Ре Элленборо Парк

Ре Элленборо Парк
Элленборо Парк
Суд	Апелляционный суд
Полное название дела	[попечители уставных и завещательных фондов землевладельцев парка (умерли)] [очень подробные имена и описания, никогда не приводимые полностью] - и- Хелен Мэддисон (замужняя женщина) и Фред Аллен [выбранные владельцы соседнего дома]
Решенный	15 ноября 1955 г.
Цитаты	[1955] EWCA Цивилизация 4 [1955] 3 Все ER 667 [1956] Глава 131 [1955] 3 WLR 892
Стенограмма	Утвержденная судом стенограмма на сайте bailii.org.
История болезни
Предварительные действия	Апеллянт (фидуциарный «представитель», а не враждебный истец) также «проиграл» дело первой инстанции перед судом Данквертсом (в Высоком суде).
Последующие действия	никто
Мнения по делу
Хелд: «Мы не видим принципиальной разницы между парком Элленборо и садом в обычном значении этого слова. Это коллективный сад соседних домов, в пользование которого он был передан владельцами поместья и поэтому вполне удовлетворен По нашему мнению, на требование связи с доминирующими многоквартирными домами, которым он принадлежит, на результат не влияет то обстоятельство, что правом на парк в данном случае пользуются несколько домов, которые не выходят непосредственно на парк. . ... Право здесь... по уже указанным причинам принадлежит окружающим домам как таковым и представляет собой полезный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в споре – например, для вывоза маленьких детей в колясках или для чего-либо еще – нельзя справедливо охарактеризовать как простое развлечение или простое развлечение. развлечением и явно приносит пользу помещению, к которому оно прикреплено».
Решение	Сэр Рэймонд Эвершед (зачитывает решение суда)
Совпадение	Эл Джей Биркетт Романс ЖЖ
Ключевые слова
Сфера применения сервитутов; создание сервитутов; экспресс-сервитут и/или сервитут по давности; является ли право пользования парком в правоустанавливающих документах сервитутом; Характер прав, способных образовывать сервитут в законе

В отношении парка Элленборо [1955] EWCA Civ 4 представляло собой дело по английскому земельному праву , в котором были переформулированы критерии сервитута (сфера действия закона о сервитутах ). Было установлено, что сервитут на использование общественного сада является действительным по закону сервитутом. Чтобы получить от него пользу, не обязательно, чтобы все дома находились непосредственно рядом с садом.

Факты

Парк Элленборо - это парк площадью 7,5 акров (3,0 га) в Уэстон-сьюпер-Мэр (разделенный второстепенной дорогой, который не рассматривается ни одной стороной, ни судами). В 1855 году более крупный парк принадлежал двум общим арендаторам, которые продали прилегающие части для строительства домов и предоставили в договорах купли-продажи владельцам домов (и, в частности, их правопреемникам) права на пользование парковой зоной, которая остался.

Земля пользовалась свободно до 1955 года, когда судья Данквертс вынес свое решение по сложному спору в первой инстанции. Суть апелляционного дела впервые касалась денежного вопроса, затрагивающего землю. Он основывался на том факте, что военное министерство использовало землю во время Второй мировой войны , и компенсация должна была быть выплачена соседям (если правильно утверждалось о имущественном интересе в использовании земли, а именно сервитуте) или землевладельцу, попечителям. первоначального владельца, если он был единственным лицом (лицами), имеющим долю собственности (в соответствии с Законом о компенсационной защите 1939 года, раздел 2 (1)).

Землевладелец (парка), бенефициары траста первоначальных владельцев земли, оспорили утверждение «сервитута» со стороны непосредственных соседей, пользующихся выраженным правом использования парка в своих документах (право собственности), которые они на практике тоже регулярно пользовался. Они заявили, что эти соседние собственники-арендаторы (и их арендаторы) имели только личную выгоду (лицензию без каких-либо прав собственности), а не собственно сервитут (который включал бы права собственности).

Решение

Лорд Эвершед М.Р. заявил, что жильцы рассматриваемой собственности действительно пользовались сервитутом в отношении парка Элленборо. Он определил, что существуют четыре критерия для определения сервитута , Чешира» взятые из журнала «Современная недвижимость , и сказал:

Для целей рассматриваемого нами аргумента г-н Кросс и г-н Гофф были удовлетворены тем, что приняли как правильные четыре характеристики, сформулированные в книге доктора Чешира «Современная недвижимость», 7-е издание, на стр. 456 и последующих. Они таковы: (1) Должны быть доминирующая и служащая многоквартирная квартира: (2) сервитут должен «приспособляться» к доминирующей многоквартирной квартире: (3) доминирующие и служащие собственники должны быть разными лицами и (4) право на землю не может составлять сервитут, если только он не может стать предметом гранта.

