История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе

История регулирования арендной платы в Англии и Уэльсе является частью английского земельного права, касающейся развития регулирования арендной платы в Англии и Уэльсе . Контроль над ценами, которые домовладельцы могли заставить платить своих арендаторов, составлял основной элемент регулирования арендной платы и действовал с 1915 года до его отмены (за исключением некоторых муниципальных домов ) Законом о жилье 1988 года .

Произошли значительные изменения в отношении и законодательстве в отношении права на жилье в материковой Великобритании . Такие концепции, как контроль арендной платы , «гарантии владения», законная аренда , регулируемая аренда , справедливая арендная плата , инспектор по аренде, служба инспектора по аренде и гарантированная аренда, были введены в двадцатом веке и получили развитие в последующие годы. Он касается вмешательства прав публичного права в частные отношения между арендодателем и арендатором и был введен в действие, чтобы противодействовать неравенству переговорных сил между арендодателями и арендаторами.

1915-1939 гг.

Смотрите также: Забастовка арендной платы в Глазго 1915 года

Контроль за арендной платой и гарантии владения были впервые введены 23 декабря 1915 года Законом 1915 года о повышении арендной платы и процентов по ипотечным кредитам (военные ограничения) и были задуманы как временные меры (срок действия которых истекал через шесть месяцев после окончания Первой мировой войны) для справиться с чрезмерным повышением арендной платы, вызванным нехваткой жилья во время войны из-за прекращения строительства.

Закон попытался исправить это зло, ограничив право арендодателей выселить своих арендаторов и запретив им повышать арендную плату, за исключением ограниченных целей. В то же время, ради справедливости по отношению к арендодателям, залогодержателям домов, контролируемых этим законом, не разрешалось повышать процентную ставку, а также ограничивали их права на обеспечение исполнения залога. Это был первый всеобъемлющий европейский закон, контролирующий арендную плату; с тех пор было принято много других законов в Великобритании и, конечно, в других европейских странах.

До принятия Закона 1915 года отношения между арендодателем и арендатором носили чисто договорной характер; по истечении или расторжении договора арендодатель мог вернуть себе владение.

Объем контроля

Новая форма контроля была относительно простой и негибкой. Закон распространялся на отдельные жилища, облагаемая стоимость или стандартная арендная плата которых не превышала 35 фунтов стерлингов в Лондоне , 30 фунтов стерлингов в Шотландии и 26 фунтов стерлингов в других местах.

В частности, были исключены:

• жилые помещения, сдаваемые в аренду с землей, отличной от сада, или с другими помещениями;
• сдача в аренду по арендной плате менее двух третей облагаемой стоимости;
• сдачи в аренду, где арендная плата включала оплату питания, обслуживания или мебели.

Стандартная аренда

Контролируемая арендная плата была известна как стандартная арендная плата. Это была аренда помещения 3 августа 1914 года; или, если на эту дату не было сдачи в аренду, арендную плату, за которую жилье в последний раз сдавалось в аренду до этой даты; или, в случае первой сдачи в аренду после 3 августа 1914 г., арендная плата, по которой она была впервые сдана в аренду.

Гарантия владения

Согласно положениям закона, арендатор, который платил арендную плату и соблюдал другие условия аренды, мог быть выселен только в том случае, если арендодатель мог удовлетворить суды по определенным основаниям, указанным в законе.

Это были:

• что арендатор совершил растрату или причинил неудобства или раздражение соседям; или,
• что помещение было разумно необходимо арендодателю для его собственных занятий или занятий наемного работника.

Кроме того, суды могли предоставить право владения на любом другом основании, которое они сочтут удовлетворительным.

Премии

После 25 ноября 1915 года арендатору не разрешалось выплачивать страховые премии при предоставлении, продлении или продолжении какой-либо аренды. Любая уплаченная сумма подлежала возмещению, если только она не была подлежала выплате по соглашению, заключенному до 4 августа 1914 года. (Аренда на 21 год или более была позже исключена Законом о судах (чрезвычайных полномочиях) 1917 года ).

Цены

Закон о ставках 1919 года требовал от любого владельца в Англии и Уэльсе, получавшего арендную плату, включающую ставки, указывать сумму в арендной книге. Эквивалентным шотландским законом является Закон о сдаче в аренду и рейтинге домов (Шотландия) 1920 года .

Дальнейшие расширения и поправки к Закону 1915 года были внесены законами 1917, 1918 года и двумя законами 1919 года. От контроля освобождались дома, построенные после 2 апреля 1919 года или находящиеся в стадии строительства на эту дату.

Контроль за арендной платой и гарантии владения вряд ли оказались такими временными мерами, как предполагалось изначально.

Полный контроль с 1920 по 1923 год.

После отчета комитета Солсбери о продолжающемся ухудшении жилищного предложения был принят Закон 1920 года о повышении арендной платы и процентов по ипотеке (ограничениях) , который консолидировал и внес поправки в предыдущее законодательство. Предполагалось, что большинство положений будут действовать в течение трех лет, но они последовательно продлевались и изменялись.

Все оставшиеся положения были отменены и закреплены Законом об аренде 1968 года , а в Шотландии — Законом об аренде (Шотландия) 1971 года . Закон 1920 года до сих пор остается основой современного права; из него вытекает большинство понятий Законов об аренде. Он предлагается в качестве первого справочного источника для любых оригинальных концепций, которые не включены в это краткое изложение.

Объем контроля

Стандартные пределы арендной платы и облагаемой стоимости были увеличены до 105 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 78 фунтов стерлингов в других местах, и таким образом распространялись на подавляющее большинство сдаваемых внаем домов в стране. В этом законе введено понятие «законный арендатор». Помещения, используемые для деловых, торговых или профессиональных целей, а также для государственных нужд, были введены в действие закона сроком на один год (с несколько иным процентным увеличением, чем указано ниже для жилых помещений). Новые жилища по-прежнему выходили из-под контроля.

Закон 1920 года не распространялся на дома, построенные или находившиеся в процессе возведения 2 апреля 1919 года, а также на те, которые на этот день или позже реконструировались в две или более отдельные и автономные квартиры или многоквартирные дома.

Впервые мера контроля была введена в отношении сдачи в аренду жилого помещения, подпадающего под действие закона. Этот контроль касался ненормальной или чрезмерной прибыли. В последнем случае арендодателю грозил штраф в размере до 100 фунтов стерлингов.

Стандартная аренда

Закон разрешал повышение арендной платы до 40% и процентов по ипотечным кредитам на 1% (максимум до шести с половиной процентов). 40% состояли из двух элементов. Было разрешено увеличение на 15%, чтобы компенсировать землевладельцу падение стоимости денег во время Великой войны . Было разрешено дальнейшее повышение арендной платы на 25% для покрытия расходов на ремонт там, где ремонт проводил арендодатель. Это последнее повышение не могло быть взимано с арендаторов непригодных или ветхих жилищ. На самом деле, его можно было взимать, но арендатор (или санитарный орган) мог обратиться в суд с требованием приостановить его до тех пор, пока не будет проведен ремонт.

Допускалось также увеличение в процентах от соответствующих расходов после усовершенствований или структурных изменений. Арендатор меблированного жилья мог обратиться в окружной суд (в Шотландии — в суд шерифа ) с просьбой заморозить арендную плату на определенном уровне и вернуть любую арендную плату, уже выплаченную сверх этого уровня.

Премии

Закон теперь квалифицировал требование выплаты премии как уголовное преступление, караемое штрафом в размере 100 фунтов стерлингов, но сократил продолжительность исключенного договора аренды с 21 года или более до 14 лет или более.

Гарантия владения

Дистресс (по-шотландски «дилижанс») мог быть взыскан только с согласия суда. Владение могло быть восстановлено, если суд счел это целесообразным по определенному ряду оснований, которые были расширены. Суд утратил полномочия предоставлять право владения на каких-то неуказанных, но менее удовлетворительных основаниях.

Преемственность

Право наследования имело вдова арендатора, если она проживала с ним на момент его смерти, или член семьи арендатора, проживавший с арендатором на момент его смерти. Требование шестимесячного проживания, за исключением вдовы, было введено Законом 1933 года.

Постепенный деконтроль с 1923 по 1933 год.

После доклада Комитета Онслоу Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотечным кредитам 1923 года стал первой мерой, направленной на изменение механизма контроля.

Объем деконтроля

Помещения выходили из-под охраны, когда жильцы умерли или съехали. Действующие жильцы остались под контролем. Законы перестали применяться к помещениям, договор аренды или аренды которых был предоставлен действующему арендатору на срок не менее двух лет. Он расширил основания для восстановления владения.

Меблированная аренда

Как уже было сказано ранее, Закон 1915 года отменил действие закона в отношении предоставления питания, присмотра или мебели. Закон 1923 года теперь определял количество посещаемости или предоставляемой мебели, так что только существенные условия в виде аренды могли вывести сдачу в аренду из-под контроля. Другими словами, стоимость обслуживания (личные услуги, предоставляемые арендатору) или стоимость мебели должна была составлять существенную часть стоимости аренды.

Последующие законы внесли незначительные поправки в предыдущие законы, а Законы о продлении действия истекающих законов 1927–1932 годов обеспечили преемственность Законов об аренде до 1933 года.

Постепенная деконтроля 1933 г.

Рекомендации Комитета Марли 1931 года были реализованы в Законе 1933 года об ограничениях арендной платы и процентов по ипотечным кредитам (поправка) .

Они сообщили, что постепенная дерегулирование, начатое Законом 1923 года, сработало удовлетворительно в отношении домов среднего размера, но слишком медленно для самых больших и слишком быстро для самых маленьких. Таким образом, Закон 1933 года разделил жилища, к которым применялись эти законы, на три категории.

Объем деконтроля

Более крупные дома вышли из-под контроля, где как годовая возмещаемая арендная плата, так и облагаемая стоимость превысили 45 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 35 фунтов стерлингов в других местах.

В среднюю группу вошли все существующие контролируемые дома, чья облагаемая стоимость превышала 20 фунтов стерлингов в Лондоне, 25 фунтов стерлингов и 5 шиллингов в Шотландии и 13 фунтов стерлингов в других местах. Они стали подлежать отмене контроля в соответствии с Законом 1923 года, когда домовладелец получил свободное владение или предоставил новый минимальный срок двухлетней аренды или аренды.

Остальные контролируемые дома, самые маленькие дома, имели облагаемую стоимость, не превышающую 20 фунтов стерлингов/25,25 фунтов стерлингов/13 фунтов стерлингов, как указано выше. Они не могли быть частично деконтролированы, но должны были оставаться под контролем до истечения срока действия Закона об аренде. Если дом, находящийся в этих пределах облагаемой стоимости, выходил из-под контроля в соответствии с Законом 1923 года, он не был автоматически возвращен под контроль в соответствии с Законом 1933 года. Он мог оставаться неконтролируемым при условии, что домовладелец зарегистрировал его как лишенный контроля в течение трех месяцев после вступления в силу Закона 1933 года.

Арендная плата может быть увеличена на процент от соответствующих расходов, чтобы отразить предоставление дополнительных или улучшенных приспособлений или оборудования, произведенных после принятия Закона 1933 года.

Арендатору жилого помещения, контроль над которым был выведен из-под контроля в соответствии с этим законом, необходимо было вручить уведомление за один месяц о том, что владение им потребуется в дату, указанную в уведомлении, если только переговоры о новой аренде не были заключены до истечения срока действия уведомления.

Преемственность

Как упоминалось выше, право наследования, предоставленное Законом 1920 года, теперь требовало шестимесячного проживания, за исключением вдовы. Вдовец также мог унаследовать право аренды в качестве члена семьи своей умершей жены при условии, что шестимесячный тест был выполнен.

