют конкуренцию на земельных аукционах путем сговора. [ 5 ] Точно так же и в сфере продаж жилья показатели проекта одинаково предсказуемы, поскольку узкий круг архитекторов и банков означает, что секреты трудно хранить долго. Они воздерживаются от официального снижения цен, хотя могут предлагать скидки, денежные скидки или другие стимулы для покупателей. Упорядоченная конкуренция снижает операционный риск и обеспечивает высокую прибыль. [ 5 ]

Застройщики — это крупные арендодатели жилых, торговых и офисных площадей на территории, занимающиеся всеми аспектами девелопмента, строительства, инвестиций в недвижимость и управления ею. Большинство из них владеют крупными банками земель под застройку , такими как Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development и Cheung Kong, которые владеют общей площадью более 10 квадратных километров (3,9 квадратных миль) на Новых территориях. [ 1 ] Доходы застройщиков были реинвестированы в другие секторы бизнеса, такие как коммунальные услуги, которые имели преимущество в том, что были стабильными и приносили большие денежные средства, и часто имели значительную собственную недвижимость. [ 6 ] Ведущий конгломерат Cheung Kong Holdings , контролируемый Ли Ка-шином , является ведущим портовым оператором, а также имеет значительное розничное присутствие на территории в виде отелей, телекоммуникаций, розничных магазинов – супермаркетов ( ParknShop ), бытовой техники (Fortress) и косметики. цепи ( Ватсоны ). [ 4 ]

В последние годы частные инвестиционные компании, занимающиеся недвижимостью, такие как Gaw Capital и Phoenix Property Investors, также увеличили свои активы в сфере недвижимости Гонконга. [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]

Sun Hung Kai — крупнейшая компания по недвижимости в Гонконге по рыночной капитализации. По оценкам Barclays Capital на 2012 год, Sun Hung Kai, Cheung Kong и Henderson Land Development вместе обеспечивают примерно 54 процента из 20 398 единиц частного жилья, которые будут построены в Гонконге по состоянию на 2012 год. [ 10 ]

Консолидированные данные об обороте в Гонконге и отчетные периоды указаны в скобках. («Промежуточный» означает данные за 6 месяцев)

Только коммерческая недвижимость

[ редактировать ]

Представительство

[ редактировать ]

Руководители различных девелоперских компаний являются общественными деятелями, чье мнение регулярно интересуются средствами массовой информации. Ассоциация застройщиков недвижимости (REDA), отраслевая организация, представляющая застройщиков, основанная в 1965 году. [ 28 ] с момента основания у него было всего 3 председателя. Его возглавлял Стэнли Хо в течение 25 лет. [ 29 ] пока он не ушел в отставку в 2011 году, и его заменил бывший управляющий директор Swire Properties Кейт Керр. [ 30 ] [ 31 ] Четверо самых богатых людей Гонконга (в число которых входят Рэймонд и Томас Квок из Sun Hung Kai) по версии Forbes - Ли Ка-шинг (Чунг Конг), братья Квок, Ли Шау-ки (Henderson Land Development) и Чэн Юй-дун (Развитие Нового Мира) – заместители председателя. [ 32 ] [ 31 ]

Согласно анализу South China Morning Post , 12 крупных имущественных конгломератов напрямую выдвигают как минимум 64 места в комитете из 1200 членов, который выбирает генерального директора . [ 33 ] Через интересы, отличные от собственности, они оказывают влияние на многие другие сферы, например, на транспорт. [ 10 ]

Интересы застройщиков представлены в LegCo в функциональном представительстве подсектора и строительства недвижимости . Авраам Разак занимал это место с момента своего первого избрания в 2000 году; с тех пор он избирался без сопротивления четыре раза.

Общественное мнение и провал политики

[ редактировать ]

Исторически сложилось так, что общественность считала, что правительство поддерживает политику высоких цен на землю, чтобы получить от нее экономическую выгоду. [ 34 ] [ 6 ]

По данным исследования, проведенного по заказу REDA в 2010 году, около 90 процентов покупателей недвижимости имели среднее, негативное или очень негативное впечатление о магнатах недвижимости. Опрошенные не смогли определить, что ассоциация делала лучше всего, и их основной критикой было отсутствие прозрачности в сочетании с предполагаемой близостью к правительству. [ 32 ] [ 35 ] Ученые отмечают радикальные изменения в политике землепользования правительства с первых лет правления Тун Чи Хва , а именно: сокращение предоставления государственного жилья и увеличение предложения земли частному сектору. Эти меры привели к созданию дефицита и значительному росту цен на жилье после кризиса атипичной пневмонии в 2003 году. [ 35 ]

