Обязательная покупка в Англии и Уэльсе

Принудительная покупка — это право приобрести права на поместье в соответствии с английским земельным законодательством или купить это поместье сразу, без согласия нынешнего владельца. В Англии и Уэльсе парламент предоставил несколько различных видов обязательного покупательного права, которые могут осуществляться различными органами в различных ситуациях. Такие полномочия предназначены для использования «во благо общества». Это выражение трактуется широко.

Хотя земля может быть приобретена по согласию или в результате поведения, вызывающего разумные ожидания другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования. ^[1] Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, обычно требует принудительной покупки , поскольку частные владельцы не могут отказаться от земли, необходимой для общественных работ, кроме как по грабительской цене.

История

Исторически обязательные покупки проводились в соответствии с Законами об огораживаниях и их предшественниками, где огораживание часто было методом экспроприации людей из общинных земель в пользу баронов и землевладельцев. Во время промышленной революции большинство железных дорог было построено частными компаниями, получившими обязательные права покупки на основе частных актов парламента. ^[3] хотя к концу 19 века полномочия обязательной покупки постепенно стали более прозрачными и использовались для общего социального обеспечения, как, например, в Законе об общественном здравоохранении 1875 года ( 38 и 39 Vict. c. 55) или Законе о жилье для рабочего класса 1885 года . ^[4] Законодательство об обязательных закупках было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях. ^[5] и после войны за жилье, поскольку некоторые принципы стали стандартизированными. ^[6]

Покупка местных органов власти

Сегодня раздел 5 Закона о компенсации за землю 1961 года обычно требует, чтобы владелец доли в земле (например, право собственности, аренда или сервитут, как в Re Ellenborough Park ) ^[7] получает оплату «стоимости земли... если она продана на открытом рынке желающим продавцом». ^[8] Компенсация часто также доступна в случае ущерба, причиненного дому, или в случае необходимости переезда бизнеса. ^[9] Закон об обязательной покупке 1965 года устанавливает условия совершения покупки, а Закон о приобретении земли 1981 года регулирует условия выдачи « Распоряжения об обязательной покупке ». Обычно либо центральное правительство в лице государственного секретаря, либо местный совет будут заинтересованы в совершении обязательной покупки.

Полномочия местных советов осуществлять закупки по конкретным причинам могут быть закреплены в специальном законодательстве, например, в Законе о шоссейных дорогах 1980 года, позволяющем строить дороги в случае крайней необходимости. Однако Закона о городском и деревенском планировании 1990 г. раздел 226 ^[10] который допускает обязательную покупку для «содействия осуществлению развития, реконструкции или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должен быть подтвержден государственным секретарем, и аналогично раздел 121 Закона о местном самоуправлении 1972 года требует совет запрашивает одобрение у министра правительства. ^[11]

Покупка права аренды

Наиболее общие полномочия первоначально появились в Законе о реформе аренды 1967 года . В соответствии с этим Законом, Законом о реформе аренды 1987 года и Законом о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1992 года частные лица, являющиеся арендаторами, имеют право при определенных обстоятельствах заставить своего арендодателя продлить аренду или продать собственность по рыночной стоимости.

Возмещение при принудительной покупке не обязательно представляет собой денежную выплату по открытой рыночной стоимости (см. Джеймс против Соединенного Королевства [1986]), но в большинстве случаев сумма, эквивалентная оценке, произведенной так, как будто между желающим продавцом и желающим покупателем, упадет. из-за предыдущего владельца.

Коммунальные компании

Коммунальные компании имеют установленные законом полномочия, например, возводить электрические подстанции или прокладывать канализационные или водопроводные трубы на чужой земле или через нее. Эти полномочия уравновешиваются соответствующими правами землевладельцев принуждать коммунальные предприятия демонтировать кабели, трубы или канализационные трубы при других обстоятельствах (см., например, раздел 185 Закона о водном хозяйстве 1991 года ).

