Распоряжение (закон Шотландии)

Распоряжение по законодательству Шотландии — это формальный акт о передаче права собственности на материальное наследственное имущество. Он выступает в качестве этапа передачи права собственности и является вторым из трех этапов, необходимых для добровольной передачи права собственности на землю в Шотландии. Три этапа:

1. Договорная стадия ( Сообщения о продаже )
2. Этап передачи
3. Этап регистрации

На этапе передачи права собственности на землю формальный документ , называемый распоряжением создается , который подписывается Лицом, передающим распоряжение, или «Продавцом» и Лицом , получающим распоряжение, или «Продавцом». Покупатель»). Примеры диспозиции доступны для просмотра на веб-сайте Группы стандартизации собственности.

Принципы передачи: почему в шотландском законодательстве требуются распоряжения

Абсолютное единственное (унитарное) право собственности.

Законодательство Шотландии следует принципу римского права , согласно которому право собственности на собственность (определение термина см. выше) является абсолютным. Другие правовые системы, такие как юрисдикции США, рассматривают право собственности как « связку прав », которые могут быть разделены на различные компоненты и распределены между разными лицами. Вместо этого в шотландском законодательстве право собственности представляет собой единственное унитарное право, которое нельзя разбить на различные компоненты, а можно только передать другому лицу целиком или обременить посредством создания подчиненных вещных прав. Владелец «вещи» имеет право на usus, fructus, abusus — право пользования, на плоды (наслаждение) и право злоупотреблять или уничтожать собственность. В отличие от исторически феодальных систем, таких как Англия и Уэльс или Шотландия ( Давидианская революция - 28 ноября 2004 г.), собственность не разделена между отдельными лицами, например, интересы, принадлежащие феодальному начальнику . Поскольку право собственности является единым правом, при передаче оно переходит мгновенно, при этом предыдущий Владелец лишается всех прав собственности на недвижимость в момент регистрации в Земельной книге.

Принцип традиции

Законодательство Шотландии следует принципу, согласно которому право собственности на вещи передается по традиции, а не по простому соглашению : право собственности передается путем доставки (или другой передачи), а не просто по контракту. Как обсуждалось выше, договор или правонарушение создают только обязательные личные обязательства, вещные права (вещные права) не могут быть переданы только по договору. Вместо этого требуется транспортировка (т. е. официальная передача собственности). Личные права, права in personam , такие как договор купли-продажи (т. е. договор купли-продажи материального наследственного имущества), сами по себе не передают реального права собственности. Без передачи, то есть: акта о распоряжении и публичного акта (см. ниже), вещные права не могут быть действительно созданы в соответствии с законодательством Шотландии.

Намерение и согласие

В случае добровольной передачи сама передача должна осуществляться с намерения и согласия обеих сторон. Лицо , предоставляющее право собственности (обычно Продавец по предыдущему договору купли-продажи), должно иметь намерение отказаться от права собственности , а лицо, предоставляющее право собственности (обычно Покупатель по предыдущему договору купли-продажи), должно иметь намерение приобрести недвижимость. Намерение и согласие обеих сторон будут выражены в самом акте отчуждения.

Принцип абстракции

Только перевозка, как отдельный юридический акт, может осуществить передачу, согласованную договором между сторонами. В Шотландии действует абстрактная правовая система собственности, а это означает, что передача зависит от причины передачи. В законодательстве Шотландии признанными случаями передачи имущества являются:

• на потребление кредит
• подарок
• экскамбион (т.е. обмен)
• распродажа
• абсолютное распоряжение ex facie (в перспективе упразднено в 1970 г.)
• передача в доверительное управление, прямо или иным образом.

