Послания о продаже (закон Шотландии)

договор купли-продажи По закону о собственности Шотландии представляет собой серию официальных писем между двумя сторонами, Покупателем и Продавцом, содержащих договор купли-продажи о передаче материального наследственного имущества (земли) в Шотландии . Термин «земля» в этой статье включает здания и другие сооружения на земле.

Примеры посланий доступны для просмотра на веб-сайтах Общества юристов Шотландии и Группы по стандартизации собственности.

Заявление о продаже представляет собой первый из трех этапов, необходимых для законной передачи права собственности на землю в Шотландии. Три этапа:

1. Договорная стадия (сообщения о продаже)
2. Этап передачи
3. Этап регистрации

Принципы заключения договора и этапы транспортировки

Традиционная правовая система

Стадия договора или поручения о продаже создают только обязательные личные обязательства (и соответствующие им личные права ), которые подлежат исполнению в соответствии с обязательственным правом ( шотландское договорное право ). Эти обязательства обычно включают, среди прочего, обязательство Продавца предоставить распоряжение о передаче права собственности и обязательство Покупателя оплатить покупную цену, а также обязательство Покупателя принять поставку предоставленного права собственности.

Обязательства по договору являются личными правами, правами in personam , поэтому сам по себе договор не создает и не передает вещного права собственности . Это связано с тем, что законодательство Шотландии следует принципу, согласно которому право собственности на вещи передается по традиции, а не по простому соглашению : право собственности передается путем доставки (или другой передачи), а не просто по контракту.

Абстрактная правовая система

Только перевозка , как отдельный юридический акт, может осуществить передачу, согласованную по договору между сторонами. Помимо того, что шотландское законодательство является традиционной системой, оно также использует принцип «абстракции», что означает, что передача действительно зависит от причины передачи.

В законодательстве Шотландии признанной причиной передачи земли являются:

• Договор
• Подарок
• Обмен землей (называемый Экскамбионским контрактом )
• Передача в доверительное управление, прямо или иным образом

Действительность передачи (передачи имущества) не зависит от обоснованности причины передачи в качестве Виконта Стэйра. описывает:

«Мы не следуем этой тонкости аннулирования поступков, потому что они sine causa … и поэтому рассказы, выражающие причину расположения , никогда не исследуются, потому что, хотя причины и не было, расположение хорошее».

Таким образом, Шотландия отличается от юрисдикций общего права, таких как Англия и Уэльс, тем, что требует стадии передачи, а также заключения контракта. Хотя передача может быть действительной независимо от договора, причины недействительности договора могут также распространяться на признание перевозки недействительной как vitium reale . Это может возникнуть в некоторых случаях мошенничества или в случае нехватки дееспособности у Продавца.

Первый этап добровольной передачи земли: акты купли-продажи

Первый этап добровольной передачи земли , как описано выше, обычно носит договорный характер, когда стороны заключают официальный договор купли-продажи между владельцем (Продавцом) и Покупателем. В шотландском законодательстве этот контракт известен как « сообщение о продаже» и обычно представляет собой серию официальных писем с предложениями и оговорками каждой стороны (содержащими условия, которые должна соблюдать любая из сторон). Что касается материальной наследственной собственности, то характер ее использования будет отражаться на заявлении о продаже, особенно если недвижимость является жилой или коммерческой недвижимостью.

Требования письменного договора

В соответствии с Законом о письменных требованиях (Шотландия) 1995 года для заключения договора о передаче, изменении или прекращении вещного права на землю требуется письменный документ. Поскольку право собственности является вещным правом, требуется письменный договор. В отличие от обычных контрактов, которые представляют собой один документ, контракт состоит из нескольких букв — официальных писем. Уведомление о продаже можно считать действительным письменным договором, поскольку покупатель сделал предложение в одном документе, а продавец принял его в другом.

Лицо не может заключить договор устно или любым другим способом в отношении продажи наследственного имущества, кроме как путем письменной подписи дарителя (т. е. Продавца в письмах о продаже). или посредством использования электронных документов, соответствующих разделу 9B Закона 1995 года.

Электронные документы

Контракт может быть составлен с помощью электронных документов, например, по электронной почте, если они надлежащим образом оформлены в соответствии со статьей 9B Закона о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года. Этот электронный документ должен быть заверен отправляющей его стороной ( т. е.: Покупатель/Продавец) и отвечать всем требованиям, предъявляемым министрами Шотландии (официальное название правительства Шотландии) . Аутентифицированный означает:

«Закон о письменных требованиях (Шотландия) 1995 г., раздел 9B».

