Эррингтон против Вуда

Эррингтон против Вуда
Суд	Апелляционный суд Англии и Уэльса
Полное название дела	. Также называется «Эррингтон против Эррингтона»
Цитаты	[1951] EWCA Civ 2 , [1952] 1 КБ 290
История болезни
Предварительные действия	Истец также проиграл дело в первой инстанции.
Членство в суде
Судьи сидят	Сомервелл , Деннинг и Ходсон, Эл.Дж.
Ключевые слова
Акцепт, односторонняя оферта

Эррингтон против Вуда [1951] EWCA Civ 2 — это по английскому договорному праву и английскому земельному праву судебное решение Апелляционного суда относительно соглашения и права на конкретное исполнение гарантии, на которую полагается.

Факты

Г-н Эррингтон в 1936 году купил дом на Милвейн-авеню, Ньюкасл-апон-Тайн , для своего сына и невестки, заплатив 250 фунтов стерлингов, а оставшиеся 500 фунтов стерлингов, полученные по ипотеке, выплачивались по 15 шиллингов молодоженами в неделю. Мистер Эррингтон пообещал им, что они смогут оставаться в оккупации до тех пор, пока выплачивают ипотеку, и что, когда все взносы будут выплачены, дом станет их собственностью. Он дал ей книгу строительного общества и сказал: «Не расставайтесь с этой книгой». Дом перейдет в вашу собственность после выплаты ипотеки. Он умер, и сын уехал к матери. Мать добивалась владения от невестки.

Судья отклонил иск о хранении.

Решение

Коллегия из трех судей Апелляционного суда единогласно постановила, что невестке не нужно было выезжать из дома, поскольку она имела право остаться и выплатить ипотеку в рамках обязательного соглашения с отцом, за изменение причины.

Somervell LJ вынес первоначальное (первое прочтение) решение комиссии.

Деннинг Л.Дж. считал, что это не просто аренда по собственному желанию ; отец не мог отозвать свое обещание после того, как пара приступила к выплате взносов по ипотеке. Обещание перестанет связывать его только в том случае, если они оставят свою часть обещания неполной и невыполненной. 15 шиллингов в неделю не были арендной платой, они не были обязаны ее платить, отец мог только отказаться передать им дом. Супруги были лицензиатами, но они получили равноправное право оставаться там до тех пор, пока они платили рассрочку, что превратилось в хорошее справедливое право собственности после выплаты ипотеки. Отец заключил односторонний контракт , который не мог быть отозван после начала исполнения, но перестанет быть для него обязательным, если они не выполнят свою сторону. Хотя у них было исключительное владение, они были лицензиатами, потому что у них была лишь личная привилегия оставаться без права переуступки или субаренды. Но они были не просто лицензиатами, а лицензиатами по договору. По его словам, нет необходимости подразумевать обязательство завершить платежи. Пределом является то, что дочь перестает платить, и имущество отца должно оплатить счет. Тогда она потеряет право остаться. У пары была лицензия, за исключением аренды, но договорное или, по крайней мере, справедливое право остаться, которое перерастет в хорошее справедливое право собственности, как только будет выплачена ипотека. Правило, согласно которому лицензия всегда могла быть отозвана по желанию, было «изменено в связи с вмешательством справедливости». Его приговор продолжался:

Каков юридический результат этих фактов? Отношения сторон допускают три возможные правовые конструкции:

(i) Супруги были арендаторами по своему желанию, не платя арендную плату. Так думал судья. Он сказал, что в деле «Лайнс против Снайта», 1899 г., 1 QB, стр. 486, ответчик «находился в исключительном владении и, следовательно, не был простым лицензиатом, а находился в положении арендатора по своему желанию».

Но, по моему мнению, суть аренды по желанию заключается в том, что она может быть определена любой из сторон по требованию, и совершенно ясно, что отношения этих сторон не были столь определяемыми. Отец не мог выгнать пару, пока они регулярно платили взносы Строительному обществу. Таким образом, это не была аренда по желанию. Признаюсь, я рад такому результату: потому что, казалось бы, если бы пара была признана арендатором по своему желанию, титул отца был бы утрачен по истечении 13 лет, задолго до того, как пара выплатила бы взносы. что совершенно противоречило бы справедливости дела.

(ii) Пара арендовала жилье за ​​арендную плату в размере 15 шиллингов. 0д. в неделю, причем такая арендная плата для удобства выплачивается непосредственно Строительному обществу, а не отцу, а аренда представляет собой либо еженедельную аренду, либо аренду на период погашения ипотеки. Но я не думаю, что 15s. 0д. может рассматриваться как арендная плата по той простой причине, что пара не была обязана ее платить. Если бы они не заплатили, отец не мог бы предъявить иск или взыскать за это штраф. Он мог только отказаться передать им дом. Если 15 ш. 0д. не было арендной платы, то это не дает оснований для вывода об аренде.

(iii) Супруги были лицензиатами, имели разрешенную профессию, отличную от аренды, но имели договорное право или, во всяком случае, справедливое право оставаться там до тех пор, пока они платили взносы, что превратилось бы в хорошее справедливое право собственности. в сам дом, как только ипотека будет выплачена. Это, я считаю, правильный взгляд на взаимоотношения сторон. Я объясню, как я к этому пришел.