Действительность передачи (т. е. передача имущества) не зависит от действительности этих причин , поскольку виконт Стэйр описывает:

«Мы не следуем этой тонкости аннулирования поступков, потому что они sine causa [т.е. без причины (см. выше)]… и поэтому повествования, выражающие причину расположения, никогда не исследуются, потому что, хотя причины не было, расположение хорошее. [скобки добавлены]

Таким образом, Шотландия отличается от юрисдикций общего права, таких как Англия и Уэльс, которые действуют по причинной системе, где причина передачи может аннулировать передачу в целом. Требуя стадии передачи, а также заключения контракта, законодательство Шотландии принимает традиционную систему, при которой причина передачи может быть недействительной или оспоримой, но передача остается юридически действительной. Области шотландского права, такие как право купли-продажи в договорном праве, были, как некоторые шотландские ученые-юристы называют, «англизированными», в результате принятия парламента Великобритании законодательства , основанного на принципах английского права, но включенного в законодательство Шотландии: например, введение плавающего залога или продажи движимого имущества в законодательство Шотландии. Во всех других случаях, за исключением продажи материального движимого имущества, принцип абстракции очевиден в шотландском законодательстве.

Реальный ущерб или реальный ущерб

Хотя передача может быть действительной независимо от causa Traditionalis , причины недействительности causa по обязательственному праву, правопреемству и т. д. могут также распространяться на признание недействительным намерения передать в качестве vitium reale или labes reales (т.е. настоящий порок») в праве собственности. не иметь дееспособности или какой-либо другой умственный дефект, влияющий на дееспособность в целом, или может отсутствовать консенсус in idem (т . Контракт может оказаться недействительным по многочисленным причинам, например: он может быть недействителен формально, стороны могут об существенных элементах договора). Однако только такой дефект в договоре, который может выступать в качестве vitium reale, может служить признанием передачи недействительной. Поэтому часто говорят, что «хорошая перевозка способна спасти плохой контракт», поскольку собственность продолжает принадлежать лицу, независимо от невыполнения каузы .

Абсолютно хорошие, недействительные и оспоримые трансферы

Соответственно, передача права собственности на имущество может быть (1) абсолютно хорошей, (2) недействительной или (3) оспоримой.

(1) Абсолютно хорошая передача даст получателю (или покупателю) абсолютно хорошее право собственности. Это означает, что владелец с абсолютно хорошим титулом будет защищен от оспаривания его права собственности.

(2) Недействительным является право собственности, при котором предполагаемый (т.е. очевидный) владелец не имеет юридического основания для владения. Недействительная добровольная передача обычно происходит в том случае, когда лицо, предоставляющее право собственности (т. е. продавец), не имеет права собственности на продаваемое имущество или не имеет транзакционной способности и передало имущество лицу, осуществляющему право собственности (т. е. покупателю). Термин «перенос недействительности» можно охарактеризовать как « недействительность ab initio» (т.е. «недействительность с самого начала») и является недействительным и не имеет никакого эффекта. Последствия передачи или иного действия, которое является недействительным и не имеющим последствий, можно объяснить так, как если бы документы о передаче были чистыми листами бумаги.

(3) Оспоримая передача приводит к тому, что лицо (обычно покупатель или получатель подарка, одаряемый ) получает действительное право собственности, существующее право собственности на имущество, но это право собственности может быть аннулировано путем оспаривания в суде, т.е. уменьшено (прекращено в судебном порядке по решению суда) лицом, имеющим более сильные юридические права на имущество. Обычно это возникает там, где имеется порок согласия.

Принцип публичности

Важной особенностью шотландского законодательства о собственности является принцип публичности и окружающая его правовая доктрина. Принцип публичности требует, чтобы при передаче всей собственности существовала необходимость внешнего (т.е. публичного) действия для создания или передачи вещных прав (или вещных прав ). В шотландском законодательстве принцип гласности не анализировался подробно. Однако Юридическая комиссия Шотландии отметила, что использование государственного реестра обеспечивает уверенность и безопасность для сторон, осуществляющих продажу земли. Обоснование требования внешнего акта является предметом научных дискуссий, но широко признано, что принципы публичности служат целям (1) обеспечения юридической определенности права собственности без опоры на судебные разбирательства, (2) обеспечения вещных прав Владельца (или право на вещное право ) посредством ссылки на зарегистрированное публичное действие и (3) защищает третьи стороны, которые могут не знать о каких-либо частных соглашениях, которым может подчиняться Владелец.