В редакционной статье Ming Pao говорится: «Хотя застройщики использовали спорные маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют застройщиков. Многие убеждены, что некоторые меры государственной политики чрезмерно благоприятны для них. граждан сложилось впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом». [ 36 ] В дополнение к различным вводящим в заблуждение и непрозрачным практикам продаж, растущий разрыв в уровне благосостояния и цены на жилье, недоступные для обычных жителей, стали основными проблемами средств к существованию. [ 28 ] По данным BusinessWeek, цены на недвижимость в Гонконге утроились, а медианные ежемесячные доходы домохозяйств с 1997 года оставались на уровне около 20 000 гонконгских долларов (2580 долларов США). [ 37 ] Генеральный викарий католической епархии демонизировал Ли Кашина за его политику, сравнивая его с дьяволом. [ 32 ] Столкнувшись с критикой непрозрачности, ассоциация обратилась к Ogilvy Public Relations , по указанию которой в июле 2011 года был запущен веб-сайт. [ 32 ]

Согласно опросу общественного мнения, опубликованному в августе 2011 года Китайским университетом Гонконга , две трети опрошенных считают, что девелоперы заботятся только о зарабатывании денег и не заботятся о социальной ответственности. Хотя главный секретарь Генри Тан заявил в мае 2011 года, что не существует такого понятия, как «гегемония собственности» – предполагаемое доминирование застройщиков над местной политикой и экономикой – 78 процентов опрошенных согласились, что она существует в Гонконге. Половина опрошенных считали, что правительство все еще может сдерживать власть и влияние застройщиков посредством контроля над поставками земли и жилья. Примерно треть полностью согласилась с тем, что застройщики внесли вклад в экономическое процветание города, 30 процентов «вполне согласились», а еще 30 процентов не согласились; 44 процента считают, что застройщики имеют наибольший контроль над ценами на недвижимость, а правительство набрало 23 процента. [ 29 ]

REDA последовательно лоббирует государственное регулирование в секторе недвижимости. Тем не менее, политическое влияние, которым они обладают, стало источником дисгармонии в гонконгском обществе. [ 38 ] Общественное недовольство переросло в ненависть к имущественным магнатам. [ 39 ] Маркус, внучатый племянник Ран Ран Шоу, заметил: «До недавнего времени клановый капитализм был теорией заговора... Теперь, учитывая то, что произошло с Дональдом Цангом и его отношениями с этими бизнесменами, теория заговора оказалась верной». [ 10 ] В последние годы своего правления Цанг оказался в центре споров по поводу денежных выгод, которые он якобы получил от магнатов недвижимости, таких как поездка на Пхукет на частном самолете, предположительно принадлежавшем Чунг Чунг-киу, бизнесмену-миллиардеру из Чунцина ; транспортировка в Гонконг из Макао на борту яхты стоимостью 19 миллионов долларов, принадлежащей Томасу Лау . [ 10 ] Рафаэль Хуэй, главный секретарь, назначенный Цангом, также попал под расследование ICAC и был осужден в конце 2014 года вместе с несколькими руководителями сферы недвижимости по знаковому делу о коррупции . Это событие заставило некоторых заподозрить, что Цанг намеренно подавлял долгосрочную политику стратегического развития, опасаясь расстроить картель застройщиков. [ 38 ]

Во время протестов в Гонконге в 2019–2020 годах китайское государственное информационное агентство «Синьхуа» объяснило социальные волнения недоступностью жилья и обвинило корыстные интересы в «максимизации выгод путем препятствования правительству в его попытках увеличить предложение земли или подняв цену на землю, которую они накопили, или изменив землепользование». В комментарии People's Daily содержится призыв: «Ради общественных интересов… настало время застройщикам проявить максимальную искренность, вместо того, чтобы заниматься своими делами, копить землю ради прибыли и зарабатывать последнюю копейку». [ 40 ]

Государственная продажа земли

[ редактировать ]