Подходящее альтернативное жилье

Закон также добавил новые основания для восстановления владения арендодателем (например, наличие подходящего альтернативного жилья теперь стало достаточным основанием для восстановления владения). Вторая попытка (первая была предпринята в Законе о поправках 1919 года) была предпринята с целью помешать арендатору взимать чрезмерную арендную плату за сдачу в субаренду части помещений. Дело, конечно, усложнялось.

Больше деконтроля 1938 г.

После еще одного отчета, на этот раз комитета виконта Ридли, Закон 1938 года о повышении арендной платы и процентов по ипотеке (ограничениях) был представлен .

Объем деконтроля

Закон 1938 года автоматически отменил контроль над всеми наиболее ценными домами средней стоимости (т. е. домами, стоимость которых превышала 35 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 20 фунтов стерлингов в других местах) и предотвратил любое дальнейшее постепенное лишение контроля (введенное Законом 1923 года) над более низкими ценами. дома средней стоимости).

Закон 1938 года не восстанавливал контроль над домом средней стоимости, который был снят с контроля законом 1933 года, но домовладелец должен был зарегистрировать его как лишенный контроля в течение трех месяцев.

Несоблюдение арендодателем трехмесячного срока означало, что дома все еще находились под контролем, если только суды не оправдали его невыполнение этого требования в течение одного года с момента принятия закона.

Впервые при определении применения закона не упоминались пределы арендной платы. Поскольку облагаемая стоимость теперь была единственным критерием дальнейшего применения законов, результатом стал вывод из-под контроля большого количества домов, контроль над которыми мог бы сохранить возмещаемая арендная плата.

1939-1945 гг.

Снова полный контроль с 1939 по 1945 год.

Когда казалось, что конец контроля близок, угроза войны возродила опасения по поводу чрезмерного повышения арендной платы, что привело к первоначальному введению контроля в 1915 году, Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотечным кредитам 1939 года был принят .

Объем контроля

Все жилища, еще не подлежавшие контролю и облагаемая стоимость которых не превышала 100 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 75 фунтов стерлингов в других местах, были снова взяты под контроль.

Это также положило конец постепенному снятию контроля в соответствии с Законом 1933 года (в соответствии с которым домовладелец мог получить свободное владение или лишение контроля произошло путем предоставления двухлетней аренды или аренды). Форма контроля, введенная для вновь контролируемых жилищ, отличалась от существовавшей ранее, и они стали соответственно «новым контролем» и «старым контролем». Это различие больше не имеет значения, поскольку «контроль» заменен «регулированием». Впервые из-под контроля были исключены жилища местных властей .

Как и его предшественник Первой мировой войны, законодательство Второй мировой войны было предназначено для того, чтобы оставаться в силе «основные законы» только в течение шести месяцев после окончания чрезвычайного положения. Это были Законы об ограничении арендной платы и ипотечных процентов 1920–1938 годов, срок действия которых истекал в 1942 году. Приказ Совета, который должен был объявить об окончании чрезвычайного положения, так и не был издан, и эти законы с поправками продолжали действовать до 1968 года ( 1971, Шотландия).

1945-1957 гг.

Послевоенный период

После повреждений от бомб во время войны, нехватки материалов и ограничений на строительство возросший спрос на дома со стороны тех, кто вернулся из конфликта, привел к нехватке жилья, которая продолжалась и в следующее десятилетие. Никаких попыток ввести какую-либо форму отмены контроля над арендной платой предпринято не было.

Закон о строительных материалах и жилье 1945 года , принятый 20 декабря 1945 года, ограничивал цены продажи и аренды некоторых домов.

Закон увеличил сумму ссуды, которую Казначейство могло получить в соответствии с Законом о жилье (временном размещении) 1944 года, до 200 миллионов фунтов стерлингов. Местным властям было разрешено выдавать кредиты на приобретение или строительство домов стоимостью до 1500 фунтов стерлингов каждый.

Разрешенная аренда

На дом или квартиру, построенную по лицензии на строительство в соответствии с Постановлениями об обороне, принятыми в соответствии с Законами о чрезвычайных полномочиях (обороне) 1939–1945 годов, может распространяться условие, ограничивающее цену продажи или аренды («разрешенная арендная плата»).

Закон 1945 года установил срок в четыре года (впоследствии увеличенный в 1949 году до восьми лет), в течение которого нарушение этого срока влечет за собой наложение штрафа на нарушителя в совокупности:

а) финансовая выгода от преступления;

б) штраф в размере 100 фунтов стерлингов; или

в) лишение свободы на срок до трех месяцев либо штраф и лишение свободы одновременно.

Меблированная аренда

Второй комитет, созданный в 1943 году под руководством виконта Ридли для проверки действия законов об ограничении арендной платы, сформировал очень положительное мнение о Законе 1943 года о контроле за арендой меблированных домов (Шотландия) и рекомендовал Англии и Уэльсу последовать его примеру. Закон о меблированных домах (контроль за арендной платой) 1946 года установил отдельную систему защиты, созданную по образцу шотландского законодательства, которая предусматривала определение разумной арендной платы трибуналами по вопросам арендной платы - для переданных им контрактов на аренду меблированной недвижимости. Ранее они не подвергались эффективному контролю в соответствии с Законами об аренде.

Объем контроля

Первоначально законы 1943 и 1946 годов применялись независимо от облагаемой стоимости жилья или арендной платы. В Англии и Уэльсе местные власти были обязаны вести реестры арендной платы, определенные таким образом (в Шотландии реестры велись самими трибуналами).

Эта система была совершенно отделена от общих правил контроля согласно основным законам.

Мебель

Арендная плата должна была включать оплату за использование мебели или за услуги (которые включали в себя посещение и любые другие привилегии, такие как право на место для хранения велосипедов). Предоставление платы (но только в том случае, если оно составляло значительную часть арендной платы) вывело сдачу в аренду за пределы юрисдикции Арендного трибунала.

Законы 1943 и 1946 годов были временными мерами, но продолжали оставаться в силе последовательными Законами о продлении срока действия истекающих законов. В 1974 году принципы закона 1946 года были повторно применены в качестве метода защиты арендаторов, являющихся арендодателями-резидентами. Оба действуют в соответствии с Законом об аренде 1977 года и Законом об аренде (Шотландия) 1984 года .

Разумная арендная плата

Закон 1949 года о арендодателе и арендаторе (контроле за арендной платой) устранил ряд недостатков предыдущих законов и наделил трибуналы по аренде полномочиями определять по заявлению арендодателя или арендатора разумную арендную плату за любой жилой дом, в отношении которого действует Закон об арендной плате. применяется, который впервые был сдан в аренду после 1 сентября 1939 года. Установленная таким образом арендная плата стала стандартной арендной платой.

Гарантия владения

Этот закон дал трибуналам по аренде право приостанавливать действие уведомления о выходе на последовательные периоды продолжительностью до трех месяцев за раз. Он также запретил подачу заявления в суд по аренде о продлении гарантии владения меблированной арендой, если суд, на основании более ранней ссылки, предоставил срок обеспечения, меньший, чем максимальный установленный законом срок.

Премии

Закон 1949 года также распространил на все виды аренды жилых домов, к которым применялись Законы об аренде, штрафы, связанные с уплатой страховых взносов, и скрытые страховые взносы при аренде на срок до четырнадцати лет.

Совместное проживание

Он применил положения Законов 1943 и 1946 годов к договорам аренды как с мебелью, так и без мебели, согласно которым арендатор делил какое-то жилое помещение с домовладельцем. Если арендатор делил какое-либо жилое помещение с лицами, не являющимися арендодателем, он применял к договору Законы об аренде.

1951 по 1956 год

Закон 1951 года о резервных и вспомогательных силах (защита гражданских интересов) ( 14 и 15 Geo. 6. c. 65) предоставлял военнослужащим ту же защиту, что и защита, предусмотренная Законами об аренде, в тех случаях, когда их аренда еще не подпадала под действие этих законов.

Между прочим, в этот закон несколько раз подряд вносились поправки всякий раз, когда вносилась поправка к защите, предоставляемой Законами об аренде, чтобы гарантировать, что военнослужащие будут иметь арендованный дом, куда они смогут вернуться.

Закон 1952 года об арендаторах Короны (защита субарендаторов) включил в действие Законы об аренде арендаторов, арендаторов и залогодателей собственности Короны, за исключением случаев, когда Корона была непосредственным арендодателем, арендодателем или залогодержателем.

Закон об агентствах по размещению 1953 года запрещал получение денег от потенциального арендатора просто путем регистрации его имени и требований и запрещал взимание платы просто за предоставление адресов жилья, доступного для сдачи в аренду. Местные власти в Англии и Уэльсе получили право возбуждать уголовное дело в мировом суде.

Закон о ремонте жилья и арендной плате 1954 года ( 2 и 3 Элиз. 2. c. 53) стремился побудить арендодателей ремонтировать контролируемые дома, разрешая «повышение ремонтной платы» за введенные в эксплуатацию дома. в хорошем состоянии, хороший ремонт. Он также стремился поощрять строительство и переоборудование домов для сдачи в аренду арендаторам, исключая из-под контроля все жилые дома, построенные после 30 августа 1954 года, и все отдельные, автономные жилища, построенные в результате переоборудования после этой даты, за исключением случаев, которые требовали улучшения. гранты.

Суды по вопросам арендной платы были уполномочены устанавливать по заявлению соответствующее увеличение арендной платы в связи с увеличением стоимости предоставления услуг в условиях аренды, контролируемой до принятия Закона 1939 года.

Все объекты аренды, принадлежавшие местным властям, корпорациям развития, жилищным ассоциациям и трестам, были исключены из сферы действия Законов об аренде.

Передача арендатору повышений ставок и ограниченного увеличения арендной платы, связанного с улучшениями или структурными изменениями, проведенными арендодателем в жилом помещении, была разрешена с момента принятия Закона об арендной плате. Закон 1954 года разрешал определенные повышения для жилых домов, которые содержались домовладельцем в хорошем состоянии, но ограничивал общую возмещаемую арендную плату до двойной брутто-стоимости жилого дома.

Он снял запрет на премии в случае уступки договоров аренды на срок, превышающий 21 год, он ослабил правила, если премия выплачивалась при предоставлении, продлении, продлении или передаче аренды, если она состояла из разумных расходов на изменения. или улучшения, или разумную сумму в качестве гудвила.

Расширение и выпуск

Часть I Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года расширила защиту Закона об аренде на арендаторов, заключающих долгосрочную аренду с низкой арендной платой, а также на субарендаторов арендаторов по таким договорам аренды, предусмотрев процедуру, которая превращала этих арендаторов в законных арендаторов по истечении срока их действия. аренда.

Закон 1955 года о реквизированных домах и жилье (поправка) освободил от реквизиции те дома, в которых лицензированный жилец был принят владельцем в качестве законного арендатора. Хозяину дома выплатили компенсацию за отказ от права владения.

Принятый только после того, как несколько особенно сильных задымленных туманов (так называемых «смог») в Лондоне и промышленных городах вызвали проблемы со здоровьем, Закон о чистом воздухе 1956 года (который применялся к северу и югу от границы) возместил расходы, потраченные на приспособление каминов. сжигать бездымное топливо. Эта работа считается улучшением для целей повышения арендной платы в соответствии с Законом об аренде 1957 года ( 5 и 6 Элиз. 2. c. 25). Восемь процентов стоимости (за вычетом возмещения) могут быть добавлены к арендной плате.

Деконтроль с 1957 по 1965 год.

