Закон о регистрации земли 2002 года

Закон о регистрации земли 2002 года

Парламент Соединенного Королевства
Длинное название	Закон, содержащий положение о регистрации земли; и для связанных целей.
Цитирование	2002 с 9
Представлено	Лорд-канцлер лорд Ирвин , 21 июня 2001 г.
Территориальная протяженность	Англия и Уэльс
Даты
Королевское согласие	26 февраля 2002 г.
Начало	13 октября 2003 г.
Отменен	—
Другое законодательство
Изменено	—
Отменено	—
Относится к	Правила регистрации земли 2003 г. Правила регистрации земли (поправки) 2005 г. Правила регистрации земли (поправка) (№ 2) 2005 г.
Статус: Действующее законодательство
Текст закона в первоначально принятом виде
Текст Закона о регистрации земли 2002 г., действующего на сегодняшний день (включая любые поправки) на территории Соединенного Королевства, с сайтаlegal.gov.uk .

Закон о регистрации земли 2002 года ( c 9 ) — это закон парламента Соединенного Королевства , который отменил и заменил предыдущее законодательство, регулирующее регистрацию земли , в частности Закон о регистрации земли 1925 года , который регулировал более раннюю, хотя и аналогичную систему. Закон вместе с регистрации земли Правилами регулирует роль и практику Земельного кадастра Ее Величества .

Фон

Основная статья: История английского земельного права

Закон о регистрации земли 2002 года был принят в ответ на доклад Юридической комиссии и Земельного реестра Ее Величества «Регистрация земли в XXI веке» (2001 г.). Закон:

• Упрощен и модернизирован закон о регистрации земли;
• Реестр теперь отражает более точную картину права собственности на землю, более полно показывая права и дополнительные интересы, которые на него влияют; и
• Был призван облегчить внедрение электронных перевозок .

Закон внес некоторые существенные изменения в закон, регулирующий регистрацию земель. В частности, это:

• Включена более коротких договоров аренды ; регистрация
• Далее поощряется добровольная регистрация земли;
• Изменена система защиты прав третьих лиц; и
• Реформировал и модернизировал закон о неблагоприятном владении ( права скваттеров ).
• Отменен Закон о передаче земли 1875 г.
• Отменен Закон о регистрации земли 1925 г.

Регистрация земли

Статья 4 предусматривает, что регистрация недвижимости на земле является обязательной при наступлении одного из следующих событий:

• Имущество в собственность передается в результате продажи, дарения или по другим обстоятельствам;
• законная аренда на срок более семи лет; Предоставляется
• Передается юридическая аренда сроком более семи лет; или
• Предоставление первого юридического залога ( ипотека ).

Отсутствие регистрации в случае необходимости означает, что покупатель или правопреемник получает только справедливое право собственности на землю, а продавец или передатель остается зарегистрированным владельцем. Лицо, обладающее справедливым правом собственности, т.е. не зарегистрировавшееся, не может воспользоваться правилами приоритета, установленными в статьях 29 и 30 Закона, и может оказаться уязвимым, если (все еще) зарегистрированный собственник попытается совершить еще одну сделку с землей.

Звания

При первой регистрации регистратор присваивает каждому зарегистрированному поместью степень правового титула.

В случае поместий, находящихся в безусловном владении , может быть присвоена одна из следующих степеней титула в соответствии со ст. 11 Закона:

• Абсолютный титул. Это показывает, что в названии нет ничего сомнительного. Имущество принадлежит собственнику и подлежит только записям в реестре и незарегистрированным интересам, которые имеют преимущественную силу (обычно называемые преобладающими интересами ). Право собственности не обязательно должно быть идеальным – если регистратор считает, что какой-либо дефект «не приведет к нарушению владения данным титулом», будет присвоено абсолютное право собственности – раздел 9(3) LRA.
• Владение без права собственности – документального подтверждения права собственности нет (например, утерянные документы о праве собственности). Титул зависит от неблагоприятного владения . Она не дает никаких гарантий права собственности на момент регистрации, но последующие проблемы (например, подделка подписи владельца) будут покрываться гарантией. Его можно повысить до абсолютного титула после 12 лет владения им в качестве владельца (ст.62(1), (4)).
• Квалифицированное право собственности – право собственности имеет фундаментальный дефект. Гарантия в отношении указанного дефекта не предоставляется. Его статус может быть повышен до абсолютного, если регистратор удовлетворен этим титулом – раздел 62 LRA.