Правительство Гонконга обладает монополией на предложение земли и в значительной степени зависит от доходов, получаемых от собственности. Правительство под британским колониальным правлением создало систему землепользования, основанную на предоставлении аренды. [ 6 ] Любая перепланировка объектов недвижимости по существующим договорам аренды будет предметом переговоров для заключения новой аренды и выплаты разницы в рыночной стоимости между двумя видами использования в форме «земельной премии». [ 41 ] Поэтому правительство было заинтересовано в поддержании высоких цен на землю, чтобы снизить налоги. [ 6 ] В 2010–2011 финансовом году премии за землю составили 65,5 млрд гонконгских долларов (8,4 млрд долларов), что составляет 17,4 процента поступлений; Гербовый сбор с продажи недвижимости составил еще 6,5 процента, то есть 24 процента государственных доходов поступило от сделок с недвижимостью. [ 10 ] Капиталоемкий характер практики премий за землю означает, что предпочтение отдается хорошо капитализированным и авторитетным игрокам отрасли. [ 41 ] Было высказано предположение, что у государственных служащих Земельного департамента есть стимул предлагать сделки, выгодные крупным застройщикам, поскольку многие из них находят готовую работу, а также профессиональную загробную жизнь у крупных застройщиков. [ 41 ]

Правительство стремилось защитить доходы, установив минимальную цену на земельных аукционах после азиатского финансового кризиса 1997 года . Эта политика подверглась критике со стороны экономиста Энди Се , который считает, что предложение земли должно быть скорректировано в соответствии с потребностями развития местной экономики, а не для достижения целевых цен на землю. Он далее заявляет, что эта политика, подкрепленная свободными деньгами банковского сектора, привела к реструктуризации экономики вокруг установленной правительством цены на землю. [ 42 ]

Жалобы и защита потребителей

[ редактировать ]

США оценивает Гонконг, который консервативный Фонд наследия как «Самую свободную экономику в мире» в своем Индексе экономической свободы уже 15 лет подряд, [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ] имеет сильную потребительскую культуру, но слабую культуру защиты прав потребителей . Даже Совет потребителей, единственный орган, роль которого заключается в защите потребителей, не имеет никаких следственных или дисциплинарных полномочий; более того, он никогда не сообщал о застройщиках и продажах недвижимости. [ 46 ] По словам активиста корпоративного управления Дэвида Уэбба , «тот факт, что мы продолжаем побеждать в самой свободной экономике в мире, объясняется только тем, что нет мер свободы внутренней экономики». [ 10 ]

Споры – обманные практики

[ редактировать ]

За прошедшие годы возник ряд споров, связанных с упущениями в законодательстве и конфликтами интересов в этом секторе.

The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышают ли застройщики площадь квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, помещения общего пользования и другие объекты. [ 47 ]

Манипулирование поставками

[ редактировать ]

Застройщиков уже давно критикуют за то, что они копят квартиры или иным образом намеренно удерживают готовые квартиры для последующей продажи. Компания Hang Lung Properties, завершившая строительство поместья Лонг-Бич в Тай Кок Цуй в 2005 году, все еще имела непроданные объекты в 2018 году; [ 48 ] Аналогичным образом, в The Cullinan , элитном комплексе в Западном Коулуне, который был введен в эксплуатацию в 2007 году, застройщик все еще держал 60 самых роскошных квартир в двух башнях проекта более десяти лет спустя, чтобы максимизировать доход на постоянно растущем рынке. . [ 49 ] По данным правительства, в середине июня 2018 года застройщики имели непроданный запас из более чем 9000 новых квартир, некоторые из которых находились в собственности более десяти лет. [ 49 ]

Поскольку цены на недвижимость продолжали расти, а ситуация с жильем стала критической в ​​2010-х годах, правительство оказалось перед необходимостью принять меры по увеличению предложения жилья. Указывая на рост количества непроданных квартир в завершенных проектах, правительство ввело меры, призванные помешать застройщикам накапливать квартиры. [ 48 ] В 2018 году правительство предложило ввести налог на пустующие площади, который будет распространяться на все недавно построенные квартиры, которые остаются незаселенными в течение шести месяцев в году. Квартиры считаются завершенными через год после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, после чего предлагаемый налог будет взиматься в размере, эквивалентном двухлетней оценочной стоимости. [ 49 ]

Расчет общей площади помещения

[ редактировать ]