Новое консервативное правительство приняло Закон об аренде 1957 года , который лишил контроля над всеми наиболее ценными домами и вновь ввел систему постепенной отмены контроля в пересмотренной форме. Он также изменил метод установления максимальной арендной платы, подлежащей уплате арендаторами, путем введения формулы, основанной на облагаемой стоимости.

Вступив в силу 6 июля, закон 1957 года немедленно отменил контроль над всеми жилыми домами и всеми контрактами на меблированную аренду жилых домов, при этом облагаемая стоимость на 7 ноября 1956 года превышала 40 фунтов стерлингов в столичном полицейском округе или в лондонском Сити и Шотландии, а также в фунтах стерлингов. 30 в других местах в Англии и Уэльсе; и аренды, предоставленной на срок, превышающий 21 год.

Никакие новые договоры аренды не должны были подлежать контролю, какова бы ни была облагаемая стоимость помещений, за исключением случаев, когда они предоставлялись арендатору, который непосредственно перед их созданием был контролируемым арендатором тех же помещений или помещений, в которые они входили.

Премии и авансовые платежи по аренде запрещалось взимать с арендаторов помещений, которые были выведены из-под контроля в соответствии с законом, в течение трех лет с момента вступления закона в силу. Было введено уведомление об увольнении минимум за четыре недели, и закон позволил обменивать контролируемые объекты аренды по соглашению всех заинтересованных сторон без потери обеспечения или контроля за арендной платой. В законе использовалось слово «обмен», хотя «передача» была бы более подходящее.

«Стандартная арендная плата» была заменена новым «пределом арендной платы», рассчитанным путем умножения валовой стоимости 1956 года на коэффициент, определяемый в соответствии с обязательствами сторон по ремонту. Например, если арендодатель отвечал за весь ремонт и внешнюю отделку (а арендатор отвечал только за внутреннюю отделку), валовая стоимость 1956 года была бы умножена на два, чтобы получить годовой лимит арендной платы. Другие мультипликаторы должны были быть использованы для различных обязательств по ремонту и отделке помещений.

«Лимит арендной платы» может быть увеличен за счет ставок, покрываемых арендодателем, и за счет разумной платы за предоставление любой мебели или услуг. Лимит подлежал периодической корректировке с учетом изменений размера ставок, изменений в предоставлении мебели или услуг, а также улучшений.

Ее можно было уменьшить, когда жилище пришло в негодность. Восемь процентов чистой стоимости любого улучшения (т.е. за вычетом суммы любого гранта, полученного домовладельцем) за работы, завершенные после 5 июля 1957 года, могли быть добавлены к арендной плате.

Закон предоставил министру полномочия по контролю арендной платы в будущем на основании приказа, требующего положительного решения каждой палаты парламента.

В конце 1950-х и начале 1960-х годов в газетах появилось много сообщений о том, что домовладельцы преследуют своих (контролируемых) арендаторов, чтобы вынудить их покинуть свои дома. В язык было введено новое слово « рахманизм » (в честь Питера Рахмана , владельца собственности, который якобы был ответственен за многие из этих жестоких действий).

Распоряжения о приостановлении владения

Закон о арендодателе и арендаторе (временные положения) 1958 года запрещал восстановление владения, кроме как в судебном порядке, в отношении некоторых жилых домов, освобожденных от контроля в соответствии с разделом 11 (1) Закона об аренде 1957 года . Он также приостановил на ограниченный период исполнение любого приказа о владении теми, кто все еще оставался в своих домах 1 августа 1958 года, отложив действие любого более раннего приказа о владении. Он регулировал размер арендной платы, подлежащей выплате до восстановления владения (в два раза превышающей валовую стоимость 1956 года плюс ставки, а также за услуги и мебель, если ранее предусмотренная договором арендная плата не была выше). Он объявил правонарушением восстановление владения, кроме как в судебном порядке, а также отказ в предоставлении услуг или мебели, на которые арендатор имел право.

Были предусмотрены определенные основания, по которым домовладелец мог попытаться убедить суд в том, что впоследствии должно быть выдано распоряжение о владении.

Переплата за мебель

Закон о арендодателях и арендаторах (мебель и фурнитура) 1959 года , вступивший в силу 29 июля 1959 года, запрещал арендодателям требовать чрезмерных платежей за мебель, фурнитуру и другие предметы в качестве условия предоставления, продления, продолжения или переуступки договоров аренды. жилища. Такие выплаты были попыткой обойти запрет на взимание премии, предусмотренный Законом о арендодателях и арендаторах (контроле за арендной платой) 1949 года .

Полномочия инспекции

Правонарушители, пытавшиеся получить от потенциальных арендаторов чрезмерную сумму за мебель и аксессуары, подлежали наказанию в виде штрафа в размере не более 100 фунтов стерлингов. Местным властям были предоставлены полномочия проверять жилища, в которых они подозревали совершение правонарушений.

Частные уличные работы, проводимые в соответствии с Законом о автомагистралях 1959 года ( 7 и 8 Элиз. 2. c. 25), который обновлял более ранние положения Закона об общественном здравоохранении 1875 года и Закона о частных уличных работах 1892 года, считаются улучшениями. Их чистая стоимость была включена в расчет повышения арендной платы.

Ремонт обязательств по краткосрочным договорам аренды

Последствия пренебрежения обязательствами по ремонту во время и после Второй мировой войны столкнулись со многими арендаторами, арендовавшими жилье на короткий срок, с огромными счетами за ветхость, чтобы построить хорошее жилье, которое изначально сдавалось в плохом состоянии. Такие арендаторы в то время не имели достаточных гарантий владения, которые позволили бы им получить выгоду от проведения капитального ремонта.

В соответствии с Законом о жилье 1961 года (см., в частности, разделы 32 и 33), где аренда жилого дома на срок менее семи лет была предоставлена ​​после 24 октября 1961 года, домовладелец был обязан по подразумеваемому соглашению поддерживать в ремонте конструкцию и интерьер (включая водостоки, желоба и наружные трубы), а также поддерживать в ремонте и надлежащем рабочем состоянии установки в доме для подачи воды, газа и электричества, для канализации, а также для отопления помещений и нагрев воды. Это применялось независимо от арендной платы или облагаемой стоимости. Закон включал положение, запрещающее заключение договора аренды задним числом. Срок в годах отсчитывается со дня заключения договора аренды.

Закон 1961 года увеличил процентную надбавку к арендной плате к чистой стоимости работ по благоустройству, проведенных после 24 ноября 1961 года, с восьми процентов (как это было в Законе об аренде 1957 года ) до двенадцати с половиной процентов.

Книги по еженедельной аренде

Закон о арендодателях и арендаторах 1962 года требовал от арендодателей предоставлять книги арендной платы за аренду, когда арендная плата выплачивалась еженедельно (за исключением случаев, когда плата составляла значительную часть арендной платы). Этот закон имел более общее применение, чем закон 1938 года, и объединил некоторые требования закона 1933 года и закона 1957 года. Было предписано включать информацию, и арендатору было предоставлено право получить информацию, особенно если арендодателем была компания. Наказанием за правонарушение был штраф в размере не более 50 фунтов стерлингов (или 100 фунтов стерлингов за второе осуждение).

Закон о жилье 1964 года учредил Жилищную корпорацию для оказания помощи жилищным ассоциациям в предоставлении жилья в Англии, Уэльсе и Шотландии. Он уполномочил Шотландскую специальную жилищную ассоциацию действовать от имени Жилищной корпорации Шотландии.

Стандартные удобства и гранты

Закон 1964 года возложил на местные власти обязанность принуждать к улучшению жилищ, не имеющих стандартных удобств, и внес поправки в законодательство о грантах на улучшение, чтобы предоставлять гранты на улучшение и стандартные гранты. Стандартные удобства были:

• стационарная ванна или душ в ванной комнате с подачей горячей и холодной воды;
• умывальник с запасом горячей и холодной воды;
• подвод горячей и холодной воды к раковине;
• санузел; и
• удовлетворительные условия для хранения продуктов питания.

Защита от выселения

Закон о защите от выселения 1964 года от 17 декабря 1964 года был временной мерой, которая должна была действовать до конца 1965 года, а затем истечь. Это даст время для пересмотра законодательства.

Он ограничил выселение жильцов из домов. Также были охвачены вдовы и вдовцы, а также члены семьи, проживавшие с жильцом на момент смерти. В целях Закона 1964 года арендаторы сельскохозяйственных услуг рассматривались как арендаторы.

Стало незаконным выселение, кроме как в судебном порядке в окружном суде , а также изъятие или приостановка оказания услуг или мебели. В случае осуждения в порядке упрощенного производства преступнику грозили штраф в размере 100 фунтов стерлингов или шесть месяцев тюремного заключения, или и то, и другое.

Эти новые преступления, такие как незаконное выселение и притеснения, вскоре были включены в Закон об аренде 1965 года и, в конечном итоге, в Закон о защите от выселения 1977 года .

Суды могут приостановить недавние постановления о владении, могут приостановить исполнение постановления о владении на срок до двенадцати месяцев и могут наложить определенные условия и положения.

Было несколько исключений (например, аренда, к которой применялись следующие законы: Законы о мелких землевладельцах (Шотландия) 1886-1931 гг., Закон об аренде магазинов (Шотландия) 1949 г. ( 12, 13 и 14 Geo. 6. c. 25), Сельскохозяйственные холдинги. (Шотландия) Закон 1949 г. ( 12, 13 и 14 Geo. 6. c. 75), Законы Крофтерса (Шотландия) 1955–1961 гг.). Ничто не повлияло на действие Закона о восстановлении небольших многоквартирных домов 1838 года ( 1 и 2 Виктория, ст. 74) (который включал публичные дома и помещения, приобретенные для оборонных целей), или Закона о множественности 1838 года ( 1 и 2 Победа, ст. 106), или Лекторов. и Закон о приходских клерках 1844 г. ( 7 и 8 победа ок. 59 г.) (церковная собственность).

Он отложил до конца марта 1966 г. снятие с контроля жилых помещений, реквизированных во время войны.

Положение об арендной плате с 1965 по 1989 год.

Новая система аренды с 1965 по 1971 год.

Лейбористское правительство, избранное в 1964 году, обязалось отменить Закон об аренде 1957 года . Очевидно, что простым способом восстановить контроль над арендной платой было невозможно. Комитет по жилью в Большом Лондоне под председательством сэра Милнера Холланда, королевского адвоката , сообщил в марте 1965 года. Они обнаружили, что в Лондоне существует «острая нехватка арендованного жилья и множество трудностей и лишений, вытекающих из этого». Такая ситуация не была характерна для Лондона. Они отметили, что ни жесткий контроль, ни поэтапное и бессистемное снятие контроля не могут улучшить ситуацию и что любая новая система контроля (или регулирования) должна предусматривать, что арендная плата в будущем должна подвергаться периодическому пересмотру.

В этой ситуации и в этих обстоятельствах появился новый законодательный акт, который стал важным поворотным моментом. Ричард Кроссман , лорд Гудман, ставший президентом Института специалистов по аренде, и другие заявили о правах отцовства.

Закон об аренде 1965 года (ок. 75) ввел Службу инспекторов по аренде. Министерство жилищного строительства и местного самоуправления , которое позже стало частью Департамента окружающей среды , а затем Департамента окружающей среды, транспорта и регионов , отвечало за создание административных механизмов и назначение первых должностных лиц по аренде в Англии. и Уэльс. Назначения производились «надлежащим должностным лицом», назначенным должностным лицом в каждом местном органе власти (обычно главой исполнительной власти или старшим должностным лицом по правовым вопросам совета графства или каждого района Лондона, который отвечал за предоставление жилья, надзор и дисциплинарные вопросы. Служба была финансируется центральным правительством за счет грантов.