Классическое определение лицензии было предложено главным судьей Воаном в семнадцатом веке в деле Томас против Морралла (1673 г.) Воган на странице 351:

«Разрешение или лицензия должным образом не передают никаких интересов, не изменяют и не передают собственность в чем-либо, а только делают законным действие, без которого оно было бы незаконным».

Таким образом, разница между арендой и лицензией состоит в том, что при аренде право переходит на землю, а при лицензии — нет. Иногда предполагалось, что решающим критерием при проведении различия между ними является наличие у оккупанта исключительного владения или нет. Если ему было передано в исключительное владение, он считался арендатором, хотя и арендатором только по своему желанию, см . Доу против Чемберлена (1839 г.) 5 M. & W. 14, 16, Lynes v Snaith , 1899 г. 1 QB, стр. 486: тогда как, если бы он не обладал исключительным правом владения, он был бы всего лишь лицензиатом, Пикин против Пикина , 1895 г., 2 IR, стр. 359.

Однако этот тест часто вызывает опасения, поскольку он может не соответствовать действительности. Хорошим примером является Howard v Shaw , (1841) 8 M. & W., стр. 118, где лицо было оставлено в исключительном владении по договору купли-продажи. Барон Олдерсон сказал, что он может арендовать дом по своему желанию; и барон Парк с некоторым трудом согласился с ним, но лорд Эбинджер сказал, что:

«Пока ответчик занимал на основании действующего договора о продаже ему имущества, он не мог рассматриваться в качестве арендатора».

Теперь, по прошествии ста лет, стало ясно, что точка зрения лорда Эбинджера была правильной. Критерий исключительного владения ни в коем случае не является решающим.

Первым делом, подтверждающим это, было дело «Беккер против Палмера» , 1942 AER, стр. 674, где владелец разрешил некоторым эвакуированным остаться в коттедже на время войны без арендной платы. Суд постановил, что эвакуированные были не арендаторами, а всего лишь лицензиатами. хозяин свитков , Лорд Грин , сказал (на странице 677):

«Предполагать, что существует намерение создать отношения арендодателя и арендатора, мне кажется совершенно невозможным. Есть одно золотое правило, которое имеет общее применение, а именно, что закон не вменяет намерение вступить в правоотношения, когда обстоятельства и поведение сторон исключают любое подобное намерение».

Эти решительные слова возымели эффект.

В последнее время у нас было много случаев, когда арендаторы, находящиеся в исключительном владении, считались не арендаторами, а всего лишь лицензиатами. Когда орган, осуществляющий реквизицию, разрешил людям владеть имуществом за еженедельную арендную плату, Министр здравоохранения против Беллотти , 1944 КБ, стр. 298, Совет округа Саутгейт против Уотсона , 1944 КБ, стр. 541, Министерство сельского хозяйства против Мэтьюза , 1950, 1 КБ, 148: когда домовладелец сказал арендатору, вышедшему на пенсию, что он может жить в коттедже бесплатно до конца своих дней дней, Фостер против Робинсона , 1951 1 KB, 149, 156, когда домовладелец после смерти вдовы законного арендатора разрешил ее дочери оставаться во владении, выплачивая арендную плату в течение шести месяцев, Marcroft Vagons Ltd. против Смита, 1951 г. 2 КБ, стр. 496, когда владелец магазина разрешил управляющему жить в квартире над магазином, но не потребовал от него этого Итак, стоимость квартиры была учтена в размере 1 фунта стерлингов в неделю при определении его заработной платы, дело «Уэбб Лтд. против Уэбба», 24 октября 1951 г. (еще не сообщалось): в каждом из этих случаев квартиросъемщик считался лицензиат, а не арендатор.

Аналогичным образом, есть многочисленные случаи, когда жена, которую бросил муж и оставил он в супружеском доме, считалась не арендатором мужа-владельца, Bramwell v Bramwell , 1942 1 KB, стр. 370, Паргетер против Паргетера , 1946 г. 1 AER, стр. 250, ни один лицензиат, Олдгейт Эстейт против Александра , 1950 г. 1 KB, стр. 311, но находиться в особом положении – лицензиате с особым правом – в соответствии с которым муж не может выгнать ее, кроме как по постановлению суда, Миддлтон против Балдека , 1951 1 KB, стр. 657.

Результатом всех этих дел является то, что, хотя лицо, которому предоставлено исключительное владение, по prima facie может считаться арендатором, тем не менее, оно не будет считаться таковым, если обстоятельства препятствуют любому намерению создать аренду. Одних слов может быть недостаточно. Стороны не могут превратить аренду в лицензию, просто назвав ее таковой. Но если обстоятельства и поведение сторон покажут, что все, что имелось в виду, заключалось в том, чтобы предоставить оккупанту личную привилегию без каких-либо интересов в земле, он будет считаться только лицензиатом.