В случае арендованного имущества может быть присвоена одна из следующих категорий титула в соответствии со ст. 12 Закона:

• Абсолютное право владения - то же, что и абсолютное право собственности, за исключением того, что владелец также подчиняется условиям договора аренды .
• Хорошее право аренды - то же, что и абсолютное право аренды, за исключением того, что право арендодателя предоставлять аренду не гарантируется.
• Право собственности на право аренды - то же, что и право собственности на право владения.
• Квалифицированное право аренды – то же, что и квалифицированное право собственности

Регистрируемые распоряжения

Это права собственности, которые являются законными только в случае регистрации. Распоряжения, подлежащие регистрации согласно ст. 27 из них:

• любая передача права собственности, будь то за плату, в виде дарения или в случае смерти
• предоставление законной аренды на срок более семи лет
• предоставление законной аренды, вступающей во владение через три или более месяцев с момента предоставления
• предоставление юридического залога ( ипотека )
• прямое предоставление правового сервитута

Согласно с. 27(1) : «Если распоряжение должно быть завершено путем регистрации, оно не действует по закону до тех пор, пока не будут выполнены соответствующие требования».

Приоритет

Согласно с. 29 Закона, лицо, приобретающее долю на основании регистрируемого отчуждения за ценное вознаграждение (обычно в собственность или в аренду, но также включая юридическую ипотеку) и успешно зарегистрированное в качестве владельца доли, принимает ее при условии только:

• запись в реестре, в основном уведомление в реестре расходов
• незарегистрированные интересы, которые имеют приоритет ( преобладающие интересы )
• интересы, исключенные из последствий регистрации (категория теперь ненужная)
• а если имущество сдается в аренду, к бремени, сопутствующему аренде

Все остальные интересы переходят к интересам по отчуждению – т.е. интерес успешно зарегистрированного покупателя получает приоритет над всеми другими интересами.

Примечание: если получатель не является покупателем (например, получателем подарка или по завещанию), он или она получает право собственности с учетом всех ранее существовавших имущественных интересов, затрагивающих землю – см. раздел 28 LRA 2002.

Ограничения

Ограничение на регистрацию прав собственности не позволяет зарегистрировать отчуждение, если оно не соблюдается.

Это подходящий способ предупредить покупателя о существовании справедливого семейного интереса, возникающего в связи с доверительным управлением землей. Ограничение не защищает ни приоритет этого интереса, ни какое-либо право владения – оно уведомляет покупателя об интересе. В любом случае в обычном случае покупатель переусердствует, и в таких случаях не имеет значения, знает ли покупатель о справедливых семейных интересах или нет. (Закон о имущественном праве 1925 года; Закон о земельных трастах и ​​назначении попечителей 1996 года)

Ограничения также полезны для контроля над сделками с землей в качестве вторичного средства защиты. Например, лицо, имеющее возможность приобрести землю (например, застройщик), должно защитить этот интерес посредством Уведомления. Однако они также могут ввести ограничение, чтобы предотвратить или предупредить о любой попытке передать землю в нарушение этого варианта.

Уведомления

Согласно с. 32 Закона: «Уведомление — это запись в реестре [обременений] в отношении бремени процентов, влияющих на зарегистрированное имущество или залог».

Согласно с. 33 , уведомлением не могут быть защищены следующие интересы:

• интересы бенефициара по доверительному управлению землей
• аренда предоставлена ​​на срок менее трех лет
• ограничительные условия в договоре аренды
• и некоторые другие второстепенные права собственности.

Во всех случаях эти интересы защищаются от покупателя другими способами.

Согласно с. 34 , все остальные интересы могут быть защищены уведомлением. Примеры включают в себя:

• справедливые сервитуты
• о безусловном владении ограничительные соглашения
• справедливая аренда
• договоры на недвижимость , включая опционы на покупку и право преимущественной покупки.

Неблагоприятное владение

Закон известен изменениями, которые он внес в правила, регулирующие неправомерное владение зарегистрированной землей (правила, применимые к незарегистрированной земле, остались прежними, и для получения права собственности по-прежнему требуется 12-летнее владение).

Закон предусматривает, что любой, кто занимает зарегистрированную землю без разрешения владельца и обращается с ней как со своей собственностью в течение 10 лет, имеет право подать заявление о регистрации в качестве владельца, хотя система, введенная Законом, означает, что лишь немногие претензии будут удовлетворены. В частности, согласно пункту 1(1) Приложения 6 к Закону:

Лицо может обратиться к регистратору с заявлением о регистрации в качестве собственника зарегистрированного земельного участка, если оно находилось в правовом владении имением в течение десяти лет, заканчивающихся на день подачи заявления.

Земельный кадастр обязан уведомить зарегистрированного владельца земли о подаче заявления на право владения. Затем у зарегистрированного владельца есть 65 рабочих дней, чтобы возразить против регистрации. Возражение может оспаривать право заявителя на регистрацию в качестве владельца или, что чаще, зарегистрированный владелец будет требовать преимущества процедуры, указанной в пункте 5 Приложения 6. Это предусматривает, что у зарегистрированного владельца, который возражает, есть еще два года для выселения. противный владелец. Для обеспечения выселения в течение этих двух лет будет достаточно, чтобы зарегистрированный собственник опирался на свое зарегистрированное право собственности. Никакой другой причины указывать не нужно. Неспособность обеспечить выселение противного владельца в течение этих двух лет дает противному владельцу право повторно подать заявление на регистрацию, и такое второе заявление будет успешным.