Гонка за регистрами

Исторически в Шотландии продавцы часто предоставляли несколько прав на один участок земли, часто в попытке обмануть нескольких покупателей. Принятие Закона о регистрации 1617 года сословиями парламента Королевства Шотландия было попыткой ограничить это мошенничество путем установления требования о регистрации при передаче права собственности; позволяя покупателям действовать на основании публичного реестра при заключении контракта. Важно отметить, что Закон о реальных правах 1693 года предусматривал, что распоряжения будут ранжироваться в порядке даты регистрации» . Эта правовая норма, действующая и по сей день, порождает концепцию «гонки за реестрами , в которых лицо (обычно Покупатель после заключения договора купли-продажи ) должно внести запись о предоставленном ему распоряжении в Земельную книгу». предотвращение всех других потенциальных претензий третьих сторон на право собственности. Забег охарактеризовал выдающийся судья лорд Роджер из Эрлсферри :

«Смертельно серьезная борьба с целью лишить другого участника шанса получить реальное право, зафиксировав соответствующий поступок и заразив себя первым. Те, кто участвует в этом забеге, не являются коринфянами и не приносят олимпийской клятвы спортивного мастерства. Если ваш противник сбивается с пути, ошибается или спотыкается, вы не ждёте рыцарски, пока он догонит: вы в полной мере пользуетесь его ошибками. Хорошие парни финишируют последними и не получают настоящего права » .

На практике введение предварительного уведомления в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года уменьшило «борьбу» в гонке за реестр. Однако по-прежнему остается в силе то, что только регистрация в Земельной книге способна передавать или создавать вещные права (или вещные права).

Вышеупомянутые три принципа вместе образуют три этапа передачи:

1. Кауза
2. Транспортировка
3. Публичный акт

Все три шага должны быть выполнены для того, чтобы законно передать вещные права в соответствии с законодательством Шотландии.

Правило и положения предварительного общения

В общем праве после Уинстона против Патрика Передача распоряжения диспоненту заменяет любые личные обязательства по договору, даже если оно является залоговым по своей природе в соответствии с правилом предварительного общения . Закон о контрактах (Шотландия) 1997 года изменил это правило общего права, так что официальные послания больше не заменяются диспозицией. Тем не менее, многие перевозчики по-прежнему включают использование положения о двухлетней замене в Указах о продаже, чтобы гарантировать, что договорные обязательства прекращаются через 2 года, а не через полный установленный законом 20-летний период в соответствии с Законом о давности и исковой давности (Шотландия). Закон 1973 года . Важно отметить, что использование данного пункта будет распространяться как на обязательства Покупателя, так и на Продавца по договору.

Распоряжение (дело)

Исторически сложилось так, что при феодальной системе этап передачи осуществлялся феодальными актами, такими как распоряжения фео или Хартии Новодамуса, но их использование в качестве средства передачи прекратилось 28 декабря 2004 года. Примеры текущих распоряжений как для коммерческой, так и для жилой недвижимости можно найти. на сайте Группы стандартизации собственности.

Вместо этого юридическая передача осуществляется путем выдачи Продавцом (лицо, передающим распоряжение) официального документа, называемого распоряжением при обсуждении наследственного имущества в пользу Покупателя ( получателя отчуждения). Распоряжения должны быть составлены в письменной форме и официально подписаны в соответствии с Законом о требованиях к письменному оформлению (Шотландия) 1995 года . Пример современной диспозиции можно найти на сайте Группы стандартизации недвижимости:

« 2 Повествование

2.1 Продавец является собственником Объекта.

2.2 Продавец продал Имущество Покупателю по Цене.

2.3 Продавец подтверждает получение Цены.