[...]

Можно ли тогда сказать о праве полного пользования рассматриваемым парком, которое было предоставлено Конвенцией от 23 декабря 1864 года и которое, по уже изложенным причинам, было, по нашему мнению, предназначено для присоединения к имущество, переданное г-ну Портеру, что оно размещало и обслуживало это имущество? Очевидно, что это право в некоторой степени повысило стоимость собственности, и это соображение нельзя отбрасывать как совершенно несущественное. Это, конечно, момент, который следует отметить; но мы согласны с утверждением г-на Кросса о том, что это никоим образом не решает проблему; недостаточно доказать, что это право увеличило стоимость переданного имущества, если не будет также доказано, что оно было связано с нормальным пользованием этим имуществом. Нам представляется, что вопрос о том, существует или нет эта связь, является прежде всего вопросом факта и во многом зависит от характера предполагаемого доминирующего многоквартирного дома и характера предоставленного права. Что касается первого, то, по мнению сторон Передачи 1864 года, передаваемое имущество должно использоваться в жилых, а не коммерческих целях. Из самой передачи и уже упомянутого соглашения покупателя следует, что жилой дом и т. д., который он обязался построить, не должен «заниматься или использоваться в качестве открытого или открытого магазина или для каких-либо целей торговли или коммерции». кроме общежития, частной школы или семинарии» без письменного согласия продавца. Поскольку в пункте 4 письменных показаний г-на Ренделла в поддержку повестки указано и было признано, что вся передача участков под застройку, выходящих на фасад или вблизи него, Парк Элленборо в отношении (помимо прочего) пользователей был практически таким же, как и Конвейер 1864 года, из чего следует неизбежный вывод, что дома, которые должны были быть построены на этих участках, должны были составлять жилой комплекс. Как следует из карты, которая является Приложением G к дополнительным показаниям г-на Ренделла от 13 октября 1955 года, дома, построенные на участках вокруг и рядом с парком Элленборо, различались по размеру: некоторые представляли собой большие отдельно стоящие дома, а другие - меньшие и либо сблокированные, либо в ряд. Мы уже заявляли, что покупателям всех участков, которые фактически примыкали к парку, было предоставлено право пользоваться им, а также покупателям некоторых участков, которые хотя и не выходили на парк, но были лишь краткосрочными. расстояние от него. Что касается характера предоставленного права, то в Соглашении 1864 года показано, что парк должен был сохраняться и поддерживаться как площадка для отдыха или декоративный сад, и что предполагалось, что он всегда должен содержаться в хорошем состоянии и хорошо заселяться. с растениями и кустарниками; и продавцы пообещали, что они никогда в дальнейшем не будут возводить или разрешать возводить какой-либо жилой дом или другое здание (кроме грота, беседки, беседки, цветочного стенда, фонтана, пюпитра или другого декоративного сооружения) внутри или на любой части площадки для удовольствия. По этим фактам г-н Кросс утверждал, что необходимая связь между правом использования парка и нормальным пользованием домами, построенными вокруг него или рядом с ним, не была установлена. Он сравнил это положение с правом, предоставляемым покупателю дома, бесплатно пользоваться Зоологическим садом или посещать его. Lord's Cricket Ground без оплаты. Такое право, по его словам, несомненно, увеличило бы стоимость передаваемого имущества, но не могло бы рассматриваться по закону как сервитут, поскольку не было достаточной связи между осуществлением права и использованием дома. Мы думаем, что, вероятно, верно, что ни в одной из иллюстраций мистера Кросса предполагаемое право не представляло бы собой сервитут, поскольку оно было бы совершенно чуждым и независимым от использования дома как дома, а именно, как места в где домовладелец и его семья живут и делают своим домом; и именно по этой причине аналогия, которую г-н Кросс пытался установить между своими иллюстрациями и настоящим делом, по нашему мнению, не может быть поддержана. Гораздо более близкой аналогией, как нам кажется, является случай, когда человек продает в собственность часть своего дома и предоставляет покупателю, его наследникам и правопреемникам право, связанное с этой частью, совместно пользоваться садом. с продавцом и его уполномоченными. В таком случае критерий связи или аккомодации будет полностью удовлетворен; ибо точно так же, как пользование садом, несомненно, усиливает и связано с нормальным пользованием домом, которому он принадлежит, так и предоставляемое право, в предполагаемом случае, было бы тесно связано с использованием и наслаждением частью проданных помещений. Такова, по нашему мнению, по существу ситуация в настоящем деле. Парк превратился в общественный сад для пользы и удовольствия тех, чьи дома примыкали к нему или находились в непосредственной близости от него. Его клумбы, лужайки и дорожки были рассчитаны так, чтобы обеспечить все удобства, которые и призван обеспечить сад дома; и помимо того факта, что эти удобства распространялись на множество домовладельцев, а не ограничивались одним (что в данном аспекте дела несущественно), мы не видим принципиальной разницы между Элленборо-парком и садом в обычном значении этого понятия. слово. Это коллективный сад соседних домов, в пользование которого он был передан владельцами поместья, и как таковой, по нашему мнению, вполне удовлетворяет требованию связи с доминирующими многоквартирными домами, которым он принадлежит. На результат не влияет то обстоятельство, что правом на парк в данном случае обладают несколько домов, не выходящих непосредственно на парк. Критерием для нынешних целей, несомненно, является то, что парк должен представлять собой в реальном и понятном смысле сад (хотя и общественный сад) домов, к которым примыкает его наслаждение. Но мы думаем, что этот критерий выполнен в отношении этих немногих соседних, хотя и не смежных, домов. Мы считаем, что распространение права пользования на эти несколько домов не отрицает наличие необходимой «связи» между предметом пользования и помещениями, к которым, как выражается, принадлежит пользование.