(2) Электронный документ удостоверяется лицом, если электронная подпись этого лица:

(a) включен в или логически связан электронный документ с ним,

(b) было создано лицом, которым оно якобы было создано , и

(c) относится к такому типу и удовлетворяет таким требованиям (если таковые имеются), которые могут быть предписаны шотландскими министрами в правилах ».

Правительство Шотландии ввело правила для электронных документов в соответствии с Положением об электронных документах (Шотландия) 2014 года (SSI 2014/83). Согласно Положениям 2014 года, только «усовершенствованная электронная подпись» может быть электронной подписью, для чего требуется «сложная технология». и должны соответствовать Положениям об электронной подписи 2002 года. Адвокаты в Шотландии имеют доступ к передовой технологии электронной подписи через смарт-карту Общества юристов Шотландии, поэтому могут подписывать эти документы от имени своего клиента.

Формирование писем продажи

В законодательстве Шотландии договор создается, когда предложение одной стороны принимается другой стороной (иногда это называется «предложение + акцепт = контракт»). Однако, как обсуждалось выше, этот контракт должен быть заключен в письменной форме, если он предполагает передачу права собственности в соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года.

Условные предложения

Покупатель часто включает в свои письма условия, которые должны быть выполнены в своем предложении. В отношении жилой недвижимости это обычно делается путем включения в предложение Стандартных положений Шотландии (см. ниже), которые включают в себя такие условия, как предоставление отчетов о собственности или включение любого движимого имущества (например, бытовой техники ) в предложение. продажа недвижимости. Такие условия могут быть приостанавливающими , что предотвратит заключение юридически обязывающего контракта до тех пор, пока условия не будут соблюдены.

Квалифицированная приемка

Продавец недвижимости может принять предложение Покупателя о покупке сразу в качестве акцепта de plano . Однако обычно принято квалифицировать акцепт введением дополнительных условий. Если продавец делает оговоренный акцепт, законодательство Шотландии рассматривает это как новое предложение, предложение о продаже, которое Покупатель затем должен принять de plano или выдать новое предложение о покупке с дополнительными или измененными условиями; предложение о покупке фактически «уничтожается» квалифицированным акцептом или предложением о продаже, и Продавец не может на него положиться. Это создает эффект «пинг-понга» серии предложений о продаже/покупке между двумя сторонами, также называемых посланиями, без формально согласованного контракта до тех пор, пока одна сторона не примет плановое предложение другой. Окончательное предложение и письма о принятии плана de plano образуют договор купли-продажи по шотландскому законодательству, поэтому договор называется посланиями (т. е. письмами) о продаже .

Сроки

Предложение о покупке/оговоренное принятие можно квалифицировать временными рамками для принятия, при этом формулировка явно используется для того, чтобы другая сторона могла определить крайний срок. Однако новое встречное предложение, сделанное в течение установленного срока, «уничтожит» срок квалифицированного принятия. Если срок не установлен, предложение или встречное предложение перестают приниматься по истечении разумного времени.

Почтовое правило

Когда сторона принимает предложение другой стороны о покупке/предложении о продаже de plano , создание обязывающего контракта эффективно с момента его публикации или отправки безвозвратно на биржу документов (например, DX ), а не с момента его получения другая сторона. Это связано с применением доктрины, известной как « Правило приема почты» в законодательстве Шотландии.

Отмена правила приема почты

Комиссия по законодательству Шотландии опубликовала в 2018 году отчет ( Отчет об обзоре договорного права: формирование, интерпретация, средства правовой защиты от нарушений и штрафные положения, отчет SLC 252), в котором рекомендуется отменить правило приема почтовых отправлений и заменить его новым установленным законом режимом. , который доступен для просмотра в черновой форме на веб-сайте Шотландской юридической комиссии. На момент написания еще неизвестно, будет ли этот законопроект, сопровождающий отчет, внесен в шотландский парламент .

Снятие предложения о покупке/предложения о продаже

В соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года не требуется отозвать предложение или оговоренное принятие в письменном виде.