На практике эти вопросы были переданы старшему специалисту по аренде в каждом из семидесяти семи офисов первоначальной регистрации. Решения, принимаемые отдельными инспекторами по аренде, считались принятыми независимо. Система была разработана таким образом, чтобы на решения инспектора по аренде не могло повлиять местное или центральное правительство. Был назначен административный персонал, нанятый местными властями.

Первые назначения специалистов по аренде были произведены в городе Вестминстер , где прошли обучение сотрудники по аренде, назначенные в других областях регистрации. На первые назначения были назначены юристы, сотрудники оценочной службы Налогового управления, бывшие агенты по недвижимости, управляющие недвижимостью, а также бывшие военные в отставке и бывшие полицейские в отставке. Первая регистрация арендной платы была произведена за квартиру над рыбным магазином на Паддингтон-стрит, Мэрилебон , Лондон, W1.

Институт специалистов по аренде (IRO) был создан для продвижения профессионального подхода и проведения обучения и профессиональной подготовки. Журнал Института специалистов по аренде JIRO издавался ежеквартально с целью стимулировать обсуждение процедур, практики оценки и предоставлять информацию о новом законодательстве и «прецедентном праве», вытекающем из судебных решений по делам арендодателей и арендаторов.

Образовательный фонд Института специалистов по аренде опубликовал руководства и Руководство по регулированию арендной платы коричневого цвета, в котором практикующие специалисты содержали аннотированные поправки в виде полных перепечатанных страниц к законодательству о арендодателях и арендаторах жилых помещений в виде вкладышей. Эта важная и оперативная служба обновления включила в себя множество изменений, отмеченных в этом руководстве. Коричневое руководство часто можно было увидеть на скамье подсудимых судей высоких судов, а также в руках адвокатов и адвокатов, представляющих арендодателей и арендаторов в судах.

Сфера регулирования

Закон об аренде 1965 года (ок. 75) поставил под защиту большинство домов, которые были сняты с контроля Законом 1957 года, а также новые дома, которые никогда не контролировались (т.е. недавно построенные или произведенные путем переоборудования после 30 августа 1954 года). Он обеспечил безопасность аренды большинства жилых домов с облагаемой стоимостью до 400 фунтов стерлингов в Большом Лондоне и 200 фунтов стерлингов в других местах, еще не контролируемых. Закон 1965 года умело начал с заявления о том, что договор аренды, при котором жилой дом (который может быть домом или частью дома) сдается в аренду как отдельное жилище, является защищенной арендой.

Были определенные исключения (которые были изменены и дополнены в последующем законодательстве). Ссылки приведены в Части I позднее объединенного Закона об аренде 1977 года :

• Раздел 4. Жилые дома выше определенной облагаемой стоимости
• Раздел 5. Аренда при низкой арендной плате.
• Раздел 5A Некоторые договоры аренды долевой собственности
• Раздел 6. Жилые дома, сдаваемые в аренду с земельным участком, отличным от участка дома.
• Раздел 7. Добросовестная сдача жилых домов по арендной плате, включающей питание (питание или питание) и/или уход (личные услуги арендатору), если стоимость для арендатора составляет существенную часть арендной платы.
• Раздел 8. Сдача в аренду студентам, проходящим обучение.
• Статья 9. Если жилой дом сдан внаем для отдыха
• Раздел 10 Сельскохозяйственная аренда
• Раздел 11 Лицензионные помещения
• Статья 12. Если домовладелец проживал в том же доме
• Статья 13. Если интересы домовладельца принадлежали Ее Величеству по праву Короны
• Статья 14. Аренда местных органов власти
• Статья 15. Аренда жилищных ассоциаций
• Статья 16. Аренда жилищного кооператива.
• Статья 22. Арендаторы, проживающие в одном помещении с лицами, не являющимися арендодателем
• Статья 24. Помещения коммерческого назначения

Закон об аренде 1965 года ввел три основных нововведения. Во-первых, за исключением меблированной аренды, это был первый случай, когда к старой проблеме контроля арендной платы был применен новый долгосрочный гибкий подход. Он заменил формулу установления арендной платы, существовавшую в предыдущем законодательстве, независимым регулированием арендной платы со стороны инспекторов по аренде. Это ввело обычные принципы оценки в оценку справедливой арендной платы (раздел 68 Закона об аренде 1965 года и раздел 70 сводного Закона об аренде 1977 года), требуя, чтобы особое внимание уделялось возрасту, характеру, местонахождению и состоянию ремонта. жилища. Личные обстоятельства не принимались во внимание, равно как и улучшения, выполненные добровольно, а также любые неисправности или дефекты, связанные с арендатором или правопреемником. Была введена наиболее принципиальная концепция, согласно которой следовало исходить из того, что число лиц, стремящихся стать арендаторами аналогичных жилых домов в данной местности на условиях (отличных от арендной платы) регулируемой аренды, существенно не превышает число таких жилых домов в населенном пункте, доступных для сдачи внаем на таких условиях. Это требование о примерно сбалансированном рынке было описано комментаторами как «фактор дефицита» (слова, которых не было в законе). Произошёл автоматический пересмотр арендной платы (но только в случае подачи заявления) каждые три года (сокращенный до двухлетних интервалов в Закон о жилье 1980 года ).

Во-вторых, он ввел регистрацию арендной платы, схемы назначения инспекторов по аренде и общенациональную службу инспекторов по аренде. Специалисты по аренде должны были в соответствии с установленными процедурами по заявлению определять и регистрировать справедливую арендную плату. Возражения против арендной платы, определенной арендодателями или арендаторами, должны были быть переданы в сеть комитетов по оценке арендной платы с апелляционной юрисдикцией. Таким образом, инспекторы по аренде, назначенные в качестве «законных должностных лиц», выполняли квазисудебные функции. В качестве суда первой инстанции они имели ту же обязанность, что и прежние трибуналы по аренде, определять свою собственную юрисдикцию для принятия мер по заявлению. Апелляции на такие решения относительно юрисдикции должны были рассматриваться окружным судом.

В-третьих, этот закон квалифицирует как правонарушение любое лицо, незаконно (т.е. без постановления суда) выселяющее арендатора или преследующее с намерением убедить арендатора выехать или отказаться от каких-либо прав в отношении помещения. Правонарушения, применяемые независимо от облагаемой стоимости жилья, а также лица, занимающие услуги, и другие лицензиаты, чья лицензия еще действовала, также были защищены.

Процентное увеличение чистой стоимости, добавляемой к арендной плате за улучшения, проведенные после 8 декабря 1965 года и после согласования арендной платы, составляло двенадцать с половиной процентов.

Право наследования законной аренды было расширено, чтобы позволить передать аренду второму преемнику по тем же правилам, которые применяются к передаче права собственности в случае смерти первоначального арендатора или первого правопреемника.

Закон 1965 года также увеличил до 400 фунтов стерлингов в Большом Лондоне и 200 фунтов стерлингов в других местах предельные значения облагаемой стоимости меблированных домов, находящихся под юрисдикцией судов по аренде , и продлил максимальный период, на который они могли отложить действие уведомления о выходе, до шести месяцев. Председатели комиссий по оценке арендной платы в Англии и Уэльсе были уполномочены назначать членов трибуналов по аренде в своих регионах.

Закон 1965 года предусматривал преобразование установленных законом договоров аренды, действующих в соответствии с положениями Закона о реквизированных домах и жилье (поправка) 1955 года , продлив для этой цели срок его действия. Это окончательно ликвидировало одно из оставшихся последствий чрезвычайной ситуации военного времени. Закон об управлении аэропортами 1965 года добавил чистую стоимость работ по звукоизоляции в список улучшений, которые могут повысить арендную плату.

Закон о сельском хозяйстве 1967 года содержал положения, касающиеся сдачи в аренду и восстановления фермерских домов, которые стали ненужными после объединения ферм в соответствии с этим законом.

Закон о реформе аренды 1967 года вернул в действие долгосрочную аренду (аренда, предоставляемая на срок, превышающий двадцать один год) (кроме тех, которые предусматривают низкую арендную плату), но непреднамеренно применил к ним ограничения в отношении страховых взносов, предусмотренные Законом об аренде.

Закон о местах для автоприцепов 1968 года объявил незаконным без санкции суда лишать человека, занимавшего караван в качестве жилья, независимо от того, принадлежал ли он ему или арендовал его, на охраняемой стоянке для автоприцепов (той, которая требовала лицензии на участок в соответствии с Законом о местах для караванов). Закон о территориях и контроле застройки 1960 года ). Закон 1968 года предоставил судам право приостанавливать действие приказов о владении имуществом на срок до двенадцати месяцев и защищал владельцев караванов от преследований. Местные власти имели право возбуждать уголовное дело. Преследование и незаконное выселение наказывались штрафом в размере 100 фунтов стерлингов за первое правонарушение и 500 фунтов стерлингов и шестимесячным тюремным заключением (или и тем, и другим) за второе правонарушение.

За исключением раздела 16 Закона 1957 года (уведомления о выходе) и Части III Закона 1965 года (незаконное выселение и преследование), Закон об аренде 1968 года объединил все предыдущие Законы об аренде; Закон о меблированных домах (контроль за арендной платой) 1946 года , Закон о арендодателях и арендаторах (контроль за арендной платой) 1949 года , Часть II Закона о ремонте жилья и арендной плате 1954 года и другие соответствующие законы (всего около двадцати четырех), не рационализируя и не упрощая их.

предоставил полномочия Закон 1965 года ранее на основании министерского приказа постепенному преобразованию существующих контролируемых видов аренды в регулируемые. Это право так и не было реализовано, и Закон о жилье 1969 года ввел поэтапную программу переустройства, определяемую облагаемой стоимостью, и процедуру получения квалификационного сертификата, описанную ниже, для тех, кто контролирует арендуемые квартиры в хорошем состоянии и оборудованы стандартными удобствами.

Стали доступны гранты на предоставление жилья путем переоборудования или на улучшение существующих жилищ, а также существовали специальные гранты на дома, занимаемые несколькими людьми. Были указаны гранты на обеспечение стандартных удобств (например, 30 фунтов стерлингов на ванну или душ; 50 фунтов стерлингов на туалет и 30 фунтов стерлингов на подачу горячей и холодной воды в раковину). Термин «улучшения» включал замену существующего оборудования или примерка.

Квалификационные аттестаты могли быть выданы органом местного самоуправления на помещения, оснащенные всеми необходимыми удобствами и находящиеся в хорошем состоянии. В сертификате справедливой арендной платы, выданном инспектором по аренде, указывалось, какой будет справедливая арендная плата после того, как будут предоставлены все недостающие стандартные удобства. Затем можно было определить справедливую арендную плату (заявка была подкреплена сертификатом справедливой арендной платы), но повышение арендной платы происходило поэтапно в течение четырех лет (два года, если работа проводилась за счет гранта на улучшение). Сумма, относящаяся к услугам Специалисты по аренде ранее неофициально указывали сумму стоимости услуг, включенную в реестр. Закон 1969 года требовал, чтобы в реестре арендной платы была отметка о сумме, относящейся к оказанию услуг (но не в том случае, если плата за услуги была переменной). Теперь также требовалось указать увеличение суммы за услуги в предыдущей арендной плате (которая при необходимости может быть рассчитана путем пропорционального распределения). Эта сумма повлияла на расчет поэтапности.

Закон ввел новое определение многоквартирного дома (HMO) и предусмотрел регистры и приказы с применением кодекса управления. Местным властям были даны полномочия закрыть больничную кассу (или ее часть), если не было возможности обеспечить пожарную лестницу. Введена возможность, чтобы за контрольными заказами следовали обязательные заказы на закупку. Были даны указания избежать или уменьшить перенаселенность.