Обязательная покупка применяется только в той степени, в которой она необходима для целей покупателя. Так, например, водному органу не нужно покупать землю в собственность, чтобы проложить через нее канализацию. Сервитута обычно бывает достаточно , поэтому в таких случаях орган водного хозяйства может получить сервитут только путем принудительной покупки. ^[14]

Процедура

В большинстве случаев обязательный заказ на закупку (CPO) оформляется закупочной организацией или государственным секретарем. CPO должен однозначно идентифицировать затрагиваемую землю и указать владельцев, если они известны. Затем приказ вручается всем владельцам и арендаторам, срок аренды которых истекает более чем на месяц, или прикрепляется к земле, если некоторых владельцев или арендаторов невозможно отследить. Для возражений предоставляется срок не менее 21 дня. Если имеется обоснованное возражение, которое не было снято, проводится расследование под председательством инспектора. Инспектор подчиняется государственному секретарю. Если госсекретарь утвердит CPO, то оспорить его станет очень сложно.

После подтверждения CPO закупочный орган должен вручить Уведомление о лечении в течение трех лет и Уведомление о въезде в течение следующих трех лет. Он может вступить во владение землей не менее чем через 14 дней после вручения Уведомления о въезде. Уведомление о рассмотрении требует от владельца земли ответа и обычно является для владельца земли поводом для подачи иска о возмещении ее стоимости. Если в течение 21 дня с момента получения Уведомления о рассмотрении претензии не подано, покупатель может передать дело в Земельный трибунал. Если владельца земли невозможно отследить и он не отвечает на Уведомление об урегулировании, прикрепленное к земле, то покупательный орган должен выплатить суду сумму компенсации.

Правила Крайчел Дауна

Принципы Крайчел-Дауна обязывают центральные и местные органы власти, когда, приобретя имущество в принудительном порядке, они обнаруживают, что оно им больше не нужно, предложить его в первую очередь лицу, у которого они его приобрели, по его рыночной стоимости. Однако это применимо только в том случае, если характер земли существенно не изменился, и не противоречит принципу, согласно которому советы не могут распоряжаться землей «за плату, меньшую, чем лучшая, которую можно получить» в соответствии с Законом о местном самоуправлении 1972 года , раздел 123. Это означает, что если по какой-либо причине сложно оценить землю, ее, возможно, придется продать на конкурсе или аукционе.

Права человека

Из-за социальной значимости собственности как для личного потребления и использования, так и для массового производства, ^[15] законы об обязательных закупках столкнулись с проблемами в области прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие обязательные закупочные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. ^[16] Например, Закон о водных ресурсах 1991 г. ^[17] продолжает разрешать государственным органам предписывать принудительные выкупы народного имущества, ^[18] хотя прибыль достается частным акционерам британских компаний водоснабжения . In R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Вулверхэмптона CC ^[19] Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал с неправомерной целью, когда он принял во внимание обещание Tesco реконструировать другой участок при определении того, следует ли делать обязательный заказ на покупку участка, принадлежащего Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «право принудительного приобретения, особенно при приобретении «от частного к частному», представляет собой серьезное посягательство на права собственности нынешнего владельца. ^[20] Тем не менее, принудительные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, которая возвращалась частному владельцу, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против Первого секретаря. ^[21] где дома в Ислингтоне были приобретены для строительства стадиона «Эмирейтс» для футбольного клуба «Арсенал» . Напротив, в деле Джеймс против Соединенного Королевства ^[22] Джеральд Гросвенор, шестой герцог Вестминстерский , унаследованный владелец большей части Мейфэра и Белгравии , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право на собственность, закрепленное в статье 1 Протокола 1 к ЕКПЧ . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе аренды 1967 года , который разрешал арендаторам приобретать недвижимость у частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член было компетентно регулировать права собственности в общественных интересах.