Согласно законодательству Шотландии, сторона не может отказаться от своих оговорок в отношении предложения после того, как эти оговорки были получены другой стороной, а затем направить новое согласие de plano на предложение другой стороны в попытке создать действующее соглашение. договор, который не мог быть заключен ранее.

В деле Макмиллан против Колдуэлла Лорд Кирквуд постановил, что, как только одна из сторон указала, что она больше не готова к заключению контракта, другая сторона не может заключить контракт, приняв de plano существующее предложение. Однако бремя доказывания того, что своевременное уведомление об отзыве предложения было доведено до сведения агента другой стороны до того, как действительное акцептование плана, будет лежать на стороне, сделавшей предложение. будет произведено

Правило и положения предварительного общения

В общем праве после Уинстона против Патрика передача распоряжения заменяет любые личные обязательства по договору, даже если они являются залоговыми. Закон о контрактах (Шотландия) 1997 года изменил это правило общего права, так что официальные послания больше не заменяются диспозицией. Тем не менее, многие перевозчики по-прежнему включают в Указы о продаже положение о двухлетней замене, чтобы гарантировать, что договорные обязательства прекращаются через 2 года, а не в результате отрицательного давности в соответствии с Законом о давности и ограничении срока действия (Шотландия) 1973 года . Важно отметить, что использование данного пункта будет распространяться как на обязательства Покупателя, так и на Продавца по договору.

Жилая недвижимость

В случае жилой недвижимости Продавец выставит недвижимость на продажу через агента по недвижимости адвокатской фирмы.

Домашний отчет

В зависимости от характера жилой недвижимости, Продавец обычно должен получить отчет о доме (включая анкету и отчет об обследовании ) при размещении недвижимости на рынке. исключая:

• Недвижимость продается как часть портфолио.
• Сезонное и праздничное размещение.
• Продажа недвижимости рядом с нежилой недвижимостью или в качестве дополнения к ней.
• Недвижимость, используемая как для жилого, так и для нежилого использования.
• Нежилое и небезопасное для проживания имущество
• Недвижимость, которая ранее не использовалась как дом.

Процедура оформления документов при сделках с жилой недвижимостью

Продавец может рекламировать недвижимость на рынке по фиксированной цене или использовать систему слепых торгов, при которой несколько участников молча делают ставки друг против друга, не зная предлагаемой покупной цены другого участника.

Оферент, если он желает приобрести недвижимость, направит через своего адвоката официальное письменное предложение агентам Продавца о покупке жилой недвижимости. В предложении будет указана цена предложения и любые условия, которые должен соблюдать Продавец, например, предоставление Покупателю отчетов об объекте недвижимости или включение любого движимого имущества (например, бытовой техники ) в продажу объекта недвижимости. только движимое имущество, присоединившееся В передачу автоматически включается к наследственному имуществу.

Продавец должен указать дату закрытия — дату, когда Продавец решит прекратить получение предложений. Затем Продавец рассмотрит предложения потенциальных покупателей, выберет предпочтительного покупателя и ответит на предложение этого предпочтительного покупателя.

Этот ответ, называемый акцептом, может сразу принять предложение, известный как простой акцепт или акцепт de plano, что приводит к заключению обязывающего договора между сторонами в соответствии с законодательством Шотландии. Однако первоначальным ответом Продавца обычно является оговоренное принятие , чтобы избежать создания обязывающих документов о продаже на раннем этапе. Без прямого принятия de plano условий любой из сторон договор не имеет обязательной силы.

Послания в новостройках

Сообщения в недавно построенных домах обычно предлагаются Застройщиком по фиксированной цене в соответствии с Предложением о продаже стандартной формы, выдаваемым Продавцом. Условия предложения не подлежат обсуждению, и Покупатель должен получить юридическую консультацию перед подписанием документа, поскольку это принятие de plano имеющего юридическую силу приводит к заключению контракта, в Шотландии.

Стандартные положения Шотландии

Из-за индивидуалистического характера предложений о продаже/покупке, в основном из-за дискретного характера жилой недвижимости, система сообщений в жилой недвижимости стала более сложной. Со временем стандартные стили (шаблоны) стали использоваться на местах и ​​в шерифах, чтобы упростить этап отправки посланий. Юридическое общество Комитета по собственности Шотландии продолжило эту работу, кульминацией которой стала публикация «Шотландских стандартных положений» .

