Сервитуты в английском праве

Сервитуты в английском праве — это определенные права в английском земельном праве , которые человек имеет на чужую землю. Права, признаваемые сервитутами, варьируются от очень распространенных форм права проезда, большинства прав на использование служебных коммуникаций, таких как телекоммуникационные кабели, линии электропередачи, водопроводные и канализационные трубы, прав на использование общественных садов и прав на свет, до более жестких и новых форм. На все типы распространяются общие правила и ограничения. Как одна из формальностей в английском праве , явные правовые сервитуты должны быть установлены документом.

Некоторые классы, типы сервитутов сильно ограничены — суды Англии и Уэльса будут поддерживать их только как сервитуты, подлежащие широкомасштабной государственной политике, главным образом вмешательству в права собственности, тестам, которые они установили в прецеденте . Аналогичные тесты применяются к последствиям сервитутов. Если они не пройдут ни один из этих тестов, заявленное право может быть истолковано как «простая» лицензия , обычно право использования, которое может быть отозвано по желанию. Детали использования, формулировки и история определенных прав имеют решающее значение. Яркими примерами явных предполагаемых сервитутов, которые будут подтверждены только на основании конкретных фактов, являются использование общественного сада общественного значения, туалет соседа или использование части земли другого человека для парковки.

Во всех случаях соседняя, ​​затронутая, «обслуживаемая» земля не обязательно должна быть примыкающей.

Необходимость сервитутов подтверждается статистическими данными Юридической комиссии за 2008 год о том, что явные сервитуты существуют в отношении как минимум 65% зарегистрированных прав собственности на недвижимость. Во многих случаях землевладелец или арендатор не могут получить доступ к общественной автомагистрали без предоставления права проезда через промежуточный участок земли. Создание сервитутов обычно осуществляется прямо на основании акта, но сервитуты могут подразумеваться там, где они необходимы или если разумно ожидать, что землевладелец будет иметь их, - подход, который снижает судебные издержки, но не является полностью бесспорным и был предмет недавних предложений по реформе.

Характеристики сервитутов

Хотя сервитут по сути является правом на чужую землю, любое право, заявленное в качестве сервитута, должно соответствовать определению общего права , изложенному в случае с Re Ellenborough Park . Здесь Данквертс Дж. изложил основные характеристики сервитута:

1. Должен быть господствующий и служебный жилой дом;
2. Сервитут должен приспосабливаться к господствующему многоквартирному дому, т. е. быть связан с его пользованием и с его выгодой;
3. Господствующие и служащие собственники должны быть разными людьми;
4. Заявленное право должно быть способно стать предметом гранта.

Первое требование – наличие двух отдельных земельных участков – является центральным в определении сервитута. Право проезда, предоставленное физическому лицу, предоставляется в качестве собственника земли; если право проезда предоставляется лицу, не являющемуся землевладельцем, это всего лишь лицензия.

Далее, необходимо показать, что это право каким-то образом связано с пользованием доминирующим жильем. В этой связи важно, чтобы это право приносило пользу человеку в его качестве собственника земли, а не просто формировало личное право. Например, в суде было установлено, что право отвода земельного участка в Нортумберленде к поместью в Кенте не будет давать необходимой выгоды, поскольку близость двух участков земли слишком удалена. было признано Однако в деле Re Ellenborough Park , что сервитут не обязательно должен распространяться на соседнюю собственность, хотя явно должна быть какая-то разумная связь, при которой доминирующий многоквартирный дом может получить выгоду.

Сервитут не может быть признан, если господствующая и служащая квартира находятся в общей собственности. Однако права могут быть признаны как «квазисервитуты», которые затем могут подразумеваться как полные сервитуты при передаче рассматриваемой земли.

Наиболее проблематичной характеристикой сервитута является то, что он должен быть способен формировать грант на основании акта. Таким образом, право должно быть определенным и определенным в своей цели и, что более важно, суды должны быть готовы признать его как право, способное служить сервитутом. Многие заявленные права не соответствуют этому последнему критерию, например, права, которые требуют позитивных действий со стороны владельца служебного многоквартирного дома, вряд ли будут предоставлены, как и негативные права, которые ограничивают использование земли. Права, которые являются чрезмерными по своей природе, также вряд ли будут соблюдены. В матче Коупленд против Гринхалфа иск о хранении неограниченного количества транспортных средств на земле соседа был отклонен, поскольку заявленное вмешательство и право были слишком велики, чтобы их можно было использовать в качестве сервитута.