Дела и законы

Закон о консолидации земельных статей 1845 года ( 8 и 9 Vict. c. 18) устранил необходимость в специальных частных актах для обязательных покупок, проводимых железными дорогами.
Закон о закрытии 1845 года учредил уполномоченных по закрытию для рассмотрения петиций об принудительной покупке и застройке.
Закон о жилье рабочего класса 1885 г.
Закон о жилье рабочего класса 1890 г.
Генеральный прокурор против Great Eastern Railway Company (1880 г.) 5 Приложение Cas 473, 478
Попечители Эйр-Харбор против Освальда (1883 г.) 8 Приложение Cas 623
Генеральный прокурор против Манчестерской корпорации [1906] 1 Ch 643
Stourcliffe Estates Co Ltd против Bournemouth Corporation [1910] 2, глава 12
Закон о защите королевства (приобретение земли) 1916 года
Закон о приобретении земли (оценке компенсации) 1919 года
Attorney-General v De Keyser's Royal Hotel Ltd [1920] AC 508
Закон о приобретении земли (процедура выдачи разрешения) 1946 года
Burmah Oil Co Ltd против лорда-адвоката [1965] AC 75, 115. Лорд Рэдклифф: «Корона никогда не заявляла и не стремилась реализовать в мирное время право на захват земли иначе, как по соглашению или на основании закона».
Перст против государственного секретаря Уэльса (1982) 81 LGR 193. Лорд Деннинг М.Р.: «Ясно, что ни один министр или государственный орган не может приобретать какую-либо землю в принудительном порядке, за исключением случаев, когда на это есть полномочия, предоставленные Парламентом: и Парламент только предоставляет это, или должен предоставлять его только тогда, когда это необходимо в общественных интересах. Таким образом, в любом случае, когда весы равны - за или против принудительного приобретения, - решение - кем бы оно ни было принято - должно сводиться к принудительному приобретению. Я считаю принципом нашего конституционного закона, что ни один гражданин не может быть лишен своей земли какой-либо государственной властью против его воли, за исключением случаев, когда это прямо разрешено парламентом и общественные интересы решительно требуют этого, если есть какие-либо разумные сомнения. вопрос, баланс должен быть решен в пользу гражданина».
Распоряжение об управлении пустующим жилым помещением – форма «принудительной аренды»
Приказы о согласии на разработку
Закон о туннеле под Ла-Маншем 1987 года
Закон об обязательной покупке (декларации о переходе) 1981 года
Закон о жилье 1985 года
Закон о жилье 2004 г.
Закон об автомобильных дорогах 1959 года
Закон об автомобильных дорогах 1980 года
Закон о земельных сборах 1972 года
Закон о планировании 2008 г.
Закон о транспорте и работах 1992 года
Закон о водном хозяйстве 1991 г.
Правила 1967 года об обязательной закупке министрами (процедура расследования)
Правила об обязательной закупке неминистерскими закупочными органами (процедура запроса) 1990 г.
Положения об обязательной покупке земли 1990 г.

Ссылки

Денайер-Грин, Барри: Обязательная покупка и компенсация , 8-е издание. Лондон: Estates Gazette Limited, 2005. ISBN 0-7282-0481-9
Сиденхэм, Анджела; Моннингтон, Брюс; и Пим, Эндрю: Основной закон для землевладельцев и фермеров , 4-е издание. Глава 8: Обязательная покупка и компенсация. стр. 118–135. Оксфорд: Blackwell Science Limited, 2002. ISBN 0-632-05796-3