Их можно просмотреть в Интернете вместе с общедоступными руководствами на веб-сайте Общества юристов Шотландии. Сегодня Шотландские стандартные положения фактически стали «национальными условиями продажи». несмотря на его недавнее завершение в декабре 2014 года и начало использования 5 января 2015 года.

Стандартные положения Шотландии зарегистрированы в качестве общедоступного документа в Книгах советов и сессий для всех адвокатов Шотландии, чтобы они могли включать их в официальные документы о продаже для упрощения процесса. Однако ничто не мешает адвокату использовать в заявлениях о продаже имущества собственную формулировку.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости

Сделки с коммерческой недвижимостью могут включать разрешения на строительство и другие юридические требования в соответствии с законодательством о планировании, предшествующие использованию земли в качестве коммерческой недвижимости. Таким образом, в договорах на коммерческую недвижимость могут содержаться многочисленные условия и сложные положения, что приводит к большому количеству договорных переговоров.

Группа по стандартизации собственности была сформирована четырьмя юридическими фирмами: CMS (ранее известной как Dundas & Wilson ), Dentons (ранее известной как Maclay Murray & Spens ), Pinsent Masons (ранее известной как McGrigors ), а также Shepherd and Wedderburn в 2001 году совместно. усилия по созданию единых согласованных стилей (шаблонов) для сделок с коммерческой наследственной собственностью в Шотландии. Эти шаблоны доступны для просмотра на веб-сайте Группы стандартизации собственности.

Коммерческие транзакции обычно осуществляются путем обмена проектом соглашения между агентами сторон, что сейчас обычно осуществляется онлайн с помощью безопасного облачного программного обеспечения , где агенты обеих сторон могут вносить поправки в документ, или путем обмена проектами документов между агентами по электронной почте до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение. проекты писем о продаже. Стороны или их уполномоченные агенты могут затем официально подписать и связать стороны контрактом в соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года .

Недвижимость, проданная на аукционе (публичный аукцион)

Наследуемая собственность также может быть продана на аукционе, который называется « руп» в шотландском законодательстве . Продавец подготавливает стандартный контракт, который предоставляется участникам торгов до начала аукциона. Победитель торгов на торгах подписывает протокол принятия и предпочтения, связывая себя обязательствами по заранее подготовленному контракту, и становится Покупателем.

Заключение официальных сообщений

После завершения переговоров по договору между сторонами будет заключен договор, в котором, как обсуждалось выше, сторона совершает простой акцепт на предложение другой стороны, что может включать в себя принятие любых предыдущих условий акцепта/предложения с оговорками. Этот момент известен как заключение официальных писем и завершает договорную стадию добровольной передачи земли .

Заключение официальных писем обычно занимает несколько недель из-за процесса комплексной проверки , который каждая сторона должна провести перед заключением юридически обязывающего соглашения. Однако стороны получают личное право в соответствии с договорным правом только после заключения официальных посланий; т.е. до тех пор контракта нет. После заключения официальных писем Покупатель будет иметь только личное право против Продавца, а не вещное право (вещное право) .

Однако стороны могут перейти к стадии передачи имущества . После заключения поручения, как договор, подлежащий исполнению, могут быть отозваны только путем письменного отказа обеих сторон. Если стороны желают внести поправки, а не аннулировать текущие инструкции для заключения нового контракта, они могут обратиться в суд шерифа или сессионный суд за постановлением об исправлении в соответствии с разделом 8 Закона о реформе законодательства (различные положения) (Шотландия) 1985 года .

Гарантия сообщений о продаже

Полная и абсолютная гарантия (в других юрисдикциях называемая гарантией ) подразумевается законом в письмах о продаже. Это означает, что Продавец гарантирует (т.е. гарантирует) следующие четыре гарантии:

1. Абсолютно хорошее название
2. Никакие меньшие реальные права (т.е. отсутствие пожизненной ренты, залога и т. д. на землю)
3. Никаких необычных реальных условий (т.е. никаких необычных обременений или сервитутов, связанных с землей)
4. Никакие будущие действия не будут наносить ущерба праву собственности (права собственности) Покупателя на землю.

На практике эти гарантии часто предоставляются прямо, что может варьировать или дополнять подразумеваемые гарантии Продавца, например, использование Шотландских стандартных условий. В том маловероятном случае, если в официальных документах ничего не говорится о гарантиях, будут применяться те, которые предусмотрены законом.