3 Расположение

Продавец ПЕРЕДАЕТ Имущество Покупателю».

Как показано, распоряжение действует в поддержку причины передачи , обычно договора купли-продажи, и приводит к передаче ( отчуждению ) самой собственности. Однако распоряжение все равно требует регистрации в Земельном реестре Шотландии . Внутренняя палата Сессионного суда отмечает, что постановление:

«осуществляет фактическое отчуждение субъекта диспонируемому; и оно наделяет его большинством существенных атрибутов собственности. В частности, оно наделяет его не только правом владеть предметом и пожинать его плоды, но и правом продавать его; отменить его по обременительным или безвозмездным причинам; и урегулировать имущество путем распоряжения mortis causa... Созданное таким образом право передается от одного лица к другому путем добровольного распоряжения; а в случае смерти любого лица, которому оно принадлежит, оно передается его наследнику по общей службе; и каждое лицо, которому оно последовательно переходит, имеет вышеупомянутые полномочия и привилегии собственности».

Другие функции диспозиции

Договорные положения

Распоряжение может содержать договорные обязательства, которые становятся обязательным договором после принятия распоряжения Покупателем. В соответствии с правилом предварительного сообщения, см. выше, распоряжение может заменить любые предыдущие договорные обязательства, указанные в Сообщениях о продаже .

Уступки (в юрисдикциях общего права это называется уступкой )

Распоряжение может также передать Покупателю дополнительные права. Сюда входит любая арендная плата, выплачиваемая Продавцу как арендодателю, а также любые судебные приказы или акты, касающиеся собственности. Экспресс-уступки также могут осуществляться в соответствии с Законом о передаче (Шотландия) 1874 года. Как и все уступки, они по-прежнему требуют уведомления (уведомления) должника о переданных правах. Парламент Шотландии в настоящее время рассматривает реформу движимых сделок, включая цессии, после публикации отчета Комиссии по законодательству Шотландии о движимых сделках (2017 г., Отчет SLC № 249). Это может включать в себя создание Реестра назначений и дальнейшее реформирование законодательства в этой области.

Поручительства (гарантии) распоряжений

Полная и абсолютная гарантия (в других юрисдикциях называемая гарантией ) подразумевается законом при выдаче распоряжения. Даже простого использования фразы «Я даю гарантию» в диспозиции достаточно, чтобы составить полную и абсолютную гарантию в диспозиции. Однако, если имущество является подарком, одаряемый получает только простую гарантию в отношении распоряжения (3), ниже, только. Еще одним исключением является случай, когда имущество приобретается заниженной стоимости и только факт и документальная гарантия при отчуждении предоставляется (см. пункты (1), (2) и (3) ниже).

Обычно, когда Продавец предоставляет распоряжение, Продавец гарантирует (т. е. гарантирует) следующие четыре гарантии:

1. Абсолютно хорошее название
2. Никакие меньшие реальные права (т.е. отсутствие пожизненной ренты, залога и т. д. на землю)
3. Никаких необычных реальных условий (т.е. никаких необычных обременений или сервитутов, связанных с землей)
4. Никакие будущие действия не будут наносить ущерба праву собственности (права собственности) Покупателя на землю.

На практике эти гарантии часто предоставляются прямо, что может варьировать или дополнять подразумеваемые гарантии Продавца, например, использование Шотландских стандартных условий. В том маловероятном случае, если в официальных документах ничего не говорится о гарантиях, будут применяться те, которые предусмотрены законом.