Сравнение с другими правами

Сервитуты отличаются от ограничительных соглашений , и суд не допустит установления сервитута, если право по сути является ограничительным соглашением. Для доказательства существования ограничительного соглашения требуется продемонстрировать соблюдение различных критериев, и ограничительное соглашение действует только в рамках справедливости, а не в соответствии с общим правом, тогда как сервитут может действовать в обоих случаях. Документ, который налагает негативное обязательство на другой многоквартирный дом, обычно представляет собой ограничительное соглашение, хотя есть и исключения: право на свет, которое может быть сервитутом, действует для предотвращения действий владельца обслуживающего многоквартирного дома, несовместимых с ним.

Сервитуты также отделены от естественных прав, которые действуют универсально и не требуют создания. Некоторые естественные права кажутся похожими на сервитуты. Например, существует естественное право на поддержку своей земли. Однако это не распространяется на постройки на земле или на последствия строительства на ней зданий. Однако действие давности, обеспечивающее право на поддержку зданий, а также земли в форме сервитута, ограничивает действие этого естественного права. Естественные права действительны только постфактум – когда ущерб уже причинен; соседнего землевладельца нельзя принудить принять превентивные меры или оказать какую-либо поддержку. Право на воду из ручья или реки является еще одним естественным правом, которое может быть расширено посредством сервитута. Сервитуты в этой области также необходимо рассматривать с учетом законодательных режимов, особенно в коммерческом контексте. Существует также общественное право ловить рыбу и плавать на береговой полосе , хотя оно и ограничено в нескольких отношениях.

Пакты также отделены от общественных прав. К ним относятся права, приобретенные по обычаю (например, право удерживать рынок в определенном месте), действуя таким образом аналогично сервитуту. Однако, чтобы продемонстрировать право по обычаю, необходимо доказать, что использование датируется как минимум 1189 годом, и поэтому такие случаи редки. Более распространены общие права . Теперь они регулируются Законом о общинах 2006 года , который заложил систему исключительной регистрации – все права теперь должны быть зарегистрированы, чтобы они могли действовать. Таким образом, новые общие права могут вступить в силу только путем явного предоставления. Право отвода часто является предметом сервитутов, но общественные права отвода вступают в силу без необходимости заключения соглашения. Помимо общественной автомагистрали , общественности также предоставлены права на общую землю и открытую местность, которые теперь регулируются Законом о сельской местности и правах проезда 2000 года .

Создание сервитутов

Экспресс грант

В разделе 1 (2) Закона о собственности 1925 года говорится, что сервитуты представляют собой законный интерес, со ст. 52 этого Закона, в которой говорится, что все передачи (передача прав на землю) будут недействительны, если они не созданы на основании акта . Таким образом, для того, чтобы явный юридический сервитут (который автоматически обязывает всех правопреемников) был сформирован, а не просто справедлив, он должен быть создан на основании акта. Для вступления в силу законный сервитут должен быть зарегистрирован в отношении доминирующей и служащей земли («многоквартирных домов»), если их права собственности зарегистрированы. Преимущество юридических сервитутов автоматически переходит при передаче доминирующего многоквартирного дома или части доминирующего многоквартирного дома.

Подразумеваемый сервитут

Сервитуты также могут возникать в том случае, если продавец продает один земельный участок, но оставляет за собой другой соседний участок. Сервитуты могут возникать в пользу сохраняемого участка (резервации) или продаваемого участка (дарта). Поскольку действует презумпция, что у продавца будет достаточно возможностей включить в документы купли-продажи оговорку в свою пользу, объем подразумеваемой оговорки намного меньше, чем объем подразумеваемого предоставления. Если продавец продает два соседних участка (как это определено сроком контракта, а не момента передачи), оба участка подпадают под действие правил подразумеваемого предоставления по отношению к другому. Под резерв попадут, например, два участка, проданные на одном аукционе, но месяц между договорами слишком длинный. Подразумеваемые сервитуты действуют по закону, а не по справедливости, поскольку эффект такой же, как если бы это положение было выражено явно. Любое требование регистрации явно было бы несовместимо с концепцией подразумеваемого сервитута, поэтому оно не применяется.

