Регулирование арендной платы в Англии и Уэльсе

Регулирование арендной платы в Англии и Уэльсе — это часть английского земельного законодательства , которая создает права и обязанности арендаторов и арендодателей.

Основные сферы регулирования касаются:

механизмы регулирования цен (исторически называемые « контролем за арендной платой »). Начиная с Закона о жилье 1980 года (пункт 51), цены, как правило, оставляют на усмотрение арендодателей, за исключением «доступного» сектора, где советы и жилищные ассоциации управляют примерно 4,4 миллионами домов, которые подлежат регулированию арендной платы.
причины, по которым человека могут выселить. Начиная с Закона о жилье 1996 года (пункт 52), большинство договоров аренды могут быть расторгнуты по истечении срока их действия по любой причине.
обязательства по ремонту и содержанию имущества в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1985 года (пункт 70).

В целом, люди, арендующие дома или недвижимость, могут согласовать с арендодателем любые условия контракта , которые им нравятся, но некоторые права и обязанности становятся обязательными. Исторически Соединенное Королевство стремилось обеспечить справедливую арендную плату, предотвращать выселения без уважительной причины и налагало на арендодателей обязательства по надлежащему содержанию помещений. Такое регулирование направлено на устранение неравенства переговорных сил между арендодателями и арендаторами на рынке, где существует неограниченная свобода договоров . Большинство прав арендаторов были отменены Законом о жилье 1980 года (пункт 51) и последующими законами 1980-х годов. Оставшееся законодательство содержится в Законе о арендодателях и арендаторах 1954 года ( 2 и 3 Элиз. 2. c. 56), который дает права арендаторам, занимающимся бизнесом, и Законе о арендодателях и арендаторах 1985 года (c. 70), который дает некоторые права, хотя меньше, для людей, арендующих дом.

История

«Как только вся земля какой-либо страны становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за ее естественные продукты. Древесина леса, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходят даже к нему, чтобы назначить за них дополнительную цену, которую он должен затем заплатить. лицензию на их сбор и придется отказаться; землевладельцу часть того, что собирает или производит его труд. Эта часть, или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту...».

Адам Смит , Богатство народов (1776), Книга I, глава 6.

До 20-го века и во время промышленной революции регулирование отношений аренды недвижимости в значительной степени оставалось на усмотрение рынка. Первое крупное регулирование было введено Законом об ограничении арендной платы и процентов по ипотечным кредитам 1915 года ( 5 и 6 Geo. 5. c. 97), главным образом, как следствие забастовок арендаторов в Глазго.

Регулирование

Договор аренды

Марчант против Чартерса [1977] 1 WLR 1181, Лорд Деннинг М.Р. , человек заключил договор аренды, когда у жильца была «доля в комнате, или у него было только разрешение лично занять» ее?
Джонсон против Мортона [1980] AC 37, 66, Лорд Саймон: «Было одно экономическое и социальное отношение, в котором утверждалось, что явно отсутствовали предпосылки для благотворного действия laisser faire – между арендодателем и арендатором. Рынок был ограниченным и вялым: предложение земли не могло расширяться немедленно и гибко в ответ на спрос, и даже возведение скромных жилищ требовало больше времени, чем могли себе позволить те, кто в них нуждался. Обычно мужчина становился арендатором, а не владельцем-арендатором, потому что его обстоятельства вынуждали его жить впроголодь; Кошелек домовладельца обычно был больше, а его знания и советы были намного выше, чем у арендатора. Короче говоря, считалось, что сужение рынка и неравенство переговорных сил позволяли землевладельцу диктовать условия контракта, которые не обязательно действовали на общую выгоду общества. Именно для того, чтобы противодействовать этому демонстративному сужению рынка и исправить это демонстративное неравенство переговорных сил, закон – в частности, в форме законодательства – неоднократно вмешивался, чтобы изменить свободу договора между арендодателем и арендатором».
Bankway Properties Ltd против Пенсфолд-Дансфорд [2001] 1 WLR 1369, Арден LJ , [42]-[44]

Право на ремонт

Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust [1999] UKHL 26
Закон о арендодателях и арендаторах 1985 г. (ок. 70 г.)

Гарантия владения

Гарантия владения существует для коммерческой аренды в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1954 года ( 2 и 3 Элиз. 2. c. 56). Он был отменен для большинства жилых объектов Законом о жилье 1988 года (ок. 50). Однако оно остается для некоторых людей, живущих в муниципальных домах .

Контроль цен на аренду

Закон об аренде 1977 года (ок. 42) был последним законодательным актом в Англии и Уэльсе, устанавливавшим ограничения на то, насколько арендодатели могут поднимать цены на жилые дома. Он был существенно отменен Законом о жилье 1988 года (ок. 50).

Регуляторы и омбудсмены

Омбудсмен по собственности

См. также

Примечания

Ссылки

Р. Арнотт, «Время ревизионизма в вопросах контроля за арендной платой?» (1995) 9 (1) Журнал экономических перспектив 99
А. Анас, «Контроль за арендной платой в странах с соответствующей экономикой: модель регулирования европейского рынка жилья» (1997) 15 (1) Журнал финансов и экономики недвижимости 111–37
С. Брайт, «Уклонение от законодательства об аренде: притворство и пересмотр заключения договоров» [2002] CLJ 146
С. Брайт, Закон о арендодателях и арендаторах в контексте (2007)
Т. Эллингсен и П. Энглунд, «Регулирование арендной платы: введение» (2003 г.) 10 Обзор экономической политики Швеции 3
М. Хаффнер, М. Элсинга и Дж. Хукстра, «Регулирование арендной платы: баланс между частными арендодателями и арендаторами в шести европейских странах» (2008 г.) 8 (2) Международный журнал жилищной политики 217
Х. Линд, «Регулирование арендной платы: концептуальный и сравнительный анализ» (2001) 1(1) Международный журнал жилищной политики 41
К. Рэпкин, Рынок частного арендного жилья в Нью-Йорке (1966)
Г. Штернлиб, Дилемма городского жилья (1972)
П. Вайцман, «Экономика и регулирование арендной платы: призыв к новой перспективе» (1984–1985) 13 Обзор правовых и социальных изменений Нью-Йоркского университета 975–988.