При определении того, является ли длительная аренда арендой с низкой арендной платой, суммы, подлежащие уплате арендатором в отношении ставок, услуг, ремонта, технического обслуживания или страхования, теперь должны были игнорироваться.

Закон устранил большинство непредвиденных последствий Закона о реформе аренды 1967 года в отношении премий и цены, которую необходимо заплатить за предоставление избирательных прав. Повышенная арендная плата, зарегистрированная в период с 10 июля 1968 г. по 31 декабря 1969 г., подлежала поэтапному изменению в соответствии с Положением о ценах и доходах 1968 г. (которое применялось только до конца 1969 г.). Когда срок действия этих правил истек, Закон 1969 года об арендной плате (контроле над ее повышением) (который применялся только до конца 1971 года) ввел поэтапное повышение арендной платы, вообще говоря, в течение трех равных ежегодных приращений.

улучшены гарантии владения, доступные для жителей сельскохозяйственных коттеджей были Законом о сельском хозяйстве 1970 года . Он внес поправки в раздел 33 Закона об аренде 1965 года, чтобы гарантировать, что при соблюдении определенных условий арендатор связанного коттеджа или его вдова автоматически получат как минимум шестимесячную гарантию проживания после окончания трудового договора. Этот закон распространил положения Закона о сельском хозяйстве 1967 года на все резервные фермерские дома, а не только на те, которые были дублированы в результате объединения ферм в соответствии с Законом 1967 года.

Закон о пожарной безопасности 1971 года внес поправки в Закон об аренде 1968 года и меры по внесению поправок в Закон об аренде (Шотландия) 1971 года . Если жилище находилось в контролируемой или регулируемой аренде и на жилище был выдан пожарный сертификат, сумма расходов (или ее часть, утвержденная окружным судом), понесенных на противопожарные работы, должна была рассматриваться как усовершенствование заявки на получение сертификата справедливой арендной платы. Окружной суд может по заявлению определить увеличение арендной платы за контролируемую или регулируемую аренду в связи с расходами на проведение противопожарных работ.

Корректировки в 1971–1977 годах

Проверка под председательством Хью Фрэнсиса, королевского адвоката, была проведена в октябре 1969 года для проверки действия регулирования арендной платы в соответствии с Законами об аренде, особенно в крупных населенных пунктах, где жилья было недостаточно, а также для рассмотрения взаимосвязи между кодексами меблированной и немеблированной недвижимости.

Его вывод, опубликованный 2 марта 1971 года, заключался в том, что регулирование арендной платы работает хорошо. В отчете содержалось 36 рекомендаций, четыре из которых были приняты в Законе о жилищном финансировании 1972 года , законе, который в свое время не претендовал на известность: 57 заседаний комитета заняли 248 часов дебатов в Палате общин , что, как предполагалось, , оправдал место в Книге рекордов Гиннесса .

Закон 1972 года ввел много новых концепций:

• Скидки на арендную плату должны были быть предоставлены всем арендаторам местных органов власти. Каждый местный орган власти должен был представить типовую схему. Пособия по арендной плате должны были предоставляться частным арендаторам независимо от того, защищены они или предусмотрены законом. Они должны были находиться в ведении местного жилищного управления, и сведения о наличии этих пособий должны были быть внесены в книги арендной платы.

Ранее скидки на арендную плату вводились на дискреционной основе (в Шотландии Законом о жилье (Шотландия) 1966 года ), что приводило к бессистемному, фрагментарному и непоследовательному осуществлению.

• Также существовало требование более широкой огласки. Частным арендодателям пришлось сообщать существующим и новым арендаторам о наличии льгот по арендной плате.
• Оставшиеся контролируемые объекты аренды могут быть преобразованы поэтапно. Механизм конверсии, введенный Законом о жилье 1969 года, позволил преобразовать контролируемую аренду в регулируемую аренду, когда недвижимость соответствовала требуемым стандартам или была улучшена до них. Процесс был ускорен законом 1972 года, который предусматривал автоматическое преобразование всех оставшихся контролируемых объектов аренды, независимо от того, соответствовали ли они критериям закона 1969 года, поэтапно (предполагалось, что оно будет завершено в течение двух лет) в соответствии с облагаемой стоимостью недвижимости. Предыдущая процедура получения квалификационного сертификата не применялась должным образом. Некоторые слишком рьяные местные власти неверно истолковали, что такое «хороший ремонт», и для достижения намеченного прогресса потребовалось бы несколько лет.
• Местным органам власти были предоставлены полномочия обращаться к инспектору по аренде для рассмотрения вопроса о том, следует ли регистрировать арендную плату в отношении какой-либо регулируемой аренды. Прежде чем приступить к регистрации арендной платы, инспектор по аренде должен был убедиться в том, что самая высокая арендная плата, подлежащая уплате по договору аренды, превышает справедливую арендную плату.
• Арендодателям и арендаторам было предоставлено право (при определенных условиях) совместно подать заявление об отмене зарегистрированной арендной платы. Такое заявление могло быть рассмотрено инспектором по аренде только после истечения (тогда) трехлетнего периода регистрации. Отмена допускалась только в том случае, если инспектор по аренде считал, что согласованная арендная плата не превышала справедливую арендную плату.
• Было введено право подать заявку на справедливую арендную плату за три месяца до истечения срока ранее контролируемой аренды. Это позволило своевременно завершить стандартные административные процедуры, и можно было ожидать, что решение инспектора по аренде совпадет с истечением срока предыдущей регистрации.
• Он разморозил договорной лимит арендной платы, который ранее был установлен до регистрации справедливой арендной платы (некоторые из которых могли быть установлены в 1965 году).
• Было предусмотрено, что арендодатели и арендаторы регулируемых объектов аренды, для которых не была зарегистрирована справедливая арендная плата, могли согласовывать (с использованием специального письменного соглашения) повышение арендной платы без обращения к инспектору по аренде и без потери своих прав на подачу в будущем ходатайства о справедливой арендной плате. предстоит определить. Но если соглашение об аренде вступало в силу первым после того, как контролируемая аренда была преобразована в регулируемую аренду согласно закону 1972 года, соглашение должно было быть подано инспектору по аренде, который позволил бы соглашению вступить в силу только в том случае, если согласованная арендная плата не превышала справедливую арендную плату.
• Внесены изменения в порядок наследования. До этого закона новая аренда предоставлялась первому или второму законному успеху или создавала новые права наследования. С 27 августа 1972 года новая аренда, предоставленная по наследству лицу, которое являлось законным арендатором по наследству, не создавало никаких новых прав наследования. Еще одна из рекомендаций Комитета Фрэнсиса — ужесточить максимальные наказания за притеснения и незаконное выселение — была включена в Закон об уголовном правосудии 1972 года .

Закон о жилищном финансировании 1972 года также внес фундаментальные изменения в законодательство об аренде. Обязанностью каждого местного органа власти и новой городской корпорации стало определение справедливой арендной платы (на той же основе и определении, что и справедливая арендная плата для регулируемой аренды) для каждого из их жилищ, учитываемых на счете доходов от жилья. Это должно было быть сделано путем предварительной оценки справедливой арендной платы за их недвижимость. Эти оценки необходимо было представить в комиссию по проверке арендной платы, которая могла бы подтвердить их или заменить другие арендные ставки. Эти положения были отменены в 1976 году. Жилища, принадлежавшие жилищным ассоциациям и жилищным фондам (обычно благотворительным), которые были зарегистрированы в Жилищной корпорации (но не те, которые были зарегистрированы обществами в соответствии с Законом о промышленных и сберегательных обществах 1965 года ), были приведены в пределах справедливой арендной платы. система. С 1 января 1973 года арендная плата должна была определяться инспекторами по аренде и регистрироваться в отдельной части Реестра арендной платы. Новые субсидии были введены для жилищных ассоциаций и жилищных фондов, зарегистрированных в Жилищной корпорации.

Впервые арендаторы получили право на информацию о стоимости услуг, предоставляемых арендодателями, когда стоимость превышала 80 фунтов стерлингов. Исключением были местные органы власти, другие арендодатели государственного сектора (включая жилищные ассоциации) и управляющие компании, управляемые их арендаторами. Непредоставление информации стало уголовным преступлением.

Положение о Комитете по оценке арендной платы (Англия и Уэльс) 1971 года было первым из многих нормативных актов, которые регулировали процедуры, которым необходимо следовать при рассмотрении апелляций на решения инспектора по аренде.

Арендная плата заморожена в 1972 году.

Приказы, изданные в соответствии с Законом о борьбе с инфляцией (временные положения) 1972 года, заморозили арендную плату на их уровне 6 ноября 1972 года (а также цены и заработную плату) в рамках правительственных мер по борьбе с инфляцией. Первоначально мораторий длился 90 дней, а позднее был продлен до 150 дней. Переход от контролируемой аренды к регулируемой (и в целом повышение арендной платы за аренду жилья в жилищных ассоциациях) был отложен до конца периода моратория.

Заморозка распространялась на все виды аренды частного жилья, включая те, чья облагаемая стоимость превышает пределы, установленные Законом об аренде.

Закон о борьбе с инфляцией 1973 года ввел дальнейшее замораживание с марта 1974 года (до марта 1975 года в Англии и Уэльсе) (до мая 1975 года в Шотландии).

Закон о меблированной аренде (арендной плате) 1973 года распространил схему арендной платы на меблированную аренду (эти договоры включены в Часть VI Закона об аренде 1968 года) и на определенные жилищные органы, предоставляющие меблированную аренду, за исключением тех случаев, когда арендодателем была Корона или когда предоставлялось существенное питание. .

Пределы облагаемой стоимости 1973 г.

Из-за возросшего давления спроса на жилье, приведшего к росту цен на жилье, продолжавшейся в 1971 и 1972 годах, консервативное правительство использовало Закон о борьбе с инфляцией 1973 года , чтобы расширить сферу действия Закона об аренде, защищающего жилье с более высоким рейтингом, 23 марта 1973 года. Пределы облагаемой стоимости были увеличены с 400 до 600 фунтов стерлингов в Лондоне и с 200 до 400 фунтов стерлингов в других местах для тех объектов недвижимости, которые фигурировали в оценочном списке 1963 года. Эти лимиты были повышены до 1500 фунтов стерлингов в Лондоне и до 750 фунтов стерлингов в других местах с 1 апреля 1973 года, чтобы принять во внимание пересмотренный оценочный список, который вступил в силу с этой даты. Было подсчитано, что это привело к защите еще 16 000 арендаторов. Роскошные многоквартирные дома с обширными услугами и услугами были взяты под контроль, и даже в центре Лондона лишь несколько очень больших индивидуальных домов в Риджентс-парке оказались вне сферы защиты Закона об аренде.

Пределы облагаемой стоимости для защиты Закона об аренде не были изменены для Шотландии.

Ассимиляция меблированных квартир, 1974 г.

За следующие два года были приняты три важных закона. Закон об аренде 1974 года обеспечил полную защиту существующей меблированной аренды, арендодатель которой не проживал в том же помещении. Ранее они пользовались лишь ограниченной защитой в соответствии с Законами 1943, 1946 и 1949 годов. Понятие «арендодатель-резидент» было совершенно новым. Для всех новых объектов аренды, созданных 14 августа 1974 года или после этой даты, независимо от того, с мебелью или без мебели, фактором, определяющим их защиту, должно было быть место жительства или нерезидента арендодателя.