Подразумеваемый грант

Существует несколько обстоятельств, при которых может подразумеваться предоставление сервитута, обычно происходящих при передаче земли. Если земля передается при наличии противоположного намерения, существующие сервитуты автоматически передаются в соответствии с разделом 62 Закона о собственности 1925 года . Кроме того – и в некоторых случаях это противоречиво – «ненадежные» права, такие как лицензии или личные права, могут быть преобразованы в юридические сервитуты, как показано в деле International Tea Stores Co против Хоббса и Хэйр против Гиллмана . В этих случаях право проезда (и право на парковку соответственно), предоставленное в виде лицензий, считалось юридически преобразованным в сервитут после передачи затронутой (служебной) земли. Ограничением этого раздела является то, что он не подразумевает подразумеваемого резервирования сервитутов; Например, землевладелец, находящийся в общей собственности на два земельных участка, не может требовать, чтобы после продажи одного участка на оставшемся у него участке подразумевался сервитут на право света. Другими обстоятельствами, при которых могут подразумеваться сервитуты, являются случаи, когда они необходимы для пользования землей.

Подразумеваемая оговорка

Чтобы подразумевались зарезервированные сервитуты, они должны быть необходимы либо для использования земли в целом, либо для использования, которое стороны совместно намереваются предоставить.

Первая из этих категорий охватывает те случаи, когда земля не имела бы выхода к морю, если бы не предложенный сервитут, но, похоже, не простирается дальше этого. Уже давно считается, что любого доступа, даже если он осуществляется по воде или он неудобен, будет достаточно, чтобы отклонить иск о необходимости, хотя есть признаки того, что суды могут быть более склонны в будущем рассматривать более широкий подход, возможно, только доступ на автомобиле. . Претензия о необходимости не будет отклонена доступом, предоставляемым отзывной лицензией, или случаем, когда для его использования потребуется снести здание. В деле Никерсон против Барракла Апелляционный суд решил, что требование необходимости было основано на предполагаемом намерении сторон на момент выдачи гранта. Следовательно, из этого следует, что последующие события не могут разрушить сервитут, возникший в результате подразумеваемой оговорки, хотя один случай до викторианской эпохи предполагал, что это возможно.

Ко второй категории относятся такие дела, как «Вонг против Beaumont Property Trust Ltd» (хотя в этом случае дело действовало с целью получения подразумеваемого гранта). Ответчик сдал в аренду истцу несколько подвалов, потребовав использовать их только как ресторан. Однако в целях соблюдения торгового законодательства истец был обязан по закону, если он хотел использовать подвалы в качестве ресторана, установить вентиляционные каналы в части здания, оставшейся за ответчиком. Суд решил в этом случае подразумевать предоставление гранта, поскольку оно было необходимо для ведения бизнеса, предусмотренного договором аренды. Как заявил лорд Аткинсон в этом случае, это должно быть необходимо, а не просто разумно или обычно для объектов такого типа или в этом месте. Там, где право является взаимным, например поддержка, тогда правила необходимости более смягчены.

Рецепт

См. также: С незапамятных времен , Юридическая фикция и Закон о рецептах 1832 года.