Ввиду этих недавних дел я сомневаюсь, что дело «Лайнс против Снайта» , 1899 г., 1 QB, стр. 486, и упомянутое в нем дело егеря будет решено сегодня таким же образом.

Применяя вышеизложенные принципы к настоящему делу, мне кажется, что, хотя пара владела домом исключительно, отношения между арендодателем и арендатором уже не существовали. Они были не арендаторами по собственному желанию, а лицензиатами. У них была просто личная привилегия оставаться там, без права переуступки или сдачи в субаренду. Однако они не были просто лицензиатами. Они были лицензиатами с договорным правом остаться. Как таковые они не имеют права оставаться по закону, а только в рамках справедливости, и сейчас преобладают справедливые права.

Однако я признаюсь, что судам потребовалось некоторое время, чтобы прийти к такой позиции. По общему праву лицензия всегда могла быть отозвана по желанию, несмотря на договор об обратном, Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W., стр. 838. Средством правовой защиты от нарушения договора было только возмещение убытков. Этой точки зрения обычно придерживались еще несколько лет назад, см., например, то, что было сказано в деле Букер против Палмера , 1942 AER, 674, 677, Томпсон против Парка , 1944 KB, 408, 410. Однако в связи с этим правило было изменено. интерпозиция собственного капитала.

Закон и справедливость соединялись в течение почти 80 лет, и с 1948 года стало ясно, что в результате слияния лицензиару не будет разрешено выдворить лицензиата в нарушение контракта, чтобы позволить ему остаться, см. Винтер Гарден Театр против Миллениума , 1946 г. 1 AEI, стр. 680 по мнению лорда Грина, 1948 г. AC, стр. 191 по мнению лорда Саймона : ни в нарушение обещания, согласно которому Лицензиат действовал, даже несмотря на то, что он не придавал этому значения, см. Foster v Robinson , 1951 KB, стр. 149 на стр. 156, где Мастер свитков сэр Рэймонд Эвершед заявил, что в результате устной договоренности разрешить мужчины остаются, он «как лицензиат имел право бесплатно занимать помещение до конца своих дней». Это вливание справедливости означает, что договорные лицензии теперь имеют собственную силу и действительность и не могут быть отозваны в нарушение договора. Ни лицензиар, ни кто-либо, кто претендует через него, не может игнорировать договор, за исключением покупателя за плату без предварительного уведомления.

Пожалуй, мне следует упомянуть два случая, которые, на первый взгляд, возвращаются к прежней точке зрения: первый — «Роджерс против Хайда» , 1951, 2 КБ, стр. 923, где домовладелец пообещал, что соглашение о разделе (которое на самом деле представляло собой лицензию) должно « находиться в пределах Законов об аренде ». Суд постановил, что лицензиат не был защищен, поскольку Законы об аренде действуют только в отношении аренды, и что, как стороны не могли выйти из Законов, так и они не могли заключить их. Не было выдвинуто никаких аргументов в пользу того, что обещание арендодателя было эквивалентно словам: «Я обещаю предоставить вам, моему лицензиату, ту же защиту, которую Законы об аренде предоставляют арендаторам». Если бы этот аргумент был выдвинут, то мог бы возникнуть тот самый вопрос, который возникает в этом случае; но, как оказалось, дело не было принято, и поэтому не было решения по нему.

Другое дело — Thompson v Earthy , 1951, 2 КБ, стр. 596, где муж, при хорошем рассмотрении, дал обязательство, что позволит своей жене и детям оставаться в его доме бесплатно. Считалось, что муж имел право нарушить свое обещание, продав дом через ее голову, даже если покупатель взял его, полностью зная об обещании. Однако я отмечаю, что, принимая это решение, г-н судья Роксбург подчеркнул, что жена не была лицензиатом, основываясь на том, что я сказал в деле Oldgate Estates v Alexander , 1950 1 KB 311, 319: но более позднее решение этого Суда в Фостер против Робинсона , 1951 1 KB, 149, 154, показывает, что она была лицензиатом и что муж не мог выгнать ее в нарушение закона. своего обещания. Я не могу отделаться от мысли, что, если бы это дело было передано на рассмотрение ученому судье, решение могло бы быть другим. Поэтому я не вижу в этих недавних случаях ничего, что могло бы поколебать высказанное мною мнение о договорных лицензиях.

В данном случае ясно, что отец прямо пообещал паре, что недвижимость перейдет к ним, как только ипотека будет выплачена, и подразумевалось, что, пока они будут платить взносы Строительному обществу, им будет разрешено оставаться во владении. Они не были покупателями, поскольку никогда не обязывались платить взносы, но тем не менее находились в положении, аналогичном покупателям. Они выполнили обещание, и ни отец, ни его вдова, его правопреемница, не могут изгнать их, не соблюдая этого обещания.

В результате, по моему мнению, апелляцию следует отклонить и не следует издавать приказ о владении имуществом. Я прихожу к этому выводу на основании, отличном от того, к которому пришел ученый судья, но ответчик всегда может поддержать решение на любом основании.

Ходсон LJ вынес короткое совпадающее решение.

См. также

• Английское договорное право
  • Карлилл против Carbolic Smoke Ball Co.
• Английское земельное право