Продажи недвижимости обычно рассчитываются по ценам на построенную недвижимость, исходя из «общей площади». Однако в торговых документах не существует единого определения этого термина, а также не существует какого-либо закона, регулирующего такие меры. [ 50 ] По данным Гонконгского института геодезистов, цены от одного проекта к другому сильно различаются. Общее отсутствие сопоставимости продажных цен для покупателей и конечных пользователей из-за того, что застройщики могут включать в расчет цены всевозможные различные общие помещения. [ 51 ] В отличие от показателей в других юрисдикциях, таких как Британская Колумбия, «общая площадь» основана на площади, которая включает балконы и веранды, а также процент всех площадей общего пользования; иными словами, покупатели платят за 30–35 процентов нежилой площади. [ 46 ] Таким образом, покупатели недвижимости в Гонконге обычно признают, что полезная площадь жилой единицы составляет лишь 65–70 процентов от ее общей площади — это известно как коэффициент эффективности. [ 46 ] [ 51 ] Тридцать лет назад это соотношение составляло 93 процента. [ 51 ] 29 апреля 2013 года вступил в силу Постановление о жилой недвижимости (продажа из первых рук), запрещающее использование термина «общая площадь» в рекламе квартир в новых жилых комплексах; отныне застройщики должны указывать размер квартир с точки зрения «торговой площади» – полезной площади внутри квартиры – в рекламных проспектах новых жилых проектов. [ 51 ]

Демонстрационные квартиры за пределами объекта

[ редактировать ]

В отсутствие строгих правил для строительных органов по регулированию дизайна демонстрационных квартир застройщиков обвиняют в том, что они вводят покупателей в заблуждение путем создания обманных объектов для сбыта своей продукции. Они часто располагаются за пределами территории, внутри торговых центров, и единственным требованием является соблюдение элементарных правил пожарной безопасности. По данным The Standard , застройщики используют стеклянные стены, намеренно заниженную мебель, недостающие двери и потолки, превышающие спецификации, чтобы ложно создать впечатление простора. REDA утверждает, что выставочные квартиры ее членов являются точными представлениями, и отрицает необходимость регулирования. [ 52 ]

Раскрутка Арки

[ редактировать ]

Sun Hung Kai Properties подверглась критике за свою тактику продаж при строительстве The Arch в Западном Коулуне в 2005 году. [ 53 ] Компанию обвинили в практике «внутренних продаж» недостроенных квартир, отсутствии продажных прайс-листов, а также в афишировании продаж квартир в «Арке» путем объявления достигнутых завышенных цен (за квадратный метр). Покупатель, очевидно, заплатил 168 миллионов гонконгских долларов, или 31 300 гонконгских долларов за квадратный фут, за дом площадью 5 360 квадратных футов (498 м²). 2 ) пентхаус. Скидки на дополнительные единицы, приобретенные тем же покупателем, якобы были предоставлены, но были исключены из расчета. Это позволило СХК поднять цены на следующую партию из 500 единиц на 5–10 процентов; SHKP отверг обвинения. [ 54 ]

Непрозрачность первоначального взноса

[ редактировать ]

Розничные прайс-листы часто отсутствуют или появляются после мероприятия. [ 46 ] При предварительной продаже двух жилых комплексов, « Парк-Айленд » и « Ле-Пойнт посоветовали покупателям », застройщики Сунь Хунг Кай и Ченг Конг внести первоначальный взнос в размере 50 000 гонконгских долларов (6 430 долларов США) без каких-либо льгот. любая рекламная брошюра или прайс-лист. [ 46 ] Эта тактика использовалась для увеличения продаж путем создания ложного впечатления о популярности и ценах девелоперского проекта. [ 55 ] После жалоб правительство, Совет потребителей, Ассоциация застройщиков и Управление агентов по недвижимости (EAA) заключили соглашение за закрытыми дверями, по которому EAA выпустило набор пересмотренных правил продаж, а застройщики избежали санкций. [ 46 ]

Споры о нумерации этажей

[ редактировать ]

В 2009 году план нумерации застройщиков на этажах по адресу 39 Conduit Road , где были исключены 42 номера промежуточных этажей, а пентхаус на 46-м этаже был смело переименован в «88-й этаж», вызвал споры. [ 56 ] Совет потребителей признал общепринятую практику пропуска 13-го и 14-го этажей, но предложил «вернуть воображаемые высоты застройщиков на землю». [ 57 ]

[ редактировать ]

Компания New World Development была вовлечена в разногласия, когда якобы продала 39 квартир в комплексе The Masterpiece в Цим Ша Цуй деловым партнерам перед публичной продажей в августе 2010 года, чтобы создать иллюзию живого интереса. Это побудило правительство призвать застройщиков создать механизм раскрытия информации о продаже жилой недвижимости связанным сторонам. [ 58 ]

Коррупционные скандалы

[ редактировать ]

Споры о Люн Чинмане

[ редактировать ]
Основная статья: Споры о назначении Люн Чинмана

В августе 2008 года произошел фурор по поводу назначения бывшего постоянного министра жилищного строительства, планирования и земель Люн Чин-мана заместителем управляющего директора и исполнительным директором New World China Land Ltd.