Если землевладелец уже давно физически пользуется правом, оно может быть поддержано («предписано») в виде сервитута с оспариванием или без спора с владельцем затронутой земли («служебная многоквартирная квартира»). Для этого оно должно соответствовать критериям сервитута, и истец должен быть в состоянии доказать, что использование осуществлялось не силой, тайно или с разрешения и продолжалось в течение двадцати лет. Землевладелец может, но не обязательно, знать о таком использовании своей земли. Претензия заявителя на использование будет отклонена, если у этого заявителя есть основания полагать, что землевладелец знал о заявленных видах использования и возражал против него. Было заявлено, что:

«Землевладелец, желающий остановить приобретение предписывающих прав, не должен молча соглашаться и страдать»

Такие права могут быть зарегистрированы. Заявитель должен представить доказательства в виде заявления об истине или установленного законом заявления или цепочки таких документов, охватывающих предыдущих владельцев, о непрерывном использовании по праву владельцами безусловного права собственности или от их имени и против них в течение периода не менее 20 лет. . В заявлении об истинности или установленном законом заявлении должно быть подробно изложено использование и получение удовольствия, на которых основывается обоснование претензии. Заявленное право должно быть правом, которое могло быть предоставлено на законных основаниях. Земельный кадастр имеет форму ST4 для типичного утверждения правды, связанного с предписывающими сервитутами.

«Даже если истец представит эти доказательства, это не означает, что сервитут обязательно был приобретен. Если иск основан на предписании общего права [а не на предписании закона], владелец обремененной земли может доказать, что право не могло быть осуществлено с 1189 года и далее. Если иск основан на утраченном современном гранте, владелец может доказать, что никто не мог на законных основаниях предоставить сервитут. В этих случаях сервитут отсутствует.

Передача правовых сервитутов

Преимущество юридического сервитута перейдет к следующему владельцу этой многоквартирной квартиры без каких-либо явных слов. Такова была позиция общего права, и теперь она отражена в статьях 62 и 187 Закона о собственности 1925 года. арендатору, и это останется сервитутом по закону, хотя и может быть исполнено арендатором только по справедливости.

Справедливые сервитуты

К справедливым сервитутам предъявляются те же основные требования, что и к правовым сервитутам в отношении их предмета. Сервитуты признаются возникающими в составе капитала как минимум в трех случаях. Во-первых, раздел 1(2)(b) Закона о собственности 1925 года , требующий, чтобы сервитут был «абсолютным во владении или абсолютным сроком в несколько лет», делает сервитут неспособным существовать в качестве юридического интереса. Сюда входят сервитуты на периоды неопределенной продолжительности, например, заканчивающиеся, когда происходит определенное событие (например, передача разрешения на строительство одного из многоквартирных домов). Более спорно, что эта категория также включает пожизненные сервитуты, которые также не могут существовать по закону. Хотя эта тема не поднималась в судах по крайней мере с 1925 года, трудно доказать, что пожизненный сервитут соответствовал доминирующему многоквартирному дому, поскольку он по своей сути носит личный характер. Права, предполагающие пожизненный сервитут, если бы они были отклонены как сервитуты, вместо этого стали бы лицензиями и вступали в силу на основании договора. Ко второй категории относятся те случаи, когда договор об установлении сервитута вступил в силу, но сервитут не был предоставлен. Здесь обычные принципы справедливости будут действовать, чтобы обеспечить сервитут, поскольку «справедливость считает сделанным то, что должно быть сделано». Третья категория – это случаи, когда праводатель сам владеет только справедливым интересом. Чаще всего это происходит, когда сервитут создается на основании завещательного распоряжения . При наличии завещания юридическое право собственности принадлежит исполнителям наследства до тех пор, пока оно не будет передано личным представителям умершего, но любые возникшие интересы действуют в рамках собственного капитала с момента отчуждения.

Четвертая категория — справедливые сервитуты, возникающие на основании имущественного возражения , — оспаривается. такие дела, как ER Ives Investments Ltd против Хай и Крэбб против Окружного совета Аруна В подтверждение их существования были предложены ; однако некоторые комментаторы предпочитают анализировать эти случаи как возникновение права, отличного от сервитута или юридического сервитута соответственно. Это имеет важное значение, когда речь идет об обязательствах сторонних покупателей.