В трех особых случаях противоправный владелец может быть зарегистрирован в качестве собственника без необходимости ждать еще два года, даже если собственник возражает. Эти особые случаи обычно возникают потому, что у противного владельца есть какая-то другая причина претендовать на право собственности в дополнение к владению в течение (по крайней мере) 10 лет.

Новые правила, регулирующие противоправное владение, можно найти в части 9 Закона, а правила, регулирующие порядок регистрации противоправного владельца, - в Приложении 6 к Закону.

Эти правила гораздо труднее соблюдать, чем общее право в отношении неправомерного владения, хотя теперь ясно, что все правила неправомерного владения (на незарегистрированной земле, в соответствии с LRA 1925 г. и согласно LRA 2002 г.) соответствуют правам человека, см. как правило, решение Большой палаты Европейского суда по правам человека по делу JA Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom. Статья Кобба и Фокса утверждает, что Закон 2002 года несправедливо отдает предпочтение землевладельцам в исках о неправомерном владении (посредством параграфов 2 и 3 Приложения 6), игнорируя при этом моральные проблемы, связанные с сквоттингом. Реформа, проведенная Законом 2002 года, придерживается мнения, что преднамеренное сквоттинг «... по крайней мере в некоторых случаях равносильно санкционированию кражи земли». Между тем, зарегистрированный владелец считается «невиновным» даже в том случае, если имущество было забыто. с Законом 2002 года, «...предназначенным для защиты зарегистрированных владельцев от возможности такого надзора или небрежности». Таким образом, Кобб и Фокс утверждают, что действующий закон игнорирует моральные оправдания неблагоприятного владения, такие как все более недоступное жилье и предотвращение «застоя земли», вместо этого закрепляя мнение о том, что «сознательные скваттеры заслуживают морального порицания». за умышленное вторжение на территорию, «в то время как землевладельцы морально невиновны».

Зарегистрированному владельцу необходимо просто возразить и затем приступить к выселению в течение двух лет. Таким образом, иск противного владельца является уязвимым в соответствии с Законом 2002 года, и зарегистрированный владелец защищен во всех обстоятельствах, кроме самых необычных.

После принятия Закона местные советы и другие организации, владеющие крупными земельными владениями, начали систематическую регистрацию своих земель, чтобы предотвратить потерю прав собственности скваттерами.

Возражение и решение

Любой может подать возражение Регистратору по поводу заявления (раздел 73). Секретарь должен проинформировать заявителя и, если возражение не является необоснованным, должен устранить возражение по соглашению между сторонами. Если соглашение не может быть достигнуто, дело должно быть передано в Отдел земельной регистрации, Палату собственности, Трибунал первого уровня (ранее называвшийся арбитром Земельного кадастра Его Величества), который назначается лордом- канцлером (ст. 107–114). Трибунал также рассматривает апелляции потерпевших на решения Регистратора относительно доступа к сети земельного кадастра (гл. 5).

Трибунал может издать любой приказ , который может издать Высокий суд , об исправлении или отмене определенных распоряжений, контрактов и других документов, затрагивающих земельные интересы. Апелляция на решение Регулятора может быть подана в Высокий суд (статья 111).

См. также

• Английское земельное право

Ссылки

• Эбби, РМ; Ричардс, М. (2002). Руководство Blackstone к Закону о регистрации земли 2002 года . Оксфорд: Издательство Оксфордского университета. ISBN  0-19-925796-5 .
• Кларк, И. (2003). Аннотированный Закон о регистрации земли Вулстенхолма и Черри 2002 года . Лондон: Свит и Максвелл. ISBN  0-421-85150-3 .
• Департамент конституционных дел (июнь 2001 г.). «Законопроект о регистрации земли – оценка регулятивного воздействия» . Проверено 22 марта 2008 г.
• Дауден, М. (2005). Руководство для практикующих специалистов по Закону о регистрации земли 2002 года: незавершенная революция . Лондон: Estates Gazette. ISBN  0-7282-0458-4 .
• Дайер, Клэр (9 июля 2002 г.). «Самый крупный захват земель в истории Британии» . Хранитель .
• Гарпум, К.; Бигнелл, Дж. (2004). Зарегистрированная земля: закон и практика в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года . Лондон: Джорданс. ISBN  085308890X .
• Хилл, Г.; и др. (2005). Закон о регистрации земли 2002 года . Лондон: Закон Баттерворта. ISBN  0-406-95764-9 .
• Юридическая комиссия и Земельный кадастр Ее Величества (2001) Регистрация земли в XXI веке – совершающаяся революция , Лондон: Канцелярский офис
• Управление информации государственного сектора (2002 г.). «Пояснительные примечания к Закону о регистрации земли 2002 года» . Национальный архив . Проверено 9 января 2011 г.