В 2004 году, когда Люн был директором жилищного строительства, правительство продало полуостров Хунг Хом, неиспользованный проект Схемы участия частного сектора . [ 59 ] менее чем за половину первоначальной запрашиваемой цены. [ 60 ] Среди общественности было широко распространено подозрение, что предложение о работе было компенсацией за услуги, которые он якобы оказал материнской компании New World Development (NWD) в 2004 году. [ 60 ]

Суд над Сунь Хун Каем и Рафаэлем Хуэем по делу о коррупции

[ редактировать ]

Исполнительный директор SHK Томас Чан был арестован Независимой комиссией по борьбе с коррупцией (ICAC) 19 марта 2013 года. Еще восемь человек, связанных с компанией, были взяты под стражу в полиции во второй половине дня 29 марта 2012 года. Сопредседатели Томас и Раймонд Квок и пятеро другие были арестованы МКАС по обвинению в коррупции. Рафаэль Хуэй , бывший главный секретарь, также был задержан на допрос и позже освобожден под залог. Расследование привело к падению цены акций компании на 15 процентов и ухудшению прогнозов компании. [ 61 ]

В декабре 2014 года присяжные признали Томаса Квока и Рафаэля Хуэя виновными во взяточничестве на сумму 8 500 000 гонконгских долларов , а Хуэй был признан виновным еще по четырем обвинениям, связанным с неправомерным поведением на государственной службе. Присяжные оправдали Рэймонда Квока от всех изменений. [ 62 ] [ 63 ]

Законодательные меры

[ редактировать ]

Целевые меры

[ редактировать ]

В соответствии с принципами свободного рынка правительство в значительной степени полагалось на саморегулирование промышленности , что было проблематично: роль правительства как основного поставщика земли под застройку на территории повлекла за собой обвинения в сговоре и конфликте интересов. [ 28 ] В 1995 году, после трех лет обсуждений, Комиссия по правовой реформе (LRC) опубликовала отчет с рекомендациями о том, как застройщики должны описывать квартиры, выставленные на продажу, и применять стандартизированные методы расчета жилой площади. [ 64 ] но только в 2010 году, после длительных обсуждений с REDA и разработчиками, администрация Цанга решила выйти из тупика. В октябре 2010 года правительство объявило, что создаст комитет из 14 членов для рассмотрения прямого законодательства, регулирующего операции с недвижимостью на первичном рынке, и вынесет рекомендации в течение года. [ 65 ]

В марте 2012 года, после двухмесячных публичных консультаций, в ходе которых был достигнут четкий консенсус в отношении необходимости как можно скорее принять закон, направленный на борьбу с мошеннической практикой продаж, [ 66 ] [ 67 ] правительство внесло на рассмотрение законопроект о жилой недвижимости (продажа из первых рук), который включает ряд мер, направленных на повышение прозрачности сделок с недвижимостью, охватывающих демонстрационные квартиры, рекламные брошюры, порядок определения размеров квартир и необходимые сроки публикации данных о цены и сделки. [ 68 ] Предлагаемый закон обязывает застройщиков указывать цены на новые объекты недвижимости и использовать «продаваемую площадь» в качестве единственного показателя при указании размера недвижимости и цены за квадратный фут во всех документах, связанных с продажей, включая рекламу. [ 50 ] Эта мера подкреплена максимальным наказанием за нарушение в размере 5 миллионов гонконгских долларов и тюремным заключением на срок до семи лет. [ 50 ] Согласно предлагаемому закону, застройщики могут быть оштрафованы на сумму до 500 000 гонконгских долларов, если с покупателей квартир взимается залог до публикации прайс-листов. [ 55 ]

REDA возражала против принятия закона на том основании, что он "противоречит защите права частной собственности и распоряжения имуществом, предусмотренной Основным законом". [ 69 ] Они также утверждали, что запрет на использование меры GFA является отрицанием их конституционного права на свободу выражения мнений. [ 70 ] и намекнул на возможность конституционного оспаривания. [ 71 ] Они также жаловались на несправедливость разрешения GFA на продажу вторичного жилья, но не на продажу недвижимости из первых рук. REDA утверждала, что ей разрешено включать GFA «в качестве эталона». Министр жилищного строительства Ева Ченг заявила: «Наличие единого определения для расчета площади квартиры является основой законодательства ... Но смешно использовать некоторые части прайс-листа в качестве справочных, в то время как реальная информация уже указана». [ 50 ] В статье в South China Morning Post Алекс Ло приветствовал эти меры и раскритиковал высокомерие REDA, заявив: «Люди, которые пользуются слишком большой властью и привилегиями, редко знают, когда остановиться». [ 71 ]