Ордер 1: Абсолютно хорошее название

Продавец гарантирует, что он может законным образом передать право собственности Покупателю. Гарантия также подтверждает, что право собственности (право собственности) Продавца является абсолютно действительным и не может быть аннулировано или исключено из возмещения Хранителю Реестра Шотландии . Хьюм, институциональный писатель и источник права в Шотландии, говорит, что продавец должен предоставить покупателю доказательства того, что право собственности является действительным. Ордер должен охватывать всю передаваемую собственность, т.е.: Продавец должен владеть всей землей, передача которой согласована в соответствии с Договором купли-продажи. Пример этого обычно можно найти в прецедентном праве, когда Продавец заключает договор о передаче всей земли, то есть coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли), но права на добычу полезных ископаемых, обнаруженные в пластах земли как отдельное обычное жилье, принадлежат не Продавцу, а третьей стороне, но их передача Покупателю гарантирована. После дела Холмс против Ashford Estates Ltd. установлено, что гарантия о том, что переданная земля пригодна для целей, о которых Покупатель сообщил Продавцу, она будет использоваться, не подпадает под действие настоящей гарантии.

Ордер 2: Никаких меньших вещных прав

Продавец гарантирует, что на передаваемую землю не имеется меньших вещных прав, за исключением аренды.

Договоры аренды имеют противоречивые юридические полномочия относительно того, покрываются ли они не меньшей гарантией имущественных прав Продавца. 16 и 17 веков, Старые судебные органы из судов Королевства Шотландия похоже, предполагают, что подразумеваемая гарантия не распространяется на аренду. Основанием для этого было то, что исторически феодалы редко занимали принадлежащую им землю, которая часто сдавалась в аренду или передавалась вассалам в результате субфеодации, поэтому гарантия того, что земля имеет не меньшие реальные права, не имела значения. Однако Хьюм , институциональный писатель и источник права в Шотландии, писал, что эта гарантия распространяется только на очень длительный срок аренды, за низкую арендную плату или когда аренда дает арендатору широкие полномочия над землей. . Современным источником полномочий в этой области является дело Lothian and Border Farmers Ltd против М'Катчеона. что последовало за старыми властями о том, что аренда не покрывается гарантией. Однако существует академическая критика, утверждающая, что это решение было неверным и остается решением первой инстанции Внешней палаты Сессионного суда . В любом случае перевозчики часто добавляют в официальные письма пункт, как это сделано в Шотландских стандартных положениях, о том, что имущество будет предоставлено продавцу для въезда и свободного владения.

Права супруга на проживание в соответствии с Законом о супружеских домах (защита семьи) (Шотландия) 1981 года аналогичны установленному законом квазиреальному праву, и неясно, включено ли это в гарантию. В любом случае, стандартной практикой является включение в официальные письма термина, касающегося прав владения , как это делается в шотландских стандартных положениях в официальных письмах о продаже .

Ордер 3: Никаких необычных реальных условий

В 1835 году было окончательно установлено, что на реальные условия, такие как сервитуты и обременения , распространяется абсолютная гарантия, предоставляемая Продавцом. Теперь в законе подразумевается, что Продавец гарантирует, что недвижимость не находится в реальном состоянии, если:

1. что состояние было неизвестно Покупателю на момент заключения официальных писем;
2. что состояние является необычным либо в целом, либо по отношению к типу и местонахождению рассматриваемого объекта недвижимости; и
3. что данное состояние приводит к существенному уменьшению стоимости имущества.

Все три теста должны быть выполнены, чтобы иск о гарантии был успешным в отношении неизвестного реального состояния. На практике проверки должной осмотрительности, проводимые агентами каждой стороны, должны выявлять любые ранее неизвестные реальные условия до заключения официальных документов. При определении осведомленности суд будет рассматривать, является ли Покупатель «небрежностью и непростительным незнанием» (в переводе с шотландского : небрежность и непростительное невежество) помешали ему получить фактические знания, если бы это было так, суд может признать, что Покупатель имел конструктивные знания, знания, основанные на проявлении разумной осторожности. Таким образом, считается, что Покупатель знает и ожидает реальных условий стандартного типа. Если Продавец утверждает , то есть: представляет суду фактическое заявление о том, что Покупатель знал об этом состоянии на дату заключения официальных писем, Продавец должен сам доказать эту доказательную ответственность. Если суд установит, что Покупатель действовал с халатностью и непростительным невежеством, тем самым отклонив гарантийную претензию; стороны, действовавшие через адвоката, могут подать иск против агента, проводившего продажу, за профессиональную халатность, что является более подходящим и эффективным средством правовой защиты, если адвокат не проявил разумной осмотрительности.