Закон о жилье 1974 года предоставил многим частным арендаторам право на дополнительную информацию о личности их арендодателя, а также появилась новая обязанность информировать арендатора жилья о передаче интересов арендодателя. Он расширил право на информацию о стоимости услуг и ввел право оспаривать ее. Форма и содержание некоторых уведомлений об увольнении должны были определяться постановлениями, изданными государственным секретарем , а система грантов на улучшение была обновлена. Были представлены районы жилищного строительства, зоны общего благоустройства и приоритетные кварталы.

Были введены субсидии на благоустройство, благоустройство (которые в ряде случаев были обязательными) и ремонт жилищ. Закон также расширил полномочия Жилищной корпорации в отношении жилищных ассоциаций и внес изменения в систему предоставления им финансовой помощи.

Поэтапность 1975 г.

Закон о жилищной ренте и субсидиях 1975 года отменил положения Закона о жилищном финансировании 1972 года в отношении жилья государственного сектора и в целом предоставил местным властям свободу действий в определении своей политики в области арендной платы. Процесс постепенного дерегулирования на основе облагаемой стоимости был остановлен, а также введена система поэтапного повышения арендной платы для всех видов аренды. За исключением временных положений антиинфляционного законодательства 1972 и 1973 годов, упомянутых ранее, ранее не было поэтапного повышения арендной платы после перерегистрации справедливой арендной платы.

Эти поэтапные механизмы потребовали тщательного изучения стоимости предоставления услуг и оценки стоимости услуг. Закон о социальном обеспечении (основополагающие положения) 1992 года требовал, чтобы сумма, относящаяся к услугам, была указана в реестре арендной платы, чтобы облегчить оценку жилищного пособия.

Новые удобства или улучшения в местности, которые не были предоставлены за счет арендодателя, должны были быть проигнорированы при определении справедливой арендной платы, а согласно очень поздней поправке, любое ухудшение состояния местности, произошедшее не по вине арендодателя, должно было игнорироваться. . Семантика вошла в процесс оценки. К счастью, впоследствии эти нарушения были отменены.

Сельхозработники защищены, 1976 г.

Некоторые сельскохозяйственные рабочие, работники лесного хозяйства и члены их семей пользовались гарантированной занятостью в соответствии с Законами об аренде. Закон об аренде (сельском хозяйстве) 1976 года предоставил жильцам «связанных коттеджей» защиту, аналогичную той, которой пользуются законные арендаторы согласно Закону об аренде. Арендная плата получила право на регистрацию в рамках системы справедливой арендной платы, и такие решения сохраняются в отдельной части Реестра арендной платы.

Великая консолидация 1977 г.

В 1977 году предыдущее законодательство (за исключением Закона об аренде (сельском хозяйстве) 1976 года было объединено в Закон об аренде 1977 года (который воплощал «временный» механизм поэтапной борьбы с инфляцией) и Закон о защите от выселения 1977 года (который содержал специальные положения в отношении сельскохозяйственных рабочих). ) объединили положения предыдущих законов об аренде (в основном законов 1957 и 1965 годов), которые защищали все жилые оккупантов от выселения без надлежащей правовой процедуры.

Определения

«Действующий арендатор» не используется в законодательстве, но обычно используется для обозначения любого, чья аренда защищена законодательством. Обычно их рассматривают как долгосрочных арендаторов. «Справедливая арендная плата» — это арендная плата, зарегистрированная в соответствии с Законом об аренде 1977 года . «Контролируемая аренда» — это аренда, созданная до 1957 года. «Регулируемая аренда» — это аренда, созданная после 1965 года, которая в настоящее время регулируется Законом об аренде 1977 года и для которой арендная плата может быть зарегистрирована инспектором по аренде (иногда называемая «справедливой арендной платой»). Офицер»). «Защищенный арендатор» — это тот, чья аренда защищена Законами об аренде. Это может быть либо «Договорная аренда» на срок действия договора аренды (контракта), либо договор аренды. По истечении срока действия этого договора аренда становится «законной арендой», при которой арендатор «удерживает» под защитой уставов (Законов об аренде) на тех же условиях, что и первоначальный договор (поскольку они не отменяются законом). . Это может быть очевидно, но стоит просто повторить, что защищенный арендатор с гарантиями владения бесполезен, если арендную плату невозможно контролировать. Справедливая арендная плата бесполезна, если у арендатора нет защиты от выселения.

1980 по 1989 год

Закон о жилье 1980 года внес различные поправки в Закон об аренде 1977 года , которые изменили процедуры регистрации арендной платы. Срок рассмотрения регистрации аренды сокращен с трех до двух лет. В результате периоды поэтапного повышения были ускорены. После передачи решения в Комитет по оценке арендной платы двухлетний период был установлен с даты принятия решения, а не с первоначальной даты его вступления в силу. Зарегистрированная арендная плата вступила в силу с даты регистрации, а не с даты подачи заявления. В тех случаях, когда регистрация произведена до истечения двухлетнего срока, регистрация вступает в силу со дня, следующего за днем ​​истечения двухлетнего срока. Закон внес изменения в процедуры, обязывающие инспекторов по аренде созывать консультации в определенных обстоятельствах. Закон также внес изменения в требования, необходимые для отмены регистрации. Первоначальная регистрация должна была быть произведена не менее двух лет. Только арендодатель мог подать заявление, если помещение больше не сдавалось в регулируемую аренду.

Введено новое обязательное основание владения (Дело 20) для сдачи в аренду военнослужащими. Были внесены изменения в обязательные основания владения для сдачи в аренду бывшими собственниками и владельцами домов, предназначенных для выхода на пенсию, которые охватывают обстоятельства, которые нельзя было предвидеть на момент сдачи в аренду.

Арендные трибуналы были упразднены. Их функции, за исключением полномочий по предоставлению гарантий владения, были переданы комитетам по оценке арендной платы. Более ограниченные полномочия по предоставлению гарантий владения (максимум на три месяца) были предоставлены окружному суду в рамках разбирательства по делу о владении.

Все оставшиеся контролируемые аренды были преобразованы в регулируемую аренду.

Были созданы новые защищенные краткосрочные договоры аренды, обеспечивающие защиту в течение договорного срока краткосрочной срочной аренды. Арендная плата должна была быть зарегистрирована в момент предоставления аренды или до этого момента был получен сертификат о справедливой арендной плате, а регистрация была произведена в течение двадцати восьми дней с момента начала аренды. Это требование было отменено для всех регистрационных территорий за пределами Большого Лондона Приказом 1981 года о защищенной краткосрочной аренде (регистрации ренты), а для регистрационных зон в Большом Лондоне аналогичным приказом в 1987 году.

Были созданы гарантированные договоры аренды, которые дали определенным уполномоченным органам право создавать гарантированные договоры аренды новых жилищ, не подпадающие под защиту Закона об аренде при рыночной арендной плате. Эта аренда подпадала под действие положений Части II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года .

Дополнительная защита была предоставлена ​​муниципальным арендаторам и многим арендаторам жилищных ассоциаций, которые должны были называться надежными арендаторами.

Жильям совета было предоставлено право покупать свои дома.

Личным представителям умерших домовладельцев был предоставлен двухлетний срок (вместо одного года по закону 1974 года), в течение которого они имели право выселить. Закон уточнял описание жилых помещений таким образом, что аренда части квартиры в специально построенном доме, занимаемом арендодателем-резидентом, не могла подпадать под защищенную аренду, что является непреднамеренным эффектом формулировки Закона об аренде 1974 года.

Жилищные ассоциации, зарегистрированные в соответствии с Законом о промышленных и сберегательных обществах 1965 года, теперь могут быть зарегистрированы в Жилищной корпорации, даже если их целью было приобретение, ремонт, улучшение или переоборудование домов для возможной продажи или сдачи в аренду.

До принятия закона 1980 года жилищные ассоциации должны были сохранять свои дома для сдачи в аренду, и поэтому им было запрещено их продавать. Жилищные ассоциации теперь получили возможность строить или улучшать недвижимость или выставлять существующую недвижимость на продажу в долевое владение.

Защита теперь может распространяться на ранее охраняемые владения — те, которые принадлежали Ее Величеству по праву Короны, если они управлялись Уполномоченными по наследству Короны (в основном по праву Герцогства Ланкастер , владения, принадлежащие Герцогству Корнуолл ), установленные законом. аренда в соответствии с Законом об аренде (сельском хозяйстве) 1976 года и долгосрочная аренда по низкой арендной плате (Часть I Закона о арендодателях и арендаторах). 1954). (Жильцы Короны и правительственных ведомств (включая арендаторов органов здравоохранения) остаются вне защиты).

Договоры аренды долевой собственности не должны рассматриваться как долгосрочная аренда с низкой арендной платой для целей Закона о реформе аренды 1967 года . Специалистам по аренде было предложено определить справедливую арендную плату на неустановленной основе для объектов долевой собственности. Первоначальный энтузиазм поутих, когда возникли некоторые трудности при оценке справедливой арендной платы, связанной с долями в акционерном капитале и премиями. Эти вопросы были рассмотрены позже в Законе о жилищном строительстве и планировании 1986 года .

Закон о супружеских домах 1983 года объединил некоторые законы, касающиеся прав мужа или жены на проживание в жилом доме, который раньше был домом для супругов. Профессия одного из супругов должна была рассматриваться как профессия другого супруга. Закон предусматривал передачу некоторых квартир при разводе.

Закон о бытовом насилии и брачном разбирательстве 1976 года предусматривал различные права занятий, при которых оба супруга (а также мужчина и женщина, живущие вместе как мужчина и жена) имели права в супружеском доме. Закон 1976 года и законы 1983 года получили дальнейшее развитие в Законе о брачном и семейном судопроизводстве 1984 года, который также наделил суд полномочиями в отношении передачи определенных видов аренды на основании решения о разводе, о недействительности брака или о раздельном проживании в судебном порядке.

Закон о мобильных домах 1983 года заменил разделы с 1 по 6 Закона о мобильных домах 1976 года . Он ввел важные новые правила, касающиеся гарантий владения, для владельцев жилых участков с передвижными домами и для тех, кто владел передвижным домом и арендовал участок у владельца участка (включая местные органы власти, но не места для путешественников). От налога освобождены те, кто арендует передвижной дом у владельца участка, и те, кто использует его только в целях отдыха.

Он также занимался продажей и дарением передвижных домов, наследованием и сменой владельца участка, оплатой за презентацию, другими условиями соглашений и предоставлял механизмы для разрешения споров.

Закон об аренде (поправка) 1985 г. отменил решение по делу Покок против Стил (1985 г., Калифорния), которое постановило, что владелец-арендатор должен проживать в доме непосредственно перед каждой сдачей в аренду, чтобы иметь возможность получить обязательный ордер на владение. Слова были вставлены таким образом, что, если «в любое время» до того, как помещение было занято в качестве проживания владельца-арендатора, Закон об аренде 1977 года и Закон об аренде (Шотландия) 1984 года применялись . Это восстановило первоначальное намерение, которое было разрушено в результате внесения изменений в консолидацию в 1968 году. Этот закон (не считая чрезвычайного законодательства) побил все рекорды скорости прохождения через парламентские расписания.

Три главных акта 1985 года

30 октября 1985 г. произошел всплеск всеобщей наводки и консолидации с публикацией четырех законов. Закон о жилье (последующие положения) 1985 года отменил 80 частей или целых законов, касающихся Англии и Уэльса, 18 законов, касающихся Шотландии, и 4 закона, касающихся Северной Ирландии (из Закона о перекачке рассола (компенсации за оседание) 1891 года ( 54 и 55 Vict. c) . .40) к актам, только что принятым в 1985 году).