Сноски

[ редактировать ]
  1. ^ Примечания к счетам 2. Сегментная отчетность [ 11 ]
  2. ^ Примечания к счетам 2. Оборот и вклад [ 12 ]
  3. ^ Выручка и информация о сегментах [ 13 ]
  4. ^ Примечания к счетам 10. Сегментная отчетность [ 14 ]
  5. ^ Сегментная информация: коммерческая деятельность станции в Гонконге — 1 608 миллионов долларов; Аренда и управление недвижимостью в Гонконге составили 1 495 миллионов долларов США, за полгода до июня 2011 года компания зафиксировала дополнительную прибыль в размере 1 445 долларов США от строительства недвижимости. [ 15 ]
  6. ^ Примечания к отчетности 2. Основные виды деятельности и сегментный анализ операций. [ 16 ]
  7. ^ Сокращенный консолидированный отчет о прибылях и убытках - Консолидированный оборот 5 761 миллион долларов за 6 месяцев, закончившихся 31 декабря 2011 г. [ 17 ]
  8. ^ Заявление председателя: Бизнес-обзор [ 18 ]
  9. ^ Операционные сегменты [ 19 ]
  10. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе - консолидированный оборот 1 048 миллионов долларов за 6 месяцев, закончившихся 30 сентября 2011 г. [ 20 ]
  11. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе. – Консолидированный оборот $2,230 млн за 6 месяцев, закончившихся 30 июня 2011 года. [ 21 ]
  12. ^ Примечания к отчетности 3. Информация об обороте и сегментах. [ 22 ]
  13. ^ Сокращенный консолидированный отчет о совокупном доходе - консолидированный оборот 587 миллионов долларов за 6 месяцев, закончившихся 31 декабря 2011 г. [ 23 ]
  14. ^ 4. Информация об операционном сегменте. [ 24 ]
  15. ^ Примечания к счетам 5. Информация по сегментам. [ 25 ]
  16. ^ Выручка (млн долларов США) - коммерческая выручка 804 млн долларов США; Доход от жилой недвижимости $420 млн. [ 26 ]
  17. ^ Обзор операций; Мировой оборот подразделения недвижимости составил 4 836 миллионов долларов США за 6 месяцев, закончившихся 30 июня 2011 г. [ 27 ]