Примечания

^ См. К. Грей и С.Ф. Грей, Земельное право (7-е изд. 2011 г.), глава 11, 563–569.
^ Это местный парламентский акт , найденный по ссылке на Законы 1801 года (41 Geo. 3. (UK) c. xxxiii), Surrey Railways. Перечислено на сайтеlegal.gov.uk.
^ Процедуры были объединены Законом о консолидации земельных статей 1845 года и Законом о включении 1845 года .
^ См. Закон о здравоохранении 1875 г., раздел 175–178 , и Закон о жилье для рабочего класса 1885 г., раздел 2 (2) , где приведены положения об обязательных покупках.
^ Закон о защите королевства (приобретение земли) 1916 года.
^ Гарднер, Саймон (2007). Введение в земельное право . Оксфорд: Издательство Харт. стр. 86–87. ISBN 9781841135243 .
^ [1955] EWCA Civ 4 , [1956] Глава 131
^ Закон о компенсации за землю 1961 года, раздел 5 (2).
^ См. DHN Food Distributors Ltd против городского совета Лондона Тауэр-Хамлетс [1976] 1 WLR 852
^ Внесено Законом о планировании и обязательных закупках 2004 г., стр. 99.
^ Закон о местном самоуправлении 1972 г., статья 121.
^ Джеймс против Соединенного Королевства [1986] ECHR 2
^ Закон о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 г.
^ Хотя этот принцип защищает землю над трубой, на практике водопроводные трубы и связанные с ними люки и смотровые камеры принадлежат водным органам за простую плату, пока труба не достигнет границы участка, который она обслуживает, независимо от того, кому принадлежит земля выше.)
^ А. А. Берл , «Собственность, производство и революция» (1965) 65 Columbia Law Review 1 , различает личную и производственную собственность и утверждает, что оправдания регулирования производственной собственности, особенно той, которой коллективно владеет корпорация, становятся сильнее.
^ К. Грей и С. Грей, «Частная собственность и общественная собственность», в Дж. Маклине (редактор), « Собственность и конституция» (Hart 1999) 36-7
^ с 154
^ В настоящее время Агентство по охране окружающей среды в соответствии с Законом об окружающей среде 1995 г., статья 2 (1) (a) (iv)
^ [2010] UKSC 20
^ [2010] UKSC 20 , [84]
^ [2005] EWHC 18 (Администратор)
^ [1986] ЕКПЧ 2

Внешние ссылки

[1] См. К. Грей и С.Ф. Грей, Земельное право (7-е изд. 2011 г.), глава 11, 563–569.

[2] Это местный парламентский акт , найденный по ссылке на Законы 1801 года (41 Geo. 3. (UK) c. xxxiii), Surrey Railways. Перечислено на сайтеlegal.gov.uk.

[3] Процедуры были объединены Законом о консолидации земельных статей 1845 года и Законом о включении 1845 года .

[4] См. Закон о здравоохранении 1875 г., раздел 175–178 , и Закон о жилье для рабочего класса 1885 г., раздел 2 (2) , где приведены положения об обязательных покупках.

[5] Закон о защите королевства (приобретение земли) 1916 года.

[Gardner-6] Гарднер, Саймон (2007). Введение в земельное право . Оксфорд: Издательство Харт. стр. 86–87. ISBN 9781841135243 .

[7] [1955] EWCA Civ 4 , [1956] Глава 131

[8] Закон о компенсации за землю 1961 года, раздел 5 (2).

[9] См. DHN Food Distributors Ltd против городского совета Лондона Тауэр-Хамлетс [1976] 1 WLR 852

[10] Внесено Законом о планировании и обязательных закупках 2004 г., стр. 99.

[11] Закон о местном самоуправлении 1972 г., статья 121.

[12] Джеймс против Соединенного Королевства [1986] ECHR 2

[13] Закон о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 г.

[14] Хотя этот принцип защищает землю над трубой, на практике водопроводные трубы и связанные с ними люки и смотровые камеры принадлежат водным органам за простую плату, пока труба не достигнет границы участка, который она обслуживает, независимо от того, кому принадлежит земля выше.)

[15] А. А. Берл , «Собственность, производство и революция» (1965) 65 Columbia Law Review 1 , различает личную и производственную собственность и утверждает, что оправдания регулирования производственной собственности, особенно той, которой коллективно владеет корпорация, становятся сильнее.

[16] К. Грей и С. Грей, «Частная собственность и общественная собственность», в Дж. Маклине (редактор), « Собственность и конституция» (Hart 1999) 36-7

[17] с 154

[18] В настоящее время Агентство по охране окружающей среды в соответствии с Законом об окружающей среде 1995 г., статья 2 (1) (a) (iv)

[19] [2010] UKSC 20

[20] [2010] UKSC 20 , [84]

[21] [2005] EWHC 18 (Администратор)

[22] [1986] ЕКПЧ 2

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18]

[19]

[20]

[21]

[22]