Гарантия 1: абсолютно хорошее название

Продавец гарантирует, что он может законным образом передать право собственности Покупателю. Гарантия также подтверждает, что право собственности (право собственности) Продавца является абсолютно действительным и не может быть аннулировано или исключено из возмещения Хранителю Реестра Шотландии . Хьюм, институциональный писатель и источник права в Шотландии, говорит, что продавец должен также предоставить покупателю доказательства того, что право собственности является действительным.

Ордер должен охватывать всю передаваемую собственность, т.е.: Продавец должен владеть всей землей, передача которой согласована в соответствии с Договором купли-продажи. Пример этого обычно можно найти в прецедентном праве, когда Продавец заключает договор о передаче всей земли, то есть coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли), но права на добычу полезных ископаемых, обнаруженные в пластах земли в качестве отдельного обычного многоквартирного дома принадлежат не Продавцу, а третьей стороне, но подлежит передаче Покупателю.

В случае нарушения настоящей гарантии Покупатель может расторгнуть Договор купли-продажи, расторгнув договор между двумя сторонами. После дела Холмс против Ashford Estates Ltd. установлено, что гарантия того, что переданная земля пригодна для целей, о которых Покупатель сообщил Продавцу, она будет использоваться, не подпадает под действие настоящей гарантии.

Гарантия 2: Никаких меньших вещных прав.

Продавец гарантирует, что на передаваемую землю не имеется меньших вещных прав, за исключением аренды.

Договоры аренды имеют противоречивые юридические полномочия относительно того, покрываются ли они не меньшей гарантией имущественных прав Продавца. 16 и 17 веков, Старые судебные органы из судов Королевства Шотландия похоже, предполагают, что подразумеваемая гарантия не распространяется на аренду. Основанием для этого было то, что исторически феодалы редко занимали принадлежащую им землю, которая часто сдавалась в аренду или передавалась вассалам в результате субфеодации, поэтому гарантия того, что земля имеет не меньшие реальные права, не имела значения.

Однако Хьюм , институциональный писатель и источник права в Шотландии, писал, что эта гарантия распространяется только на очень длительный срок аренды, за низкую арендную плату или когда аренда дает арендатору широкие полномочия над землей. .

Современным источником полномочий в этой области является дело Lothian and Border Farmers Ltd против М'Катчеона. что последовало за старыми властями о том, что аренда не покрывается гарантией. Однако существует академическая критика, утверждающая, что это решение было неверным и остается решением первой инстанции Внешней палаты Сессионного суда .

В любом случае перевозчики часто добавляют в официальные письма пункт, как это сделано в Шотландских стандартных положениях, о том, что имущество будет предоставлено продавцу для въезда и свободного владения.

Права супруга на проживание в соответствии с Законом о супружеских домах (защита семьи) (Шотландия) 1981 года аналогичны установленному законом квазиреальному праву, и неясно, включено ли это в гарантию. В любом случае стандартной практикой является включение в официальные послания термина, касающегося прав проживания , как это сделано в Шотландских стандартных положениях.

Гарантия 3: Никаких необычных реальных условий

В 1835 году было окончательно установлено, что на реальные условия, такие как сервитуты и обременения , распространяется абсолютная гарантия, предоставляемая Продавцом. Теперь в законе подразумевается, что Продавец гарантирует, что недвижимость не находится в реальном состоянии, если:

1. что состояние было неизвестно Покупателю на момент заключения официальных писем;
2. что состояние является необычным либо в целом, либо по отношению к типу и местонахождению рассматриваемого объекта недвижимости; и
3. что данное состояние приводит к существенному уменьшению стоимости имущества.

Все три теста должны быть выполнены, чтобы иск о гарантии был успешным в отношении неизвестного реального состояния.

На практике проверки должной осмотрительности, проводимые агентами каждой стороны, должны выявлять любые ранее неизвестные реальные условия до заключения официальных документов. При определении осведомленности суд будет рассматривать, является ли Покупатель «небрежностью и непростительным незнанием» (в переводе с шотландского : небрежность и непростительное невежество) помешали ему получить фактические знания, если бы это было так, суд может признать, что Покупатель имел конструктивные знания, знания, основанные на проявлении разумной осторожности.