Ссылки

[ редактировать ]
  1. ^ Jump up to: а б с д «Кого мы должны винить в наших маленьких жилых помещениях?» . Э.Дж. Инсайт . 20 мая 2016 г.
  2. ^ «Отдел планирования – землепользование в Гонконге» .
  3. ^ «Девелоперы Гонконга готовы превратить частные резервы в землю под жилье» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 21 сентября 2020 г. Проверено 31 мая 2021 г.
  4. ^ Jump up to: а б «Секрет успеха гонконгских магнатов одним словом: диверсификация» . 29 июня 2017 г.
  5. ^ Jump up to: а б «Картель застройщиков Гонконга начинает терять свою власть» . 29 ноября 2016 г.
  6. ^ Jump up to: а б с д «Магнаты: люди, которые правят Гонконгом» .
  7. ^ «Частные фонды увеличат инвестиции в недвижимость Гонконга на 40 процентов» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 16 апреля 2021 г. Проверено 15 октября 2022 г.
  8. ^ «Почему иностранные фонды присматриваются к торговой недвижимости в жилых комплексах Гонконга» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 3 февраля 2021 г. Проверено 15 октября 2022 г.
  9. ^ «Почему частные инвестиционные компании скупают местные торговые центры Гонконга» . Южно-Китайская Морнинг Пост . 25 июня 2019 г. Проверено 15 октября 2022 г.
  10. ^ Jump up to: а б с д и ж Фрю Макмиллан, Алекс; Помфрет, Джеймс (23 марта 2012 г.). «Гонконгские магнаты недвижимости участвуют в опросе лидеров» . Рейтер. Архивировано из оригинала 23 марта 2012 года.
  11. ^ Годовой отчет за 2011 г. , стр. 155, Sun Hung Kai Properties Limited.
  12. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 42, Cheung Kong Holdings.
  13. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 23, New World Development Company Limited.
  14. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 45, Henderson Land Development Company Limited.
  15. ^ Промежуточный отчет 2011 г. [ мертвая ссылка ] , с.37, Корпорация MTR. Архивировано из оригинала 20 марта 2012 г.
  16. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 13, Kerry Properties Limited.
  17. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 14, Sino Group Limited.
  18. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 65, China Overseas Land & Investment Limited.
  19. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 11, China Estates Holdings Limited.
  20. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 10, Emperor International Holdings Limited.
  21. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 25, Great Eagle Holdings Limited. Архивировано из оригинала 20 марта 2012 г.
  22. ^ Годовой отчет за 2011 г. , стр. 165, Hang Lung Group Limited.
  23. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 55, Hopewell Holdings Limited.
  24. ^ Годовой отчет за 2011 г. , стр. 77, Lai Sun Development Limited.
  25. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 17, K. Wah International Holdings Limited.
  26. ^ Презентация результатов 2011 г. , слайд 48, Hongkong Land Limited
  27. ^ Промежуточный отчет за 2011 г. , стр. 5, Swire Pacific Limited.
  28. ^ Jump up to: а б с Редакция (21 августа 2011 г.). «Долгий путь к прозрачности» South China Morning Post
  29. ^ Jump up to: а б Чунг Чи-фай (11 августа 2011 г.). «Девелоперы «слишком влиятельны», показал опрос» South China Morning Post
  30. ↑ Ма, Мэри (15 апреля 2011 г.). «Деликатная задача для крутого парня» , The Standard .
  31. ^ Jump up to: а б «Группа собственности — это территория богатых людей» , The Standard . 14 апреля 2011 г.
  32. ^ Jump up to: а б с д Ип, Крис (14 августа 2011 г.). «Болезненная правда поражает строительных гигантов». Южно-Китайская Морнинг Пост
  33. ↑ Чонг, Танна (23 февраля 2012 г.). «Большие орудия выстраиваются в очередь за Таном». Южно-Китайская Морнинг Пост
  34. ^ Лю, Пак Вай. Премия за землю и государственный бюджет Гонконга: мифы и реальность , Институт глобальной экономики и финансов, Рабочий документ № 19. Февраль 2014 г.
  35. ^ Jump up to: а б Ченг, Джозеф Ю-ши (с.210-211). «Появление радикальной политики в Гонконге: причины и последствия» . Обзор Китая , Vol. 14, № 1, Специальный выпуск: Городское и региональное управление в Китае (весна 2014 г.).
  36. ^ «Редакционная статья – Нумерация этажей» . Мин Пао . 23 октября 2009 г.
  37. ^ Луи, Марко; Вонг, Кельвин (20 марта 2012 г.) «Люн из Гонконга призывает положить конец атакам в борьбе за лидерство» . Блумберг БизнесУик
  38. ^ Jump up to: а б Второй генеральный директор САР Гонконг: оценка 2005–2012 годов Цанга . Ченг, Городской университет имени Джозефа Ю.С., HK Press, 1 июля 2013 г., стр. 226–227.
  39. ^ «Гонконг: разоблачения по делу о взяточничестве SHK; сговор между политиками и имущественными магнатами - обзор» . 16 июля 2012 г.