Если земля зарегистрирована , как это принято сейчас, возникают дополнительные обстоятельства, при которых возникает справедливый сервитут. Если зарегистрированы как доминирующие, так и служебные многоквартирные дома, сервитуты должны быть зарегистрированы против обоих прав собственности в соответствии с положениями Закона о регистрации земли 1925 года . Невыполнение этого требования предоставит им только сервитуты в отношении капитала, хотя они по-прежнему будут связывать покупателей согласно правилу 258 Правил регистрации земли 1925 года . Если служебная земля не зарегистрирована, вполне вероятно, что сервитут не придется регистрировать против доминирующего права собственности, даже если эта земля сама является зарегистрированной. Однако это оспаривается, и это важно, поскольку, если оно является законным, оно будет связывать правопреемников после первой регистрации, тогда как справедливый сервитут потребует регистрации в качестве платы за землю. Правило 250(1) допускает возникновение сервитутов в отношении капитала посредством давности, когда право собственности зарегистрировано, но право, возникающее в результате давности, будет создано как юридический сервитут, и, похоже, этот процесс не является частью этого процесса, когда владелец доминирующего многоквартирного дома имеет право только в собственном капитале.

Преимущество справедливого сервитута прекращается с передачей доминирующего многоквартирного дома. Неясно, может ли статья 62 Закона о собственности 1925 года превратить справедливый сервитут в юридический сервитут при передаче доминирующего многоквартирного дома. С одной стороны, может показаться странным, что простая лицензия может стать юридическим сервитутом в рамках раздела, в то время как гораздо более справедливый сервитут не может этого сделать; с другой стороны, такое толкование этого раздела не является необходимым с точки зрения покупателя, поскольку право, обеспеченное защитой по долевому праву, будет почти так же полезно, как право, защищенное по общему праву.

Справедливый сервитут, когда служащая многоквартирная квартира не зарегистрирована, подлежит исполнению в отношении покупателя по стоимости только при условии надлежащей регистрации в соответствии с положениями Закона о земельных сборах 1972 года . Справедливые сервитуты, возникающие на основании договора о предоставлении сервитута, регистрируются либо как договоры о наследстве, либо как справедливые сервитуты. Если служебная квартира зарегистрирована, регистрация справедливого сервитута в Земельном кадастре может осуществляться путем простого уведомления или предупреждения и в этом случае будет иметь обязательную силу для покупателей. Альтернативно, он по-прежнему будет связывать покупателей, если он представляет собой « преобладающий интерес ». Как было подтверждено в деле Тэтчер против Дугласа , раздел 70(1)(c) Закона о регистрации земли и правило 258 Правил регистрации земли 1925 года будут действовать для обеспечения того, чтобы почти все справедливые сервитуты представляли собой высшие интересы.

Прекращение сервитутов

Акт об освобождении или сдаче

Это документ, обычно озаглавленный «Акт об освобождении» (или аналогичный) и, возможно, с добавлением к названию слов «сервитут» или «сервитут».

Все заинтересованные лица в пользу сервитута должны быть сторонами договора или согласия на его освобождение, в том числе:

• зарегистрированный собственник/владелец доминирующей земли (земли, пользующейся сервитутом)
• любой залогодержатель (обычно называемый залогодержателем) доминирующей земли (земли, пользующейся сервитутом)
• любая другая сторона, чей интерес был отмечен в реестре доминирующей земли и на которую может отрицательно повлиять освобождение. Например, если бы в реестре доминирующей земли был указан контракт на продажу, лицо, имеющее выгоду от контракта, должно было бы быть стороной или согласием.
• возможно, рабский землевладелец, если, что бывает реже, чем в большинстве случаев, сервитут дает им льготы

В Новой Зеландии закон отражает старый альтернативный юридический словарь, в котором часто используется слово «капитуляция». В Англии и Уэльсе существовало приложение об установлении сервитутов, синонимичное освобождению. Для ясности, сдача обычно ограничивается классом прекращения аренды, профессиональных прав, товаров и аналогичных прав в английском праве, поскольку оно имеет тенденцию к более денежному характеру.

Определение договора аренды, к которому прилагается сервитут

Это формальный юридический язык на основе латыни, обозначающий прекращение договора аренды, который, как и в большинстве договоров аренды, имел преимущество сервитута или набора сервитутов.

Сервитуты, предоставленные в договоре аренды, обычно прекращаются вместе с арендой.