Закон о арендодателе и арендаторе 1985 года объединил некоторые положения, касающиеся права арендодателя и арендатора, которые ранее содержались в Законах о жилье, Законах об аренде и других документах. По сути, он не создал никакого нового закона. В него вошли следующие разделы:

• Информация, которая должна быть предоставлена ​​арендатору (например, личность арендодателя и т. д.).
• Предоставление арендных книг (содержащаяся информация и правонарушения).
• Подразумеваемые условия относительно пригодности для проживания человека.
• Ремонт обязательств.
• Разумность стоимости услуг.
• Юрисдикция трибуналов по оценке арендованного имущества в некоторых случаях может осуществляться комитетами по оценке арендной платы.

Закон о жилищных ассоциациях 1985 года объединил некоторые положения Жилищных законов, касающихся жилищных ассоциаций, и внес некоторые поправки для реализации рекомендаций Юридической комиссии и Юридической комиссии Шотландии. Его основными заголовками были:

• Регулирование жилищных ассоциаций
• Финансирование жилищного товарищества
• Жилищная корпорация

Закон о жилье 1985 года объединил законы о жилье (за исключением Закона о арендодателях и арендаторах 1985 года и Закона о жилищных ассоциациях 1985 года) и некоторые связанные с ним положения с поправками, направленными на выполнение рекомендаций Юридической комиссии. Эта гигантская инициатива сводила основные законы, касающиеся частной аренды, к Закону об аренде 1977 года, Закону о арендодателях и арендаторах 1985 года и Закону о жилищных ассоциациях 1985 года. Однако вскоре потребовались дальнейшие поправки.

Закон о жилищном строительстве и планировании 1986 года требовал, чтобы при определении справедливой арендной платы учитывались законные премии (выплачиваемые в отношении некоторых договоров аренды в долевое владение и некоторых долгосрочных договоров аренды (Sl27 Закон об аренде I977 года). Некоторые договоры аренды долевой собственности были исключены из действия Закона об аренде 1977 года, Закона об аренде (сельском хозяйстве) 1976 года и Части I Закона о реформе аренды 1967 года.

До середины 1970-х годов ипотечные кредиты для покупки квартир были практически недоступны (или требовались крупные депозиты с погашением под высокие проценты). В 1930-х годах было построено большое количество многоквартирных домов, обычно на условиях аренды сроком на 99 лет. Отдельные квартиры можно было продать только в долгосрочную аренду на оставшиеся шестьдесят лет или около того. Строительные общества не считали это достаточным обеспечением для ипотеки. После того, как строительные общества изменили свою политику и начали предлагать ипотечные кредиты под 75%, а иногда и более высокие ставки по тем же ставкам, что и при покупке домов, арендодатели смогли продавать квартиры, когда они становились вакантными при долгосрочной аренде. Аренда старых блоков со сроком эксплуатации менее двадцати лет продать было практически невозможно. Арендодатели также начали предлагать долгосрочную аренду постоянным арендаторам, иногда со значительными скидками по сравнению с ценами на открытом рынке. Теперь люди бросились подниматься по карьерной лестнице, поскольку цены на жилье и квартиры росли, а спрос стимулировался. Инвесторы с Ближнего Востока после гражданской войны в Ливане скупили множество многоквартирных домов и перебрались в Великобританию.

К несчастью для новых владельцев квартир, они унаследовали обязательства по своим новым долгосрочным договорам аренды, которые требовали от них участия в ремонте и замене квартир. Большая часть оборудования была установлена ​​в 1930-х годах, когда были построены блоки (лифты, котлы центрального отопления и горячей воды, крыши и окна), которыми пренебрегали во времена низкой арендной платы. Ассоциаций жильцов было немного, и потребовалось почти десять лет, прежде чем было принято законодательство, контролирующее эксплуатацию домовладельцами и управляющими агентами (чьи сборы, рассчитанные на общую стоимость новых работ, часто по завышенной стоимости, также должны были оплачиваться жильцами). В отчете комитета Nugee (под председательством EG Nugee QC), работа которого началась в феврале 1984 года, наконец, в феврале 1986 года сообщалось об управлении частными многоквартирными домами. Закон о арендодателях и арендаторах 1987 года реализовал основные рекомендации и содержал некоторые другие меры, касающиеся прав арендаторов таких квартир и других жилых помещений. Различные части закона вступили в силу в период с февраля 1988 года по апрель 1989 года.

• Некоторым арендаторам, отвечающим критериям, было предоставлено право преимущественной покупки доли своего арендодателя в соответствующей продаже.
• Было положение о том, что суд может назначать управляющих, которые будут брать на себя ответственность за управление помещениями, в которых находятся квартиры, если арендодатель нарушил какие-либо обязательства перед арендатором.
• Некоторым арендаторам, отвечающим критериям, было предоставлено право приобрести долю своего домовладельца без его согласия, подав заявление в окружной суд.
• Любой стороне долгосрочного договора аренды было предоставлено право подать заявление в окружной суд о вынесении постановления об изменении условий аренды.
• Существенные изменения были внесены в положения об оплате услуг в Законе о арендодателях и арендаторах 1985 года. Плата за услуги должна была храниться в доверительном управлении, арендаторам должны были быть предоставлены дополнительные права в отношении страхования, а с признанными ассоциациями арендаторов необходимо было консультироваться по поводу управляющих агентов.
• Расширено право нанимателя жилья на информацию о арендодателе. Постановление об арендной плате (освобождении от поэтапной оплаты) 1987 года отменило требование о поэтапном повышении зарегистрированной арендной платы в соответствии с Законом об аренде I977 года и для установленной законом аренды в соответствии с Законом об аренде (сельском хозяйстве) 1976 года, но не изменило поэтапный порядок аренды жилищных ассоциаций. Спустя некоторое время они последовали этому примеру. Однако повышение арендной платы за первую регистрацию старых неконтролируемых объектов аренды по-прежнему оставалось поэтапным.

Дерегулирование 1989 г.

Свобода договора

С 15 января 1989 года предполагалось, что две системы будут действовать бок о бок: одна в соответствии с Законом об аренде 1977 года, а другая - в соответствии с Законом о жилье 1988 года в зависимости от того, началась ли аренда до или после этой даты.

Гарантированная аренда

Для всех новых договоров аренды, за некоторыми исключениями, этот новый закон ввел:

• гарантированная периодическая аренда и условия для определения арендной платы комитетами по оценке арендной платы;
• гарантированная краткосрочная аренда и положения о передаче чрезмерной арендной платы в комитеты по оценке арендной платы; и
• гарантированная занятость сельскохозяйственных предприятий

Более строгие наказания

Он ужесточил наказания за преследование и незаконное выселение посредством системы возмещения ущерба, внеся поправки в Закон о защите от выселения 1977 года. В неясном углу (Приложение I7 «Незначительные и последующие поправки») он удалил последнее оставшееся положение о поэтапном повышении арендной платы - для жильцов жилищного товарищества.

Преемственность и другие изменения

Право на преемственность законных арендаторов было ограничено, была предусмотрена передача аренды государственного сектора некоторым арендодателям из частного сектора, было создано Жилищное агентство Уэльса, наделенное функциями, связанными с жилищными ассоциациями. Закон учредил жилищные фонды, внес поправки в право покупки и положения об уведомлениях о ремонте.

В Приложении 2 Части I были обязательные основания, по которым суд должен распорядиться о владении гарантированной арендой, и другие основания в Части II, по которым суд может распорядиться о владении. Основание 8 Части I касалось суммы задолженности на дату судебного заседания. Суммы были уменьшены в соответствии с Законом о жилье 1996 года .

Субсидия на жилищное пособие 1988 г.

Но помимо внесения изменений, которые в долгосрочной перспективе повлияли на будущее роли инспектора по аренде, Закон о жилье 1988 года создал важные новые дополнительные функции, связанные с оценкой жилищных субсидий. Раньше жилищные льготы распределялись местными властями. На национальном уровне имелись убедительные доказательства существенного мошеннического сговора между арендодателями и арендаторами, когда их арендаторы требовали жилищных льгот. В результате более высокие арендные ставки также привели к повышению уровня арендной платы на открытом рынке для тех, кто не претендует на жилищное пособие. Многие миллионы фунтов пособий были сэкономлены только за первый год вмешательства инспектора по аренде. Хотя специалистам по аренде, чтобы сократить расходы, не рекомендовалось проверять помещения перед проведением оценки, проверки проводились всякий раз, когда были доступны ресурсы и, конечно, там, где недвижимость была им неизвестна или когда сумма выплачиваемой арендной платы казалась необоснованной для известного жилья. В результате этих проверок было обнаружено множество мошеннических претензий.

Государственного секретаря были наделены полномочиями требовать от должностных лиц по аренде выполнения этих функций Постановлением . Их оказалось гораздо легче разрабатывать и вносить поправки для содействия эффективным рабочим механизмам (вместо более длительных сроков, необходимых для подготовки парламентских актов).

Первоначальный приказ и поправки были внесены в 1989 году. Основным приказом был Приказ 1990 года о должностных лицах по аренде (дополнительные функции) (SI 1990 № 428), который устанавливал процедуры, согласно которым сотрудник по аренде после получения заявления от местного органа власти , было необходимо определить, была ли арендная плата, подлежащая выплате по гарантированной аренде заявителем жилищного пособия, значительно выше рыночной арендной платы. Наличие жилищного пособия не принималось во внимание, и неформальное определение заключалось в том, чтобы спросить, какую арендную плату тот, кто не претендует на жилищное пособие, готов платить из своего кармана за жилье. Должны быть соблюдены сжатые сроки возврата решений (в течение четырех или семи дней, если была необходима проверка), чтобы не создавать задержек в выплате пособий во время этого дополнительного процесса.

Уполномоченный по аренде также должен был определить, превышает ли размер жилища критерии, установленные в приказе, который включает в себя учет размера домохозяйства и возраста его членов. Если жилье действительно превышает критерии, инспектор по аренде должен определить арендную плату, соответствующую критериям размера для жильцов.

Были предусмотрены условия для повторного определения по требованию местных властей. Этот вопрос должен был рассматриваться максимум двумя инспекторами по аренде из соседних зон регистрации, которых должен был консультировать офицер по аренде из первоначальной зоны регистрации (но не лицо, принявшее первоначальное решение).

Дополнительные поправки были внесены Приказами Уполномоченного по аренде (дополнительные функции) (поправки) от 1991, 1993, 1994 и 1995 годов, среди которых было требование решить, была ли подлежащая уплате арендная плата исключительно высокой для размера этого помещения в этом районе. Если бы это было так, то инспектор по аренде должен был бы определить рыночную арендную плату, которая не была бы исключительно высокой для недвижимости аналогичного размера.

При оказании услуг или предоставлении удобств или предоставлении прав арендатору от инспектора по аренде первоначально требовалось сделать отдельное определение той части арендной платы, которая относится к этим услугам. Позднее это было изменено, и теперь не требуется выделять суммы на мебель, питание и топливо.

Гранты на ремонт дома, 1989 г.

Гранты на ремонт и улучшение жилых помещений были среди многих других положений Закона о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года. Эти новые субсидии на ремонт были также доступны для общих частей зданий; для обеспечения условий для инвалидов; для улучшения или ремонта (и переоборудования домов) многоквартирных домов; и мелкие работы, такие как теплоизоляция.

Местным властям была предоставлена ​​возможность запросить и действовать в соответствии с рекомендациями специалистов по аренде относительно размера подлежащей уплате арендной платы и любого увеличения подлежащей уплате арендной платы, если помещения уже сданы в аренду. В случае отсутствия сдачи в аренду можно было бы запросить консультацию и принять меры относительно суммы арендной платы, которую можно было бы разумно ожидать получить, если бы помещение было сдано в аренду на условиях гарантированной аренды. В Закон о жилье 1988 года была внесена поправка, включающая эти дополнительные функции для специалистов по аренде. Позднее нормативный акт установил необходимые процедуры. Местные власти были уполномочены обращаться за советом к специалистам по аренде за информацией, которая облегчила бы расчет суммы выплачиваемого гранта. В отношении Шотландии существовали дополнительные положения, касающиеся поэтапного перехода к зарегистрированной арендной плате за дома, сдаваемые в аренду жилищными ассоциациями или Scottish Homes.