Таким образом, считается, что Покупатель знает и ожидает реальных условий стандартного типа. Если Продавец утверждает , то есть: представляет суду фактическое заявление о том, что Покупатель знал об этом состоянии на дату заключения официальных писем, Продавец должен сам доказать эту доказательную ответственность.

Если суд установит, что Покупатель действовал с халатностью и непростительным невежеством, тем самым отклонив гарантийную претензию; Стороны, действовавшие через адвоката, в качестве альтернативы могут иметь возможность подать иск против агента, проводившего продажу, за профессиональную халатность .

Гарантия 4: Никакие будущие действия не будут наносить ущерб праву Покупателя на землю.

Четвертая гарантия гарантирует, что Продавец не будет предпринимать в будущем действий, которые могли бы нанести ущерб договорному праву собственности Покупателя. Продавец нарушит свою гарантию, если он передаст последующее распоряжение другому лицу или впоследствии предоставит меньшие вещные права на землю третьим лицам после того, как Покупатель получил свое распоряжение. Настоящая гарантия перестает действовать после фактической передачи права собственности Покупателю после регистрации отчуждения.

Средства правовой защиты при нарушении договора (сообщения о продаже)

Нарушение гарантии коммерческих сообщений

Если Покупатель позже обнаружит скрытый дефект в своем праве собственности, может оказаться невозможным отследить Продавца или его предшественников после завершения или даты вступления в силу , в результате чего Покупатель заплатил покупную цену, а Продавец выдал распоряжение (это обычно делается в тот же день). Таким образом, эффективность гарантии как средства правовой защиты для Покупателей, позднее обнаруживших скрытые дефекты в праве собственности, ограничена. Момент, когда гарантия вступает в силу, также вызывает противоречивые юридические и академические мнения. Белл, институциональный писатель, придерживается мнения, что:

«покупатель имеет абсолютное право на добросовестный титул... и, если он однозначно не осуществил это право, он не обязан... ждать, пока его право будет оспорено. Это является достаточным основанием для исключения правового титула, если это может быть оспорено»

Однако это правило имеет оговорки, такие как требование о том, чтобы против Покупателя был возбужден иск об исключении.

Требование о судебном выселении

Вопреки распространенному мнению перевозчиков, нет никаких требований об исключении для обеспечения соблюдения гарантии, указанной в Сообщениях о продаже. Судебное выселение в определении шотландского законодательства, заимствованном из римского права , не является мирским смыслом слова «выселение» , при котором арендатор лишается собственности домовладельца.

Вместо этого судебное выселение — это когда истинный владелец собственности отстаивает свое право собственности. Иск о выселении должен быть подан в суд истинным Владельцем земли и не может быть инициирован Покупателем или Покупателем, привлекающим заявителя (т. е. судебный иск с просьбой к Суду вынести юридическое решение по делу). Если хранитель реестров Шотландии воспользуется своими полномочиями по внесению исправлений в земельный реестр, это также считается выселением в судебном порядке в целях выдачи гарантии.

Требования к судебному выселению или серьезной угрозе выселения со стороны лица, имеющего более высокий титул, различаются в тех случаях, когда сторона полагается на поручительства в решении . Гарантия отчуждения была недавно рассмотрена Верховным судом в деле Моррис против Рэя, которое теперь требует выселения (вмешательства в право собственности покупателя) или угрозы выселения кем-то, кто имеет лучший титул (право) на землю. .

Замена гарантии диспозиции на гарантию официальных сообщений

Как правило, вручение распоряжения с гарантией заменяет гарантийное письмо о продаже, предоставленное Продавцом. Однако есть три сценария, в которых Гарантия о продаже продолжает оставаться актуальной:

1) Отсрочка платежа. Без выдачи распоряжения Покупатель может полагаться только на гарантию, указанную в сообщении о продаже.

2) Отмененная транзакция после Сообщения о продаже. Если после получения Сообщения о продаже транзакция отменена (т. е. не выдано распоряжение), Покупатель все еще может использовать Сообщения о продаже.

3) Договорное положение в Посланиях, прямо запрещающее отказ от отмены гарантии. Условия также могут подлежать исполнению в соответствии с Законом о контрактах (Шотландия) 1997 года.