  40. ^ «Пекин оказывает давление на застройщиков Гонконга, «копящих землю ради прибыли» » . 13 сентября 2019 г.
  41. ^ Jump up to: а б с «Крах собственности Гонконга — Asean Business Times» . Архивировано из оригинала 3 марта 2016 года . Проверено 2 февраля 2015 г.
  42. ↑ Се, Энди (23 апреля 2012 г.). «Гонконг должен избавиться от своей зависимости от недвижимости» South China Morning Post
  43. ^ «Индекс экономической свободы 2009 года» . Фонд наследия . Проверено 19 января 2008 г.
  44. ^ «Индекс экономической свободы 2008 года» . Фонд наследия. Архивировано из оригинала 1 февраля 2008 года.
  45. ^ «10 лучших стран» . Фонд наследия. Архивировано из оригинала 24 января 2008 года.
  46. ^ Jump up to: а б с д и ж Пун, Алиса (6 декабря 2006 г.). «Ограбление покупателей жилья в Азии» . Страж Азии .
  47. ^ Брэдшер, Кейт (14 октября 2009 г.). «В Гонконге квартира за 56,6 миллиона долларов» . Нью-Йорк Таймс .
  48. ^ Jump up to: а б «Будет ли налог на пустующие помещения действительно работать?» . 28 июня 2018 г.
  49. ^ Jump up to: а б с «Надвигающийся большой налог на пустующие площади подталкивает застройщиков города продавать пустующие квартиры» . 21 сентября 2018 г.
  50. ^ Jump up to: а б с д Ха, Карен (14 марта 2012 г.). «'Совершенно несправедливо'» . Стандарт .
  51. ^ Jump up to: а б с д «Положить конец грубым злоупотреблениям» .
  52. ^ Ю, Дерек; Йе, Бет (18 декабря 2009 г.). «Показать плоские трюки на виду» . Стандарт
  53. ^ Лау, Эли (19 мая 2005 г.). «Безумие по поводу квартир ставит систему в центр внимания» . Стандарт . Гонконг . Проверено 10 апреля 2007 г.
  54. ^ Ван, Раймонд (20 мая 2005 г.). «Спекулянты могут надуть новый пузырь» . Стандарт . Гонконг . Проверено 10 апреля 2007 г.
  55. ^ Jump up to: а б Джойс; Кан Чунг (11 октября 2011 г.). «Высокие штрафы, чтобы остановить уловку с залогом за квартиры» . Южно-Китайская Морнинг Пост
  56. ^ Агентство Франс Пресс (21 октября 2009 г.). «Законодатели раскритиковали высокие этажи гонконгских застройщиков» . Архивировано из оригинала 25 января 2013 года.
  57. ^ Мой, Пэтси; Ю, Дерек (22 октября 2009 г.). «Поднимая крышу над выдающейся историей застройщика» . Стандарт . Архивировано из оригинала 4 октября 2013 года . Проверено 21 августа 2012 года .
  58. ↑ Ю, Дерек (25 марта 2010 г.). «Чиновники сосредоточены на внутренних продажах» . Стандарт
  59. ^ Дайана Ли (5 августа 2008 г.). «Бывшему начальнику жилищного строительства грозит судебное иск о прекращении его работы в застройщике» . Стандарт . Проверено 7 августа 2008 г.
  60. ^ Jump up to: а б Дэниел Син (9 августа 2008 г.). «Гражданские беспорядки в Цанге». Южно-Китайская Морнинг Пост . стр. А14.
  61. ↑ Вонг, Кельвин – Bloomberg News (30 марта 2012 г.). Сунь Хун Кай потерял 5,8 миллиарда долларов из-за ареста миллиардера Квокса [ постоянная мертвая ссылка ] . Хроники Сан-Франциско .
  62. ^ "Бывший главный секретарь Рафаэль Хуэй признан виновным". Новости RTHK на английском языке. 19 декабря 2014 г. Проверено 19 декабря 2014 г.
  63. ^ Ли Имоу; Ко, Лиззи (19 декабря 2014 г.). «Бывший чиновник Гонконга, магнат недвижимости, виновный в деле о взяточничестве». Рейтер . Проверено 19 декабря 2014 г.
  64. ↑ Лидер (28 апреля 1995 г.). «Защита потребителей». Южно-Китайская Морнинг Пост
  65. ↑ Ю, Дерек (14 октября 2010 г.). «Комиссия может ужесточить правила продажи первичного жилья» . Стандарт .
  66. ↑ Лидер (17 марта 2012 г.). «Нужно учитывать общественное мнение». Южно-Китайская Морнинг Пост
  67. ^ «Отчет об общественных консультациях по предлагаемому законодательству, регулирующему продажу жилой недвижимости из первых рук» . Транспортно-жилищное бюро. Март 2012 г. Архивировано из оригинала 19 марта 2012 г.
  68. ↑ Лидер (5 февраля 2012 г.). «Слишком поздно возражать против закона о продаже квартир». Южно-Китайская Морнинг Пост
  69. ↑ Пун, Алиса (17 марта 2012 г.). «Лучше поздно, чем никогда» . Страж Азии .
  70. ↑ Нг, Джойс (1 февраля 2012 г.). «Застройщики выступают против закона, регулирующего продажу квартир». Южно-Китайская Морнинг Пост
  71. ^ Jump up to: а б Ло, Алекс (4 февраля 2012 г.). «Стоны REDA выдают ее высокомерие». Южно-Китайская Морнинг Пост
[ редактировать ]

Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Property_developers_in_Hong_Kong&oldid=1223264645"
Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
Arc.Ask3.Ru
Номер скриншота №: 223e233a08b31266fcb1ed73ed717f80__1715371020
URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/22/80/223e233a08b31266fcb1ed73ed717f80.html
Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
Property developers in Hong Kong - Wikipedia
Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)