Давние договоры аренды с низкой арендной платой, заключенные после вступления в силу статьи 186 закона, должны были стать гарантированными договорами аренды, когда срок действия этих длительных договоров аренды подходил к концу. Приказ 1990 года о назначении инспектора по аренде (дополнительные функции) (№ 2) требовал от инспекторов по аренде давать рекомендации (в течение 45 дней с момента подачи заявления) о повышении арендной платы, которое можно было бы разумно ожидать после завершения ремонтных работ.

С 4 января 1991 года государственный секретарь Уэльса осуществлял полномочия, предоставленные Законом о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года и расширенные Законом о валлийском языке 1967 года, по установлению определенных форм грантов на ремонт домов, которые могли быть представлены на валлийском языке: нормативный акт, Реконструкция жилья и т. д. Положение о гранте (предписанные формы и подробности) валлийские формы и подробности 1991 года. В 1992 и 1994 годах были внесены дополнительные поправки.

Муниципальный налог 1993 г.

Приказом 1993 года о финансах местного самоуправления (жилье) (последующие поправки) была внесена поправка в раздел 70 Закона об аренде 1977 года, согласно которой зарегистрированная арендная плата должна учитывать любые суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю в отношении муниципального налога. Некоторые определения были введены Положением о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года и впоследствии изменены нормативным актом. С 10 июня 1993 года государственный секретарь Уэльса, осуществляя полномочия в соответствии с Законом об аренде 1997 года, который был расширен Законом о языке 1967 года посредством Постановления 1993/1511, издал постановления, которые предписывают валлийские версии форм, которые могут использоваться вместо Английские версии в соответствии с Законом об аренде и так далее. (Валлийские формы и подробности) Положения 1993 года.

10 июня 1993 года государственный секретарь Уэльса , осуществляя полномочия согласно Закону об аренде 1977 года, расширенному Законом о валлийском языке 1967 года, нормативным актом 1993/1511, издал постановления, предписывающие валлийские версии форм, которые могут использоваться в место английских версий согласно Закону об аренде 1977 года и т. д.) (Валлийские формы и подробности) Положения 1993 года.

Предоставление избирательных прав 1993 г.

Закон о реформе арендной собственности, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года, среди многих других положений, предоставил права на коллективное предоставление избирательных прав и продление аренды арендаторам квартир, а также право на предоставление избирательных прав арендаторам домов. Решения должны были приниматься трибуналами по оценке арендованного имущества. Были предусмотрены положения о проверке расходов на управление и обслуживание, заявленных в отношении жилой недвижимости, а также о пропаганде кодексов надлежащей практики управления.

Закон о семейном праве 1996 года (в котором содержались положения о разводе, раздельном проживании и юридической помощи в связи с посредничеством в спорах, касающихся семейных вопросов) включал законодательство, регулирующее право владения некоторыми домашними помещениями и передачу прав аренды между супругами и лицами. которые жили вместе как муж и жена.

Закон о жилье 1996 года включал положения о секторе социальной аренды; многоквартирные дома; администрирование жилищных пособий, поведение арендаторов, выделение жилья местными жилищными органами и бездомность .

Арендодатель теперь не может воспользоваться правом на повторный въезд или конфискацию имущества в случае неуплаты платы за обслуживание, если это не было согласовано с арендатором или не было предметом определения суда или апелляционного трибунала. Были введены новые правила об определении разумности платы за обслуживание и праве ассоциации арендаторов по заявлению назначить геодезиста для консультирования по вопросам платы за обслуживание, внося поправки в Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года. Полномочия назначать управляющего недвижимостью были установлены. переданы из судов трибуналу по оценке арендованной собственности в соответствии с поправками к Закону о арендодателях и арендаторах 1987 года.

Раздел 122 позволил государственному секретарю издать нормативный приказ (который должен быть издан нормативным актом) потребовать от специалистов по аренде выполнять определенные функции в связи с жилищными льготами и субсидиями на аренду жилья. Это позволило потенциальному домовладельцу обратиться к инспектору по аренде для получения решения по любому заявлению на жилищное пособие, поданному арендатором жилья, которое домовладелец предлагает сдать в аренду.

Местным органам власти или жилищному фонду было предоставлено право выбрать вводный режим аренды. Начальная аренда (и лицензии на занятие) должны были предоставляться арендаторам на испытательный период. Существовали положения о наследовании первоначальной аренды после смерти арендатора супруге арендатора или члену его семьи, который проживал с арендатором в течение предыдущих двенадцати месяцев.

Глава III наделяла Высокий суд или окружной суд полномочиями по заявлению местных властей выносить судебные запреты против антиобщественного поведения и давала право арестовывать за нарушение судебных запретов. Некоторые положения этого закона вступили в силу с королевской санкции, некоторые — через два месяца, а некоторые — в день, который будет назначен приказом государственного секретаря. Некоторые положения дополнительно распространялись на острова Силли, Северный остров и Шотландию, но не на все.

Закон о жилищных субсидиях, строительстве и восстановлении 1996 года предусматривал предоставление субсидий на реконструкцию и другую помощь в жилищных целях для улучшения или ремонта жилых домов, многоквартирных домов или общих частей зданий, содержащих одну или несколько квартир. Он включал в себя гранты для инвалидов на предоставление удобств инвалидам. Зданиям должно было быть больше десяти лет.

Должны были быть предоставлены гранты и другая помощь для восстановления и развития, а также в связи с расчисткой территорий и схем энергоэффективности домов. Гранты должны были предоставляться владельцам домов, жильцы которых имели право на социальные льготы и помощь в ремонте дома для владельцев передвижных домов или плавучих домов. Специалисты по аренде продолжали давать советы местным властям, как они это делали ранее при управлении грантами на ремонт домов. Эта установленная законом функция прекратилась в 2000 году.

Порядок максимальной справедливой арендной платы

Постановление 1999 года о Законе об арендной плате (максимально справедливой арендной плате) было введено в Постановление № 6 1999 года и вступило в силу 1 февраля 1999 года. Уполномоченный по аренде продолжал определять справедливую арендную плату, как и раньше, но затем был обязан рассчитывать по формуле максимальную арендная плата, подлежащая уплате, если она была ниже справедливой арендной платы. Формула требовала сравнения индекса розничных цен на дату предыдущей регистрации и индекса розничных цен за месяц, непосредственно предшествующий новому определению справедливой арендной платы. После вступления нового приказа в силу была добавлена ​​0,075 за первую регистрацию и 0,05 за каждую последующую регистрацию. Переменная плата за обслуживание не была включена в расчет формулы.

Максимальная справедливая арендная плата не применялась в случае изменения состояния общих частей жилого дома в результате ремонта или улучшений, проведенных арендодателем, если новая арендная плата, определенная в результате этих ремонтов или улучшений, превысила предыдущей зарегистрированной арендной платы не менее чем на 15%. Максимальная справедливая арендная плата подлежала перерасчету, если арендная плата, зарегистрированная инспектором по аренде на основании заявления, поданного 1 февраля 1999 года или после этой даты, была передана в Комитет по оценке арендной платы. Индекс розничных цен, используемый специалистами по аренде и комитетами по оценке арендной платы, представляет собой ежемесячный индекс розничных цен Соединенного Королевства (на все товары), который можно получить в Управлении национальной статистики или в Интернете.

Служба специалистов по аренде через Институт специалистов по аренде в прошлом консультировалась по поводу законодательных изменений и процедур. Предложения вносились в ежегодных отчетах, большинство из которых в конечном итоге были включены в законодательство. Одной из таких рекомендаций было создание национальной службы либо в качестве исполнительного агентства, либо в качестве вневедомственного государственного органа (NDPB).

Служба офицеров по аренде была создана как Служба аренды в качестве исполнительного агентства Министерства окружающей среды, транспорта и регионов 1 октября 1999 года. В соответствии с целями правительства по модернизации удалось создать значительные возможности для улучшения услуг. Служба аренды стала единой национальной службой с доставкой на местном уровне, опираясь на существующий опыт для обеспечения более высокой производительности и улучшения обслуживания клиентов. Новая организация сосредоточила усилия на более быстром рассмотрении дел и обеспечении последовательности в практике оценки и принятии решений. Были внедрены новые системы информационных технологий, а также повышена открытость и подотчетность при сохранении беспристрастности в оценках.

Поскольку после 15 января 1989 года после принятия Закона о жилье 1988 года не было создано никаких новых защищенных договоров аренды, в большинстве районов страны, за исключением центра Лондона, было получено меньше заявок на справедливую арендную плату. Однако произошло существенное увеличение оценок жилищных пособий, и 1 апреля 2004 года Служба аренды была передана Департаменту труда и пенсий (DWP), который был правительственным департаментом, ответственным за законодательство о жилищных льготах.

Важным изменением в процессе оценки жилищных пособий стало Местное жилищное пособие (LHA), пособие по фиксированной ставке, выплачиваемое заявителям жилищных пособий, которое было введено 7 апреля 2008 года в рамках программы реформы социального обеспечения. Это относится к арендаторам частного сектора, которые подают новое заявление на жилищное пособие, или к тем, кто претендует на жилищное пособие и меняет адрес. Это также будет применяться к арендаторам, претендующим на жилищное пособие, которые переезжают из социального сектора в жилье в частном секторе. LHA — стандартная надбавка в зависимости от количества спален: общая комната (комната в общем доме); одна спальня, две спальни, три спальни, четыре спальни и пять спален, в районе, известном как зона широкого рынка аренды (BRMA). Это средняя арендная плата за аренду жилья такого размера в частном секторе в BRMA.

BRMA — это географическая зона, в которой можно разумно ожидать проживания человека, принимая во внимание доступ к объектам и услугам в целях здравоохранения, образования, отдыха, личного банковского обслуживания и покупок. При рассмотрении BRMA учитывается расстояние до этих объектов и обратно на общественном и частном транспорте, а также проводятся консультации с местными властями. Границы BRMA не обязательно должны совпадать с границами местных органов власти и часто охватывают более чем одну территорию местных органов власти.

Ключом к успеху этого LHA является регулярная проверка BRMA по всей Англии сотрудником по аренде и обширное развитие информации об аренде, которая сейчас хранится в Rent Service. Решения BRMA и уровни LHA ежемесячно публикуются на новом веб-портале. Опубликованные данные включают полную информацию и обоснование BRMA, а также список арендных ставок, собранных для каждого размера собственности в этом BRMA. 1 апреля 2009 года оставшиеся функции The Rent Service были переданы в состав Агентства оценочного бюро .

Изменения в местных жилищных пособиях были объявлены в бюджете на июнь 2010 года. Планируется, что первые изменения вступят в силу в период с апреля 2011 года по октябрь 2011 года. Специалисты по аренде «Голоса Америки» теперь предоставляют данные BRMA и данные об аренде нового объекта в Лондоне.

Прецедентное право в отношении контроля арендной платы

В 1999 году Палата лордов в деле Фитцпатрик против Sterling Housing Association Ltd установила , что защищенная аренда может быть передана сожительствующему партнеру-гею (до того, как станет возможным гражданское партнерство или однополый брак), поскольку пара может считаться « семья» в соответствии с Законом об аренде 1977 года .

См. также

• Английское земельное право
• Английское трастовое право
• Землевладение в Англии