Если зарегистрированный договор аренды расторгнут и в стандартную форму заявления в земельный кадастр подано заявление о закрытии права собственности, заполнение заявления будет означать удаление любой записи в отношении выгоды от соответствующего сервитута.

Слияние, единство владения и собственности

Должно быть объединение собственности и владения господствующей землей и подчиненной землей. Права при продолжении использования могут перейти, то есть эволюционировать, в квазисервитуты, а затем быть восстановлены в зависимости от условий повторного разделения права собственности, т.е. последующей передачи соответствующей части объединенной земли, или фактически восстановлены. по необходимости. Если это не так, то во всех случаях в любое время в течение периода единого владения записи, кажущиеся подтверждающими сервитут в Земельном кадастре, могут быть удалены в любое время после объединения.

Оставление разрешено законом

Лицо, имеющее право на сервитут, должно не только прекратить его осуществлять, но также «продемонстрировать твердое намерение никогда и никогда в дальнейшем не отстаивать это право самому или не пытаться передать его кому-либо еще». Обстоятельства, которые, как утверждается, равнозначны отказу, должны быть изложены в установленном законом заявлении или заявлении об истине.

По закону

Сервитут может быть прямо выражен, или косвенно, аннулировано или изменено законом.

Прецедентное право

• Монкрифф против Джеймисона [2007] UKHL 42.
• Хилл против Таппера (1863) 2 H&C 121
• О парке Элленборо [1956], глава 131
• Пью против Сэвиджа [1970] 2 QB 373
• Дело Альдреда (1610) 9 Представитель компании 57
• Уэбб против Бёрда (1862) 13 CB (NS) 841
• Bass v Gregory (1890) 25 QBD 481
• Кейбл против Брайанта [1908] 1 глава 259
• Закон о рецептах 1832 г., статья 3
• Хантер против Canary Wharf Ltd [1997] 2 Все ER 426
• Keppel v Bailey (1843) 2 My & K 517
• Дайс против леди Джеймс Хэй (1852) 1 Мак 305
• Фиппс против Пирса [1965] 1 QB 76
• Кроу против Вуда [1971] 1 QB 77
• Далтон против Ангуса (1881) 6 Приложение Cas 740
• Закон о праве собственности 1925 года , раздел 1 (2)
• Титчмарш против Royston Water Co (1900) 81 LT 673
• Никерсон против Барраклафа [1981] 2 WLR 773
• Закон о доступе к соседним землям 1992 года
• Закон о собственности 1925 года , раздел 62
• LRA 2002 Sch 3, на 3
• Крэбб против Аруна, округ Колумбия
• Пейн против Инвуда (1997) 74 P &CR 42
• Международные чайные магазины против Хоббса [1903] 2, глава 165
• Закон о транспортировке 1881 г., статья 6
• Вонг против Beaumont Property Trust [1965] 1 BE 173
• Уилдон против Берроуза (1879) 12 Ch D 31
• Wheeler v Saunders [1995] 2 All ER 697
• Кент против Каваны [2007], глава 1
• Бенн против Хардинджа (1992) 66 P & CR 246
• Босомворт против Фабера (1995) 69 P & CR 288
• Хаквейл против Aegean Hotels (1989) 58 P & CR 163

См. также

• Английское земельное право
• Английское право собственности

Ссылки

Книги

• М. Томпсон, Современное земельное право (OUP, 2009 г.)
• Р. Смит, Право собственности (2011)

Статьи

• Д.Г. Барнсли, «Справедливые сервитуты – шестьдесят лет спустя» (1999) 115 Law Quarterly Review 89–118
• П. Лютер, «Сервитуты и исключительное владение» (1996) 16 Юридические исследования 51
• Б. Зифф и М. Литман, «Сервитуты и владение» [1989] Конвейер 296
• Э. Патон и Г. Сиборн, «Отсюда нельзя добраться?» [2003] Конвейер 127

Отчеты

• Юридическая комиссия , Земельные работы: сервитуты, соглашения и прибыль в Prendre (2011) Law Com No 327

Внешние ссылки

Эта статья содержит цитаты из этого источника, который доступен по лицензии Open Government License v3.0 . © Авторские права Короны.