[...]

Третий из вопросов, включенных в четвертое условие доктора Чешира, основывается главным образом на положении, изложенном в книге Теобальда « Земельный закон » (1929) на стр. 263, где говорится, что сервитут «должен быть правом полезности и выгоды, а не одним просто отдыха и развлечений». Не похоже, чтобы Гейл высказал подобное положение. Этот отрывок в деле Теобальда оправдан ссылкой на два дела: «Маунси против Исмей» , 3 «Херлстоун и Колтман», стр. 486, 498, и «Соломон против Винтнерс Ко.» , 4 «Херлстоун и Норман», стр. 585, 593. Второе из этих дел касалось с правом поддержки и, по-видимому, имеет отношение только к настоящим целям из-за вмешательства в ход спора со стороны главного барона Поллока и барона Брамвелла на странице 593 отчета, в котором было предложено, чтобы один тот, кто долгое время играл ракетками у стены соседа, будет иметь право не сносить стену. Нас также привлекли в качестве аргумента к шотландскому делу в Палате лордов. Dyce v Hay , 1 MacQueen, стр. 305, и более раннее дело, рассмотренное лордом Элдоном, упомянутое в нем, Dempster v Cleghorn , 2 Dow, стр. 40. Первое из этих двух дел касалось иска со стороны жителей Абердину разрешалось по своему желанию бродить по участку земли, граничащему с рекой Дон, и с этой целью использовать каждую часть земли, практически исключая какие-либо права пользования со стороны владельца. Таким образом, это дело было связано с тем, что строго можно было бы назвать претензией большого и нечетко определенного числа людей на jus spatiandi . В деле лорда Элдона (единственным решением было вернуть дело в Сессионный суд) спор велся между определенными лицами, жителями города Сент-Эндрюс и другими лицами, претендовавшими на право играть в гольф на Гольф-клуб Сент-Эндрюс и арендатор, чьи кролики, как утверждается, мешали правильному содержанию поля для гольфа. Лорд Элдон заметил, что это дело вызвало большую теплоту чувств, что действительно может быть очевидным из утверждения о том, что некоторые кролики на Курсе были английскими кроликами. Ни тот случай, ни случай Нам кажется, что дело Дайс против Хэя оказывает реальную поддержку предложению, изложенному Теобальдом, по крайней мере, в его применении к такой ситуации, как нынешняя.

[...]

Без сомнения, сад — это удовольствие, и, по мнению высокого авторитета, это чистейшее из удовольствий ; но, по нашему мнению, это право не имеет качества ни полезности, ни выгоды, как следует понимать эти слова. Право по иску, по уже указанным причинам, принадлежит окружающим домам как таковым и представляет собой выгодный атрибут проживания в доме в обычном понимании. Его использование не только для упражнений и отдыха, но и для таких обычных домашних целей, которые были предложены в споре - например, для вывоза маленьких детей в колясках или для других целей - нельзя справедливо охарактеризовать как простое развлечение или простое развлечение. развлечением и явно приносит пользу помещению, к которому оно прикреплено. Если применить критерий барона Мартина, то исковое право с точки зрения полезности вполне аналогично праву проезда через поля, скажем, к железнодорожной станции, что, тем не менее, было бы хорошим правом, даже если бы оно обеспечивало более длинный путь к цели. Поэтому мы считаем, что заявление барона Мартина должно, по крайней мере, ограничиваться исключением права заниматься такими развлечениями, о которых шла речь в рассматриваемом им деле, скачками или, возможно, играми, и не имеет никакого отношения к фактам настоящий случай.

См. также

• Сервитуты в английском праве

Примечания

Ссылки

Примечания

Ссылки

• Н. Гравеллс (редактор), «Важные дела в земельном праве» (2013 г.)