Средство

Если гарантии продажи были нарушены и по-прежнему подлежат исполнению, см. выше, Покупатель, как правило, может аннулировать Уведомления (т. е.: расторгнуть договор) и/или обратиться за средствами правовой защиты в виде (А) возбудить иск в отношении конкретного инструмента и/или ( б) требование возмещения убытков за нарушение личного обязательства. Однако, если нарушение ордера было позитивным обязательством Продавца, обычно в Сообщениях о продаже это обязательство предоставить распоряжение, Продавцу предоставляется разумный период для выполнения этого обязательства.

Расторжение (т. е. прекращение) Уведомлений допускается только по истечении этого разумного периода. Если выяснится, что Продавец вообще не имеет права собственности на землю (т. е. ни права собственности на землю, ни законного или обычного отдельного жилья), то это будет считаться непоправимым, и Покупатель может немедленно расторгнуть договор. Если происходит нарушение, при котором расторжение договора невозможно, т. е. у Продавца нет позитивного обязательства по обеспечению исполнения, то и возмещения убытков не существует.

аннулирования Уведомлений предусмотрено в условиях самих Указов о купле- продаже от убытков без Однако на практике средство правовой защиты . При нарушении договора продавцом Покупатель имеет право сохранить имущество и потребовать возмещения убытков в зависимости от уменьшения стоимости имущества.

Уставный личный бар

В законодательстве Шотландии существует установленная законом личная адвокатура в отношении письменных контрактов, аналогичная концепции эзоппеля в других юрисдикциях. Эта защита позволяет считать недействительный в противном случае контракт действительным и подлежащим исполнению, если стороны действовали на основании контракта с материальными (финансовыми или иными) последствиями. В соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года разделы 1(3) и 1(4) предусматривают, что:

« Закон о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 г.

Раздел 1(3)

Если контракт, обязательство или траст, упомянутые в подразделе (2)(a) [ перечень ситуаций, в которых требуется письменное оформление l] выше, не оформлены в документе, соответствующем разделу 2 [письменный документ] или, в зависимости от обстоятельств, разделу 9B [ электронные документы ] настоящего Закона, но одна из сторон договора , кредитор по обязательству или выгодоприобретатель по трасту («первое лицо») действовала или воздерживалась от действий, полагаясь на договор. t, обязательство или доверительное управление с ведома и согласия другой стороны договора, должника по обязательству или доверительного управляющего («второго лица») — (a) второе лицо не имеет права отказаться от договора , обязательства или траста; и

(b) договор, обязательство или траст не считаются недействительными ,

на том основании, что оно таковым не является, если соблюдено условие, изложенное в подразделе (4) ниже.

Раздел 1(4)

(4) Условие, указанное в подразделе (3) выше, заключается в том, что должность первого лица —

(a) в результате действий или воздержания от действий , упомянутых в этом подразделе, это было затронуто в существенной степени ; и

(b) в результате такого отзыва , упомянутого в этом подразделе, это пострадает в существенной степени ». [ скобки и подчеркивания ] добавлены

Это означает, что если коммерческое письмо не было создано в соответствии с Законом 1995 года, например, путем неофициального письменного или устного соглашения, оно все равно может подлежать принудительному исполнению против лица, если другая сторона:

1. Действовал или воздерживался от действий на основании договора (например: вторая сторона — продавец, который сделал предложение о покупке дома, поскольку считал, что его дом будет продан, вторая сторона — покупатель, который принял меры для оставить свое нынешнее имущество )
2. второе лицо знало о действиях стороны (например: второму лицу (Покупателю) сообщили, что данное лицо (Продавец) собирается приобрести другой дом, второе лицо (Покупатель) сообщило лицу (Продавцу), что собирается принять меры к тому, чтобы покинуть имущество)
3. Второе лицо согласилось на это действие или воздержалось от действия (например: второе лицо (Покупатель) не возражало против того, чтобы Продавец совершил покупку другого дома, второе лицо (Продавец) не возражало против того, чтобы Покупатель отказался от своего текущего имущества и прекращение поиска другой недвижимости)
4. в результате действия или бездействия первое лицо пострадало в существенной степени . (например: первое лицо (Продавец) заключило договор купли-продажи, первое лицо (Покупатель) понесло расходы на аннулирование и другие сборы)

Затем первая сторона должна доказать, что если вторая сторона выйдет из недействительного договора, первая сторона понесет материальный ущерб. Как всегда в гражданском праве Шотландии , первое лицо должно доказать вышеуказанное установленное законом бремя доказывания на основе баланса вероятностей того, что это произошло.