Гарантия 4: Никакие будущие действия не будут наносить ущерб праву покупателя на землю.

См. Также: Правило офсайдных голов (Закон Шотландии)

Четвертая гарантия гарантирует, что Продавец не будет предпринимать в будущем действий, которые могли бы нанести ущерб договорному праву собственности Покупателя. Продавец нарушит свою гарантию, если он передаст последующее распоряжение другому лицу или впоследствии предоставит меньшие вещные права на землю третьим лицам после того, как Покупатель получил свое распоряжение. Настоящая гарантия перестает действовать после фактической передачи права собственности Покупателю после регистрации отчуждения. Если земля предоставляется безвозмездно (т.е. в подарок), одаряемый получает только простую гарантию, не покрывающую никаких будущих вредных действий.

Нарушение и принудительное исполнение гарантии в иске о выбытии

Если держатель гарантии считает, что имело место нарушение, может оказаться невозможным отследить Продавца или его предшественников после завершения процесса передачи. Средством защиты от нарушения гарантий распоряжения является возмещение ущерба. По существу, их эффективность в качестве средства правовой защиты для покупателей, позднее обнаруживших скрытые дефекты права собственности, ограничена. В ордерах на выселение обычно нет требований о выселении. Однако, если Покупатель желает полагаться на гарантию Продавца, что переданное ему право собственности является абсолютно достоверным (см. гарантию 1 выше) , он должен доказать, что он был выселен в судебном порядке или существует серьезная угроза выселения в судебном порядке. Гарантия отчуждения недавно рассматривалась Верховным судом в деле Моррис против Рэя, которое теперь требует выселения (вмешательства в право собственности покупателя) или угрозы выселения со стороны кого-то, кто имеет лучший титул (право) на землю. .

Требование о судебном выселении

Судебное выселение в определении шотландского законодательства, заимствованном из римского права , не является мирским смыслом слова «выселение» , при котором арендатор лишается собственности домовладельца. Вместо этого судебное выселение — это когда истинный владелец собственности отстаивает свое право собственности. Иск о выселении должен быть подан в суд истинным Владельцем земли и не может быть инициирован Покупателем или Покупателем, привлекающим заявителя (т. е. судебный иск с просьбой к Суду вынести юридическое решение по делу). Если хранитель реестров Шотландии воспользуется своими полномочиями по внесению исправлений в земельный реестр, это также считается выселением в судебном порядке в целях выдачи гарантии. По сути, ордер на хорошее право собственности сводится к ордеру против выселения.

Замена ордерной гарантии диспозиции над ордерной защитой официальных сообщений

Как правило, передача распоряжения заменяет гарантии, предоставленные Продавцом по контракту в Сообщениях о продаже. Однако есть три сценария, в которых Гарантия о продаже продолжает оставаться актуальной:

1) Отсрочка платежа. Без выдачи распоряжения Покупатель может полагаться только на гарантию, указанную в сообщении о продаже.

2) Отмененная транзакция после Сообщения о продаже. Если после получения Сообщения о продаже транзакция отменена (т. е. не выдано распоряжение), Покупатель все еще может использовать Сообщения о продаже.

3) Договорное положение в Посланиях, запрещающее отмену гарантии.

Средство

Единственным средством обеспечения исполнения решения является возмещение ущерба. Если нарушение заключается в том, что Продавец не имеет права собственности на все или часть переданных предметов, ущерб рассчитывается на основе текущей стоимости земли, независимо от того, больше или меньше эта стоимость первоначальной цены. Если нарушение заключается в том, что титул обременен вещным правом или вещным состоянием , обычным основанием для возмещения убытков является результирующая разница в рыночной стоимости, которую реальное состояние/вещное право оказывает на стоимость имущества.